أحكام حجز الأموال غير المنقولة تحت يد الحائز

نتناول هذا الموضوع الحجز على الأموال غير المنقولة الموجودة تحت يد الحائز وذلك في فرعين نبحث في الفرع الأول في إنذار الحائز، أما في الفرع الثاني فنبحث في تسجيل الإنذار الموجه للحائز.

الفرع الأول: إنذار الحائز

يلاحظ بالرجوع إلى قانون التنفيذ الفلسطيني أنه لم يتناول حالة الحجز على الأموال غير المنقولة الموجودة تحت يد الحائز؛ وذلك لخصوصية وضع الأراضي في فلسطين، إذ إنها تقسم بتصنيف معين إلى نوعين الأولى طابو والثانية مالية، كما أنها تقسم من ناحية أخرى إلى أميرية وملك، ومن الممكن أن تكون الأراضي الأميرية أراضي ملك أو مالية. أما في مصر فقد نظم قانون المرافعات المصري (1) رقم ( 13 ) لسنة 1968 أحكام حجز الأموال غير المنقولة تحت يد الحائز؛ وذلك لأن الأراضي الموجودة في مصر هي فقط من نوع الأراضي المسجلة في الشهر العقاري (2) تجدر الإشارة بداية إلى أن مصطلح حائز العقار في مجال التنفيذ على العقار بالحجز والبيع، يختلف عن مفهوم نظرية الحيازة في القانون المدني، والتي مفادها أن وضع اليد مظهر للحق وقرينة عليه، فالحيازة بهذا المعنى علاوة على أنه غير لازمة، فإنها لا تعد كافية لاعتبار الشخص حائزا في نطاق إجراءات التنفيذ على العقار (3) يقصد بحائز العقار في مقام التنفيذ العقاري” كل من انتقلت إليه بأي سبب من الأسباب ملكية العقار المرهون، أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن، وذلك بموجب عقد مسجل سابق في تسجيله على تسجيل تنبيه نزع الملكية، ودون أن يكون مسؤولا شخصيا عن الدين المضمون بالرهن” (4) تنص المادة (1060/2) من القانون المدني المصري على أنه” يعتبر حائزا للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن، دون أن يكون مسؤولا مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن” (5) تتضح صورة التنفيذ على العقار تحت يد الحائز، في أن يكون لدائن حق رهن أو اختصاص أو امتياز على عقار ثم يتصرف المدين قبل الشروع في التنفيذ عليه، فيكون للدائن صاحب الرهن أو الاختصاص أو الامتياز أن يتتبع العقار تحت يد الحائز وينفذ عليه(6) ومثال ذلك في أنه قد يكون العقار محملا بحق عيني تبعي كالرهن مثلا، ويقوم المدين الراهن ببيعه إلى الغير وهو شخص لا علاقة له بالدين المترتب بين المدين الراهن والدائن المرتهن، فهنا يكون للدائن المرتهن حق تتبع العقار إلى يد من انتقلت إليه، ويشترط لإعطاء الدائن المرتهن هذا الحق أن يكون قد تم تسجيل الرهن في سجلات دائرة الأراضي، وأن يكون قد تم التأشير في صحيفة المال غير المنقول بما يفيد وجود هذا الرهن عليه، من أجل أن يعتبر هذا الرهن نافذا في مواجهة الغير (7) ويشترط لوجود حائز للعقار تحقق ما يلي:

-1 أن يوجد عقار مملوك للمدين ترتب عليه حق عيني كالرهن الرسمي أو الامتياز أو الاختصاص(8) ، وأن يكون هذا الحق مشهرا، وذلك بقيده في الشهر العقاري بحيث يكون نافذا في مواجهة الغير من تاريخ هذا القيد، حيث إنه إذا لم يقيد الدائن المرتهن حق رهنه، فإن الرهن لا يبطل وإنما لا يكون حجة على الغير، ويعتبر من الغير من انتقلت إليه ملكية العقار . الرهون؛ ولا يعتبر هذا الأخير في هذه الحالة حائزا (9)

-2 أن يتصرف المدين الراهن في هذا العقار الذي تم شهر الحق العيني الوارد عليه تصرفا من شأنه إما نقل ملكيته، وإما ترتيب حق عيني عليه لصالح الغير من الحقوق التي يجوز حجزها وبيعها على استقلال كحق الانتفاع. أما إذا رتب حق ارتفاق فإن من يتلقاه لا يعتبر حائزا، لأن هذا الحق لا يجوز حجزه وبيعه على استقلال (10)

-3 أن يكتسب الغير الذي يصدق عليه وصف الحائز حقه بسند مسجل سابق في تسجيله على تسجيل تنبيه نزع الملكية، لكي يكون التصرف نافذا في مواجهة الدائن الحاجز، فإذا لم يسجل . من تلقى الحق عقده، أو سجله بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية فإنه لا يعد حائزا(11)

-4 أن لا يكون من تلقى هذا الحق مسؤول شخصيا عن الدين المضمون، كما لو كان مدينا متضامنا مع المدين مالك العقار الذي ترتب عليه الحق العيني. كما أن الوارث لا يعتبر حائزا للعقار المرهون استنادا إلى مبدأ” لا تركة إلا بعد سداد الديون”؛ الذي يمنع انتقال ملكية العقار . المرهون إلى الوارث إلا بعد سداد الدين وزوال الرهن(12)

أما بالنسبة للشروط الواجب توافرها بالنسبة للدائن الذي يباشر التنفيذ على العقار في يد الحائز فهي:

أولا: أن يكون دين الدائن قد حل أجله؛ أي أن يكون أجل الدين المضمون بالرهن قد حل، لأنه إذا لم يكن الدين قد حل فإن الدائن لا يستطيع أن يباشر التنفيذ في مواجهة المدين ولا في مواجهة الحائز. ونشير هنا إلى أنه لا يمكن للحائز أن يلزم الدائن المرتهن بالتنفيذ على المدين أولا، حيث إن الحائز يختلف عن الكفيل الشخصي الذي له أن يطالب الدائن بالرجوع على المدين أولا؛ وهو ما يسمى بحق التجريد.

ثانيا: يجب أن يكون الدائن قد سجل رهنه قبل اكتساب الحائز حقه على العقار، أي قبل تسجيل سند من انتقلت إليه ملكية العقار أو الحق العيني . عليه، ولا يهم أن يكون سند الحائز أي التصرف نفسه ثابت التاريخ قبل تسجيل الرهن (13) تبدأ إجراءات التنفيذ على عقار الحائز بإعلان تنبيه نزع الملكية إلى المدين، وتسجيل هذا التنبيه كما لو كان ينفذ على عقار المدين، ولا يحتاج الدائن إلى استصدار حكم من المحكمة للتنفيذ على عقار الحائز؛ لأن عقد الرهن الرسمي هو في نفس الوقت سند تنفيذي بصفته محررا موثقا يمكن بموجبه التنفيذ على العقار مباشرة.

وبما أن إجراءات التنفيذ تبدأ أولا ضد المدين فيجب أن يكون حق الدائن لدى المدين ثابتا بسند تنفيذي، وينفذ الدائن بهذا السند ذاته مع عقد الرهن على عقار الحائز، ويتم التنفيذ على الحائز طالما أن تصرف المدين إليه تم تسجيله قبل تسجيل التنبيه، مما يعني أنه إذا تم تسجيل التصرف إلى الحائز بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية فإن هذا التصرف لا ينفذ في مواجهة الدائن(14)، ثم ينذر الحائز شريطة أن يكون هذا الإنذار مصحوبا بتبليغ التنبيه إليه وإلا كان باطلا، وذلك حتى يصل إلى علم الحائز أن المدين قد أعلن بالتنبيه وليعرف نوع السند الحاصل التنفيذ بمقتضاه، والعقار الجاري التنفيذ عليه، ومقدار الدين المطلوب الوفاء به، فيتمكن من اختيار أحد الأمور التي منحه القانون حق الخيار منها وهي إما . دفع الدين المحجوز من أجله، وإما تخلية العقار أو تطهيره، وإما إجراءات التنفيذ في مواجهته (15)

أولا: دفوع الحائز

يمكن للحائز أن يتمسك بجميع الدفوع المتعلقة بنفاذ الرهن في حقه، فله أن يحتج بأن القيد لم يتم إلا بعد أن انتقلت إليه ملكية العقار، أو أنه تم شطبه، كما أن له أن يتمسك بكل الأوجه التي قد تتضمن الطعن في صحة الرهن ذاته وبالدفوع المتعلقة بوجود الدين المضمون، فإذا كان الدين المضمون بالرهن ثابتا في عقد رسمي، فإن حق الحائز يثبت في التمسك بالدفوع التي للمدين أن يتمسك بها، والتي تؤدي إلى إبطال هذا الدين وانقضائه. أما إذا كان ذلك الدين ثابتا في حكم؛ فإنه يكون للحائز أن يتمسك بالدفوع التي لا يزال للمدين أن يتمسك بها بعد الحكم بالدين؛ وفقا لما تنص عليه المادة (1037/2) من القانون المدني المصري كانقضاء الدين بالوفاء أو بالإبراء بعد الحكم به، ويكون للحائز كذلك أن يتمسك بالدفوع التي كان للمدين أن يتمسك بها قبل الحكم، إذا كان الحكم بالدين لاحقا لتسجيل سنده ولم يكن طرفا في الدعوى التي صدر فيها الحكم على المدين بالدين؛ وفقا لما تنص عليه الفقرة الأولى من المادة سالفة الذكر (16)، ويجوز له كذلك أن يتمسك بما استجد بعد ذلك من دفوع. يلاحظ هنا أن الحائز يتمسك بهذه الدفوع باسمه لا باسم المدين، وله أن يتمسك ببطلان الإجراءات للأسباب المتقدمة بدعوى أصلية، إلا إذا كان قد أخبر بإيداع قائمة شروط البيع؛ لأن طريق التمسك بالبطلان بالنسبة إليه يكون حينئذ بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وفي ميعاده وإلا سقط حقه فيه؛ وفقا لما تنص عليه المادة .( 442 ) من قانون المرافعات المصري(17) .

ثانيا: خيارات الحائز

يكون للحائز عدة خيارات سأتناولها بشكل مختصر -من حيث ذكر تعريفها فقط – على النحو التالي:

أولا: قضاء الدين بمعنى دفعه للدائن؛ ويعتبر قضاء الدين الوسيلة الأكيدة التي تضمن للحائز بقاء العقار في يده، لأنه عندما يستوفي الدائن حقه المضمون كاملا فإن سلطته على العقار المرهون تنعدم، وذلك لانقضاء رهنه. وغالبا ما يختار الحائز قضاء الدين؛ إذا كان الدين أقل من قيمة العقار، أو إذا كان هذا الحائز مشتريا لم يدفع بعد الثمن الذي اشترى به العقار، وكان هذا الثمن أو الباقي منه كافيا للوفاء بالدين المضمون. وقد يقوم الحائز بقضاء الدين على الرغم من أنه قام بدفع الثمن إلى المتصرف أو على الرغم من أن الدين أكبر من الثمن، ويحدث ذلك . عادة عندما يرغب الحائز في الاحتفاظ بالعقار (18) أما بخصوص ما يجب على الحائز دفعه إذا اختار قضاء الدين، فإنه يجب عليه أن يدفع جميع الديون المضمونة بالرهن المترتبة على العقار الذي آل إليه؛ وفقا لما تنص عليه المادة 1355 ) )من القانون المدني الأردني (19)، ولا يلزم بأن يدفع غير ذلك حتى ولو كان من ملحقات تلك الديون ما دام أن الرهن لم يشملها، وإذا لم يدفع الحائز كل هذه المبالغ فإن للمرتهن أن يستمر في التنفيذ على العقار، حتى ولو كان الجزء المتبقي قليل جدا؛ وذلك عملا بقاعدة عدم تجزئة الرهن(20)

ثانيا: تطهير العقار ويقصد به” أن يعرض الحائز على الدائنين المرتهنين أن يدفع لهم مبلغا مساويا للقيمة الحقيقية للعقار المرهون، وطالما أن الدائنين لم يحصلوا من العقار على أكثر من. قيمته الحقيقية بالمزاد العلني، فمن مصلحتهم قبول عرض الحائز وتوفير الإجراءات والنفقات” (21)

ثالثا: تخلية العقار ويقصد بها” أن يرفع الحائز يده عن العقار ويتركه للدائنين لاتخاذ إجراءات نزع الملكية في مواجهة حارس أو أمين للعقار تعينه المحكمة، لا في مواجهته هو” (22)

رابعا: تحمل إجراءات نزع الملكية وتكون عندما لا يرغب الحائز في الاحتفاظ بملكية العقار، أو عندما يرغب في الاحتفاظ بها ولكنه لم يقم بتطهيره من الحقوق المقيدة عليه. وهذه الإجراءات لا تختلف عن إجراءات نزع الملكية التي تتخذ في مواجهة المدين سواء كان راهنا أو غير راهن وتنتهي بإخراج العقار من ذمة الحائز، غير أن القيام بإجراءات نزع الملكية لا يعني بالضرورة إخراج الملكية من ذمة الحائز، حيث تبقى له فرصتان للاحتفاظ بهذه الملكية وهي، إما أن يدفع الدين قبل صدور قرار الإحالة القطعية، وإما أن يتقدم للمزايدة وترسو عليه (23) يفترض أن يوجه الإخطار إلى الحائز بنفس الوقت الذي يوجه فيه إلى المدين لأن هذين الإخطارين متلازمين، إلا أن بطلان أحدهما لا يؤدي إلى بطلان الآخر لعدم وجود النص على ذلك، مع ملاحظة أن بطلان إخطار الحائز يخضع للقواعد العامة التي يخضع لها بطلان إخطار المدين، حيث إنه يترتب عادة على بطلان الإخطار بطلان جميع إجراءات التنفيذ، إلا أنه يحق . لمن وضع البطلان لمصلحته أن يتنازل عن التمسك به صراحة أو ضمنا(24) لم ينص قانون المرافعات المصري على ميعاد معين يحصل من خلاله على إنذار الحائز، إنما نص على ضرورة تسجيل الإنذار في خلال ستين يوما من تسجيل التنبيه، ويعني ذلك أنه يجب إعلان الإنذار قبل انقضاء هذا الميعاد، ويحصل إنذار الحائز بعد إعلان التنبيه إلى المدين، أو يحصل الإنذار مع التنبيه في ورقة واحدة ذات صورتين إحداهما تعلن للمدين، والأخرى تعلن للحائز مع إنذاره بالدفع أو التخلية (25) يمكن إنذار الحائز قبل تسجيل التنبيه أو بعده، غير أن مصلحة الدائن تقتضي أن لا ينذر الحائز إلا بعد تسجيل التنبيه كون العقار لا يعتبر محجوزا إلا بتسجيل التنبيه، فإذا أنذر الحائز قبل التسجيل فمن الممكن أن يعمد إلى التصرف في العقار تصرفا نافذا في حق طالب التنفيذ، مما يضطر هذا الأخير إلى توجيه إنذار جديد إلى المتصرف إليه (الحائز الجديد)(26) يترتب على إعلان الإنذار إلى الحائز تقييد حقه في تأجير العقار، وتقييد حقه في استغلال العين والانتفاع بها، وإلحاق الثمار بالعقار (27) .

الفرع الثاني: تسجيل الإنذار

تنص المادة( 412 ) من قانون المرافعات المصري على أن” يجب أن يسجل إنذار الحائز وأن يؤشر بتسجيله على هامش تسجيل التنبيه خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تسجيل التنبيه وإلا سقط تسجيل التنبيه”. يتضح من نص هذه المادة أن الإنذار الذي يوجهه الدائن مباشر الإجراءات إلى الحائز بالدفع أو التخلية يخضع للشهر بطريق التسجيل، ثم يؤشر عليه بما يفيد تسجيله في هامش تسجيل تنبيه نزع الملكية، ويعتبر إنذار الحائز ورقة من أوراق المحضرين واجبة الشهر. والغرض من هذا الإجراء هو زيادة حماية من يتعامل في العقار مع الحائز، إذ يستطيع أن يعلم بالحجز على العقار سواء اطلع في مكتب الشهر العقاري على إسم المدين مالك العقار الأصلي،أو على إسم الحائز للعقار. ويجب أن يحدث تسجيل الإنذار والتأشير به خلال خمسة عشر يوما من تسجيل التنبيه وإلا سقط تسجيل التنبيه، واعتبر الحجز كأن لم يكن، ويترتب على سقوط . تسجيل التنبيه سقوط تسجيل الإنذار (28) بقي أن نشير إلى الحالة التي تتعدد فيها إنذارات الحائز؛ فإذا قام الدائن مباشر الإجراءات بتسجيل الإنذار الذي وجهه للحائز بالدفع أو التخلية، فإن كل إنذار يتم بعد ذلك متعلقا بذات العقار يتم تسجيله بطريق التأشير الهامشي على هامش تسجيل الإنذار الأول، مبينا فيه تاريخ الإنذار الجديد واسم من أعلنه وسند تنفيذه، كما يقوم مكتب الشهر العقاري بالتأشير على أصل الإنذار الجديد بما يفيد وجود الإنذار الأول وبتاريخ تسجيله واسم من أعلنه وسنده التنفيذي(29) .

__________________

1- صدر هذا القانون برئاسة الجمهورية في 9 صفر سنة 1388(7مايو سنة 1968)

2- أبو الوفا، أحمد: إجراءات التنفيذ في المواد المدنية والتجارية، بدون طبعة، منشأة المعارف،

الإسكندرية، بدون ذكر سنة نشر ، ص 624

3- الزيادي، إسماعيل إبراهيم: التنفيذ العقاري، بدون طبعة، بدون ذكر دار نشر، بدون ذكر بلد

. نشر، 1997 ، ص 150

4- التحيوي، محمود السيد عمر: إجراءات الحجز وآثاره العامة في قانون المرافعات المدينة

. والتجارية، بدون طبعة، دار الجامعة الجديدة، بدون ذكر بلد نشر، 1999 ، ص 232

5- قضت محكمة النقض المصرية بأن الحائز في التنفيذ العقاري هو من اكتسب ملكية عقار مرهون أو مأخوذ عليه حق

اختصاص بموجب سند مسجل سابق على تسجيل نزع الملكية دون أن يكون مسؤولا شخصيا عن الدين المضمون، وتكون 1984 الطعن رقم 131 سنة 39 ق راجع في ذلك أبو /1/ بذلك له مصلحة في الدفاع عن هذا الحق ومنع بيعه. نقض 24. الوفا، أحمد: مرجع سابق، هامش ص 669

6- سيف، رمزي: قواعد تنفيذ الأحكام والعقود الرسمية في قانون المرافعات الجديد، الطبعة

. الثانية، دار نشر الثقافة، الإسكندرية، 1952 ، ص 332 . تراجع المادة ( 743 ) من مجلة الأحكام العدلية التي تنص على أن” رهن الراهن أو المرتهن الرهن لشخص آخر بدون إذن الثاني باطل”. تراجع المواد ( 746 و 747 ) من مجلة الأحكام العدلية.

7- حيدر، نصرة منلا: طرق التنفيذ الجبري وإجراءات التوزيع، بدون طبعة، مطابع فتى العرب، دمشق، 1966 ، ص 530

8- يعرف حق الاختصاص بأنه” حق عيني تبعي ينشأ بأمر من رئيس المحكمة لصالح دائن محكوم له بدينه على بعض

عقارات مدينه ويخوله ميزتي التقدم والتتبع فيما يتعلق بتلك العقارات”. أنظر مرقس، سليمان: التأمينات العينية في التقنين . المدني الجديد، الطبعة الثانية، دار النشر للجامعات المصرية، بدون ذكر بلد نشر، 1959 ، ص 298

9- الزيادي، إسماعيل إبراهيم: مرجع سابق، ص 155

10- التحيوي، محمود السيد عمر: مرجع سابق، ص 233

11- تناغو، سمير عبد السيد: التأمينات الشخصية والعينية، بدون طبعة، منشأة المعارف، الإسكندرية، 1996 ، ص 250

. هيكل، علي أبو عطية: مرجع سابق، ص 264

12- السنهوري، عبد الرزاق أحمد: الوسيط في شرح القانون المدني الجديد، الجزء العاشر، في التأمينات الشخصية

. والعينية، الطبعة الثالثة، منشورات الحلبي الحقوقية، لبنان، 1998 ، ص 524

13- الزيادي، إسماعيل إبراهيم: مرجع سابق، ص 159-158

14- هندي، أحمد: الصفة في التنفيذ، بدون طبعة، دار الجامعة الجديدة، الإسكندرية، 2000 ، ص 169

15- أبو الوفا، أحمد: مرجع سابق 671-672 أنظر أيضا بحث بعنوان)التنفيذ على العقار تحت يد الحائز والكفيل لعيني منشور على موقعhttp://www.mn940.net/forum/forum//132/thread5380.html 🙂 منشور على موقع

. 2013/2/12 ، الساعة 2:36

16- تنص المادة ( 1073 ) من القانون المدني المصري على أن” 1-يجوز للحائز الذي سجل سند ملكيته ولم يكن طرفا في الدعوى التي حكم فيها على المدين بالدين، أن يتمسك بأوجه الدفوع التي كان للمدين أن يتمسك بها إذا كان الحكم بالدين لاحقا لتسجيل سند الحائز. 2-ويجوز للحائز في جميع الأحوال أن يتمسك بالدفوع التي لا يزال للمدين بالدين حق التمسك بها”.

17- الزيادي، إسماعيل إبراهيم: مرجع سابق، ص 165

18- سوار، محمد وحيد الدين: شرح القانون المدني الأردني، الحقوق العينية التبعية، بدون طبعة، دار الثقافة، عما ن،

. 1995 ، ص 115

19- تنص المادة ( 1355 ) من القانون المدني الأردني على أن” لحائز العقار المرهون رهنا تأمينا أن يؤدي دين الرهن

والنفقات بعد إنذاره على أن يرجع بما أداه على المدين، وله أن يحل محل الدائن الذي استوفى دينه فيما له من حقوق”.

20- السنهوري، عبد الرزاق أحمد: الوسيط في شرح القانون المدني الجديد، الجزء العاشر، في

. التأمينات الشخصية والعينية، الطبعة الثالثة، منشورات الحلبي الحقوقية، لبنان، 1998 ، ص 530

21- تناغو، سمير عبد السيد: التأمينات الشخصية والعينية، بدون طبعة، منشأة المعارف،

. الإسكندرية، 1996 ، 268

22- مرقس، سليمان: التأمينات العينية في التقنين المدني الجديد، الطبعة الثانية، دار النشر

. للجامعات المصرية، بدون ذكر بلد نشر، 1959 ، ص 279

23- سوار، محمد وحيد الدين: مرجع سابق، ص 121 . للمزيد حول هذه الخيارات راجع السنهوري، عبد الرزاق أحم د:

الجزء العاشر، في التأمينات الشخصية والعينية، مرجع سابق. مرقس، سليمان: مرجع سابق. تناغو، سمير عبد السي د:

مرجع سابق.

24- حيدر، نصرت منلا: طرق التنفيذ الجبري وإجراءات التوزيع، بدون طبعة، مطابع فتى العرب، . دمشق، 1966 ، ص 531

25- سيف، رمزي: مرجع سابق، ص 334 . أبو الوفا، أحمد: مرجع سابق، ص 672

26- والي، فتحي: التنفيذ الجبري في المواد المدنية والتجارية، الطبعة الأولى، مطبعة جامعة القاهرة، القاهرة، 1995

ص 404

27- سيف، رمزي: قواعد تنفيذ الأحكام والعقود الرسمية في قانون المرافعات الجديد، الطبعة

. الثانية، دار نشر الثقافة، الإسكندرية، 1952 ، ص 335

28- عبد الرحمن، فايز أحمد: التنفيذ الجبري في المواد المدنية والتجارية في التشريع الليبي، بدون طبعة، دار المطبوعات . الجامعية، الإسكندرية، 2006 ، ص 548 . والي، فتحي: التنفيذ الجبري في المواد المدنية والتجارية، الطبعة الأولى، مطبعة جامعة

. القاهرة، القاهرة، 1995 ، ص 406

29- طلبة، أنور: إشكالات التنفيذ ومنازعات الحجز، بدون طبعة، المكتب الجامعي الحديث، الإسكندرية، 2006 ، ص 785

. سيف، رمزي: مرجع سابق، ص 338

اعادة نشر بواسطة لويرزبوك .

أحكام حجز الأموال غير المنقولة تحت يد الحائز