بحث متعمق حول العقار الصناعي في الجزائر

العقار الصناعي
تمهيد

أن ضروريات الدخول في اقتصاد السوق ، وتدعيم فكرة الاستثمار من الناحية القانونية يتطلب التعرض لمسألة سوق العقار ، و بصفة خاصة مسألة العقار الصناعي ، باعتباره الوسيلة المثلى للاستثمار ، لان المستثمر اصبح يهتم اكثر بعنصر الاستغلال كأحدى عناصر الملكية فنشات مناطق صناعية و مناطق للاستثمار ،

غير أن هذا الأمر طرح اشكالية استغلال العقار الصناعي كمفهوم جديد للاستثمار، ودفع بالمشرع الجزائري الى البحث عن ضوابط قانونية وادارية وعملية وبسيطة لتنظيمه ،مع البحث عن كيفيات وطرق معينة للاستغلال في شكل عقود تستمد أسسها من القانون المدني ، ولكنها تتميز عنه في أنها غير جامدة وتتمتع بشروط استثنائية وغير مألوفة في القانون العام . فما هو الاطار التشريعي والتنظيمي للعقار الاقتصادي? وما هى اليات تنظيم و استغلال العقار الصناعي?

المطلب الاول : الاطار التنظيمي للعقار الصناعي
لقد عرف العقار الصناعي منذ الاستقلال عدة أنظمة للاستثمار فيه ،ونظرا للأهمية التي أعطيت له ، قام المشرع بتنظيمه بصفة متميزة تتماشى مع النظام السياسي والاقتصادي.

ولعل أول عملية تنظيم لهذا النوع من العقار كان في بداية السبعينات ، حيث ظهرت فكرة تقسيمه الى مناطق ، كالمناطق الصناعية المنشأة عام 1973 غير أن الإشكال الذي ظهر فيما بعد كان يتعلق بطبيعة عقد الملكية في هذه المناطق ، وكيفية تسييره وحمايته ، هذا اذا اعتبرنا ان هذه المناطق يجب معرفة حدودها حتى تخضع لنظام خاص في استغلالها.

كما نظم المشرع استغلال هذا العقار حسب المناطق، بشروط قانونية وادارية تختلف باختلاف المنطقة والنشاطات الاستثمارية المراد انجازها، وترتبط مباشرة بالعقار الصناعي في حد ذاته وبمستغل هذا العقار من جهة ثانية.

إن أول تحديد للعقار الصناعي كان في إطار القانون رقم 73/45 المؤرخ في 18 فيفري 1973، المتعلق بإنشاء لجنة استشارية لإنشاء ما يسمى بالمناطق الصناعية، وكذا المراسيم التنفيذية اللاحقة له، والتي صدرت بعد مرور 10 سنوات أي في سنة 1984، حيث تضمنت تهيئة وإدارة وتسيير المناطق الصناعية،

الا انه مع مرور الزمن لم يظهر بوضوح الدور الذي لعبه العقار الصناعي في تطوير وترقية الاقتصاد الوطني، ثم برزت مسألة العقار الصناعي بمفهوم الاصول العقارية المتبقية في اطار قانون 88/01 المؤرخ في 12/01/1988 المتضمن القانون التوجيهي للمؤسسات العمومية الاقتصادية الذى بقي يتخبط في مشاكل قانونية وعملية ، الى غاية صدور قانون 93/12 المؤرخ في 05 أكتوبر 1993، المتعلق بترقية الاستثمار، والذي جاء بتنظيم خاص بالاستثمار في ميدان العقار الصناعي، بشكل اوسع من الناحية القانونية،

ومن حيث الأهداف الاقتصادية وذلك عبر مراسيم تنفيذية صادرة في سنة 1994، والتي رسمت حدود هذه المناطق، واستمر الوضع على هذا الحال في الاستثمار الصناعي إلى غاية صدور قانون 01/16 المؤرخ في 21 أكتوبر 2001 والمصادق للأمر 01/03 المتعلق بتطوير الاستثمار، والأمر 01/04لمتعلق بتنظيم المؤسسة العمومية الاقتصادية وسيرها وخوصصتها والذي نظم حدود استغلال العقار الصناعي حسب مفهوم جديد.

وعلى هذا الترتيب الزمني نتناول بالتفصيل دراسة القواعد القانونية المنظمة لهذه المناطق وكيفية الاستثمار فيها، ابتداء من قانوني 73/45 و 88/01 قانون 93/12 ، قانون 01/16 ثم الامر 01/04و اخيراالامر06/11 .
الفرع الاول: المناطق الصناعية

في عام 1973 ظهرت ما تسمى بالمناطق الصناعية، وذلك بصدور القانون رقم 73/45 المؤرخ في 28 فيفري 1973 المتعلق بإنشاء لجنة استشارية لتهيئة المناطق الصناعية، حيث حدد شروط إيجاد 77 منطقة صناعية على مستوى إقليم البلديات والولايات، وعبر كامل التراب الوطني، وتم تحديد شروط إدارتها عن طريق المرسوم رقم 84/55 المؤرخ في 03 مارس 1984.
ما هي كيفيات إدارة المناطق الصناعية تسييرها?

1/إدارة المناطق الصناعية :
يقصد بإدارة المناطق الصناعية حسب المرسوم 84/55 المذ كورسابقا ،
تهيئتها كمرحلة أولى ثم القيام بإدارتها كمرحلة ثانية ، ومن الناحية القانونية فان الإدارة تعني التهيئة والتسيير معا، وتتم تهيئة المناطق الصناعية عن طريق أجهزة ومؤسسات مختلفة نذكرها حسب الترتيب الأتى:

• هيئات عمومية اقتصادية منشاة بموجب المرسوم رقم 82/02 المؤرخ 09 مارس 1983 وهذا عندما تكون المنطقة الصناعية تحتوى على ما يلي:

*نشاطات ذات منفعة محلية
* نشاطات ذات منفعة وطنية ومتنوعة تابعة لوزارات مختلفة
•مؤسسات اقتصادية حسب الكيفيات التي كان ينتظر أن تحدد لاحقا، عندما تكون المنطقة الصناعية تحتوى على نشاطات ذات منفعة وطنية، خاصة وتابعة لسلطة رئاسة واحدة.

• عن طريق دفتر الشروط الخاص بإدارة المناطق الصناعية والصادر بناءا على التعليمة الوزارية المؤرخة في 05 مارس 1984.

ان شروط أدارة الفضاءات العقارية داخل هذه المناطق، التزام على عاتق الهيئات المديرة وهيئات أخرى تتولى بصفة تعاقدية تهيئة هذه المنشآت المشتركة، مع احترام مبادئ التهيئة العمرانية في المنطقة الصناعية، وذلك في الحالات العادية أما فيما يخص قواعد تسيير المناطق ذات طبيعة السلطة العامة، فإنها من صلاحيات الوالي، وذلك في إطار ممارسة صلاحيات الضبط الإداري وخاصة فيما يتعلق بالأمن الداخلي للمنطقة ( قواعد السير، التوقف، الوقاية من الأخطار، وحماية البيئة…الخ )

وفي هذا السياق تقع على عاتق الأجهزة المهيئة في إدارة المناطق الصناعية، ضرورة المحافظة على :

– عملية التهيئة: تقوم بها مؤسسات عمومية اقتصادية ولا تتدخل في الملكية
– عملية التسيير: تقوم بها مؤسسات عمومية صناعية وتجارية حيث تتلقى العقارات قانونيا ثم تقوم بإدارتها وتسييرها حسب القوانين المعمول بها.

2/تسير المناطق الصناعية :
ان التسيير الحقيقي لهذه المناطق حسب المرسوم رقم84/56 ،أسند إلى مؤسسات اقتصادية، تنشأ وفق كيفيات محددة بمرسوم، وفي هذا الاطار ظهرت مؤسسات التسيير بصفة مؤقتة، في انتظار تحديد المعيار القانوني المطبق لتحديد طبيعة هذه المؤسسات حيث كان تنظيم هذه المؤسسات في أول الأمر، محدد ا وفق قواعد ا لمتعلقة بالتسيير الجماعي للمؤسسات في ذلك الوقت.

وتطبيقا لاحكام المرسوم التشريعي رقم 73/45 والنصوص التنظيمية الملحقة به، بدأ في إنشاء مناطق صناعية عهدت مهمة تسييرها الى أجهزة عديدة ومتخصصة نذكر منها:

*المركز الوطني للدراسات والأبحاث العمرانية
*مؤسسة تسيير المناطق الصناعية:

وتمثل المهمة الأساسية لهذه الأجهزة والمؤسسات هي تلقي العقارات واكتساب الملكية بصفة قانونية للأراضي المكونة للمناطق الصناعية والتي قد تكون ضمن أملاك الدولة أو تابعة للخواص وبعد قيام الأجهزة المهيئة بأعمال التجزئة للعقارات والتهييئات تقوم المؤسسات بإعادة التنازل عنها بواسطة عقود توثيقية ومشهرة لصالح المستثمرين.

سواء في إطار المعاملات التجارية المحضة، أو في إطار التجهيزات الاستثمارية.

وفيما يخص مسؤولية الصيانة والترميم للهياكل الخارجية وشبكات ربط المنشآت الملحقة بها، فإنها تقع على عاتق المؤسسة المسيرة، وذلك عندما تكون المنطقة الصناعية في حاجة إليها، غير انه فيما يتعلق بالأشغال التي تجعل المنطقة الصناعية عقار مخدوم كالارتفاقات الإدارية، كتمرير خط للسكك الحديدة، فإنه يقع على عاتق هذه المؤسسات المرتفقة للقيام بهذه الأشغال( )، وكذلك الحال بالنسبة لإشغال التموين بالكهرباء والغاز، فإنه تقع على عاتق المؤسسة المتخصصة المعنية، بالتنسيق مع المؤسسة المسيرة للمنطقة الصناعية، هذه المؤسسة التي قد تكون مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري E.P.I.C قبل صدور قانون المؤسسات العمومية الاقتصادية سنة 1988.

ملاحظة
أن التعدد والتنوع في الأجهزة ومؤسسات الإدارة والتسيير، وعدم ضبط طبيعتها القانونية بدقة، وطبيعة المعاملات والأعمال التي تقوم بها، أدى إلى تداخلها في الصلاحيات والاختصاصات، مما صعب التعرف على ما هي الأجهزة أو المؤسسة المهيأة، وما هي المؤسسة المسيرة ، وما دورها، الشيء الذي نتج عنه عدة إشكالات ميدانية فيما يخص نقل الملكية على الخصوص.

ورغم أن جميع القوانين والمراسيم المذكورة سابقا، قد نظمت إدارة هذه المناطق من حيث الإنشاء والتسيير، إلا أن الوضعية الحالية للعقار الصناعي في هذه المناطق بقيت تمتاز بالصعوبات والنقائص وخاصة تلك التي تتعلق بتسييرها، واهمها يرجع الى الاسباب التالية:

*تعاقب أجهزة تسيير المناطق الصناعية، مما أدى إلى ظهور مشاكل في الميدان، لاسيما في عمليتي المتابعة والمراقبة.

– عدم الأخذ بعين الاعتبار المعايير الاقتصادية، وقوانين التعمير عند إنشاء هذه المناطق.
– عدم تحديد التجزئات بصفة واضحة وظاهرة ، مما أدى إلى ظهور توسعات غير قانونية.
– عدم تحديد الطبيعة القانونية لأجهزة إدارة المناطق الصناعية، من حيث اكتساب العقار والتسيير وهل هي مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري ام مؤسسات عمومية اقتصادية لا تهدف الى تحقيق الربح.

ولمواجهة هذه النقائص التى لا تخدم المستثمر اقتضت الضرورة،إعادة ملائمة الإطار القانوني من خلال:
*تعديل أحكام المرسوم 84/55 المؤرخ في 03 مارس 1984 وذلك بإعادة تنظيم القواعد التي تضبط شروط وكيفيات تسيير هذه المناطق.
*إثراء وتكييف دفتر الشروط النموذجي المعد بتاريخ 05 مارس 1984 حسب الأبعاد الاقتصادية الحالية.

*لتسوية الوضعية القانونية للملكية في العقار الصناعي، كان لابد من الإسراع في عملية إعادة التنازل retrocession لفائدة المستثمرين للتجزئات الصناعية المنشأة من طرف الأجهزة المهيئة.

*إنهاء عمليات التهيئة في المناطق التي لم تهيئ بعد، لاسيما المناطق ذات الحيوية الاقتصادية والصناعية.

* توجيه المشاريع الجديدة الى المناطق الصناعية، عندما يتوافق المشروع مع طبيعة المنطقة الصناعية.
*مراعاة الاستعمال الأمثل والعقلاني للعقار المتوفر داخل المنطقة الصناعية، وذلك بالاستجابة للاحتياجات الحقيقية.

*منح الهيئات المسيرة صلاحيات الضبط الإداري، وذلك تحت تصرف الهيئات الرئيسة لها، “الوالي” حتى تتمكن من القيام بمهمة المتابعة والمراقبة.
وفي هذا السياق ومن الناحية العملية اتخذت عدة إجراءات من طرف كل الوزارات المعنية بالعقار الصناعي، قصد ، جعله يتماشى مع سائر التحولات الاقتصادية .

الفرع الثانى: المناطق الخاصة
ظهرت بالمناطق الخاصة في إطار قانون 93/12 المتعلق بترقية الاستثمار، حيث منحت امتيازات قانونية واقتصادية تحفيزية للاستثمار في هذه المناطق، ونشير هنا الى ان المشرع نظم العقار الصناعي في هذه المناطق على شكل نوعين رئيسيين من المناطق هما:

-مناطق مطلوب ترقيتها: Z.A.P “Zones à promouvoir ”
-مناطق التوسيع الاقتصادي: Z.E.E “Zones d’expansion économique”
حيث يمكن حصر الامتيازات في إطار الاستثمار صناعيا، في هذين النوعين من المناطق، وخاصة تلك المتعلقة بالعقار، والتي تتمثل أساسا في امتياز الإعفاء من الضريبة على نقل الملكية بمقابل، أي شراء عقارات معينة للاستثمار فيها، كما اعفي المستثمر من دفع الرسم العقاري على الملكية ابتدءا من تاريخ الحصول عليها ولمدة 05 سنوات وأقصاه 10سنوات.
غير ان الحدود القانونية والجغرافية للمناطق المطلوب ترقيتها ومناطق التوسع الاقتصادي،

استوجب على المشرع تنظيمها في المرسوم التنفيذي رقم 94/321 المؤرخ في 17 أكتوبر 1994، المتضمن تطبيق أحكام المادة 24 من قانون 93/12 المذكور أعلاه، حيث حدد شروط المناطق الخاصة وضبط حدودها في إطار تطبيق القوانين والتنظيمات المعمول بها في مجال التهيئة والتعمير، كما هي مبنية بدقة في القانون رقم 87/03 المؤرخ في 27 يناير 1987، المتعلق بالتهيئة العمرانية، لاسيما المادة 15 منه، فبالنسبة للمناطق المطلوب ترقيتها نستنتج ان قانون 93/12 لم ينشئها لأول مرة، وإنما أكد وجودها لدعم لاستثمار بها ضمن المناطق الخاصة.

1/لمناطق المطلوب ترقيتها
استجابة لحاجيات الاستثمار، وفي اطار المرسوم التشريعي 93/12، الذي احال تكوين مناطق المطلوب ترقيتها وضبط حدودها الى المرسوم التنفيذي رقم 91/321 المؤرخ في 14 سبتمبر 1991 مع احترام شروط المادة 51 من القانون رقم 87/03 المتعلق بالتهيئة العمرانية،

تبين ان المناطق الواجب ترقيتها تتكون من البلديات التي تحدد قائمتها وتراجع عند الاقتضاء بقرار مشترك من السلطة المكلفة بالتهيئة العمرانية والسلطة المكلفة بالجماعات المحلية والمالية، وبعد استشارة السلطات المحلية، وعلى أساس المقاييس التي تعكس الضوابط الديموغرافية، المادية، الاجتماعية، الاقتصادية والمالية للبلديات، المذكورة حسب المعايير التالية:

1- المميزات الديموغرافية:.
2- المميزات المادية المتعلقة بالموقع الجغرافي: وتنحصر أساسا في الجنوب، السهول، الهضاب العليا، والمناطق الجبلية، بالإضافة الى المناطق الحدودية.
3- المميزات الاجتماعية، الاقتصادية او درجة التجهيز.
4- المميزات المالية: تتمثل أساسا في إحصاء الموارد المالية لكل بلدية، نسبة الاستثمارات

وفي هذا الإطار نجد أن المشرع بواسطة بحكم المرسوم، المذكور أعلاه، استغنى عن المفاهيم الخاصة المذكورة في كثير من القوانين المالية السابقة لصدوره، فأدمج مفهوم “المناطق المحرومة”، “مناطق الجنوب”، “مناطق اقصى الجنوب”، “المناطق المعزولة”، “المناطق الواجب تنميتها”، في مفهوم واحد هو :

المناطق التي يجب ترقيتها Z.A.P ، وبهذه الصفة يمكن للدولة أن تقدم مساعدتها للبلديات المطلوب ترقيتها عن طريق إحداث أنشطة تتولد عنها مناصب شغل، ومن خلال ما يلي على الخصوص:

– تدعيم اقتناء الأراضي لتتخذ كمواقع لاستقبال الاستثمارات.
– مساعدة البلدية في انجاز منشآت أساسية للإنتاج، كمشاريع استثمارية صناعية…الخ.

وفي هذا السياق، تم ضبط قائمة محددة بدقة تتضمن قائمة البلديات الواجب ترقيتها عن طريق قرار وزاري مشترك بين جميع الوزارات المعنية، وذلك بتاريخ 29 اكتوبر 1991.

2 / مناطق التوسع الاقتصادي
“Zones d’expansion Economique ”
يقصد بمناطق التوسع الاقتصادي ، الفضاءات أو الأراضي الجيو اقتصادية ،التي تنطوي على خصائص مشتركة من التجانس الاقتصادي و الاجتماعي متكاملة ،و تزخر بطاقات من الموارد الطبيعية البشرية ، أو الهياكل القاعدية ،والتي يجب تجميعها و الرفع من قدراتها ، كي تكون كفيلة بتسهيل إقامة الانشطة الاقتصادية لإنتاج السلع و الخدمات و تطويرها .

ملاحظة
إن هذه المفاهيم و المعايير المذكورة أعلاه ، جاءت واسعة و غامضة في بعض الحالات إلى حد يصعب معه صياغتها لإنشاء منطقة ما كمنطقة للتوسع الاقتصادي، الأمر الذي صعب من مهمة الإدارة في تكريس هذه المعايير لإيجاد مثل هذه المناطق وحال دون ظهورها على ارض الميدان إلى غاية الوقت الحاضر.

كما نص المشرع على كيفيات تحديد قائمة مناطق التوسع الاقتصادي، التي تكون على أساس نتائج التحاليل التي تأخذ بعين الاعتبار المعايير التالية:

*لمستوى المطلوب للتغطية في مجال المرافق الجماعية والمنشآت القاعدية للازمة لإقامة الاستثمارات، وذلك بتحليل المؤشرات المعتادة في مجال التخطيط،

* الاعتماد في إنشاء هذه المناطق على المقترحات النابعة من الأشغال التحضيرية، أو من عناصر الصيغ النهائية للخطط الوطنية والجهوية في إطار التهيئة العمرانية
ومنه يستثنى من مناطق التوسع الاقتصادي حسب السياسة الوطنية في مجال التهيئة العمرانية ما يلي:

– المناطق المطلوب ترقيتها حسب المفهوم الوارد في المادة 51 من قانون 87/03، والمتعلق بالتهيئة العمرانية.

– الأقطاب الصناعية في الحواضر والتجمعات السكانية الكبرى، والمحددة وفقا لقانون 90/25 المؤرخ في 16 نوفمبر 1990.

– مساحات الارتفاق أو الخدمة العمومية، وخاصة المساحات التي تشمل الموانئ والمطارات.

– مواقع المركبات السياحية والاستجمامية الكبرى. وعلى هذا الأساس ، تعني منطقة التوسع الاقتصادي كل الولاية أو بعضها أو مجموعة منها أو مجموعة من البلديات ، تعين بقرار وزاري مشترك بين السلطات المكلفة بالمالية ، الجماعات المحلية ، التهيئة العمرانية و التخطيط ،وبناءا على اقتراح من الجماعات التي بهمها الأمر أن وجدت

الفرع الثالث: المناطق الحرة والمناطق التي يتطلب تنميتها مساهمة خاصة من الدولة

لم يظهر لهما وجود على ارض الميدان والتطبيق، وعلى الرغم من اختلافهما، فالمناطق الحرة جاءت في إطار قانون 93/12 المتعلق بترقية الاستثمار أما المناطق التي يتطلب لتنميتها مساهمة خاصة من الدولة فقد جاءت في إطار قانون 01/16 المتضمن تطوير الاستثمار والذي ألغى قانون ترقية الاستثمار.

1/ المناطق الحرة
إن المناطق الحرة هي مناطق مساحتها مضبوطة، وتمثل الأملاك الوطنية العمومية للدولة، وتمارس عليها أنشطة صناعية وخدماتية وتجارية، وذلك طبقا للشروط المقررة قانونيا ووفقا لأحكام المرسوم التنفيذي رقم 94/321 المؤرخ في 17 أكتوبر ، والمتضمن المناطق الحرة.

وتحدث المناطق الحرة بموجب مرسوم تنفيذي صادر عن رئيس الحكومة وبناءا على اقتراح من وزير المالية باعتباره المسئول الأول عن الأملاك الوطنية للدولة، كما تحدد الأنشطة موقعها الجغرافي وحدودها وقوامها ومساحتها، وعند الاقتضاء تحدد الأنشطة التي يسمح أن تمارس فيها، ويمكن أن يشمل العقار الذي يقع عليه أساس المنطقة على مطار أو ملك وطني مينائي، أو يقع بالقرب من ميناء أو مطار أو منطقة صناعية إذا كان نشاطها صناعي.

فإذا تضمنت المنطقة الحرة كليا أو جزئيا ميناء أو مطار، فإن التشريع والتنظيم المعمول به في مجال الأملاك الوطنية والأنشطة المينائية او المطارية، يبقى هو المطبق عليها، ولاسيما فيما يخص المهام المرتبطة بممارسة صلاحيات السلطة العامة، علما أن جميع الأملاك العقارية، “أراضي ومباني”، والتي تشمل عليها المنطقة الحرة هي أملاك وطنية عمومية للدولة، حسب الشروط المحددة وفقا للمادة 13 من القانون رقم 90/30 المؤرخ في 01 ديسمبر 1990،

المتضمن قانون الأملاك الوطنية، هذه الحالة التي تطرح إشكالا كبيرا من حيث طبيعة حق التملك، أو اكتساب الملكية العقارية في المنطقة الحرة عن طريق عقد امتياز، وبموجب اتفاقية، باعتبار أن الأملاك الوطنية العمومية غير قابلة للاكتساب أو التنازل أو الحجز عليها، الأمر الذي يشكل صعوبة قانونية في تكيف طبيعة التصرف العقاري الواقع في هذه المنطقة، وان الاستثمار الصناعي يتطلب إقامة منشآت وهياكل قاعدية تمس بصفة مباشرة طبيعة تملك العقار من حيث الاستغلال، فهل يكون الاستغلال.

عن طريق “الترخيص” باعتباره الوسيلة الوحيدة لشغل الأملاك الوطنية العمومية بصفة مؤقتة ؟ او عن طريق العقد الإداري باعتبار أن الاستثمار يتطلب ذلك خاصة الصناعي منه؟ وبالتالي نكون أمام حق استعمال فقط وليس حق الاستغلال.

نشير إلى انه من الناحية العملية، لم تظهر بعد أي تهيئة للمنطقة الحرة،
2/ المناطق التي يتطلب تنميتها مساهمة خاص من الدولة
ظهر هذا النوع الجديد من المناطق في إطار الأمر رقم 01/03 المؤرخ في 20 اوت 2001 المتعلق بتطوير الاستثمار، حيث ادخل هذا النوع في النظام الاستثنائي للاستثمار، غير ان تحديد وتنظيم استغلال هذه المناطق من الناحية الجغرافية، وطبيعة العقارات الواقعة عليها، قد ترك لصلاحية هيئة عمومية جديدة تسمى “المجلس الوطني للاستثمار”، الذي يقوم بتحديدها وتنظيمها على ضوء أهداف مخطط تهيئة الإقليم وذلك عن طريق تنظيم لاحق، الذي لم يصدر بعد، علما أن هذا الأمر قد الغي جميع المناطق السابق ذكره في إطار قانون 93/12 المنصوص عليه آنفا بنص المادة 34 من الأمر المذكور أعلاه.

الفرع الرابع: المؤسسة العمومية الاقتصادية
تعتبر المؤسسة العمومية الاقتصادية عجلة الاقتصاد الوطني، الوطني،الأمر الذي دفع بالمشرع الى الاتجاه نحو فكرة الاستقلال المالي للمؤسسة العمومية، وهذا نظرا للظروف والتحولات الاقتصادية التي عرفها العالم بصفة عامة والجزائر بصفة خاصة، فاصدرا لمشرع عدة قوانين تصب كلها في هذا المفهوم ،

كأحكام القانون التجاري فيما يتعلق بتصفية المؤسسات العمومية ثم إدخالها في مفهوم الخوصصة، ويعد قانون 88/01 المؤرخ في 12/01/1988 المتعلق بالقانون التوجيهي للمؤسسات العمومية الاقتصادية، هو النواة الأولى لهذه الأفكار السابقة الذكر، ثم يليه قانون 95/25 المؤرخ في 25/09/1995 المتعلق بتسيير رؤوس الأموال التجارية للدولة الذي جاء كشرح للمبادئ العامة لقانون 88/01 وادخل مفاهيم حديثة في تسيير هذه المؤسسات العمومية، فأسندها إلى ما يسمى “الشركات القابضة”، ثم صدر الأمر 01/04 الذي وضح بدقة كيف تتم عملية “خوصصة” هذه المؤسسات العمومية بصفة نهائية، غير ان هذه المبادئ الاقتصادية المتعلقة باستقلالية وخوصصة المؤسسة العمومية اصطدمت باشكالية قانونية ما تزال عالقة وهي عدم وضوح الطبيعة القانونية للملكية العقارية لهذه المؤسسات.

على إثر صدور قانون 88 /01 المؤرخ في 12 /01 /1988 المتضمن القانون التوجيهي للمؤسسات العمومية الإقتصادية ضلت تتخبط في مشاكل عديدة نتيجة التعديل في مفهومها الذي وان كان واضح المعالم من الناحية الاقتصادية ,إلا أنه لم يكن كذالك من الناحية القانونية ,مما دفع المشرع إلى إصدار قانون 95/ 25 المؤرخ في 25/09/99 1 المتعلق بتسيير رؤوس الأموال التجارية التابعة للدولة ,حيث أصبحت تخضع المؤسسة العمومية الاقتصادية في تنظيمها وسيرها للأشكال والأحكام التي تخضع لها جميع الشركات الأموال المنصوص عليها في القانون التجاري الا انه لم يفصل في مسألة الملكية العقارية .

وفي هذا الإطار صدر الأمر 01 /04 المؤرخ في 20 /08/2001 المتعلق بتنظيم المؤسسات العمومية الاقتصادية وسيرها وخوصصتها حيث ألغى أحكام القانون 95/25المذكور أعلاه ,وعرف الخوصصة بأنها كل صفقة تتجسد فيها نقل الملكية إضافة إلى حوصصة التسيير ,وأصبحت بموجبة المؤسسات العمومية تخضع في إنشائها وتنظيمها وسيرها لأحكام القانون التجاري هذا القانون الذي تطرق بصفة سطحية لمسألة الملكية العقارية واعتبارها من الأصول المتبقية للمؤسسات العمومية الاقتصادية ,أو جزء من رأسمالها .

لم يتضح من خلال الإطلاع على مجمل القوانين الصادرة والمتعلقة بالخوصصة وقوانين المالية ما يشير بصفة جلية وقاطعة للعقار الصناعي وكيفية التصرف فيه باعتباره من الأصول الأساسية للمؤسسة
ويقصد بالأصول كل موجودات المؤسسة العمومية الاقتصادية بما فيها العقارات ، وهنا ظهرت اشكالية الملكية العقارية بعد تمام اجراءات المناقصة أو المزايدة والبحث من طرف المستثمرين عن أصل الملكية التي لم تكن في غالب الأحيان ملك لدولة ،غير أن هذه الطريقة هي الأكثر شيوعا و المفضلة لدى المستثمرين.

كما ان التنازل عن هذه الاصول طرح تسؤلا بشأن تحويل ملكية مؤسسات عمومية هامة في أيدي أجنبية التي في الغالب تملك التفوق التكنولوجي و القوة المالية وتأثير هذا النوع من التنازل على السيادة الوطنية والمصالح العليا للبلاد ،وتصديا لأي نوع من الأخطارأنشأ المشرع ما يسمى “بالسهم النوعي ” الذي تحتفظ به الدولة مؤقتا في المؤسسات العمومية الهامة بموجب المرسوم التنفيذي رقم 01/352 المؤرخ في 10/11/2001
المرسوم التنفيذي رقم 01/353 المؤرخ في 10/11/2001 . ولقد طرح أيضا هذا النوع من التنازل مشاكل لم تكن متوقعة فيما يخص ملكية العقارات في إطار عملية الخوصصة.

أن عملية االخوصصة للمؤسسة العمومية الاقتصادية تجعل الأصول المنقولة و العقارية لهذه المؤسسات فى حالة تنازل او بيع وإذا كانت الأصول المنقولة لا تطرح إشكالا لبساطة إجراءات تداولها فان الأصول العقارية المتبقية قد طرحت مشاكل في لتداول فيها وهذا راجع لتعقد إجراءات التصرف فيها وخضوعها لمبدأ عقد الملكية كسند لشرعية التصرف فيها وظهرت هذه المشكلة أساسا في ” عدم معرفة الطبيعة القانونية لأصل الملكية في العقار الصناعي لهذه المؤسسات العمومية ” وهذا بسبب تغير القوانين التي تخضع لها المؤسسة من الناحية الاقتصادية دون أن يتبعه بالموازاة في قوانين الملكية العقارية.

و أن هذه العقارات تتمثل في الأصول المتبقية “les actifs residuels” بالنسبة للمؤسسات المنحلة وأصول المؤسسات القائمة غير أن أصل الملكية لهذه العقارات ظل دائما غير واضح نظرا لاختلاف نظام الملكية التي نشأت فيه هذه المؤسسات العمومية، كقانون الاحتياطات العقارية رقم 74/26 المؤرخ في 20/02/1974 ثم إلغائه بموجب قانون الأملاك الوطنية رقم 91/30 المؤرخ في 01/12/1990 دون القيام بالإجراءات اللازمة في حينها لتسوية نظام الملكية لها ثم أصبحت الملكية تخضع لأحكام القانون التجاري والمدني الذي أصبح يحتم الفصل مبدئيا في مسألة الملكية حتى بالنسبة للمؤسسات التي لم تحل بعد،فهناك بعض المؤسسات العمومية لا أثر لأصل ملكيتها أطلاقا فهي لم تدخل ضمن الاحتياطات العقارية ولا ضمن أملاك الدولة ولا تملك المؤسسة أي عقد ملكية سوءا كان مدني أو إداري ولم تحز العقار لا عن طريق نزع الملكية للمنفعة العامة ولا عن طريق الاستيلاء فهي مجرد حائز مادي للوعاء العقاري المقام عليه منشاتها وهنا برز التساؤل عن كيفية التنازل عن هذه العقارات التي لا يعرف أصل ملكيتها أو إن أصل ملكيتها هي ملكية خاصة. فظهرت نزاعات مدنية عقارية موضوعها المطالبة باسترداد الملكية العقارية يرفعها الملاك الخواص ضد المؤسسات العمومية الاقتصادية بعد خوصصتها وتتعلق بالتنازل لفائدتها عن الوعاء العقاري مقابل تعويض غير متفق عليه في غالب الأحيان بين الأطراف المتنازعة.

وبقي الامر يحتاج الى حلول قانونية فعلية وهذا رغم ان المادة 26 من الامر 01 /03المؤرخ في22/08/2001 المتعلق بتطوير الاستثمار تضمنت ما يفيد ان الدولة تكون حافظة عقارية من الاصول المتيقية للمؤسسات العمومية المتكونة من العقارات المبنية والموجودات العقارية للمؤسسات العمومية المحلية ” e.pl” والمؤسسات العممية الاقتصادية “e.p.e” بالاضافة الى كل موجودات وسندات المؤسسات العمومية القائمة والتي عهد تسيرها الى الوكالة الوطنية لتطوير الاستثمار “a.n.d.i”

المطلب الثاني:قواعد وشروط تملك العقار الصناعي
لقد سعى المشرع الجزائري من خلال أحكام الأمر رقم 06-11 مؤرخ في 6 شعبان عام 1427 الموافق ل 30 غشت سنة 2006 إلى تحد يد شروط و كيفيات منح الامتياز و التنازل عن الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة و الموجهة لانجاز مشاريع استثمارية ، توفيرا لضمان شفافية السوق ا لعقارات الاقتصادية

وكذا سيولتها و ذلك :

*-لضمان الحقوق واستقرار المعاملات وسيولتها ومنه تقليل المنازعات
*_ لتشجيع المؤسسات المالية والمصرفية على إقراض المستثمرين للإسراع في تنفيذ وانجاز المشاريع بعيدا عن مشاكل تمويل استثماره في غياب سندات الملكية المشروطة من طرف البنوك لتقديم القروض بعد تبنى نظام السوق الحرة ،و الحصول على رخصة البناء.

* – لتحسين إمكانيات تحديد وتوجيه السياسة العقارية الصناعية

وقد استثنى من مجال تطبيق أحكام هذا الأمر أصناف الأراضي بحكم طبيعتها وعلاقتها بالمصالح العليا للدولة و التي تخضع إلى نصوص خاصة ، و لاسيما منها :

– الأراضي الفلاحية .
– القطع الأرضية المتواجدة داخل مساحات مناطق التوسع و المواقع السياحية و الضرورية لانجاز برامج استثمارية تدخل ضمن مخطط التهيئة السياحية .
– القطع الأرضية المتواجدة داخل المساحات المنجمية
– القطع الأرضية المتواجدة داخل مساحات البحث عن المحروقات و استغلالها .
– القطع الأرضية الموجهة للترقية العقارية .

ومنه نتساءل عن الإطار القانوني لسوق العقار الاقتصادي في الجزائر فما هي
قواعد تسير المحافظة العقارية الصناعية التابعة لأملاك الدولة الخاصة ? وماهى سبل
واليات التصرف في الأملاك الخاصة للدولة لترقية الاستثمار? وماهى -شروط منح الامتياز قواعد إعداد عقد الامتياز?

الفرع الاول: قواعد تسير المحافظة العقارية الصناعية التابعة لاملاك الدولة الخاصة

بمفهوم المخالفة لنص المادة 12 وما يليها من القانون 90/ 30 المتضمن الأملاك الوطنية فان العقارات الخاصة باختلاف أنواعها التابعة للدولة غير خاضعة لقاعدة عدم القابلية للتصرف الأمر الذي يجعلها محلا لكافة المعاملات التى تعرفها السوق العقارية بشروط هي:

* أن يكون العقار المعني بعملية التصرف غير مخصص لمرفق عام
*أن يكون التصرف فيه بمقابل و بشكل يتناسب و القيمة التجارية للعقار
* أن لا يكون من الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية
اذن باستثناء أصناف الأراضي المذكورة أعلاه تكون الأراضي التابعة للأملاك الوطنية الموجهة لاستقبال مشاريع استثمارية موضوع تصرفات.

وتتولى مصالح أملاك الدولة المكلفة قانونا بتسيير الأملاك الخاصة للدولة بالتعامل في هذه العقارات لفائدة المؤسسات و الهيئات العمومية أو الأشخاص الطبيعيين أو المعنويين الخاضعين للقانون الخاص و ذلك لاحتياجات مشاريعهم الاستثمارية و لكن ما هي إجراءات وطرق التعامل في هذه العقارات لصالح أصحاب المشاريع الاستثمارية ?

تمنح هذه الأراضي التابعة للأملاك الوطنية الخاصة بمقتضى أحكام الأمر السابق الذكر بامتياز لمدة أدناها 20 سنة قابلة للتجديد و قابل قانونا للتحويل إلى تنازل ضمن شروط إذا تعلق الأمر بمشاريع ذات طابع صناعي أو سياحي أو خدماتي

التنازل عن القطعة الأرضية التي أنجزت عليها عمليات ترقية عقارية بعد التجزئة ، إذا تعلق الأمر بمشاريع مدمجة في الاحتياطات العقارية ، لقد لجا المشرع من خلال أحكام هذا النص إلى الطرق غيرا لعادية للتصرف في العقار كعقد الامتياز لصالح المستثمر قابلا إلى أن يتحول لتنازل وبمقابل .

لقد أراد المشرع الجزائري تجنب تنظيم عملية بيع الأراضي للمستثمرين خلافا للأحكام التي تضمنها قرار وزارة التجهيز المؤرخ فى 19/02/1992 المحدد لشروط بيع الأراضي الجرداء المتوفرة التابعة لأملاك الدولة الخاصة ومضمون دفتر الشروط الملحق الذي جاء تطبيقا لنص المادة 161 لقانون المالية لسنة 1992وذلك للأسباب التالية :

*أن عمليات الترقية الاستثمارية موضوع الامر01/ 03خصت الشخص المرشح لانجاز استثمار في اى ميدان ومن بينها الميدان الصناعي و قد يكون وطنيا أو غير وطني

* خطر إعادة بيع العقارات الممنوحة كليا أو جزئيا من قبل المستفيدين .
* عدم انطلاق المستثمر في انجاز المشروع المصرح به ومنه عدم استغلال الأراضي إلى تم بيعها

كما حصر المشرع الأشخاص المؤهلين لإصدار رخص الامتياز أو التنازل بالمزاد العلني أو بالتراضي في:

٭ – الوالي بقرار بناءا على اقتراح من لجنة يحدد تنظيمها و تشكيلها و سيرها عن طريق التنظيم .
٭ – المجلس الوطني للاستثمار بلائحة بالنسبة لمشاريع الاستثمار التي تستفيد من نظام الاتفاقية وفقا لأحكام الأمر رقم 01-03 ، ويمنح الامتياز أو التنازل بالمزاد العلني مقابل تسديد سعر التنازل أو الإتاوة الايجارية السنوية الناتجة عن المزاد وكذا منح تخفيضات على سعر التنازل أو على مبلغ الإتاوة الايجارية السنوية على النحو الذي تحدده إدارة الأملاك الوطنية

يمنح الامتياز أو التنازل بالتراضي مقابل دفع القيمة التجارية أو إتاوة ايجارية سنوية على النحو الذي تحدده مصالح الأملاك الوطنية المختصة إقليميا .

الفرع الثاني: شروط منح الامتياز وإعداده
يقصد بالشروط القانونية والإدارية، الالتزامات الواجب احترامها بالنسبة الى كل من له علاقة مباشرة بالعقار الصناعي سواء تعلق الامر بالعقارات الموجودة بالمناطق الصناعية او المناطق الخاصة، او أي عقار صناعي خارج هذه المناطق ويدخل في إطار الاستثمار والذ ي يسمى المستثمر أو المتعامل…الخ من جهة وتتعلق بمانح حق الاستغلال والمتمثل في الدولة، او احد فروعها المحلية من جهة او اداراتها من جهة ثانية، وتمس هذه الشروط في معظم الأحيان حق الملكية وضرورة حمايته
1/ الشروط المتعلقة بالأرض محل الامتياز

أن تكون الأرض محل منح الامتياز تابعة الأملاك الوطنية الخاصة .*
غير مخصصة لتسيير مرفق عام .*
أن تكون متواجدة بإحدى المناطق المصنفة أو كمنطقة توسع اقتصادي وفقا للمرسوم*
التنفيذي رقم 94/321 المؤرخ في 17 أكتوبر 1994 المتعلق بتحديد شروط تعيين المناطق الخاصة و ضبط حدودها تطبيقا للقانون المتعلق بترقية الاستثمار .

2/-الشروط المتعلقة بالمستفيد
ان الشروط الإدارية هي شروط تتعلق بتحديد كيفيات استغلال العقار الصناعي كوعاء عقاري في حد ذاته، وفي إطار احترام التشريعات والتنظيمات العامة المعمول بها،من قبل مستغل العقار الصناعي ،التي وردت فيه، فىالقوانين والمراسيم الخاصة باستغلال العقارات الصناعية،
لقد وردت هذه الشروط في عدة قوانين ومراسيم تتعلق بالاستثمار نوردها على حسب الترتيب التالي:

اولا: في المرسوم التنفيذي رقم 84/55 المتعلق بإدارة المناطق الصناعية:
• يجب على المتعامل الا يقوم باي تغييرات واشغال معينة على شبكة المنشات المشتركة الا بعد حصوله على ترخيص من طرف المؤسسة المسيرة غير انه يمكن للمتعامل ان يقوم بنفسه باشغال التجهيز والتهيئة للتجزئة العقارية الخاصة به، كإدخال توصيلات الماء والكهرباء والغاز ولكن بشرط حصوله على الموافقة المسبقة.

• يجب على المتعامل عند تهيئته للمنطقة او التجزئة العقارية المملوكة له أن يحترم مبادئ حماية البيئة وذلك حتى ولو كانت تجزئته غير مبنية او استعملها كمستودع فقط.

• يتحمل المتعامل مسؤولية عبئ القيام بجميع الاجراءات اللازمة والتجهيزات الضرورية للتخلص او لمعالجة كل الأضرار المحتملة والتي تمس مباشرة بالصحة العمومية بالزراعة وبالمياه المستهلكة وكذلك الحال فيما يتعلق بالدخان المتصاعد من كمصانعه والنفايات الغازية والصلبة.

ثانيا: في القانون رقم 93/12 المتعلق بترقية الاستثمار:
• الشخص المرشح للاستثمار في أي ميدان ومن بينها الميدان الصناعي و هو أ ي شخص طبيعي او معنوي شرط ان يكون جزائريا، وسواء كان مقيما او غير مقيم، ثم نص على امكانية ان يكون المستغل اجنبيا.
• يجب ان يكون مستغل العقار الصناعي في اطار الاستثمار، حائزا بصفته مالكا في المنطقة المقصودة لقطعة أرضية يمكن ان تستغل اساسا لاقامة المشروع.

• يلتزم المستغل بانجاز مشروعه حسب الشروط والاجال المقررة في دفتر الشروط أو الاتفاقية، هذه الاجال قد تكون محدودة لمدة زمنية معينة، وفي حالة عدم الإنجاز خلال المدة، يمكن للإدارة اضافة اجل اخر للمستغل.

• يجب على المستغل او المتعامل مراعاة التشريع او التنظيم المعمول بهما، في مجال الأنشطة المقننة وإن يحصل على تصريح بالاستثمار من طرف الوكالة الوطنية لدعم وترقية الاستثمار.

• خضوع المتعامل او المستثمر الأجنبي سواء كان شخصا طبيعيا او معنويا لأحكام الاتفاقية المبرمة بين الدولة الجزائرية والدولة التي يكون هؤلاء الاشخاص من رعاياها.

• يجب على مستغل العقار الصناعي، أن يودع مرة في السنة لوكالة ترقية الاستثمار كشفا يبرز فيه مدى تنفيذ الالتزامات التي تعهد بها وفق النموذج المتفق عليه بموجب المرسوم.

ثالثا: بالنسبة للعقار الصناعي بصفة عامة وفي إطار المراسيم التنفيذية 94/319 و320.
• يجب على أي متعامل او مستغل ان يقوم باشغال تهيئة المنطقة الحرة في الاجال المتفق عليها في دفتر الشروط، وكذا القيام باعمال البناء والتجهيز للمنطقة، وصيانة الموجودات الثابتة.

• يجب على أي متعامل في المناطق الخاصة المحافظة على البيئة وحمايتها ونقل المواد الخطيرة ومعالجتها داخل المنطقة طبقا للتشريع والتنظيم المعمول به.

• يلتزم المستثمر صناعيا بالتامين على كل اخطار الاستغلال الواردة، والتي تسبب أضرار للأملاك العقارية سواء حدثت بفعله أو بفعل الغير العامل لإذنه.
• يجب على المستثمر في المنطقة الحرة او الخاصة ان يقدم للهيئة المكلفة بالمراقبة والمتبعة، مخطط لتهيئة للمنطقة الصناعية او الخاصة او الحرة، ومخططات تجزئة الأراضي للبناء الموضوعة طبقا للتنظيم المعمول به، بالاضافة على ذلك عليه تقديم المشاريع النهائية والأشغال التي يعتزم انجازها في المنطقة.

• يجب على المتعامل او المستثمر ان يشرع في انجاز الأشغال في الآجال المحددة من قبل الإدارة وفي دفتر الشروط وفي حالة عدم الانجاز كل مشروع او جزء منه في الآجال المقررة له توجه له الإدارة اعذرا باتمام الأشغال وعند الاقتضاء تتولى الدولة إتمام الأشغال المتبقية على نفقة المستغل
• يجب على المستغل ان يتحمل نفقات ومصاريف الصيانة المحافظة على المنشآت ويسهر على مطابقة هذه الأخيرة لقواعد الأمن وحماية البيئة.
• يقع على عاتق المتعامل او المستثمر عبئ بقاء أي ملك عقاري يهم المنطقة مهما كان نوعها او أي بيع عقاري أو ايجار له بداخل المنطقة الحرة، وكذلك توفير جميع الخدمات الضرورية لصيانة هذه العقارات وحسن تسيرها.

• يجب ان يتضمن النظام الداخلي لمنطقة، والعقود الواردة عليها القيود التي تسمح بالتاكد بأن الارتفاقات وانظمة التعمير وكذا التدابير الخاصة بالنظافة والأمن قد احترمت.

رابعا: في إطار الامر رقم 01/03 المتضمن تطوير الاستثمار:
لم يوضح هذا الامر المصادق عليه بموجب القانون 01/16 المؤرخ في21/01/2001 الالتزامات التي تقع على عاتق المتعامل او المستثمر صناعيا إلا فيما يتعلق بالتزامه بالحصول على التصريح بالاستثمار من طرف الهيئات المكلفة بذلك مع مراعاة التشريع والتنظيم المعمول به، وخاصة تلك المتعلقة بالأنشطة المقتنة.

3/الشروط المتعلقة بمانح حق استغلال العقار الصناعي:

في البداية نشير الى ان مانح حق استغلال العقار صناعيا هو الدولة ممثل في فروعها المحلية وكذا الهيئات الإدارية المنشاة لهذا الغرض واهم هذه الشروط نتطرق إليها كما يلي:

أولا: في قانون 93/12:
• التزام الدولة بعدم تطبيق الإلغاءات والمراجعات التي تتم في المستقبل على الاستثمارات إلا بناء على طلب المستثمر نفسه.

• لا يمكن أن تكون العقارات موضوع الاستثمارات المنجزة محل “تسخير” من طرف الإدارة الا في الحالات التي تنص عليها التشريع المعمول به.

علما ان التسخير هو الاستيلاء على الملكية لمدة معينة ثم إرجاعها، كما أن التشريع المعمول به في ميدان التسخير هو القانون المدني في المواد من 679 الى 681 مكرر، غير انه يستفاد من التشريع المعمول به أن المشرع قد نص عليها في المادة 677 من القانون التي تنص على نزع الملكية للمنفعة العامة والمادة 678 من القانون المدني التي تنص التأميم، كما ان قانون 93/13 المذكور أعلاه لم يستبعد القيام بهذين الاجرائين الاخيرين صراحة فهل هذا يعني ان المشرع قد يسمح للادارة اللجوء الى إجراءات نزع الملكية او التأميم دون التسخير، أم ان التسخير في مفهوم هذا القانون هو نفسه نزع الملكية للمنفعة العامة. عليها في التشريع المعمول به، ورتب على المصادرة، تعويض عادل ومنصف.
حيث نلاحظ أنه استبدل إجراء التسخير بإجراء جديد هو المصادرة الإدارية التي تعتبر أقرب على إجراء “نزع الملكية لصالح المنفعة العامة” وهذا رغم عدم وضوح هذا الإجراء الجديد،

فرغم ان هدف جميع هذه الاجراءات الثلاثة السابق ذكرها هو المصلحة العامة، غير أن الاثار تختلف بينهم، إذ يطرح الاشكال في مسألة التعويض علما ان القانون المدني لم ينص على التعويض العادل والمنصف في حالة التسخير، إنما ورد التعويض بشان نزع الملكية للمنفعة العمومية، وعلى هذا الأساس نستنتج ان التسخير في مفهوم قانون 93/12 هو نفسه نزع الملكة للمنفعة العامة أو التأميم.

من كل هذا نستخلص أن قانون 93/12 سجل تراجعا بالنسبة لدستور 1989 وخرج عن مبادئه وتناقض معه، لكون الدستور ص على تعويض: قبلي، عادل، منصف بينما نص القانون 93/12 على تعويض عادل منصف فقط.

وفي هذه النقطة بالذات برز عنصر الاختلاف اذ ان المتعاملين الاقتصاديين يطالبون بان يكون التعويض “قبلي” أي قبل ان تتم حيازة الدولة للعقار موضوع التسخير

• يجب على وكالة ترقية ودعم الاستثمار (a.p.s.i) ان تقوم بالدور المنوط بها والمتمثل في المتابعة والمراقبة المستمرة للاستثمارات التي ستنجز، وعليه يتعين على المشرع ان يمنحها صلاحيات السلطة العامة لتقوم بهذا الدور على أحسن وجه.

• يقع على عاتق الدولة ممثلة في ادارتها المحلية واجهزتها المسيرة، عبء انجاز المنشأت الأساسية التي تسمح بربط منطقة الاستثمارات بخطوط الطرق الرئيسية التي يربط الناحية بالتراب الوطني، وكذا ايصالها بمختلف منشأت التزويد بالكهرباء والغاز والماء الصالح للشرب…الخ

ثانيا: في قانون 01/16 المصادق على الامر 01/03 المتعلق بتطوير الاستثمار:
لقد أورد هذا القانون نفس الالتزمات الواجب اتباعها من طرف مانح حق الامتياز، ما عدا ما يتعلق بإعادة اكتساب الدولة للعقارات الممنوحة بالطرق الاستثنائية، حيث الزم الدولة بعدم القيام بأي مصادرة لأي استثمار انجز على هذه العقارات اداريا، إلا في الحالات المنصوص
يجوز طلب الاستفادة من عقد الامتياز من قبل كل المتعاملين الاقتصاديين على أن يثبتوا أنهم غير مالكين لقطعة أرض أو مبنى في المنطقة التي طلبوا فيها منحهم الامتياز، يقدم هذا الطلب في نفس الوقت مع التصريح بالاستثمار إلى الوكالة الوطنية لترقية الاستثمارات مع تحديد مساحة الأرض التي تتناسب و المشروع المراد انجازه.

يتم منح الامتياز لمدة أدناها 20 سنة قابلة للتجديد و قابل قانونا للتحويل إلى تنازل حسب أهمية المشروع المزمع تشييده و كذا الفترة الزمنية اللازمة لاسترجاع المستثمر لنفقات التجهيز و يأخذ عقد الامتياز شكل عقد إداري تتولى تحريره إدارة الأملاك الوطنية مرفقا بدفتر أعباء يحدد برنامج الاستثمار الواضح و كذا بنود و شروط الامتياز أو التنازل فالواقع نحن بصدد قرار إداري غير قابل للشهر و غير ناقل للملكية الا اذا تحول الامتياز قانونا الى تنازل وفقا للحكم الوارد في المادة العاشرة من الأمر السالف الذكر التي تقضي : “يحول منح الامتياز قانونا إلى تنازل بطلب من صاحب الامتياز بشرط الانجاز الفعلي لمشروع الاستثمار و وضعه في الخدمة وفقا لبنود و شروط دفتر الأعباء المحدد عن طريق التنظيم و بعد أن تتأكد من ذلك قانونا الإدارات و الهيئات المؤهلة .

يستفيد صاحب الامتياز إذا ما أنجز مشروعه في الأجل المحدد في عقد الامتياز و طلب تحويل منح الامتياز إلى تنازل في ظرف سنتين اللتان تليان اجل انجاز المشروع فان هذا التحويل يمنح على أساس القيمة التجارية للقطعة الأرضية على النحو الذي تحدده مصالح الأملاك الوطنية عند التحويل و بدون أي خصم “

يمنح الامتياز وفق الشروط المالية التالية
*دفع الإتاوة الايجارية السنوية الناتجة عن المزاد أو المحددة من قبل مصالح الأملاك الوطنية المختصة إقليميا طول المدة الممتدة من المشروع الفعلي للاستغلال إلى نهاية الامتياز.

* دفع القيمة التجارية على النحو الذي تحدده مصالح الأملاك الوطنية المختصة إقليميا .

بحلول أجل الامتياز يكون للمستثمر الذي أقام المشروع المصرح به الحق في الاختيار بين تجديد عقد الامتياز أو طلب تحويل الامتياز إلى تنازل لفائدته، في حين أن المستثمر الذي يخترق شروط الامتياز لاسيما منها ما تعلق بتنفيذ المشروع المصرح به في ظل الآجال المحددة يتعرض إلى فقدان حقه و هذا باستعمال الإدارة لحقها في فسخ عقد الامتياز

أن المشرع في منحة لرخصة البناء خرج عن القاعدة العامة المتمثلة في عدم إمكانية منح الرخصة دون توفر طالبها على عقد ملكية العقار موضوع البناء ,

للبحث عن كيفية استغلال العقار الصناعي، و هذا يتطلب منا التحديد الدقيق لهذا الأخير، الذي ارتبط وجوده بالاستثمار، مرتكزا أساسا على فكرة الاستغلال دون التملك.

الأمر الذي دفع بالمشرع إلى وضع معايير قانونية العقود الاستثمار في العقار الصناعي، اتسمت بطابع العقد الإداري، ولكنها تأرجحت بين مفهوم هذا الأخير ومفهوم العقد المدنى.

وبتعاقب العقود الواردة على العقار الصناعي واختلاف مميزاتها القانونية
أن هذا الاستغلال بواسطة هذه العقود لم يخل من ثغرات قانونية وعدم الوضوح في بعض الاحيان سواء من حيث التشريع او من حيث التطبيق
لقد إختلفت و تنوعت عقود إستغلال العقار الصناعي، بإختلاف و تعاقب قوانين الإستثمار،و قوانين المالية المطبقة لها. كما تجلى هذا النوع بإختلاف مناطق العقار الصناعي.

و على هذا الإختلاف المرحلي ، عرفت هذه العقارات اولى العقود و المتمثل في عقد التنازل “البيع” على الاملاك الوطنية الخاصة لفائدة مؤسسات متخصصة و إعادة التنازل “البيع” من طرف هذه المؤسسات لفائدة المستثمرين، و هذا إبتداء من قانون 73/45 و المتعلق بإنشاء مناطق صناعية و المراسيم التنفيذية رقم 84/56و84/56

إن عقد التنازل أو إعادة التنازل او البيع، كلها تسميات لعقد يصب في نتيجة واحدة، وهي نقل الملكية للمشتري بصفة كلية وشاملة وبمفهومها التقليدي المعروف في القانون العام، كما أن هذا العقد ينصب اساسا على الأملاك الوطنية الخاصة للدولة او الجماعات المحلية، والتي تكون غير مختصصة أي متوفرة، غير أنه قد تميز هذه العقود احتوائها لبعض الشروط استثنائية وغير مألوفة في القانون العام، كالتنازل على شرط فاسخ وبواسطة دفتر الشروط مثلا، ولعل اول ظهور لهذا العقد كان في المناطق الصناعية، ثم تطور نوعا ما في غطار الاستثمار الاقتصادي الوطني الخاص كما يلي:

أولا: بالنسبة للمناطق الصناعية:
لقد أنشأت هذه المناطق بموجب قانون 73/45 المؤرخ في: 28/02/1973 حيث تقوم ادارة املاك الدولة بتحويل ملكية العقارات التابعة لها لفائدة مؤسسات التهيئة وذلك بموجب عقود تنازل ادارية ومشهرة، وبعد أن تقوم هذه الاجهزة المهيئة باكتساب هذه العقارات تقوم بإعادة التنازل “RETROCESSION” او البيع لفائدة المستثمرين وبواسطة عقود توثيقية و مشهرة لدى المحافظ العقاري، وقد تكون العقارات المراد اكتسابها ملك للخواص وواقعة ضمن مخطط المنطقة الصناعية تقوم هذه الأجهزة او المؤسسات بشراء هذه العقارات من مالكيها بواسطة عقود توثيقية عادية ومشهرة، ثم تقوم بإعادة يعها بالطريقة التي سبق شرحها اعلاه، فإذا ما اكتسبتها هذه الاجهزة المكلفة بإدارة المناطق الصناعية، فإنها تقوم بتجزئتها والحصول على رخصة التجزئة، ثم تقوم بتهيئتها من ناحية التعمير قبل ان تقوم بعملية التنازل لصالح المستثمرين او المستفيدين بواسطة عقود توثيقية رسمية مدنية.

الفرع الثالث:عقد التنازل في إطار الاستثمار الوطني الخاص
لقد عرف عقد التنازل في إطار قانون 82/11 المؤرخ في: 21/04/1982 والمتعلق بالاستثمار الاقتصادي الوطني الخاص، حيث ان المستثمر الخاص والمعتمد من طرف الإدارة يمكنه أن يستفيد من عقد تنازل على عقار صناعي في حدود مناطق النشاط “Les zones d’activité” المنشأة والمهيأة خصيصا لذلك الاستثمار وخارج حدود المناطق الصناعية.

فعندما يتعلق الأمر بهذا النوع من الاستثمار صناعيا بموجب هذا القانون، يكون في مناطق مهيأة “des zones d’activité” فإن الاحكام التشريعية المنظمة تطبيقيا بموجب المادة 151 من قانون المالية لسنة 1985 تعتبر كافية لتوضيح جميع الخطوات أو الإجراءات الواجب اتخاذها لإعداد عقد التنازل باعتباره عقد إداري، حتى وان كان ذلك العقد على عقارات واقعة داخل النسيج العمراني.

وفي هذا الإطار فإنه تم إعداد مشروع المرسوم التطبيقي لاحكام المادة 151 المذكورة اعلاه والذي نظم الإجراءات كما يلي:

1 – طلب الاعتماد للعقار المختار لانجاز المشروع الاستثماري، يقدم من طرف المتعامل ويرفق بمحضر لجنة اختيار العقار طبقا للمادة 44 من المرسوم التنفيذي رقم 82/ 304 المؤرخ في: 09/04/1982 والمتعلق بكيفيات وشروط تطبيق قانون 82/01 المتضمن رخص البناء ورخص التجزئة.

2- بعد قبول ملف الاعتماد من طرف المدير الفرعي الولائي لاملاك الدولة، يقوم هذا الأخير بتحديد سعر التنازل حسب القيمة الحقيقة للعقار، أي سعر السوق “la valeur vénale”

3- يحول المدير المذكور اعلاه، الملف بكامله على الوالي المختص إقليميا للفصل في التنازل وبواسطة قرار اداري بالتنازل
– بعد صدور قرار الترخيص بالتنازل من طرف الوالي يحول الملف بكامله إلى المدير الفرعي الولائي لأملاك الدولة لإعداد عقد التنازل حسب شروط التسجيل والشهر أي الرسمية.

ويكون عقد التنازل مصحوبا بشرط فاسخ متعلق بمدى انجاز المشروع وفق برنامج الاستثمار المعتمد وفي المواعيد المقررة له، وحسب ما هي نحددة في طلب الاعتماد وتتم معانيه عدم انجاز المشروع من طرف الديوان الوطني لتوجيه ومتابعة الاستثمارت الوطنية الخاصة حيث يرسل نسخة من الملف ومحضر معاينه عدم الانجاز الى المدير الفرعي الولائي لأملاك الدولة، ليتابع اجراءات دعوى الفسخ امام القضاء.

1/عقد التنازل في اطار المناطق المطلوب ترقيتها
لقد سبق الاشارة الى ان المناطق المطلوب ترقيتها أنشئت بموجب المادة 51 من القانون 87/03 المؤرخ في 27/01/1987 والمتعلقة بالتهيئة العمرانية، حيث عرفت هذه المناطق مفهوم عقد التنازل او البيع طبقا لقانون 90/30 المؤرخ في 01/12/1990 والمتعلق بالاملاك الوطنية اذ نص عليه ضمن احكام المادة 89 منه. وتنفيذا لاحكام هذه المادة صدر المرسوم التنفيذي رقم 91/454 المؤرخ في 23/11/1991 لكي يحدد شروط ادارة الاملاك الوطني الخاصة والعمومية التابعة للدولة، وتسييرها ويضبط كيفيات ذلك، حيث اقر هذا المرسوم ان عملية التنازل عن الاملاك الوطنية الخاصة للدولة يكون كقاعدة عامة عامة واصليا عن طريق:

* المزاد العلني: لقد نصت المادة 10 من المرسوم اعلاه على مايلي: ” يكون بيع الممتلكات العقارية التابعة للاملاك الخاصة للدولة، والتي الغي تخصيصها وفيما اذا لم تعد صالحة للمصالح والمؤسسات العمومية، عن طريق “المزاد العلني” الا اذا كانت هناط قوانين خاصة تمنع ذلك حيث يأذن الوالي بالبيع بالمزاد العلني، بناءا على راي المدير الولائي للاملاك الوطنية، وتكون الزايدات العلنية على اساس دفتر شروط تعده مصالح الاملاك الوطنية، مطابق للنموذج الذي يقرره الوزير المكلف بالمالية، يعلن عليها بواسطة ملصقات واعلانات في الصحافة، قبل عشرين يوما من تاريخ اجراء البيع بالمزاد، وتحدد مصلحة الاملاك الوطنية السعر الادنى لهذه العقارات وحسب القيمة التجارية لها “.

وعليه نستنتج ان البيع بالمزاد العلني للعقارات التابعة للاملاك الوطنية الخاصة يكون عن طريق قرار اداري صادر عن الوالي، وان ملف طلب التنازل بودع لدى مدير الاملاك الوطنية الولائي الذي يبدي رايه حول التنازل ، ثم يحول الملف الى الوالي لاصدار قراره في ذلك، كما يقوم نفس المدير الولائي بتحديد السعر الافتتاحي للمزايدة والذي يكون على اساس القيمة التجارية أي سعر السوق، ماعدا بعض المجالا الخاصة كالمحروقات مثلا التي تخرج عن هذه القاعدة.

واستثناء على هذه القاعدة العامة السابق بيانها، فإن نفس احكام هذا المرسم قد اقرت من جهة ثانية استثنائية في عملية التنازل على الاملاك العقارية الخاصة للدولة، والذي يكون عن طريق:

* التراضي: وعلى هذا النحو، وبهدف ترقية استثمار في هذه المناطق صدر قانون المالية لسنة 1992 الذي أكد على امكانية التنازل على الاملاك الوطنية الخاصة للدولة لفائدة الجماعات الاقليمية والجمعيات، الهيئات، المؤسسات العمومية، والمتعاملين العموميين الخواص او تعاونية عقارية ، وذلك عن طريق التراضي بموجب المادة 161 منه :

حيث نصت على هذا الاستثناء لفائدة المستثمرين في كل المناطق التي تتعلق بالاستثمار، وباحترام الشروط المنصوص عليها بواسطة القرار الوزاري المشترك والمؤرخ في 19/02/1992 والصادر عن وزارة التجهيز، وهذه الشروط يه كالآتي:

• ان يتم التنازل عن طريق دفتر الشروط النموذجي الملحق بالقرار المشترك.
• يتم التنازل بصفة رضائية لفائدة كل مستثمر جزائري بغض النظر عن صفته سواءا كان مقيما او غير مقيما، سواءا كان شخص معنوي او طبيعي.

• يحدد ثمن التنازل علة اساس سعر السوق، الا انن هذا السعر يخفض بالنسبة للاستثمارات ذات الاولية بالنسبة للمخطط الوطني السنوي بنسبة 80% عندما يتعلق الامر باستثمار يقع المناطق المطلوب.

ترقيتها. و بنسبة 25 % عندما يتعلق الامر بإستثمار يقع خارجق هذه المناطق
هذا و نشير في دراستنا لعقد التنازل ، ان هذا العقد الوارد على الاملاك الوطنية الخاصة للدولة ، و المتضمن لبند الشرط الفاسخ قد نتج عنه عدة مشاكل قانونية في الميدان ، نتيجة سوء التطبيق سواء من جانب الإدارة او من جهة المستثمر نفسه ، الامر الذي دفع بالإدارة الى الإستغناء عن الشرط الفاسخ في إ عداد عقود التنازل بالنسبة للإستثمار الوطني الخاص.

بحث متعمق حول العقار الصناعي في الجزائر