بواسطة باحث قانوني
الإجراءات في دعوى : بيع المرهون
إذا باع شخص عقاراً مرهوناً، وبعد مضي مدة من البيع حصل خلاف بين البائع والمشتري وتبين أن العقار مرهون فما العمل؟
الإجراءات:
1. تضبط دعوى المدعي ويذكر فيها العقار المرهون وموقعه وحدوده وأطواله ومساحته وصك تملكه وأنه مرهون ( لصندوق التنمية العقاري أو غيره )، ويذكر تاريخ البيع والقرض ويطلب فسخ البيع، وسبب المطالبة به ، (وهو أن المدعى عليه التزم بسداد القرض ولم يسدده
2-. يتم تدوين إجابة المدعى عليه بالمصادقة على البيع والمبيع والثمن والرهن وأنه لم يسدد القرض .
3. يتم الإطلاع على صك الملكية، ويشار إلى أنه مطابق لدعوى المدعي وقد همش عليه بالرهن.
4. تتم الكتابة إلى المرتهن ( كصندوق التنمية العقاري) للإفادة عن القرض والأقساط المسددة والحالة والباقية، مع أخذ موافقته على نقل القرض إلى المدعى عليه.
5. المدعي يطالب بفسخ البيع لإحدى سببين إما رغبة في عودة ملكية العقار له أو أنه ألزم من قبل المرتهن بسداد القرض لكون العقار والقرض باسمه لأن قروض الدولة أصبحت تخصم من استحقاق الموظفين من التقاعد .
6. المدعى عليه يطالب بتصحيح البيع وإثبات الملكية لأنه دفع مبالغ نقدية للبائع وسكن العقار عدة سنوات وربما قام بترميم العقار أو إضافة مبانٍ أو تغيير بعض معالمه .
7. هنا منهجان للقضاة في معالجة هذه القضايا مبنيان على خلاف أهل العلم في بيع المرهون وهما :
الأول: عدم صحة بيع المرهون وهذا هو المذهب بناء على قاعدة (أن المشغول لا يشغل) وعليه يصدر الحكم ببطلان البيع لكونه وقع على مرهون ويترتب عليه :
*أ- رجوع العقار إلى البائع.
*ب- عودة الثمن إلى المشتري.
*ج- غرم البائع للمشتري الأقساط التي سددها المشتري للمرتهن.
*د- ضمان المشتري لمنفعة العقار من تاريخ انتفاعه بعد الشراء حتى الحكم بالبطلان وعليه يحق للبائع إقامة دعوى بالأجرة على المشتري مدة انتفاعه بالعقار ويحكم عليه بذلك وربما استغرقت الأجرة كامل ثمن المبيع بناء على قاعدة ( المقبوض بعقد فاسد مضمون ..
وعليه العمل عند كثير من القضاة.
الثاني: صحة بيع المرهون بشرط أذن المرتهن وهو رواية في المذهب واختيار شيخ الإسلام ابن تيمية وعليه يصدر الحكم بصحة البيع وترتب آثاره عليه وهي:
*أ- انتقال ملكية العقار إلى المشتري من تاريخ الشراء.
*ب- ملكية البائع للثمن من تاريخ الشراء.
*ج- لا ضمان على المشتري لمنفعة العقار لأنه تصرف في ملكه .
*د- إلزام المشتري بسداد الأقساط الحالة والباقية في حينها للمرتهن إذا شرط عليه ذلك في العقد
.
*هـ- إذا كان القرض للدولة وقامت بخصم الأقساط الحالة من استحقاق البائع لدى الدولة ( المؤسسة العامة للتقاعد ، والمؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية ) فيلزم المشتري بسداد تلك الأقساط للبائع .
*و- نقل القرض باسم المشتري بعد أخذ موافقة المرتهن على ذلك .
وهذا هو القول المختار و جرى به العمل بناء على قاعدتين:
1. الأصل في المعاملات الصحة.
2. وإذا تردد العقد بين الصحة والفساد حمل على الصحة.
ولأن المنع من بيع المرهون لحق المرتهن فإذا رضي أو ضمن له حقه انتهت العلة من بيع المرهون.
مسائل :
الأولى:
هل يحكم بإلزام المشتري أو ورثته بدفع الأقساط للمدعي أو للمرتهن (صندوق التنمية العقاري أو البنك الزراعي ) ؟
في ذلك منهجان:
أ- : يحكم على المشتري بلزوم التسديد للمرتهن وفي هذا حفظ لحق المرتهن وضمان بالسداد حتى يتم تخليص العقار من الرهن وهو أولى إذا وافق المرتهن على البيع.
ب-: يحكم على المشتري بلزوم التسديد للمدعي والمدعي يقوم بالتسديد للمرتهن.
الثانية:
إذا كتب ورقة عادية بالرهن وصك العقار لم يهمش عليه بالرهن فما العمل لو تصرف المالك في المرهون ؟
هنا منهجان:
أ- يصرف النظر عن الدعوى ويفهم المدعي بإقامة الدعوى على من بيده العين فإذا أقام الدعوى على من بيده الرهن وصادق على علمه بالرهن فيحكم عليه بإبطال البيع وله الرجوع على البائع وإن ذكر أنه لا يعلم بوجود الرهن فتطلب البينة من المدعي على وجود الرهن وأنه سابق للبيع ولا يكفي إقرار الدائن والمدين على الرهن لأنه قد يكون حيلة لإبطال بيع المشتري فلا بد من بينة على ذلك.
ب- : يدخل المشتري الجديد في الدعوى ويحكم ببطلان البيع إذا كان الرهن سابقاً للبيع ولم يرض المرتهن بذلك . وهذا أولى.
الثالثة :
اشتراط القبض في لزوم الرهن .
* اختلف أهل العلم في هذه المسألة على قولين :
الأول: أنه يشترط للزوم الرهن قبض المرهون وهذا اختيار الشيخ محمد بن عبد الوهاب.
الثاني: أنه لا يشترط للزوم الرهن قبض المرهون وهذا اختيار الشيخ عبد الرحمن بن حسن .
ويترتب على الخلاف أن المرتهن لو لم يقبض الرهن أو لم يوثقه لدى الجهات الرسمية فهل يلزم الرهن أو لا ؟
فعلى القول الأول لا يلزم الرهن ويحكم بصرف النظر عن دعوى المدعي بطلب بيع الرهن أو إثباته أو ترتب شيء من آثاره. وعلى هذا جرى عمل بعض القضاة .
وعلى القول الثاني يلزم الرهن بمجرد العقد ولا يشترط قبضه أو توثيقه لدى الجهات الرسمية ويترتب عليه أحكامه وآثاره بمجرد ثبوت عقد الرهن . وهو أولى وعليه العمل عندي وفيه سعة للناس .
تفاصيل و إجراءات دعوى بيع العقار المرهون في المحكمة السعودية