تفاصيل قانونية حول العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة عدم تحديد مدة الإيجار

بحث حول العلاقة بين المؤجر المستأجر في حالة عدم تحديد مدة الإيجار في القانون اليمني

بحث حول العلاقة بين المؤجر المستأجر “في حالة عدم تحديد مدة الإيجار”

أولاً : تعريف عقد الإيجار في القانون المدني :
نصت المادة (682) من القانون المدني اليمني النافذ على تعريف عقد الإيجار بقولها ” الإيجار عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة محدودة أو مطلقة ”
ويستفاد من هذا التعريف بأن عناصر عقد الإيجار هي :
1) أن عقد الإيجار لكي ينعقد لابد من وجود طرفين فيها المؤجر والمستأجر.
2) أن يكون محل عقد الإيجار هو منافع العين المؤجرة وهذا العنصر يفرق عقد الإيجار عن عقد البيع الذي يكون محلة نقل ملكية العين المبيعة للمشتري.
3) لابد أن تكون المنفعة محل عقد الإيجار معلومة , وهي لا تكون كذلك إلا بتحديد العين المؤجرة حيث لا يجوز أن تكون المنفعة مجهولة لكي لا يؤدي إلي الغرر ويكون سبباً في النزاع بين المؤجر والمستأجر المنهي عنه شرعاً .
4) لابد أن تكون المنفعة المقصود ة من عقد الإيجار مقابل عوض معلوم وإلا كان عقد عارية لان هذه الأخيرة تكون بدون مقابل .
5) ولابد أن يكون هذا العوض المقابل للمنفعة التي يحصل عليها المستأجر معلوم
6) ولابد أن يكون عقد الإيجار محدد المدة وقد تكون هذه الأخيرة محدد ة بمدة معينة وذلك عندما يحدد مدتها المؤجر والمستأجر بعقد الإيجار نفسه وتكون مطلقة عندما يسكت أطراف العلاقة العقدية عن ذكر مدة للعقد وعندئذ يتولي القانون تحديدها على ما سيأتي ذكره
ثانياً / أركان شروط عقد الإيجار :
أما أركان عقد الإيجار فهي كغيرها من العقود لا تقوم إلا بتوافر أركان ثلاثة وهي التراضي والمحل والسبب .
أما شروط عقد الإيجار فقد حددتها المادة (691) مدني يمني على أنه يشترط لانعقاد الإيجار وصحة الأتي :
1) أهلية المتعاقدين
2) كون المؤجر مالكاً لما يؤجر ه أو ذو ولاية أو وكيلاً
3) رضاء المتعاقدين
4) تعين المنفعة
5) تعين مدة المنفعة
6) تعين الأجرة
د/ قائد سعيد الثريب – من كتاب الوجيز أحكام الإيجار في القانون المدني اليمني طـ2001 – م2002م مركز الشرعبي للطباعة والنشر صـ13-22
ثالثاً: مدة الإيجار
وسوف نتقصى على شرح وبيان مدة الإيجار:
سبق وأن عرفنا عقد الإيجار من عقود المدة والمنفعة التي يستهدفها هذا العقد لا يمكن تصورها إلا شيئاً منشئاً أي أن الزمن عنصر أساسي في تحديدكم المنفعة المبتغاة من عقد الإيجار, وهو ما يعني أن عقد الإيجار هو بطبيعته وبالضرورة عقد مؤقت فلا يجوز أن يكون مؤبد ولذا لا يعد عقد الإيجار الاتفاق على تمكين شخص من منفعة شيء بصفة دائمة . لان مثل هذا الاتفاق يعتبر اتفاق على نقل ملكية شيء أي ناقلاً للحق وليس محدد تمكين من المنفعة .

ولقد حرص المقنن اليمني على كون عقد الإيجار من العقود المدة وذلك بالمادة (682) مدني يمني بقوله أن الإيجار” الإيجار عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة محدودة أو مطلقة.

على أنه تجدر الإشارة إلى أن كلمة مطلقة الواردة بجملة “لمدة محددة أو مطلقة “ التي تتضمنها المادة (682) من القانون المدني اليمني فأنها لا تعني تأبيد الإيجار طالما ثبت الحق لطرفيه كل على حده الحق في طلب إنهاء العقد بإرادته المنفردة وطالما كان العقد محدد المدة سواء محددة بمدة ينتهي عندها الإيجار , أو لمدة تتجدد حتى يطلب أحد الطرفين إنهاء الإيجار وفقاً للقانون
(2)أ/ جميل الشرقاوي – مرجع سابق صـ76وكذلك قائد الثريب الوجيز مرجع سابق صـ55.
ويكون عقد الإيجار مؤبد أذا لم ـــــــــ على تحديد مدة لانتهائه أو لم يثبت لأي من المتعاقدين الحق في طلب إنهائه بإرادته المنفردة .
أما إذا ابرم عقد الإيجار لمدة حياة المستأجر أو المؤجر في مثل هذه الحالة يكون مدة الإيجار محددة بمدة وهي وفاة المؤجر أو المستأجر,والوفاة أجل منتهي في هذه الحالة أي أنه محدد حياة أياً منهما .

والأصل أن يتفق المتعاقدان في عقد الإيجار على مدة العقد باعتبار أن المدة عنصر أساسي في عقد الإيجار لا ينعقد إلا بها ولكن إذا لم يتم الاتفاق على تحديدها فأنه لا يتم لانعدام ركن مدة الإيجار. أما إذا سكت المتعاقدان عن تحديد عقد الإيجار ولم يتعرض لها إطلاقاً ففي هذه الحالة لا يكون عقد الإيجار باطلاً بل يكون صحيحاً ويتولى القانون في هذه الحالة تحديد المدة .
وهناك حالتين يتم فيها تحديد المدة في الإيجار الغير محدد المدة :
1) تعين المدة باتفاق المتعاقدان :
في حالة عدم قيام المتعاقدين ببيان بدء سريان العقد ففي هذه الحالة نصت المادة (707) مدني يمني حيث أشارت إلى أنه إذا لم يذكر ابتداء مدة الإيجار المعلومة عند التعاقد صرف ذلك إلى وقت إنشاء العقد مع التمكين ”
2) تعين مدة الإيجار بواسطة القانون :
إذا تبين أن المؤجر والمستأجر سكتا عن تحديد مدة الإيجار ولكنهما عجزا عن اتيانها فلا يصبح عدم تحديد المدة هذا الاتفاق باطلا لأنه ممكن – كما ذهب بعض الفقهاء –
التدخل استنتاجاً من شروط العقد ويكون قياسي مدة الإيجار للفترة المعينة لدفع الأجرة , فإذا كانت مدفوعة عن سنة كانت مدة الإيجار سنة …..الخ.
(1) جميل الشرقاوي نفس المرجع صـ82,81
أما إذا حدث وكان اتفاق المؤجر والمستأجر قد سكتا عن تحديد مدة العقد ولم يتفق على الأجرة ذاتها بأن حددت بأجرة المثل ولم تحدد مواعيد دفعها ففي هذه الحالة نص المقنن اليمني على حكمها في المادة (701) من القانون المدني في القواعد العامة للإيجار التي نصت على أنه ”
إذا لم تذكر في العقد مواعيد دفع الأجرة أو المدة يكون للمؤجر طلب الأجرة بحسب العرف”
ومن النص يتضح أنه إذا لم تحدد مدة الإيجار فأن النص واضح بأن المرجع في ذلك إلى العرف في تحديد مواعيد دفع الأجرة وتحديد مدة الإيجار,ولا ننسي الأخذ بالمادة ( 749) مدني يمني المتعلقة بالأمور التفصيلية لإيجار المباني كقاعدة عامة إذا لم يرد في القواعد العامة للإيجار نص يعالج الأمر المثار
رابعاً : يترتب على عقد الإيجار التزامات على المؤجر وتتمثل في الأتي :
تسليم العين – الالتزام بالصيانة ويترتب على المستأجر أيضا التزامات منها :
1) الالتزام بدفع الأجرة
2) الالتزام بالمحافظة على الشيء المؤجر.
3) الالتزام برد الشيء المؤجر بعد انتهاء فترة الإيجار
وسوف نتناول بشيء من التفصيل على عاتق المستأجر لمصلحة المؤجر ” صاحب العين المؤجرة المالك ” فأنه سيتم استعراض أحكام الوفاء بالأجرة :
أ‌) نوع الأجرة : والأصل بهذا الشأن هو اتفاق المؤجر والمستأجر فهما من يحدد مقدارها ونوعها , وخاصة أن القانون لم ينص على نقدية الأجرة واتفاقهم هذا محكوم بما نصت عليه المادة (686) مدني بقولها (كل ما يصلح ثمناً في البيع يصلح أجرة في الإيجار ويصح أن تكون الأجرة منفعة).
المادة (726) مدني التي تضمنت عدم اتفاق المؤجر والمستأجر في الإيجار المباني فأن حكمها حكم القاعدة العامة لكل إيجار الأشياء وهي بأجرة المثل زماناً ومكاناً التي يقدرها عدلان.
ب‌) زمان ومكان الوفاء بالأجرة :
والأصل بهذا الشأن أن يتفق المؤجر والمستأجر على مكان وزمان الوفاء بالأجرة وحتى لو نظم المقنن زمان الوفاء ومكان بالأجرة لأن ما يقوم به المقنن مكمل لإرادة المتعاقدين, وبالتالي فأنه يجوز للمتعاقدين أن يتفقا على خلاف ما نصت عليه القواعد القانونية.
حيث نصت عليه المواد الخاصة بالقواعد المنظمة لإيجار المباني في المادة ( ). مدني يمني ولكن ما نص عليه القانون المدني في حالة عدم الاتفاق على المواعيد دفع الأجرة فإنه يعود إلى العرف فقد نصت المادة (696)بقولها “إذا لم تذكر في العقد مواعيد دفع الأجرة أو المدة يكون للمؤجر طلب الأجرة بحسب العرف”
ثانياً / التزام المستأجر برد العين المؤجرة :
التزام المستأجر برد العين المؤجرة يتفق مع طبيعة عقد الإيجار الذي ينصب على استحقاقه منفعة العين خلال مدة العقد ,وبعد انتهاء مدته يكون على المستأجر التزام بأن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر ,وبهذا الشأن قضت المادة (716)مدني يمني المنظمة للقواعد العامة للإيجار بقولها “إذا انتهى العقد وجب على المستأجر رد العين إذا كانت مما ينقل إلى موضع الابتداء أو إخلاؤها إذا كانت مما لا ينقل وذلك فوراً وإلا ضمنها وأجرة مثلها ولو لم ينتفع بها إلا أن يكون له عذر من خوف عليها أو على نفسه أو على ماله أو غيبة المؤجر عن موضع الابتداء أو نحو ذلك فلا يضمن العين أو أجرتها ما لم يكن قد ترك التخلية لعذر واستمر انتفاعه بها فتلزمه الأجرة فقط وحد الفور هو أن يتمكن المستأجر من الرد” مرجع سابق صـ 167,131,132,.
*أحكام الالتزام بالرد :
أن واجب الالتزام بالرد واجب على المستأجر نفسه على الخلف العام “الورثة” (1)
حيث يتم الرد بقيام المستأجر بتسليم العين المؤجرة إلى المؤجر أو من يحل محله , على أنه تجدر الإشارة إلى أن المقنن اليمني لم يشر إلى من يتم الرد والحالة التي يجب رد العين المؤجرة فيها إلا أنه يمكن الرجوع بهذا الشأن إلى ما ورد في القواعد العامة التي تحكم التسليم بصفة عامة .
وكما عرفنا أن التسليم يتم بوضع العين تحت التصرف المؤجر ودون حائل مع إخطار المؤجر بذلك ولا يشترط أن تسلم إليه تسليماً ـــــــــــ
والمادة (716) مدني يمني تعتبر المستأجر مسئولاً عن أي تأخير في الرد عن الميعاد المتفق عليه .
* جزاء الإخلال بالالتزام بالرد :
إذا أخل المستأجر بالتزامه برد العين المؤجرة بمجرد انتهاء عقد الإيجار وصور هذا الإخلال في الواقع العملي على النحو التالي :
1- فقد يمتنع المستأجر عن رد العين المؤجرة
2- وقد يتأخر في رد العين المؤجرة
3- وقد يقوم بردها معيبة
أولاً : إذا امتنع المستأجر من رد العين المؤجرة :
إذا امتنع المستأجر من رد العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار دون أي مسوغ قانوني أو شرعي أعتبر غاصباً للعين المؤجرة وكان من حق المؤجر أن يدفع عليه دعوى الإخلاء وتعتبر هذه الدعوى بأنها دعوى شخصية يطالب بموجبها بإجبار المستأجر على تنفيذ التزامه عيناً وإخلاء العين المؤجرة مع مطالبته بالتعويض ,مالم يكن الإيجار قد تجدد ضمنياً , وهذه الدعوى ترفع من المؤجر مالكاً أو غير مالك . وإذا كان المؤجر مالك العين المؤجرة فيجوز أن يدفع دعوى الملكية المسماة بدعوى استحقاق ــــــــــ.
ثانيا: إذا تأخر المستأجر في رد العين المؤجرة :
أما إذا كان سبب الإخلال يرجع إلى تأخير المستأجر في رد العين المؤجرة بأن بقي شاغلاً لها رغم انتهاء مدة الإيجار وردها في وقت لاحق فيعتبر مخلاً بالتزامه ويكون عليه تعويض المؤجر عن هذا التأخير ,بأن يدفع أجرة المثل و لو لم ينتفع بالعين المؤجرة (716) مدني يمني بالإضافة إلى تعويضه عما تكبده من خسارة بسبب هذا التخلف عن رد العين المؤجرة في ميعاده ,مثل المصاريف القضائية , وما تحمله المؤجر من تعويضات للغير بسبب تأخير الوفاء المتعلقة بالتزامه للغير المتعلقة بهذه العين ولا يعتبر المستأجر معذورا عن التأخير في رد العين بعد انتهاء مدة الإيجار ألا إذا كان هذا التأخير راجعاً لقيام المستأجر باستخدام حقه في حبس العين المؤجرة استيفاء لالتزام مقابل على المؤجر وقد ضربت المادة(716) أمثلة لذلك مثل الخوف على العين أو خوف المستأجر على نفسه أو ماله .
ثالثاً : إذا ردت العين المؤجرة معيبة:
إذا كان الإخلال متمثل برد العين المؤجرة أو ملحقاتها على غير الحال التي تسلمها بها عند الرد عيب كأن ترد ناقصة نتيجة هلاك جزئي حدث لها خلال مدة الإيجار أو ترتب على هذا الرد المعيب أن نقصت قيمة العين المؤجرة عما كانت عليه قبل ملابسة العيب لها . وفي هذه الحالة يلتزم المستأجر بتعويض المؤجر عن الهلاك أو العيب وللقاضي سلطة تقديرية في تحديد التعويض على أساس ما أصاب العين من ضرر بالإضافة إلى أجرتها خلال مدة الإصلاح أي أن مسئولية المستأجر في هذه الحالة مفترضة ولكي ينفي عن نفسه الخطاء أو أن يسأل عن عمله فأن هذا التلف كان نتيجة استعمال العين استعمالاً مألوفاً أثناء مدة الإيجار أو أثبت المستأجر أن الهلاك أو التلف الذي حدث بالعين المؤجرة إنما حدث نتيجة سبب لا يد له في حدوثه وإنما كان الفعل خارج عن إرادته (السبب الأجنبي ) مثل القوة القاهرة ,أو أن يقوم المستأجر بإثبات أنه بذل العناية اللازمة وهي عناية الشخص العادي في استعمال العين المؤجرة وحفظها , فإذا ثبت مسئولية المستأجر فللمؤجر أن يطالبه أما بإصلاح التلف الذي تسبب فيه ,وللمؤجر أن يقوم بإجراء الإصلاحات اللازمة للعين بعد أذن القضاء أو بغير أذن إذا توفرت شروط الاستعجال بدلاً من الاقتصار على المطالبة بالتعويض ,وعلى حساب المستأجر.
انتهاء الإيجار :
سبق وأن عرفنا أن عقد الإيجار من العقود المؤقتة وبناء على هذه الصفة فإن الطريق الطبيعي لانتهائه هو بانقضاء مدته المتفق عليها فيما بين المؤجر والمستأجر, ولكنه ينتهي قبل انقضاء مدته لسبب يرجع لأحد أطرافه ومن ضمن هذه الأسباب:
1) انقضاء مدة الإيجار :أ) انتهاء عقد الإيجار المحدد باتفاق المتعاقدين
ب) انتهاء عقد الإيجار الذي لم يتفق المتعاقدين على مدته أي انتهاء عقد الإيجار بحكم القانون.
2) أسباب عارضة لانتهاء الإيجار :
أ‌) موت المؤجر أو المستأجر
ب‌) إعسار المستأجر
ج) حاجة المؤجر إلى العين المؤجرة طبقا لما ورد بعقد الإيجار.
د)الظروف الطارئة التي تجعل الإيجار مرهقاً:
وسوف يقتصر البحث حول نقطه واحده وهي المتعلقة بانقضاء مدة الإيجار والفقرة( ب).
* انتهاء عقد الإيجار الذي لم يتفق المتعاقدين على مدته أي انتهاء عقد الإيجار بحكم القانون:
الحقيقة أن المقنن اليمني لم يورد نصاً خاصاً بهذه الحالة ضمن القواعد العامة للإيجار ولكنه نظم ذلك وهو بصدد التعرض لأحكام إيجار المباني وذلك بقوله بالمادة (747)مدني يمني التي يمكن اعتبار الأحكام الواردة بها حكماً عادلاً تطبق على إيجار الأشياء والمباني والتي جاء بها ( إذا رغب المؤجر أو المستأجر في إنهاء عقد الإيجار الذي لم تحدد فيه مدة أو أجرة أو الذي تحددت مدته فعليه إشعار الطرف الأخر برغبته قبل انتهاء المدة المنصوص عليها في المادة (743) بثلاثة أشهر ).

حيث أن المشرع اليمني لم يشترط شكلاً معيناً لهذا الأخطار ,ولكن ممكن أن يتفق المتعاقدين على شكل هذا الأخطار والذي يستحسن أن يكون دليل إثبات أو حتى من الممكن أن يكون هذا الإخطار شفوياً بشهادة شاهدين ولا يعتبر هذا الإخطار إذا أثير إذا وجه لصاحب الشأن مباشرة . .د/ قائد الثريب صـ137-145 مرجع سابق
الأسباب العارضة لانتهاء الإيجار منها:
حاجة المؤجر إلى العين المؤجرة طبقاً لما ورد بعقد الإيجار :
وبهذا الصدد نصت المادة (718) مدني يمني التي تنظم الأحكام العامة للإيجار على أنه “إذا أتفق المتعاقدان على فسخ العقد قبل مضي المدة لحاجة شرطت شرطاً معلوماً عمل باتفاقهما مع تنبيه الطرف الآخر في المواعيد المتعارف عليها “.

ومن النص السابق يتضح أن حاجة المؤجر إلى العين المؤجرة لا تعطيه الحق في إنهاء عقد الإيجار وفقاً لها إلا إذا كان هناك اتفاق فيما بين المؤجر والمستأجر يعطي بموجبه المؤجر الحق في طلب إنهاء الإيجار إذا احتاج للعين شخصاً للاستعمال ,وهذا الشرط يعتبر صحيحاً وملزمة للمستأجر على أن يقوم المؤجر بتنبيه المستأجر بإخلاء العين خلال الفترة المتفق عليها ,ــــــــــأو المواعيد المتعارف عليها “وهي ثلاثة أشهر وفقاً لنص المادة (743).
*تعريف الإجارة وبيان طبيعتها
أولاً: تعريف الإجارة: في اللغة اسم للأجرة وهي كراء الأجير (1)انظر مقياس اللغة
والمشهور بكسر الهمزة من أجر إجارة ويقال آجر –بالمد آيجاراً .
وعرفها الفقهاء : بأنها عقد معاوضة معلومة بأجر معلوم .
وعرفها المالكية هي عقد معاوضة على تمليك منفعة بعوض بما يدل على ذلك
* ما يتصل بالإجارة من ألفاظ :
1) الأجرة: وهي يدل على المنفعة ويقال له كراء فتقول كراء الدار والأرض
2) الأجر : المكاري وهو الذي أعطى المأجور بالإجارة ويقال له مؤجر بكسر الجيم أما قولك مؤاجر فقيل أنه خطأ وقيل يصح . (3) المصباح المنير
3) المستأجر: وهو الذي أستأجر وتملك المنفعة والتزم بالأجر
4)المأجور : و هو الشيء الذي أعطي بالكراء لينتفع به المستأجر مدة , الإجارة ويقال له المؤجر والمستأجر بفتح الجيم .
5)الأجير :وهو الذي أجر نفسه للغير نظير عوض ليؤدي له عملاً .
6)أجر المثل : الأجرة التي قدرها أهل الخيرة السالمين من الغرض (4)مجلة الأحكام العدلية المواد 404إلى 415.
7)الأجر المسمي : هو الأجرة التي ذكرت وتعينت حين العقد . (5)انظر د/محمد سلام ـــــــــفي عقد الإجارة في الفقه الإسلامي المقارن ـدار النهضة العربية طـ82/1983صـ3ـ4
*طبيعة عقد الإيجار :
يعد عقد الإيجار من الأعمال الإدارة بالنسبة للمؤجر لا من أعمال التصرف فلا يترتب على التأجير خروج الشيء المؤجر من ذمة المؤجر إلى ذمة المستأجر وأنما الحاصل أن المؤجر يترك غيره ينتفع بالشيء أو ثماره مدة معينة ولذلك لا يشترط في المؤجر لكي يكون له الحق في إبرام عقد الإيجار أن تكون له أهلية التصرف وأنما يكفي هنا أهلية الإدارة .(1) انظر د/ رمضان أبو السعود /عقد الإيجار طـ1996منشأة المعارف بالإسكندرية صـ38 .
*مشروعية الإجارة :
1) من الكتاب قوله تعالي مخيراً عن المرأتين سقى لهما موسى عليه السلام “قالت إحداهما يا أبت استأجره أن خير من استأجرت القوى الأمين قال أني أريد أن أنكحك أحدى ابنتي هاتين على أن تأجرني ثماني حجج ” صدق الله العظيم. سورة القصص(26,27)
وقوله تعالى “فأن أرضعن لكم فأتوهن أجورهن”صدق الله العظيم.سورة الطلاق جزء من رقم (6)
2) من السنة قول الرسول صلى عليه وسلم “أعطوا الأجير أجره قبل أن يجف عرقه” صدق رسول الله.سبل السلام للصنائعي حديث

قانون رقم (22)لسنة 2006م
بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر المستأجر
نص قانون الإيجارات على تعريف عقد الإيجار في المادة (9) بقوله “الإيجار في المفهوم هذا القانون عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بعين مؤجرة “كما ذكر في المادة (3) من هذا القانون “لمدة معينة بنظر معلوم أو منفعة مشروعة متفق عليها ”
ويستفاد ن هذا النص على الآتي :
1)أن الإيجار بالمفهوم العام هو عقد يلتزم به بتبادل المنافع سواء للمؤجر أو المستأجر عن طريق تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ,مقابل منفعة للمؤجر وهي الإيجار أو مقابل منفعة مشروعة متفق عليها .
2) يخرج من هذا المعني كل منفعة غير مشروعة وكذلك ماكان تبرع أو هبة أو استفادة عن حق مقرر “مثل الملك للعين ”
مادة(16)” تتحدد أجرة العين المؤجرة باتفاق المتعاقدين ”
ويستفاد من هذا النص أنه لابد من تحديد الأجرة والتي يتفق عليها كل طرف بينهما
المادة (21)تنص على “إذا لم يتفق المتعاقدين على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها أو تعذر إثبات مقدار الأجرة ولم يكن العقد موضحاً يقوم الطرفان باختيار عدلين لتحديد أجرة المثل زماناً ومكاناً أو بواسطة المحكمة ”
1) وفي هذا النص ينص صراحة على أن تحديد الأجرة أمر واجب أما في حالة عدم تحديد مقدار الأجرة فأنه لا يبطل عقد الإيجار وأنما يكون أما الأطراف يختار عدلين لتحديد أجرة المثل زماناً ومكاناً أما في عدم الاتفاق على أجرة المثل فإن عقد الإيجار باطلاً.
2) ويكون الميعاد الأخير في تحديد أجرة المثل بواسطة المحكمة .
مدة الإيجار
مادة (28)” يلزم بتحديد المدة والأجرة عند العقد فإذا لم تحدد فيكون حدها الأقصى على النحو التالي “للمساكن بثلاث سنوات ,وللمتاجر ومخازن الأدوية والوكالات التجارية والمطاعم والفنادق بخمس سنوات , وللمصانع والورش والبنوك بعشر سنوات مالم يتفق المتعاقدان على خلافه ,وإذا لم تحدد المدة والأجرة فيعتبر العقد باطلاً ,وإذا حددت الأجرة دون تحديد المدة تعتبر فيه المدة طبقاً لما نص عليه في بداية المادة ” .
التزامات المستأجر:
المادة (48)”على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المكان والزمان المتفق عليهما في العقد” .
مادة (50)” مع مراعاة قواعد التنبيه بالإخلاء ………يجب على المستأجر رد العين المؤجرة عند انتهاء عقد الإيجار فإذا أبقاها تحت يده دون وجه حق رغم معارضة المؤجر وتنبيهه بأي من طرق الإنباه المعتبرة بعدم رغبته في تجديد العقد كان المستأجر ملزماً بدفع تعويض للمؤجر يراعى في تقديره الأجرة اللازمة وما أصاب المؤجر من ضرر جراء عدم إخلاء العين المؤجرة ”
مادة (51)” يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك بسبب لايد للمستأجر فيه أو ما يمسح العرف به بسبب الاستعمال ”
مادة (52) “ لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغيراً بدون أذن المؤجر فإذا أحدث المستأجر تغييراً في العين المؤجرة ألزم بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض أن كان له مقتض”
مادة (54) “ إذا أحدث المستأجر في العين المؤجرة تحسينات مما يزيد في قيمة العين المؤجرة ,فأن كان ذلك بموافقة المؤجر ألزم المؤجر بأن يدفع له عند انتهاء الإيجار ما أنفقه فيها ,وأن كان بدون موافقة المؤجر خير بين أن يطلب من المستأجر إزالتها مع التعويض عن الضرر الذي أصاب العين من إزالتها إن كان لذلك مقتض وبين أن يبقها في مقابل الغرامة المعتادة في مثلها وهي قيمتها غير مستحقة البقاء بواسطة عدلين وللمحكمة أن تمهل المؤجر للوفاء بما عليه ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك ”
انتهاء عقد الإيجار
أحكام انتهاء عقد الإيجار
المادة (78)” ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ما لم ينص العقد على خلافه.
مادة (79) “إذا انتهي عقد الإيجار وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون أن يعترض المؤجر على ذلك اعتبر الإيجار متجدداً ضمنياً بشروطه الأولى إلى وقت مطالبة الممالك بانتهاء العقد أو تجديده بما يتراضيان عليه ”
المادة (81)” لا يعتبر تجديداً ضمنياً للعقد استمرار المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعد ثبوت تنبيه أحد الطرفين الآخر بالإخلاء”
المادة (82) ” إذا طلب المستأجر من المؤجر السماح له بإدخال تحسينات أو تجهيزات جديدة مقابل أن يجدد له العقد ووافق المؤجر على ذلك لذمة تجديد العقد مدة يتفق عليها مع احتساب التكلفة من الإيجار”
مادة (87) “ إذا كان المؤجر هو الذي يطلب إنهاء العقد بسبب العذر الطارئ المشار في المادة السابقة من هذا القانون فيجب أن يعطي المستأجر مهلة لا تقل عن ثلاثة أشهر للمساكن وستة أشهر لما سواها لإيجاد مكان مناسب ينتقل إليه ”
مادة (86) “ إذا اشترط المؤجر على المستأجر أن يكون له الحق في إنهاء العقد في أي وقت قبل انقضاء العقد بطل الشرط ولا يؤثر هذا البطلان على صحة العقد, ويصح أن يشترط المستأجر أن يكون له الحق في إنهاء العقد في أي وقت, ويجوز لأحد المتعاقدين أن يطلب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته لعذر طارئ ويخضع ذلك العذر لتقرير المحكمة مع الحكم بتعويض مناسب عن الضرر الذي لحق بالمتعاقد الأخر ”
طلب الإخلاء قبل انتهاء العقد
مادة(91):يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء فترة العقد وتحكم المحكمة به في الأحوال التالية:
أ: إذا لم يف المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاث شهور متتالية خلال (30) يوماً من تكليفه بالوفاء على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاة الأجرة مع غرامة المرافعة التي تقدرها المحكمة والمصاريف الرسمية قبل إقفال باب المرافعة ,فإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالأخلاء ولا يكون غيابه أو إقفاله للعين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الأجرة .
ب :إذا أساء المستأجر استعمال العين المؤجرة بأن أحدث فيها ضرراً أو تخريباً غير ناشئ عن الاستعمال العادي أو أستعملها أو سمح باستعمالها بطريقة تتنافى مع شروط العقد أو طبيعة العين أو العرف الجاري .
ج: أذا أجر المستأجر العقار المؤجر أو جزءاً منه من البطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن ثابت صريح من.
د: إذا ثبت ممارسة المستأجر في العين المؤجرة لعمل يتنافى مع أحكام الشريعة الإسلامية أو النظام العام والآداب العامة.
مادة (92):” يشترط للإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة وفقاً لأحكام الفقرة (أ) من المادة السابقة:أ) وجود أجرة مستحقة متنازع عليها أو غير مشكوك فيها.
ت‌) إخطار المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة عليه
ج) انقضاء شهر من تاريخ الإخطار وعلى المؤجر إثبات ذلك. “

إعادة نشر بواسطة لويرزبوك

المحامي اليمني أمين حفظ الله الربيعي

تفاصيل قانونية حول العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة عدم تحديد مدة الإيجار