انتقال الملكية في التصرفات العقارية وفقاً لأحكام القانون والقضاء المصري

انتقال الملكية في التصرفات العقارية وفقاً لأحكام القانون والقضاء المصري

الطعن 35 لسنة 57 ق جلسة 21 / 12 / 1995 مكتب فني 46 ج 2 ق 280 ص 1428

برئاسة السيد المستشار/ أحمد مدحت المراغي “رئيس المحكمة” وعضوية السادة المستشارين/ محمد حسن العفيفي، محمد محمد محمود “نائبي رئيس المحكمة” أحمد عبد الرازق ومحمد درويش.
———–
– 1 اختصاص ” الإحالة إلى المحكمة المختصة”. استئناف ” جواز الاستئناف . الأحكام الجائز استئنافها”. دعوى ” تقدير قيمة الدعوى”. قوة الأمر المقضي ” اثر اكتساب الحكم قوة الأمر المقضي”.
تقدير المحكمة الجزئية الدعوى بمبلغ يزيد على خمسمائة جنية . قضاؤها تبعاً لذلك بعدم اختصاصها بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الابتدائية لاختصاصها قيمياً بنظرها . جواز استئنافه استقلالاً . صيرورته نهائياً حائزاً قوه الأمر المقضي . مؤداه . تقيد المحكمة المحال إليها بهذا التقدير ولو كان بنى على قاعده غير صحيحة في القانون . الحكم الصادر من المحكمة الابتدائية في موضوع النزاع يعتبراً صادراً في دعوى تزيد قيمتها على نصابها الانتهائي . جواز استئنافه .
إذ كان البين من الأوراق أن محكمة بندر الجيزة قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وبإحالتها إلى المحكمة الابتدائية وقد أصبح هذا الحكم نهائيا بعدم الطعن فيه وحاز قوة الأمر المقضي ولما كانت قوة الأمر المقضي كما ترد على منطوق الحكم ترد أيضا على ما يكون من أسبابه مرتبطا ارتباطا وثيقا بهذا المنطوق بحيث لا تقوم له قائمة بدونه وكانت محكمة….. الجزئية قد أقامت قضاءها بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الابتدائية على تقديرها لقيمة هذه الدعوى هذه الدعوى بمبلغ 1755 جنيه حسبما انتهى الخبير المنتدب فيها بما يجعل المحكمة الابتدائية هي المختصة ولم يطعن في ذلك أحد من الخصوم عن طريق استئناف الحكم الصادر به في ميعاده وكان هذا القضاء لا يعتبر مستأنفا باستئناف الحكم المنهي للخصومة طبقا للمادة 229/1 من قانون المرافعات ما دام أنه جائز الاستئناف على استقلال فإنه بذلك يكون قد اكتسب قوة الأمر المقضي وهي لا تقتصر على ما قضي به في منطوقه من عدم الاختصاص والإحالة بل تلحق أيضا ما ورد في أسبابه من تقدير لتلك الدعوى بهذا المبلغ لأن هذا التقدير هو الذي أنبنى عليه المنطوق ولا يقوم هذا المنطوق إلا به، ومقتضى ذلك أن تتقيد المحكمة المحالة إليها الدعوى بذلك التقدير ولو كان قد بني على قاعدة غير صحيحة في القانون ويمتنع عليها كما يمتنع على الخصوم الجدل فيه من جديد وترتيبا على ذلك يعتبر الحكم الصادر من المحكمة الابتدائية في موضوع النزاع صادرا في دعوى تزيد قيمتها على النصاب الانتهائي لها ويكون الحكم جائز استئنافه على هذا الاعتبار.
– 2 استئناف ” شكل الاستئناف: جواز الاستئناف . الأحكام غير الجائز استئنافها استقلالا”. حكم ” الطعن في الحكم . جواز الطعن “.
عدم جواز الطعن استقلالاً في الأحكام الصادرة أثناء سير الخصومة قبل الحكم الختامي المنهى لها . الاستثناء . الأحكام الوقتية والمستعجلة والصادرة بوقف الدعوى والأحكام القابلة للتنفيذ الجبري . م 212 مرافعات قبل تعديلها بق 23 لسنة 1992 .
من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 212 من قانون المرافعات والذي يحكم واقعة النزاع قبل تعديله بالقانون رقم 1992/23 يدل – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية – على أن المشرع قد وضع قاعدة عامة تقضي بعدم جواز الطعن على استقلال في الأحكام الصادرة أثناء سير الخصومة قبل الحكم الختامي المنهي لها وذلك فيما عدا الأحكام الوقتية والمستعجلة والصادرة بوقف الدعوى وكذلك الأحكام التي تصدر في شق من الدعوى متى كانت قابله للتنفيذ الجبري ورائد المشروع في ذلك هو الرغبة في عدم تقطيع أوصال القضية الواحدة وتوزيعها بين مختلف المحاكم وما يترتب على ذلك أحيانا من تعويق الفصل في موضوع الدعوى وما يترتب عليه حتما من زيادة نفقات التقاضي.
– 3 استئناف “جواز الاستئناف . الأحكام الجائز استئنافها”. دعوى ” نظر الدعوى أمام المحكمة . التدخل في الدعوى”.
إقامة المشترى الدعوى بطلب صحة ونفاذ عقد البيع الصادر لصالحه وتدخل المطعون ضدها الثانية في الدعوى بطلب رفضها لملكيتها عقار النزاع . القضاء بقبول طلب تدخل شكلا ورفضه موضوعاً والتأجيل لاستجواب الخصوم في شأن ثمن المبيع . لا ينهى الخصومة الأصلية كلها ولا يندرج ضمن الأحكام التي استثنها على سبيل الحصر المادة 212 مرافعات . أثره . عدم جواز الطعن فيه بطريق الاستئناف على استقلال.
لما كان الحكم الصادر من محكمة أول درجة بتاريخ 1984/11/24 بقبول تدخل المطعون ضدها الثانية في الدعوى رقم 3977 /1980 مدني الجيزة الابتدائية شكلا وبرفض طلباتها والتأجيل لاستجواب الخصوم في شأن ثمن المبيع لا تنتهي به الخصومة الأصلية المرددة بين أطرافها والتي تعلق النزاع فيها بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 1977/8/20 باعتباره صادرا من المطعون ضده الأول إلى الطاعنين عن حصة عقارية شائعة بل كان موضوع صحة ونفاذ هذا العقد لا يزال مطروحا أمام المحكمة وكان هذا الحكم لا يقبل التنفيذ الجبري ضمن باقي الأحكام التي استثنتها – وعلى سبيل الحصر – المادة 212 من قانون المرافعات وأجازت الطعن فيها استقلالا فإن الطعن فيه بطريق الاستئناف لا يكون إلا مع الحكم المنهي للخصومة كلها.
– 4 بيع ” دعوى صحة ونفاذ عقد البيع . نطاقها”. ملكية ” انتقال الملكية”.
دعوى صحة و نفاذ عقد البيع . ما هيتها . دعوى استحقاق مآلا يقصد بها تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية تنفيذاً عينياً . لازمه . أن يكون البائع مالكاً للعقار المبيع . أثره . وجوب بحث ما يثار فيها منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع . عدم كفاية ما يورده البائع في العقد من بيان لسند ملكيته.
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مآلا يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية منه إلى المشتري تنفيذا عينيا وذلك بالحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل ملكية العقار المبيع بما لازمه أن يكون البائع مالكا أصلا لهاذ العقار ومن ثم يتعين عند الفصل في الدعوى بحث ما يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع إذ لا يكفي حينئذ ما يورده البائع في العقد من بيان لسند ملكيته.
– 5 تسجيل ” تسجيل التصرفات الناقلة للملكية . اثره”. عقد ” تسجيل العقد . العقد الباطل لا يصححه التسجيل”. ملكية “انتقال الملكية”.
انتقال الملكية في التصرفات العقارية . مناطه . أمران أصلي وهو العقد الصحيح الناقل للملكية وتبعي وهو التسجيل . مؤداه . العقد الباطل لصوريته لا يصححه التسجيل .
إذ كانت الملكية في التصرفات العقارية لا تنتقل بالتسجيل وحده وإنما هي تنتقل بأمرين أحداهما أصلي وأساسي وهو العقد الصحيح الناقل للملكية وثانيهما تبعي ومكمل وهو التسجيل فإذا انعدم الأصلي فلا يغني عنه المكمل وبالتالي فإن العقود الباطلة لصوريتها لا يصححها التسجيل.
– 6 إثبات ” طرق الإثبات : الإثبات بالقرائن . القرائن القضائية”. محكمة الموضوع ” سلطتها بالنسبة للصورية . في استخلاص صورية الورقة دون الطعن عليها بالصورية”. نقض “سلطة محكمة النقض”.
حق محكمة الموضوع بحث جدية الورقة المقدمة في الدعوى ولو لم يطعن عليها بالصورية . لها استخلاص صورية الورقة من قرائن الدعوى دون رقابه من محكمة النقض متى كان استخلاصها سائغاً
إذ كان لمحكمة الموضوع الحق دائما في بحث جدية الورقة التي تقدم في الدعوى ما دام ذلك لازما للفصل فيها فإن لها ولو لم يطعن عليها بالصورية أن تعرض لهذه الورقة فتستنتج عدم جديتها وصوريتها من قرائن الدعوى ولا رقابة لمحكمة النقض عليها في ذلك متى كان استخلاصها سائغا.
– 7 عقد “صورية العقد”. نقض ” أسباب الطعن . الأسباب الموضوعية”.
استخلاص الحكم المطعون فيه صورية العقد محل النزاع استناداً إلى أسباب سائغه لها أصلها الثابت في الأوراق وتكفى لحمل قضائه . المنازعة في ذلك . جدل موضوعي في تقدير الدليل . عدم جواز إثارته أمام محكمة النقض.
إذ كان ما خلص إليه الحكم المطعون فيه بشأن صورية عقد البيع المسجل برقم 1959/5117 شهر عقاري الجيزة وقدر ما يملكه كل من المطعون ضده الأول والمطعون ضدها الثانية في العقار محل النزاع ميراثا فيه سائغا وله أصله الثابت في الأوراق ويكفي لحمل قضائه فإن النعي عليه في هذا الشأن لا يعدو أن يكون جدلا في سلطة محكمة الموضوع في تقدير أدلة الصورية وفهم واقع الدعوى مما لا يجوز إثارته أمام محكمة النقض.
———-
الوقائع
وحيث إن الوقائع – حسبما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعنة الأولى بصفتها أقامت على المطعون ضده الأول الدعوى رقم 426/1977 مدني جزئي بندر الجيزة بطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد المؤرخ 20/8/1977 المتضمن بيعه إليها حصة مقدارها 12 ط من 24 ط مشاعا في المنزل المبين بالصحيفة نظير ثمن مقداره 100 ج، طلبت المطعون ضدها الثانية وآخران تدخلهم في الدعوى بطلب الحكم برفضها لملكيتهم عقار النزاع، قبلت المحكمة هذا التدخل وندبت خبيرا في الدعوى وبعد أن قدم تقريره حكمت بعدم اختصاصها قيميا بنظرها مع إحالتها إلى محكمة الجيزة الابتدائية حيث قيدت أمامها برقم 7379/1980، وإذ كانت الطاعنة قد أقامت بذات الصفة على نفس المطعون ضده الأول الدعوى رقم 3977/1980 مدني الجيزة الابتدائية بذات الطلبات فقد قررت المحكمة ضم الدعوى الثانية إلى الأولى ثم حكمت بتاريخ 24/12/1984 برفض طلبات طالبي التدخل وضربت أجلا للاستجواب في خصوص الثمن الحقيقي وبعد أن تركت الطاعنة الخصومة في الدعوى رقم 7379/1980 أثبتت المحكمة هذا الترك وقضت لها بطلباتها في الدعوى رقم 3977/1980 في 18/5/1985 وذلك بحكم استأنفته المطعون ضدها الثانية وباقي المتدخلين بالاستئناف رقم 6009 س 106 ق القاهرة وفيه حكمت المحكمة بعدم قبول استئناف المتدخلين عدا المطعون ضدها الثانية وتثبيت ملكيتها إلى 4 ط من 24 مشاعا في عقار النزاع وتعديل الحكم المستأنف إلى القضاء بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 20/8/1977 في حدود 8 ط من 24 ط مشاعا في ذات العقار نظير ما يقابله من الثمن، طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره التزمت فيها النيابة رأيها.
————-
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب ينعى الطاعنون بالأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور وذلك حين رفض ما تمسكوا به من عدم جواز الاستئناف لقلة النصاب وقبل استئناف المطعون ضدها الثانية وذلك على سند من أن الحكم الصادر من محكمة بندر الجيزة الجزئية بتاريخ 16/11/1980 والذي قدر قيمة الدعوى بمبلغ 1755 جنيه وقضى بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وإحالتها إلى محكمة الجيزة الابتدائية قد حاز قوة الأمر المقضي فيه لعدم استئنافه في الميعاد مع أن أمر تقدير قيمة الدعوى يعد مطروحا في الاستئناف المرفوع من الحكم المنهي للخصومة.
وحيث إن هذا النعي غير سديد إذ يبين من الأوراق أن محكمة بندر الجيزة قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وبإحالتها إلى المحكمة الابتدائية وقد أصبح هذا الحكم نهائيا بعدم الطعن فيه وحاز قوة الأمر المقضي ولما كانت قوة الأمر المقضي كما ترد على منطوق الحكم ترد أيضا على ما يكون من أسبابه مرتبطا ارتباطا وثيقا بهذا المنطوق بحيث لا تقوم له قائمة بدونه وكانت محكمة بندر الجيزة الجزئية قد أقامت قضاءها بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الابتدائية على تقديرها لقيمة هذه الدعوى بمبلغ 1755 جنيه حسبما انتهى الخبير المنتدب فيها بما يجعل المحكمة الابتدائية هي المختصة ولم يطعن في ذلك أحد من الخصوم عن طريق استئناف الحكم الصادر به في ميعاده وكان هذا القضاء لا يعتبر مستأنفا باستئناف الحكم المنهي للخصومة طبقا للمادة 229/1 من قانون المرافعات ما دام أنه جائز الاستئناف على استقلال فإنه بذلك يكون قد اكتسب قوة الأمر المقضي وهي لا تقتصر على ما قضى به في منطوقه من عدم الاختصاص والإحالة بل تلحق أيضا ما ورد في أسبابه من تقدير لتلك الدعوى بهذا المبلغ لأن هذا التقدير هو الذي أنبني عليه المنطوق ولا يقوم هذا المنطوق إلا به، ومقتضى ذلك أن تتقيد المحكمة المحالة إليها الدعوى بذلك التقدير ولو كان قد بني على قاعدة غير صحيحة في القانون ويمتنع عليها كما يمتنع على الخصوم الجدل فيه من جديد وترتيبا على ذلك يعتبر الحكم الصادر من المحكمة الابتدائية في موضوع النزاع صادرا في دعوى تزيد قيمتها على النصاب الانتهائي لها ويكون الحكم جائز استئنافه على هذا الاعتبار وهو ما التزمه الحكم المطعون فيه مما يكون معه النعي عليه في هذا الشأن على غير أساس.
وحيث إن حاصل النعي بالسبب الثاني أن الحكم المطعون فيه قد خالف القانون وذلك حين قبل استئناف المطعون ضدها الثانية عن الحكم السابق صدوره بتاريخ 24/11/1984 والقاضي برفض طلباتها مع استئنافها المرفوع عن الحكم الصادر بتاريخ 18/5/1985 في موضوع النزاع الأصلي رغم أن الحكم الأول قطعي وقعدت عن استئنافه في ميعاده بما يكون معه قد اكتسب قوة الأمر المقضي تمعنها من إثارة طلباتها في الاستئناف الذي رفعته عن الحكم الثاني بما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 212 من قانون المرافعات والذي يحكم واقعة النزاع قبل تعديله بالقانون رقم 23/1992 على أنه “لا يجوز الطعن في الأحكام التي تصدر أثناء سير الدعوى ولا تنتهي بها الخصومة إلا بعد صدور الحكم المنهي للخصومة كلها وذلك فيما عدا الأحكام الوقتية والمستعجلة والصادرة بوقف الدعوى والأحكام القابلة للتنفيذ الجبري” يدل – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية – على أن المشرع قد وضع قاعدة عامة تقضي بعدم جواز الطعن على استقلال في الأحكام الصادرة أثناء سير الخصومة قبل الحكم الختامي المنهي لها وذلك فيما عدا الأحكام الوقتية والمستعجلة والصادرة بوقف الدعوى وكذلك الأحكام التي تصدر في شق من الدعوى متى كانت قابلة للتنفيذ الجبري ورائد المشرع في ذلك هو الرغبة في عدم تقطيع أوصال القضية الواحدة وتوزيعها بين مختلف المحاكم وما يترتب على ذلك أحيانا من تعويق الفصل في موضوع الدعوى وما يترتب عليه حتما من زيادة نفقات التقاضي، لما كان ذلك وكان الحكم الصادر من محكمة أول درجة بتاريخ 24/11/1984 بقبول تدخل المطعون ضدها الثانية في الدعوى رقم 3977/1980 مدني الجيزة الابتدائية شكلا وبرفض طلباتها والتأجيل لاستجواب الخصوم في شأن ثمن المبيع لا تنتهي به الخصومة الأصلية المرددة بين أطرافها والتي تعلق النزاع فيها بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 20/8/1977 باعتباره صادرا من المطعون ضده الأول إلى الطاعنين عن حصة عقارية شائعة بل كان موضوع صحة ونفاذ هذا العقد لا يزال مطروحا أمام المحكمة وكان هذا الحكم لا يقبل التنفيذ الجبري ولا يندرج ضمن باقي الأحكام التي استثنتها – وعلى سبيل الحصر – المادة 212 من قانون المرافعات وأجازت الطعن فيها استقلالا فإن الطعن فيه بطريق الاستئناف لا يكون إلا مع الحكم المنهي للخصومة كلها والذي صدر بتاريخ 18/5/1985 وإذ التزمت المطعون ضدها الثانية هذا النظر وأودعت صحيفة استئنافها قلم كتاب المحكمة في تاريخ 26/6/1985 أي خلال الميعاد المنصوص عليه في المادة 227 من قانون المرافعات فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أصاب وجه الحق حين عرض لطلبات المطعون ضدها الثانية ولا يكون لنعي الطاعنين عليه بهذا السبب من سند من القانون.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسببين الثالث والرابع على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وذلك حين أهدر سند ملكية المطعون ضده الأول لما باعه إلى الطاعنين مع كونه سندا مسجلا وانتهى إلى صوريته دون أن ينازع في ذلك أحد وأعمل إقرارا غير مسجل منسوبا إليه يقصر فيه ملكيته على حصة مقدارها 8 ط من كامل العقار وهي ما عدل إليها قضاء الحكم الابتدائي المستأنف بالنسبة للمساحة الواردة في عقد البيع محل النزاع المؤرخ 20/8/1977 بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك بأن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مآلا يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية منه إلى المشتري تنفيذا عينيا وذلك بالحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل ملكية العقار المبيع بما لازمه أن يكون البائع مالكا أصلا لهذا العقار ومن ثم يتعين عند الفصل في الدعوى بحث ما يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع إذ لا يكفي حينئذ ما يورده البائع في العقد من بيان لسند ملكيته وإذ كانت الملكية في التصرفات العقارية لا تنتقل بالتسجيل وحده وإنما هي تنقل بأمرين إحداهما أصلي وأساسي وهو العقد الصحيح الناقل للملكية وثانيهما تبعي ومكمل وهو التسجيل فإذا انعدم الأصلي فلا يغني عنه المكمل وبالتالي فإن العقود الباطلة لصوريتها لا يصححها التسجيل وكان لمحكمة الموضوع الحق دائما في بحث جدية الورقة التي تقدم في الدعوى ما دام ذلك لازما للفصل فيها فإن لها ولو لم يطعن عليها بالصورية – أن تعرض لهذه الورقة فتستنتج عدم جديتها وصوريتها من قرائن الدعوى ولا رقابة لمحكمة النقض عليها في ذلك متى كان استخلاصها سائغا لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه – وفي حدود سلطته التقديرية – قد خلص إلى صورية عقد البيع المسجل برقم 5117/1959 شهر عقاري الجيزة سند ملكية المطعون ضده الأول صورية مطلقة وذلك من إقرار التنازل الصادر منه الذي أقر فيه بأن العقار محل النزاع يخص والدته المرحومة…….. وكذا بنصيب إخوته فيه ميراثا عن والدتهم وأنه لا يملك فيه سوى حصة مقدارها 8 ط وأن للمطعون ضدها الثانية 4 ط وقد قضى بصحة ونفاذ هذا الإقرار في الدعوى رقم 382/1970 مدني بندر الجيزة كما صدر للأخيرة حكم في الدعوى رقم 463/1971 مدني بندر الجيزة بإلزام المطعون ضده الأول بأن يؤدي إليها ريع حصتها فيه بناء على هذا الإقرار وكان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه بشان صورية ذلك العقد وقدر ما يملكه كل من المطعون ضده الأول والمطعون ضدها الثانية في العقار محل النزاع ميراثا فيه سائغا وله أصله الثابت في الأوراق ويكفي لحمل قضائه فإن النعي عليه في هذا الشأن لا يعدو أن يكون جدلا في سلطة محكمة الموضوع في تقدير أدلة الصورية وفهم واقع الدعوى مما لا تجوز إثارته أمام محكمة النقض.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة لويرزبوك .

انتقال الملكية في التصرفات العقارية وفقاً لأحكام القانون والقضاء المصري