أحكام الالتصاق والتصرف القانوني كأحد أسباب كسب الملكية – الكويت

أولاً: الالتصاق:

الالتصاق هو اتحاد أو اندماج شيئين، متميزين أحدهما عن الآخر، غير مملوكين لشخص واحد، اندماجًا ماديًا بحيث لا يمكن فصل أحدهما عن الآخر دون تلف، ودون أن يوجد اتفاق سابق على تحقيق هذا الاندماج، ويترتب عليه، إذا لم يتم فصل الشيئين وفقًا لما يقضي به القانون أن يتملك مالك أحد الشيئين الشيء الآخر، بقوة القانون أو بحكم القاضي.

ولم يعرض المشروع لبعض صور الالتصاق التي لا مجال لتحققها في الكويت وهي التي يطلق عليها الالتصاق الطبيعي، ويقصد بها تراكم الطمي الذي يجلبه النهر تدريجيًا ويرسبه على الأراضي المجاورة لمجراه، وكذلك ما يعرف بطرح النهر حيث يحدث أحيانًا أن تقطع مياه النهر بقوة اندفاعها أجزاء من الأراضي المجاورة وتلقي بها على حافة المجرى في مكان أخر على حافة المجرى أو في وسط المجرى فتكون جزرًا.

كما لم يعرض المشروع، لما تنص عليه بعض القوانين من قواعد بخصوص ما ينكشف عنه البحر من أراضٍ، وعدم جواز التعدي على أرض البحر، إذ لا تواجه هذه القواعد حالة من حالات الالتصاق.

وبذلك اقتصرت نصوص المشروع على ما يسمى الالتصاق الصناعي بالعقار وحيث تكون عملية اندماج بعض المنقولات بالعقار قد تمت بفعل شخص معين، وكذلك حالة التصاق منقول بمنقول.

وتمهيدًا للقواعد الخاصة بالتصاق منقول بعقار وضع المشروع في المادة (880) قرينة بسيطة تقوم على أساس الوضع الغالب المألوف، وبالتالي يعتبر هو الأصل إلى أن يثبت عكسه، فنصت على أن (كل ما على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى، يعتبر من عمل مالك الأرض أقامه على نفقته ويكون مملوكًا له، ما لم يقم الدليل على عكس ذلك)، وبناءً على هذا، فحتى يمكن إعمال أحكام الالتصاق التي وردت في النصوص التالية، يجب أن يقام الدليل على أن مالك الأرض لم يكن وقت أن أقيمت فيها المنشآت – بالمعنى الشامل لهذه الكلمة – هو مالك المواد التي استخدمت في إقامتها، ويتحقق ذلك في فرضين أساسيين، الفرض الأول أن يقيم مالك الأرض المنشآت بمواد مملوكة لغيره وهو ما عرض له المشروع في المادة (881)، والفرض الثاني أن يقيم شخص في أرض غيره منشآت بمواد من عنده، سواء كان مملوكة له أو مملوكة لشخص ثالث، وهو ما عرض له المشروع في المواد من (882) إلى (885) وهي تتناول علاقة صاحب الأرض بمن أقام المنشآت، ثم عرض المشروع في المادة (886) لحالة تدخل في نطاق الفرض الثاني، وهي حالة ما إذا أقام شخص منشآت على أرض غيره بمواد مملوكة لشخص ثالث، وذلك لبيان حقوق مالك المواد قبل كل من الشخص الذي أقام بها المنشآت وصاحب الأرض.

فأولاً: تعرض المادة (881) لحالة ما إذا كان مالك الأرض قد أحدث فيها بناءً أو منشآت أخرى أو غرس فيها غراسًا بمواد مملوكة لغيره، وفي هذه الحالة يكون لمالك المواد أن يطلب استردادها بشرطين:

الأول أن يكون من الممكن نزع المواد دون أن يلحق الأرض ضررًا جسيم،

والثاني أن يرفع الدعوى باسترداد المواد خلال سنة من وقت علمه أنها اندمجت في الأرض.

فإذا لم يتحقق أحد الشرطين، تملك مالك الأرض المواد بالالتصاق ويجب عليه عندئذٍ، سواء كان حسن النية أو سيئ النية، أن دفع قيمة المواد وقت اندماجها في الأرض، كما يجب أن يعوض من كان مالكًا للمواد عما لحقه من ضرر بسبب فقده لمواده.

وتعرض المواد (من 882 إلى 885) للفرض الذي يحدث فيه شخص بمواد من عنده بناءً أو غراسًا أو منشآت أخرى، على أرض غيره، وفي هذا الفرض تختلف أحكام الالتصاق بحسب ما إذا كان هذا الشخص سيئ النية أو حسن النية.

وقد تناولت المادة (882) حالة سوء النية، الذي يتحقق إذا كان من أقام البناء أو غرس الغراس يعلم أن الأرض مملوكة لغيره وأنه ليس له الحق في إحداث ما أحدثه عليها، وقد سوى المشروع بين العلم بهذا، والجهل الناشئ عن خطأ جسيم.

ونظرًا لسوء نية من أقام البناء أو المنشآت الأخرى أو غرس الغراس، يكون مالك الأرض بالخيار بين طلب إزالة ما استحدث على أرضه أو استبقائه، فإذا طلب الإزالة فيجب أن يكون ذلك خلال مدة سنة تبدأ من وقت أن يعلم بما حدث في أرضه، وتكون نفقات الإزالة على من استحدث المنشآت أو الغراس، وإذا لحق مالك الأرض ضررًا بسبب ما حدث فيها من الإزالة فله أن يطلب التعويض عنه، وإذا كان نص المشروع لم يقيد حق مالك الأرض في طلب الإزالة فذلك اكتفاء منه بالقواعد العامة التي سبق أن قررها المشروع في خصوص عدم جواز التعسف في استعمال الحق (المادة 30 من المشروع).

ولمالك الأرض، بدلاً من طلب الإزالة، أن يطلب استبقاء ما استُحدث على أرضه، فإذا طلب ذلك، أو لم يطلب الإزالة خلال مدة السنة، فيتملك ما استحدث على أرضه بالالتصاق وذلك في مقابل دفع قيمة المستحدثات مستحقة الإزالة أي قيمة ما ينزع من الأرض بعد نزعه مخصومًا منها نفقات النزع، أو دفع ما زاد في قيمة الأرض بسبب وجود المستحدثات فيها، وهو يختار بداهة أقل القيمتين، وهذا الحكم يختلف عن حكم القاعدة العامة في الإثراء بلا سبب لأن قيمة الأشياء المستحقة الإزالة لا تمثل قيمة الافتقار.

ومن نص المشروع يتبين أن من أحدث شيئًا بسوء نية في أرض غيره ليس له أن يطلب الإزالة، ولم يرَ المشروع الأخذ بما نصت عليه الفقرة الثانية من النص المصري والقوانين التي حذت حذوه، فبعد أن قرر المشروع المصري حق صاحب الأرض في الخيار بين الإزالة والاستبقاء في الفقرة الأولى نص في الفقرة الثانية على حق من أقام المنشآت في طلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضررًا إلا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقي المنشآت، وهو حكم أثار الخلاف حول حقيقة المقصود به، فذهبت المذكرة الإيضاحية للنص وبعض الشراح إلى أن مالك الأرض إذا تملك المنشآت بالالتصاق ولكنه امتنع عن دفع المقابل كان للباني إما أن يلزمه بالدفع وإما أن يطلب نزع المنشآت إن كان النزع لا يلحق بالأرض ضررًا، وهذا الرأي لا يتفق مع حكم النص الذي يقول، بعد أن قرر حق من أقام المنشآت في نزعها (إلا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقي المنشآت)، ولعل أكثر ما قيل قبولاً هو أنه إذا لم يحدد صاحب الأرض موقفه خلال السنة فلم يطلب الإزالة ولم يطلب استبقاء المنشآت، فيجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب الإزالة حتى يضع حدًا لموقف صاحب الأرض الذي يجب عليه عندئذٍ إما أن يوافق على الإزالة أو يطلب استبقاء المنشآت ومع ذلك لم يرَ المشروع الأخذ بحكم الفقرة الثانية من النص المصري وذلك حتى تتاح لمالك الأرض الفرصة في التدبر خلال سنة ليقرر ما إذا كان يطلب الإزالة أو الاستبقاء.

وتعرض المادة (883) لحالة من يحدث بناءً أو غراسًا أو منشآت أخرى، بمواد من عنده، على أرض غيره بترخيص من المالك أو عندما يكون حسن النية، أي وهو يعتقد أن له الحق في إحداث ما أحدثه، إما لأنه كان يعتقد أنه هو المالك للأرض، أو لأنه كان يعتقد أن له الحق في إحداث ما أحدثه، مع علمه بأن الأرض مملوكة لغيره.

وقد تضمنت الفقرة الأولى من النص القاعدة العامة في هذه الحالة، ومنها يتضح الفرق بين معاملة من أحدث شيئًا في أرض غيره بحسن نية ومن أحدثه بسوء نية، سواء فيما يتعلق بالحق في طلب الإزالة أو من حيث مقدار ما يلتزم به مالك الأرض في حالة الاستبقاء، ففيما يتعلق بالحق في طلب الإزالة، كان مقتضى القواعد العامة أن يكون لمالك الأرض أن يطلب إزالة ما حدث في ملكه دون وجه حق، وهو ما سبق أن قرره المشروع بنص المادة (882) بالنسبة لمن أحدث شيئًا في ملك غيره بسوء نية، أما هنا فقد خرج النص على مقتضى القواعد العامة نظرًا لحسن نية الباني أو الغارس فلم يعطِ لصاحب الأرض حق طلب الإزالة، وبالعكس أعطى لمن بنى أو غرس الحق في طلب النزع إذا كان ذلك لا يلحق بالأرض ضررًا، فإذا لم يطلب النزع، أو كان في نزع ما استحدث ضرر بالأرض، فيتملك صاحب الأرض ما استُحدث عليها بالالتصاق وذلك في مقابل إحدى القيمتين وفقًا لما يختاره، قيمة ما أنفقه الباني أو الغارس في المواد وأجرة العمل، أو ما زاد في قيمة الأرض بسبب ما استُحدث فيها، وهذا هو حكم القاعدة العامة في الإثراء بلا سبب.

هذه هي القاعدة العامة في حالة حسن نية الباني أو الغارس في أرض غيره بحسن النية، واستثناءً من هذه القاعدة نصت الفقرة الثانية على أنه إذا كانت المستحدثات قد بلغت حدًا من الجسامة بحيث يرهق صاحب الأرض أن يؤدي ما هو مستحق عنها كان له أن يطلب تمليك الأرض لمن أحدثها بمقابل عادل، وهذا الاستثناء مقصور على حالة ما إذا كان أقل القيمتين المنصوص عليه في الفقرة الأولى مرهق لمالك الأرض فلا يلزم أن يكون أداؤه مستحيلاً، والقاضي يقدر الإرهاق بالنظر إلى حالة مالك الأرض المالية وقيمة المنشآت بالنسبة لقيمة الأرض ومدى المنفعة التي يمكن أن تعود على مالك الأرض من هذه المنشآت، والمقصود بالنص على المقابل العادل ألا يتقيد القاضي بقيمة الأرض وإنما يراعي كافة لظروف الخاصة التي تحيط بالحالة المعرضة عليه.

وبعد بيان أحكام الالتصاق الخاصة بمن يُحدث بناءً أو غراسًا أو منشآت أخرى بمواد من عنده في أرض غيره، أجاز المشروع بنص المادة (884) للمحكمة أن تقرر ما تراه مناسبًا للوفاء بما تحكم به وفقًا لتلك الأحكام من مقابل تملك صاحب الأرض لما أُنشئ عليها أو التعويضات، وللمحكمة بوجه خاص أن تحكم بأن يكون الوفاء على أقساط دورية بشرط أن يقدم الملتزم الضمانات الكافية، ويبرر سلطة المحكمة المقررة في هذا النص أنه غالبًا ما يكون إلزام صاحب الأرض بدفع ما يستبقيه على أرضه من منشآت مفاجأة لم يُعد لها نفسه.

وعرض المشروع في المادة (885) لحالة خاصة، من حالات إقامة شخص بمواد من عنده على أرض غيره بحسن نية واضعًا لها حكمًا استثنائيًا وذلك بالنص على أنه إذا كان مالك الأرض وهو يقيم عليها بناءً قد جار بحسن نية على جزء صغير من الأرض الملاصقة جاز للمحكمة أن تحكم بتمليكه الجزء المشغول بالبناء نظير مقابل عادل، ووجه الخصوصية في هذه الحالة أن الباني يبني أصلاً في ملكه، ولكنه تجاوز حدود ملكه وشغل جزءًا من أرض جاره الملاصقة بالبناء وبحسن نية، وغالبًا ما يكون ذلك نتيجة خطأ في القياس، ولو أعملنا أحكام الالتصاق بصفة مطلقة لأدى ذلك إلى نتائج غير مقبولة إذ مقتضى هذه الأحكام أن يكون الباني بالخيار بين أن يزيل ما بناه في ملك جاره، أي يزيل جزءًا من المبنى الذي أقامه أو يتملك صاحب الأرض المجاورة الجزء الذي أُقيم من المبنى على أرضه فيصبح شريكًا في المبنى، وتفاديًا لهذه النتائج غير المقبولة أعطى النص للمحكمة الحق في أن تحكم بتمليك الباني الجزء الذي أقام عليه المبنى من أرض جاره جبرًا على مالك الأرض، وذلك في مقابل عادل تقدره المحكمة وفقًا للظروف.

هذا ويلاحظ أن الأحكام السابق بيانها لا تسري بالنسبة لما يقام على أرض الغير من منشآت صغيرة لا يقصد بقاؤها على الدوام كالشبرات والحوانيت الخشبية، فمثل هذه المنشآت تكون ملكًا لمن أقامها، وبناءً على ذلك تطبق القواعد العامة في حق الملكية سواء بالنسبة لمالك الأرض أو بالنسبة لمالك المنشآت التي أقامها على أرض غيره، ومقتضى هذه القواعد أن يكون لمالك الأرض أن يطلب الإزالة إلا إذا كان قد صرح لمن أقام المنشأة بإقامتها لمدة معينة فليس له طلب الإزالة خلال هذه المدة، كما أن لمن أقام المنشأة أن يزيلها في أي وقت ما لم يوجد اتفاق بينه وبين مالك الأرض على أيلولة المنشأة لمالك الأرض في وقت معين.

وفي الحالات التي يحدث فيها شخص بناءً أو غراسًا أو منشآت أخرى في أرض غيره، والتي سبق تنظيمها بالنصوص السابقة، كانت النصوص تذكر عبارة (بمواد من عنده)، ولم تذكر أن المواد مملوكة له أو مملوكة لغيره، ما دامت تلك النصوص تنظم علاقة مالك الأرض بمن أحدث فيها شيئًا مما ذكر، ونظرًا إلى أن حالة ما إذا كانت المواد مملوكة لشخص ثالث، تثير بالإضافة إلى علاقة مالك الأرض بمن أحدث فيها شيئًا، علاقتين أخريين هما أولاً علاقة مالك المواد بمن أخذها، وثانيًا علاقة مالك المواد بمالك الأرض، عرض المشروع بنص المادة (886) لهاتين العلاقتين.

وبناءً على هذا النص، وأحكام القواعد العامة، إذا كان من أخذ المواد في علاقته بصاحب الأرض سيئ النية، وأُجبر على نزع المواد أو كان حسن النية واختار هو نزعها، فيكون لمالك المواد أن يستردها منه مع التعويض إن كان له مقتض.

أما إذا كان مالك الأرض قد تملك المنشآت بالالتصاق فيكون لمالك المواد وقد فقد مواده أن يرجع أولاً على من اعتدى على ملكه وهو من أحدث المنشآت وذلك وفقًا للقواعد العامة وبصريح النص، أما في علاقته بمالك الأرض، فوفقًا للقواعد العامة ليس له أن يرجع عليه بشيء إلا بالدعوى غير المباشرة، ولكن بمقتضى النص يكون له أن يرجع مباشرةً على مالك الأرض بما له من تعويض قبل من أقام المنشآت وذلك في حدود ما بقي في ذمة مالك الأرض في نظير تملكه ما استحدث على أرضه.

وهذه هي الأحكام التي قررها المشرع المصري، ومن بعده القوانين التي حذت حذوه، وبالإضافة إلى ذلك نص المشرع المصري، والقوانين الأخرى على أن مالك المواد ليس له أن يطلب استردادها، أما المشروع فقد نص في الفقرة الثانية على أنه إذا كان من أحداث البناء أو الغراس حسن نية كان لمالك المواد أن يطلب نزعها إذا لم يلحق ذلك بالأرض ضررًا، ذلك أنه في حالة حسن نية من أحدث المنشآت يكون له وفقًا لنص المادة (883) أن يطلب نزعها، وبالتالي يستطيع مالك المواد وفقًا للقواعد العامة أن يطلب النزع بالدعوى غير المباشرة، وبالإضافة إلى هذا رأى المشروع إعطاء مالك المواد دعوى مباشرة يطلب بها نزع المواد، وهو حكم ليس لصاحب الأرض أن يتضرر منه طالما أن من أقام المنشآت يستطيع النزع.

وأخيرًا عرض المشروع بنص المادة (887) لحالة التصاق المنقولات ببعضها، وهي تفترض أن تكون المنقولات مملوكة لملاك مختلفين، ثم تندمج بحيث لا يمكن فصلها دون تلف، ولم يكن هناك اتفاق بين الملاك تم الدمج بمقتضاه، ويتم هذا في صور ثلاث، الأولى ويطلق عليها الضم أن تتحد المنقولات فتكون شيئًا واحدًا وإن أمكن التمييز بينها مثل وضع صورة في إطار بطريقة لا يمكن معها فصلهما دون تلف، والثانية ويطلق عليها المزج أن تختلط المنقولات بحيث لا يمكن تميز أحدهما عن الآخر كامتزاج سائلين ببعضهما، والصورة الثالثة ويطلق عليها التحويل أن يترتب على الاندماج وجود شيء جديد مغاير كتحويل الخشب مع مواد أخرى إلى قطعة أثاث.

ونظرًا لتعدد الصور التي يحدث فيها التصاق المنقولات ببعضها وتعدد أسباب الالتصاق، والظروف التي تم فيها، فقد آثر المشروع عدم النص على قاعدة موضوعية تحسم مسألة الملكية ومقابل التملك، تاركًا الأمر للقاضي ليفصل فيه بمراعاة الضرر الذي حدث لكل مالك من الملاك وحالة كل منهم من حيث حسن أو سوء النية، وهذا هو المسلك الذي سلكته أكثر التشريعات العربية.

ثانيًا: التصرف القانوني:

تعرض نصوص المواد (880 – 890) لنقل الملكية وكذلك نقل أو إنشاء الحقوق العينية الأخرى، بالتصرف القانوني، وقد آثر المشروع ألا يقتصر على العقد، كما فعلت التشريعات العربية، وذلك حتى تشمل النصوص العقد وكذلك التصرف القانوني الذي يتم بإرادة واحدة، هذا مع مراعاة أن الوصية لها أحكام خاصة.

وقد تضمن نص المادة (888) المبدأ العام في انتقال أو نشوء الحق بالتصرف القانوني، والشرط الذي يجب توفره في جميع الأحوال حتى ينتقل الحق أو ينشأ بالتصرف، هو أن يكون المتصرف هو صاحب الحق المتصرف فيه، وذلك سواء بالنسبة للمنقول أو العقار، ونظرًا إلى أن وقت انتقال أو نشوء الحق يختلف باختلاف الأشياء، فقد نصت المادة في آخرها على مراعاة أحكام المادتين التاليتين.

وبينت المادة (889) أحكام انتقال أو إنشاء الحق العيني إذا كان الشيء منقولاً، فإن كان المنقول معينًا بذاته فالأصل أن تنتقل الملكية أو تنتقل أو تنشأ الحقوق العينية الأخرى بمجرد إبرام التصرف القانوني، وإن كان المنقول معينًا بنوعه، فالأصل ألا ينتقل الحق أو ينشأ إلا بإفراز المنقول، ونظرًا إلى أن نقل الحق أو إنشاءه قد يتراخى إلى وقت لاحق بشرط في التصرف القانوني نفسه أو بنص في القانون نصت الفقرة الثالثة من النص على أن (كل ما سبق ما لم ينص القانون أو يقضي الاتفاق بخلافه).

وعرضت المادة (890) للتصرفات التي ترد على العقارات، فنصت على أن الحقوق العينية لا تنتقل ولا تنشأ إلا بمراعاة أحكام قانون التسجيل العقاري.

اعادة نشر بواسطة لويرزبوك .

أحكام الالتصاق والتصرف القانوني كأحد أسباب كسب الملكية – الكويت