“مسألة دقيقة في الاختصاص العقاري”
يوسف الفراج
يشكل الاختصاص عنصرا مهما في مكونات العملية القضائية وذلك لجميع الأطراف، فالمحكمة يلزمها تحديد الاختصاص لتقرير نظر الدعوى من عدمه , والمدعي يلزمه ذلك للتوجه للمحكمة المختصة , كما أن تجنب إبطال الأحكام وضياع الوقت والجهد والمال سواء على الصعيد الرسمي متمثلا في أجهزة القضاء أو على مستوى الأفراد مطلب ملح , وفيما يعلق بالقضاء في المملكة فإن أحكام الاختصاص واردة في عدد من الأنظمة , ومنها: نظام القضاء ونظام المرافعات الشرعية والإجراءات الجزائية , ونظام المحكمة التجارية فيما يتعلق بالقضاء التجاري ونظام ديوان المظالم فيما يتعلق بالقضاء الإداري , وعدد من الأحكام موزعة في كثير من الأنظمة , ويشير المختصون إلى أنه مع أهمية أحكام الاختصاص بصورة عامة وخطورة الإخلال بها، إلا أن الاختصاص ألولائي والاختصاص النوعي يكتسبان أهمية خاصة لكونهما من “النظام العام” كما يعبر القانونيون , ويعني ذلك إبطال الحكم الصادر مخالفا لهذين الاختصاصين على كل حال ولو كان مؤيدا من محكمة التمييز .
وجرت الإشارة في هذه الزاوية إلى الكثير من الأحكام المتعلقة بالاختصاص وبالذات ما يتعلق منها بالعقار , وكان من هذه الأحكام – والمتعلقة بموضوع مقالة اليوم- : إن المحاكم العامة هي المختصة أصلا في نظر النزاع في العقارات كما في المادة 32 من نظام المرافعات الشرعية , ومنها النظر في دعاوى الإيجارات , وقد ورد النص صراحة على أن هذه الدعاوى – إيجار العقارات- لا تدخل في اختصاص المحاكم التجارية ولو كان الخلاف فيها بين التجار على اعتبار أن المنازعة العقارية محكومة بالقواعد المدنية , كما أن ديوان المظالم لا يختص بنظر قضايا العقارات لهذا السبب .
إلا أن ديوان المظالم بصفته قضاء إداريا يختص بالنظر في الدعاوى التي تقام ضد جهة الإدارة بالمطالبة بالتعويض عن استغلال العقار , وذلك في حالة ما إذا كان الانتفاع من العقار حصل بغير عقد , والفرق بين الصورتين : أنه إذا كان هناك عقد بين جهة الإدارة والمدعي فالمطالبة تكون عن إيجار العقار وفقا لأحكام للعقد، وإذا لم يكن هناك عقد -لأي سبب- فالمطالبة تكون بالتعويض عن الانتفاع ويختص به ديوان المظالم استنادا إلى المادة الثامنة من نظامه , على اعتبار أنها من دعاوى التعويض وقد صدر من ديوان المظالم الحكم رقم 58/د/ف/3 لعام1427هـ , والمؤيد من هيئة التدقيق بالقرار رقم 758/ت/6 لعام1427هـ , وقد ورد في أسباب الحكم ما نصه :”...حيث إن المدعي يهدف من إقامة هذه الدعوى إلى طلب الحكم له بإلزام المدعى عليها- جهة إدارة- بدفع أجرة مبناه وتعويضه كذلك بمبالغ مالية أخرى , فإن دعواه تكون من اختصاص ديوان المظالم وفقا لما جاء بنص المادة (8/1/ج) من نظامه وبالتالي فإن الديوان يختص بنظرها والفصل فيها على اعتبار عدم وجود عقد بين الطرفين وما يطالب به يأخذ طابع التعويض لا الأجرة المقننة في العقد ..” .
إعادة نشر بواسطة لويرزبوك
مسائل هامة في الإختصاص العقاري وفقاً للقضاء السعودي