لقد كان قرار مركز فض المنازعات الإيجارية الأخير الذي سمح للمستأجر بإنهاء عقد الإيجار قبل موعد انتهائه دون عقوبة بمثابة خطوة مستحسنة في ظل الوباء.
لقد أدى تخفيض المرتبات، والإجازات غير المدفوعة، وخسارة الوظائف بسبب هذا الوباء إلى خلق وضع بدأ فيه المستأجرون التفاوض مع مُلاك العقارات بشأن تأجيل دفع الإيجار، أو تخفيضه، أو التنازل عنه، بل وحتى الإنهاء المبكر لعقد الإيجار دون عقوبة.
طالب المستأجر الذي فقد وظيفته بسبب الإجراءات الاحترازية لفيروس كورونا المالك بإنهاء عقد الإيجار مبكرًا دون دفع غرامة. وعندما عُرض الأمر على مركز فض المنازعات الإيجارية للنظر فيه، دعمت طلب المستأجر باعتبار أن المستأجر ليس له دخل سوى راتبه.
ليس للمستأجر أي دخل آخر غير الراتب الذي توقف بسبب فقدان الوظيفة. أكدت المحكمة أنه يمكن إنهاء عقود الإيجار في الحالات التالية:
ظروف غير متوقعة تمنع الشخص من الوفاء بالعقد – [القوة القاهرة]
حالات الطوارئ، على الرغم من أن المحكمة لم تقدم أي تفسير إضافي فيما يتعلق بما يمكن اعتباره ظروفًا طارئة، في هذه المسألة، اعتبرت المحكمة فقدان الوظيفة بمثابة ظروف طارئة يحق خلالها للمستأجر إنهاء عقد الإيجار.
أمرت المحكمة المالك بإعادة المبلغ النقدي أو الشيك الذي دفعه المستأجر على حساب الإيجار بعد فقدان الوظيفة وأمرته بعدم فرض أي عقوبة في حالة الإنهاء المبكر.
وبهذه الطريقة، اتبع مركز فض المنازعات الإيجارية نهجًا جديدًا تجاه الإنهاء المبكر لعقود الإيجار السكنية ورفض دفع التعويض لمالك العقار نظرًا لوضع المستأجر باعتباره ظرف غير متوقع أو طارئ جعله غير قادرًا على تنفيذ العقد.
ومع ذلك، لم يتم اعتبار ذلك قانونًا. هذا قرار صادرًا عن مركز فض المنازعات الإيجارية بعد النظر في وقائع وظروف القضية قيد النظر. تم وضع المفهوم السابق لاستحالة الدفع باعتباره مبدأ للقوة القاهرة بموجب القانون العام.
يتم تعريف ذلك على أنها ظروف غير متوقعة في الغالب عمل إلهي، مثل الزلازل أو الفيضانات أو الكوارث الطبيعية الأخرى التي تمنع أي شخص من الوفاء بالتزاماته التعاقدية.
ينص القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة بوضوح على أنه “ينقضي الحق إذا أثبت المدين أن الوفاء به أصبح مستحيلاً عليه لسبب أجنبي لا يد له فيه.” [المادة 472].
يؤكد القانون على استحالة أداء التزام العقد وليس مجرد صعوبة تنفيذه.
كُتب بواسطة:
راجاسري رافيفارما | حسين لوتاه ومشاركوه