قانون الإيجارات في الكويت، يوجد قانون الإيجارات في كل الدول باختلاف قوانينها وعاداتها وتقاليدها، ولا يقتصر فقط على إيجار الشقق والبيوت إنما يمتد إلى السيارات والمحال والأراضي وغيرها.
وعليه كان لابد من مناقشة قانون الإيجارات في الكويت حتى تتعرف أكثر إليه وكيفية الاستفادة منه وتخطي عقوبة تأخير الإيجار أو عدم الالتزام به.
تعرف أولًا على قانون الإيجارات الجديد 2020 في الكويت
يمكن تعريف الإيجار هو العقد الذي يلتزم المؤجر من خلاله بتمكين من الاستفادة من مكان معين لفترة محددة برضا ورغبة صاحب الملك في مقابل قيمة إيجارية محددة.
وقد اهتمت عدة قوانين بسرد لوائحه ونصوصه كالقانون البحريني الذي وضع كل ما يخص عقد الإيجار، والحال نفسه مع قانون دولة قطر.
تم إصدار هذا القانون في عام 1978 لتحديد حقوق المستأجرين والملاك، حتى لا يحدث أي تعدي من طرف على الآخر كذلك تم تعديله إلى قانون الإيجارات في الكويت محاولة لمواكبة تحديات العصر الجديد وكذلك لمواكبة العمالة الكبيرة التي تستضيفها الكويت كل يوم وفي تزايد سنوي، إذ أن أغلب إن لم يكن كل هذه العمالة يستخدمون الإيجار لعدم قدرتهم على تحمل تكلفة المنازل الباهظة أو بسبب عدم استمرارهم في البقاء والعمل لفترات كبيرة.
أما عن كيفية تحديد قيمة الإيجارات في الكويت، فهي منظمة وفقًا لرؤية المالك للمكان ومدى تجهيزه بالمعدات والأدوات التي قد يحتاجها المستأجر، بالإضافة إلى ذلك يرغب بعض المستأجرين في المنازل الفخمة أو التجهيزات الحديثة وبطبيعة الحال لن يكون سعر الإيجار فيها مساوٍ للسعر في الأماكن ذات التجهيزات العادية.
وعليه يتم تحديد قيمة الإيجار وشروطه وموعده شهريًا بالإضافة إلى طريقة الدفع.
كذلك إمكانية تجديد الإيجار بعد انتهاء المدة بحيث يتم مراعاة مدة ملائمة المكان للسكن أو لتأدية الخدمة المطلوبة ومبلغ عقد التأمين على المكان ضد الأضرار إن وجد.
بحيث يكون ذلك ملزم لكلا الطرفين، ولا يمكن لشخص منهم تعديل العقد دون معرفة أو موافقة الآخر، وفي حالة التعديل يجب أن تكون قيمة الإيجار الزائدة مناسبة لقيمة المكان من حيث المساحة والعمران وإيجار الأماكن المشابهة في قانون الإيجارات في الكويت.
كذلك يجب على المستأجر دفع قيمة الإيجار وفقًا للاتفاق المبرم وفي الميعاد، بحيث يكون هناك فترة سماح بين الطرفين وموافق عليها المالك مذكورة في العقد تحسبًا لأي مشكلة قد تحدث بحيث طالما دفع المستأجر الإيجار في فترة السماح لا يكون عليه أي مسألة قانونية طبقًا لقانون الإيجارات في الكويت.
أما في حالة الإيجارات الطويلة التي تزيد مدتها عن 5 سنوات، يجب أن يتم الإتفاق على زيادة محددة لقيمة الإيجار كل فترة بحيث يكون ذلك بالتراضي بين الطرفين.
بحيث يكون الالتزام بدفع الإيجار هو العامل الرئيسي في قانون الإيجارات في الكويت وأن أي أزمة تحدث فيه سواء بوجود مشكلات بارتفاع قيمته أو عدم الالتزام بالدفع يجعل من السهل على المالك فض الإيجار على المستأجر أو عدم التجديد له بعد انتهاء العقد.
إليك ما تود معرفته عن إصلاحات المكان في تعديل قانون إيجار العقارات في الكويت
يضع هذا الأمر الكثير في حيرة، على من تكون قيمة الإصلاحات هل على المستأجر الذي ربما هو سبب العطل فيها أم على المالك الذي ربما سلم المكان للمستأجر وهو يحتاج إلى صيانة؟
يكون هذا الأمر بالاتفاق بين الطرفين، فالمالك ملزم بتسليم المكان سليم وليس عليه أي ديون للدولة سواء بسبب الفواتير أو غيرها.
كذلك يلتزم المالك بدفع قيمة التصليحات في المكان حتى يستطيع الاستمرار في الاستخدام، مثل صيانة الاسطح والدرج والمصاعد وأنابيب المياه والمجاري الصحية.
كذلك يلتزم المستأجر بدفع قيمة هذه الإصلاحات في حدود، بحيث لا يكون فرضًا عليه أن يدفع مبالغ كبيرة في إصلاحات إنما تكون بالاتفاق مع المالك بدفع جزء من المبلغ.
وفي حالة رفضه دفع مبالغ التصليحات يمكن للمستأجر رفع دعوى إلى المحكمة لكي يلزم المالك بدفعها، أو أن يدفعها المستأجر ويتم خصم تكلفتها من الإيجار.
بينما في حالة رغبة المستأجر في تغيير الديكورات بما لا يضر بأساس المكان وحصل على موافقة المالك، يدفع قيمة هذا الديكور من ماله الخاص دون تدخل المالك لأن ذلك لا يعد تصليحًا وفقًا لقانون الإيجارات في الكويت.
إليك تفاصيل انتهاء الإيجار في قانون الإيجار الكويتي
يتم الاتفاق على مدة الإيجار بين الطرفين في العقد بمدة محددة، ويكون التجديد برغبة المالك إذ يرغب بعضهم في عدم التجديد لحاجته للمكان بعد ذلك أو رغبته في استبدال المستأجر بآخر.
فإن ذلك يتم بعد انتهاء المدة المحددة وليس في غضونها، إذ يعتبر من غير المسموح فسخ العقد من تلقاء المالك إنما يتم ذلك في حالة إخلال المستأجر ببنود العقد طبقًا لقانون الإيجارات في الكويت.
كذلك في حالة وفاة المالك فإن للورثة الحق في استمرار الإيجار مع المستأجر أو إنهائه الرغبة في بيع المكان وتوزيع الإرث على الورثة ويعد ذلك قانونيًا حتى لو كان قبل انتهاء مدة الإيجار، ما دام ظهر ورثة أو تم رفع دعوى مطالبة بالميراث.
كذلك في حالة انتهاء المدة، يجب على المستأجر تسليم المكان بالحالة التي تم التأجير عليها وذلك من خلال معاينة المالك بما هو متفق عليه في العقد.
وفي حالة الإخلال يتم خصم مبلغ التأمين للتصليحات أو في حالة عدم كفايته يتم طلب ما يناسب التصليحات من المستأجر باعتبار أن ذلك بسببه.
بالإضافة إلى ذلك في حالة عدم رد المكان إلى صاحبه عند انتهاء مدة الإيجار واستمر المستأجر في الانتفاع بالمكان فإنه ملزم بدفع تعويض عن المدة التي استخدم فيها المكان بغير حق على أن يكون هذا التعويض ضعف قيمة الإيجار لهذه المدة وكذلك يلتزم المستأجر بالإخلاء على أي حال.
يدور مقالنا حول قانون الإيجارات في الكويت
تعرف إلى التنبيه بالإخلاء في قانون الإيجار الكويتي
أما عن مهلة خروج المستأجر الكويت ففي حالة رغبة المالك في إخلاء المكان بعد انتهاء مدة الإيجار، عليه تنبيه المستأجر بقرب موعد الإخلاء بحيث لا يكون ذلك قبل مدة 14 يوم على الأقل إذا كانت مدة الإيجار الأصلية 3 أشهر حتى يستطيع المستأجر إيجاد مكان آخر وترتيب حاجياته للإخلاء في قانون الإيجارات في الكويت.
بينما في حالة كانت المدة تتراوح بين ثلاث إلى ستة أشهر يكون إنذار الإخلاء قبل شهر من الموعد، أما في حالة كانت المدة أكثر من 60 يوم يكون الإخلاء بعد شهرين من التنبيه المتفق عليه في عقد الإيجار بعد انتهاء المدة.
وعليه من باب حماية المستأجر وضمان حقوقه فإنه في حالة الإخلاء يمكن تأجيل دفع الإيجار وإعطاء مدة سماح 20 يوم بعد موعد الإيجار بحيث لا يمكن للمحكمة أن تعطي حكمًا قضائيًا في خلال هذه المدة إذا قام المالك برفع دعوى لتأخير الإيجار وعدم الالتزام به.
ينقسم الإخلاء إلى نوعين، الإخلاء الإداري والإخلاء القضائي بالمحكمة ونستفيض فيهما:
أولًا الإخلاء الإداري
في حالة تأجير الحكومة أو مؤسسة منها لمكان مملوك من قبل شخص، في حالة استخدام قطعة أرض لبناء مصنع مثلًا، كذلك الأموال التي يملكها القطاع الخاص بالإضافة إلى الممتلكات التي تشغل وتستخدم بموجب ترخيص وعقود وكل عقد له شروط يجب الموافقة عليها والالتزام بها بحيث في حالة عدم الالتزام بهذه الشروط.
كذلك العقارات التي تعطيها الدولة لاستخدام الآخرين بغرض التملك لمدة معينة وبعدها تعود إلى حوزة الدولة بحيث يكون غرضها منفعة عامة في وقت محدد طبقًا لقانون الإيجارات في الكويت.
يدور مقالنا حول قانون الإيجارات في الكويت
ثانيًا الإخلاء القضائي
لا يمكن أن يطلب الإخلاء من مكان معين إلا بعد انتهاء مدة الإيجار ويستثنى من ذلك الأماكن الخالية مثل الأراضي وبالتالي لا يمكن طلب إخلائها إلا في حالة عدم وجود مستأجر يستخدمها في حالة وجود طوارئ في التغيير في الإيجار وبالتالي بيكون غير متاح للتأجير في الوقت الحالي.
كذلك في حالة عدم دفع قيمة الإيجار وتعدي فترة السماح وفقًا لشروط وبنود العقد فإنه يعد غير مقبول الاستمرار في التأجير وبالتالي الطرد وهنا يكمن معنى الإخلاء التجاري.
تعرف متى يتاح تسليم الشقة قبل انتهاء العقد في الكويت؟
في حالة العقارات و المستأجرات الخاصة مثل الشقق فإن في حالة التأجير المخالف وهو حالة تأجير المستأجر للشقة لمستأجر آخر دون أخذ موافقة مالكها وبالتالي يمكن إخلاء وتسليم الشقة لأن ذلك مخالفة فادحة في حق المالك ووقتها يتم الفسخ والتسليم.
كذلك في حالة الاستخدام بطريقة وكيفية مختلفة فمثلًا في حال عدم الاستخدام التجاري والسكني أو العكس مما يضر في مصلحة العقار نفسه أو مصلحة المالك المادية وهو انتهاكًا للعقد في حد ذاته في قانون الإيجارات في الكويت.
بالإضافة إلى مخالفة التجارة المتفق عليها في العقار أو المحل بتجارة أخرى تضر بأساسات المكان دون إعلام المالك لمدة تزيد عن 6 أشهر.
كذلك يجوز التسليم قبل انتهاء العقد في حالة وقوع ضرر على المكان نتيجة المستأجر واستخدامه الخاطىء للمكان.
في حالة هدم مكان معين لابد من إعادة البناء:
- مرور 25 عامًا على تاريخ إتمام البناء الأصلي.
- أن تضيف البلدية الأرض المستأجرة إلى العقار، بحيث لا يقل عن 10 في المائة من مجمل المساحة.
- إمكانية بناء مكان جديد بديل عن البيوت.
- في حالة كان حجم المبنى الجديد أكبر من حجم القديم بنسبة النصف فأكثر كذلك في حالة عدم وجود أي قرارات تخص البناء.
يجب عليك التخطيط لاستخدام المكان في حجم أكبر بنسبة خمسين بالمئة، بينما في حالة الحصول على الترخيص، لا يسمح بالإخلاء إلا بعد الانتهاء من البناء وخلال 6 أشهر من الإخلاء.
بينما في حالة رغبة المالك في زيادة قيمة المبنى ولم يكن مشكور أي جزء في العقد عن هذا الشأن يمكن أن يحصل على ترخيص بذلك في بحيث يعطي فرصة المستأجر بالإخلاء، بحيث يمكن للمستأجر أن ينهي العقد أو يقلل قيمة الإيجار في حالة قطع المنفعة في قانون الإيجارات في الكويت.
بينما في حالة امتلاك العقار ورغبة المالك في السكن في عقاره فيمكن لمستأجر طلب تعويض في ذلك سواء سكن المالك بنفسه أو أحد أقاربه وزوجاته.
بينما إذا كان المكان المستخدم للايجار في مكان إقامة المالك أي شقة في عقاره مثلًا ورغبة المالك في استغلاله لصالحه يحصل المستأجر على تعويض.
يدور مقالنا حول قانون الإيجارات في الكويت
إليك حالات قانونية شائعة في قانون الإيجارات في الكويت
تعد هذه الحالة من الحالات الشائعة بين المستأجرين في كل العالم وشائعة للغاية في قانون الإيجارات في الكويت، ويمكن أن تسبب مسألة قانونية على المستأجر إذا تم اللجوء إلى المحكمة، وهي:
- إذا قام المستأجر بتأجير المكان من الباطن، أو في حالة التنازل عن المكان بين طرفين من دون موافقة المالك.
- استعمال المستأجر للمكان بشكل يخالف شروط عقد الإيجار، في حالة استخدام المنزل لشركة تجارية أو مكتب وكانت الخدمة المتفق عليها هي منزل للسكنة، أو في حالة إيجار سيارة للمواصلات والاستخدام الشخصي وتم استخدامها لتوصيل البضائع أو الزبائن.
- إذا أغلق المستأجر المكان الذي أجره بهدف الأعمال تجارية مدة تزيد عن 6 أشهر.
- كان المكان متهالك وآيل للسقوط وتم تأجيره دون القيام بإصلاحات مناسبة مما عرض حياة الكثيرين للخطر.
- إذا أراد المالك هدم العقار المؤجر لإعادة تصليحه وبناؤه.
- في حالة رغب المالك في إنشاء أدوار إضافية في المبنى.
- إذا كانت العين المؤجرة ضمن سكن المالك الخاص.
- بينما في حالة عدم بلوغ المالك الأصلي السن القانوني أي ثمانية عشرة عامًا في القانون الكويتي وتم التأجير بواسطة الواصي على المالك. وكان العقار لممارسة التجارة ورغب القاصر في ممارسة تجارة والده المتوفي في العقار.
- إذا صدر حكم قضائي أو قرار إداري بإبعاد المستأجر عن المكان المؤجرة الذي يستخدم في مزاولة التجارة.
يدور مقالنا حول قانون الإيجارات في الكويت
تعرف إلى ما لا ينطبق عليه قانون الإيجارات في الكويت في عقد إيجار
عقد إيجار الذي يتطلب من صاحب المكان من الحصول على مبلغ مالي من مكسب المستأجر من التجارة التي تمارس في المحل المؤجر.
إذا كانت المكان المستأجر لأغراض كثيرة ومختلفة، مثل: تأجير الآخرين. كذلك إذا كان الإيجار أقل في السعر نسبيًا، فهذا لا يعني أنه عقد إيجار قصير الأجل.
بالإضافة إلى ذلك إذا تم توقيع العقد على عقار بالمال الذي يحتويه ،بحيث يشمل إيجار المبنى والأدوات أو المعدات التي يحتويها بحيث تكون قيمة هذه الإضافات تتعدى أهميتها أهمية المبنى.
في حالة الإيجار دون اتفاق على فترة انتهاء الإيجار أو في حالة من استطاعة إثبات المدة المزعومة يمكن اعتبار عقد الإيجار قد تم عقده عن المدة المحددة لدفع الإيجار.
كذلك إذا لم يستطيع الطرفان من الاتفاق على مبلغ الإيجار أو كيفية تقديره، أو في حالة عدم استطاعة بيان مقدار الإيجار الذي تم دفعه يمكن معاملتهما على قدم المساواة.
وعليه يجب أن تكون عقود الإيجار مكتوبة بشكل ما وأن يكون ذلك مثبت في عقد الإيجار إذا كان هناك كتاب من المالك يفيد بذلك.
أما في حالة وجود عدة أشخاص في وقت اختيار المستأجر، يفضل الشخص الذي يستأجر المأمون المستأجر أولاً دون خداع.
بحيث إذا أثبت أحدهم أنه وقع العقد بحسن نية وقبل أن يضع يده عليه تم الإتفاق مع مستأجر ثاني فيفضل هذا.
بينما لم يكن هناك سبب لاستخدام المستأجر هذا بعينه دون الآخر فلا يوجد شيء يتعارض معه.
أما إذا أردت في الاستمرار في العيش في مسكنك المؤجر فيمكنك نقل ملكية عقد الإيجار إلى مستأجر آخر جديد.
أو في حالة الطرد شخص ما من منزلك فيستطيع نقل ملكية عقد الإيجار إلى مالك جديد.
بينما يعد ساكن العقار الذي تم مصادرته بحيث قام باستخدامه بنفسه مستأجرًا في حد ذاته وعليه دفع نفس الإيجار بشرط أن يدفع كامل مبلغ التأمين في قانون الإيجارات في الكويت.
إذ ينتهي عقد الإيجار بانتهاء مدة الإيجار في العقد المبرم بينما في حالة استخدام المستأجر العقار المؤجر دون وجود أي اعتراض من المالك وموافقته يعد ذلك عقد الإيجار تم تجديده بشروطه الأصلية لمدة أخرى تساوي الفترة المحددة لدفع الإيجار.
بينما إذا أراد أحد الطرفين في ترك العقار عليه إعلام الطرف الآخر مرور مدة خمسة عشر يومًا قبل ترك المكان على أن يكون ذلك التنبيه رسميًا أو من خلال البريد المسجل بإيصال الإيصال.
بينما عندما يكون العقد مخصص بالسكن ينهى يتم إنهاؤه في فترة خمس سنوات حسب رغبة المالك ذلك.
وهنا يحدث ذلك قبل 3 شهور على الأقل من انتهاء عقد الإيجار.
بحيث يكون الإيجار الشهري المتفق عليه إلزامي لجميع الأطراف المتعاقدة.
بحيث ولا يمكن تعديله من قبل أي من الطرفين إلا من خلالهما، كذلك لا يمكن أن يتجاوز الفرق بين ما المبلغ المطلوب في الإيجار والمتفق عليه في الأجرة المطابقة بين الطرفين بحيث يكون ذلك مائة بالمائة من الأجرة المعمول بها في قانون الإيجارات في الكويت.
وبناءً على ذلك لا يمكن إنهاء عقد الإيجار بوفاة أي من الأطراف المعنية إنما في حالة وفاة المستأجر يجوز لورثته طلب إنهاء العقد.
ناقشنا اليوم قانون الإيجارات في الكويت وماذا يعني عقد إيجار في الكويت وكيفية تعامل القانون مع عقد الإيجارات وحالات السماح بتجاوز مدة الإيجار كذلك التعديلات الجديدة على قانون الإيجارات في الكويت.
تكلمنا عن قانون الإيجارات في الكويت