محاضرة قانونية حول الحجز العقاري ضمن قانون الإجراءات المدنية و الإدارية الجزائري

دراسة وبحث قانوني هام عن الحجز العقاري ضمن قانون الاجراءات المدنية والادارية الجزائري

الحجـز العقــــــاري
الباب الخامس من الكتاب الثالث
من قانون الإجراءات المدنية والإدارية

العناوين الرئيسية للمحاضرة

مقدمة

المبحث الأول
الحجز التحفظي على العقارات:

– تعريف الحجز التحفظي
– خصائصــه
– حالات الحجز التحفظي
– إجراءات الحجز التحفظي
1- المحكمة المختصـة
2- تقديم طلب الحجز التحفظــي
3- صدور الأمر
4- تبليغ أمر الحجز التحفظــي
5- توقيع الحجــز التحفظــي
– آثــــار الحجـــز التحفظــي
– إبطال إجراءات الحجـز التحفظــي
– رفــع الحجــز التحفظــي
– تثبيـــت الحجـــز التحفظــي.
تحويل الحجز التحفظي إلى تنفيذي

المبحث الثاني
الحجز التنفيذي على العقارات

– مفهوم الحجز التنفيذي ضمن قانون الإجراءات المدنية و الإدارية :

الفرع الأول
الحجز التنفيذي على العقارات والحقوق العينية العقارية المشهرة

– شروط الحصول على أمر بالحجز التنفيذي :
– البيانات الواجب ذكرها في أمر بالحجز التنفيذي :
– التبليغ الرسمي لأمر الحجز التنفيذي :
– قيد الحجز التنفيذي وأثاره :
– البيع بالمزايدة للعقارات أو الحقوق العينية العقارية :
أولا : إعداد و تحضير العقار أو الحق العيني العقاري المحجوز للبيع بالمزايدة :
01 : ضبط المحضر القضائي لقائمة شروط البيع .
02- التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع :
03-الاعتراضات على قائمة شروط البيع و دعاوى وقف البيع :
– إجراءات الاعتراض :
– دعاوى وقف البيع أو تأجيله :
01- دعوى الاستعجال الرامية إلى اقتصار البيع على بعض العقارات المحجوزة :
02- دعوى الاستعجال الرامية إلى تأجيل البيع لمدة سنة لتسديد الدين من الإيرادات السنوية للعقار :
03 – دعوى الفسخ :
ثانيا :-جلسة البيع بالمزاد العلني :
01- زمان و مكان البيع :
02 : الإعلان عن جلسة البيع :
03-طلب إلغاء إجراءات النشر و التعليق :
04- جلسة البيع بالمزايدة :
05- تأجيل البيع :
06- إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني :
– شروط إعادة البيع بالمزايدة :
07- الحكم برسو المزاد و حجيته :

الفرع الثاني
الحجز التنفيذي على العقارات الغير مشهرة

– الطابع الخاص للحجز على العقار غير المشهر
-علاقة الرسمية و الشهر بالحجز العقاري
– العقار غير المشهر المعني بالحجز
– إجراءات الحجز
– أمر الحجز و تبليغه
– إعداد العقار للبيع و جلسة المزايدة
– الآثار الناجمة عن حجز العقار غير المشهر
– دعوى بطلان إجراءات الحجز و استحقاق العقار
– حكم رسو المزاد على العقار غير المشهر
الفرع الثالث : بعض الحجوز التنفيذية العقارية الخاصة
الحجوز التنفيذية العقارية للمفقود وناقص الأهلية والمفلس
الحجوز التنفيذية للعقارات المملوكة على الشيوع
الحجوز التنفيذية للعقارات المثقلة بتأمين عيني

مقدمـة

تناول المشرع من خلال قانون الإجراءات المدنية والإدارية عددا من القواعد القانونية المتعلقة بالحجز العقاري والبيع بالمزايدة العلنية ، ولأجل تبسيط هذه القواعد القانونية وإثرائها بهدف تفعيل الإجراءات لتكون كفيلة بضمان حقوق المتقاضي أضاف نصوصا لم تكن واردة في ظل القانون القديم ، من بين هذه النصوص أجاز للدائن المرتهن أي الذي رتب رهنا على عقارات مدينه سواء كان رهنا رسميا أو حيازيا أو قانونيا توقيع حجز على عقارات مدينه رغم ما يتقرر لهذا الدائن من حق الأولوية والتقدم على باقي الدائنين بمعنى أن الدائن تكون له صفة المرتهن والحاجز في آن واحد ، وإذا كان القانون القديم قد حصر الحجز في العقار المشتمل على حق الرقبة والانتفاع معا فان القانون الجديد فصل أكثر إذ نص على إمكانية توقيع الحجز على الحقوق العينية العقارية مستقلة عن حق الرقبة ، كالحجز على حق الانتفاع ، في ظل القانون 87/19 المتعلق باستغلال الأراضي الفلاحية ، كما أصبح الدائن المتحصل على أمر واحد بالحجز على العقارات والحقوق العقارية العينية من محكمة معينة توقيع حجوز على عقارات مدينه واقعة في دوائر اختصاص محاكم أخرى كما أستحدث الحجز التحفظي على العقارات بعد أن كان منحصرا في المنقولات ، أما بخصوص العقارات غير المشهرة فقد أصبحت في ظل هذا القانون من الأموال التي يجوز الحجز عليها ، أما عن البيوع العقارية للحقوق العقارية العينية فقد فصلت الإجراءات المتبعة فيها إذ أصبح من حق الدائن الاشتراك في المزايدة ، مع إمكانية رسو المزاد عليه بالثمن الأساسي المحدد من طرف الخبير العقاري ، هذا وتجدر الإشارة إلى أن المشرع وظف مصطلحات منها – حائز العقار أي الشخص الذي تنتقل إليه ملكية العقار المرهون قبل حلول اجل الدين و- الشريك المتقاسم في العقار أي الذي له حق امتياز على حصته المفرزة في رجوعه على الشركاء و- بائع العقار الذي له حق امتياز خاص على ثمن العقار أو الباقي وكذلك المبالغ المستحقة للمهندس والمقاول أو المعماري لها امتياز على البناء .

المبحث الأول
الحجز التحفظي على العقارات:

تعريف الحجز التحفظي:

تناوله المشرع الجزائري في المواد من 646 إلى 666 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
إذا كان الأصل أنه لا تنفيذ بدون سند تنفيذي , يقع الحجز بمقتضاه و هو مفهوم الحجز التنفيذي كما أسلفنا.
فإن الدائن قد يجد نفسه في بعض الأحوال بصدد خطر عاجل يهدد حقه لدى مدينه بحيث إذا أنتظر الحصول على سند تنفيذي وإعلان مدينه و تكليفه بالوفاء قبل الحجز لكان من شأن ذلك ضياع حقه , إذ قد يحدث أن يقدم المدين على تهريب أمواله سواء بالتصرف فيها أو بإخفائها, ولذا أجاز القانون للدائن مباغتة المدين بتوقيع الحجز على أمواله المنقولة و العقارية قبل تهريبها بما أسماه الحجز التحفظي .
و بذلك يمكن تعريف الحجز التحفظي بأنه إجراء وقائي يلجأ إليه الدائن سواء كان بيده سند تنفيذي أو لم يكن بيده أي سند بقصد وضع أموال المدين المنقولة و العقارية تحت يد القضاء لمنع المدين من التصرف فيها بأي عمل قانوني أو مادي من شأنه أن يؤدي إلى إستبعادها من دائرة الضمان العام للدائن الحائز و لا يصدر إلا في حالة الضرورة و بموجب أمر على عريضة , و عرفته المادة 646 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية بأنه : وضع أموال المدين المنقولة المادية و العقارية تحت يد القضاء و منعه من التصرف فيها و يقع الحجز على مسؤولية الدائن .
ويلاحظ هنا أن القانون الجديد أجاز الحجز التحفظي على العقارات خلافا للقانون القديم الذي كان يحصره في المنقولات.

خصائصــه :

من خلال التعريف المذكور و ما ورد في نص المادتين 646 و 647 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية , يتبين أن الحجز التحفظي يتميز بخصائص :
1- أن الدائن بإمكانه إيقاع الحجز التحفظي سواء كان بيده سند تنفيذي أم لم يكن بيده ذلك بل يجوز إيقاع مثل هذا الحجز و لم يكن بيد الدائن أي سند رسمي أو عرفي بل يكفي في ذلك وجود مسوغات ظاهرة للدين.
2- لا بد لإيقاع الحجز التحفظي من صدور أمر بتوقيعه من القاضي الذي يتعين عليه التأكد من قيام حالة الضـرورة أي إذا كان ثمـة استعجال و خطر يهددان الضمان العام و هو ما عبرت عليه المادة 647 بالخشية من فقدان الضمان.
3- يمكن إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات والعقارات سواء كانت في حيازة المدين أو تحت حيازة شخص غير المدين لأن الغرض منه ضبط المال بإجراءات مادية لمنع المحجوز عليه من تهريبه إلى أن يحصل الدائن على سند تنفيذي .
4- أن الحجز التحفظي يكون للدائن بمبلغ من النقود إذا كان دينه محقق الوجود و حال الأداء و هذان الشرطـان يجب توافرهما في الحق المطالب به في جميع أنواع الحجوز إلا أنه لا يشترط أن يكون معين المقدار إذ يكفي في ذلك المقدار التقريبي للدين الذي من أجله صرح بالحجز.

* حالات الحجز التحفظي:
استنادا إلى القاعدة العامة يجوز للدائن توقيع الحجز التحفظي على منقولات وعقارات مدينه في كل حالة يخشى فيها فقدانه لضمان حقه وهذا الشرط المرن إنما يعبر عن حاجة الإستعجال , إذ يجعل من الحجز التحفظي وسيلة يحافظ بها الدائن على ضمان حقه من خطر تأخير الحماية التنفيذية ( الحجز التنفيذي ) و يتمثل هذا الخطر في احتمال تهريب المدين لأمواله المكونة لهذا الضمان و بالتالي فحيث يتهدد ضمان حق الدائن يجوز له طلب توقيع الحجز التحفظي و بالتالي فتقدير حالة الخشية المنصوص عليها في المادة 647 من قانون الإجراءات المدنيـة و الإدارية هنا هو خشية فقدان الضمان العام لحق الدائن و يترك للقاضي الآمر بالحجز الذي يقدر هذه الخشية على ضـوء ظـروف المديـن الماليـة و الشخصية و ظروفه الاجتماعية و سهولة تهريبه لأمواله .
و يتعين على القاضي حين التوقيع على الأمر بالحجز الموازنة بين هذه الظروف و بين التبريرات التي قدمها الدائن للإذن بالحجز وهذا التقدير الموضوعي من القاضي مسألة واقع, ومن الأمثلة التي تتوافر فيها حالة الضرورة.
– إذا خشي الدائن فرار مدينه و كان لذلك أسباب جدية.
– إذا كانت تأمينات الدين مهددة بالضياع .
– إذا كان المدين تاجرا و قامت أسباب جديـة يتوقع معها تهريـب أموالـه أو إخفائها.
الحجز التحفظي على العقارات :
أجازت المادة 652 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية للدائن أن يحجز تحفظيا على عقارات مدينه على أن يقيد أمر الحجز التحفظي على العقارات بالمحافظة العقارية التي يوجد بدائرة إختصاصها العقار خلال أجل خمسة عشر يوم من تاريخ صدوره و إلا كان الحجز باطلا.
ويلاحظ هنا أن القانون الجديد أجاز الحجز التحفظي على العقارات خلافا للقانون القديم الذي كان يحصره في المنقولات.

إجراءات الحجز التحفظي :

1- المحكمة المختصـة :
لا يمكن إيقاع الحجز التحفظي إلا بموجب أمر على عريضة يصدره رئيس المحكمة التي يوجد في دائرة اختصاصها موطن المدين أو مقر الأموال المطلوب حجزها و يجب على رئيس المحكمة الفصل في طلب الحجز في أجل خمسة أيام إبتداءا من تاريخ إيداع العريضة بأمانة الضبط – المادة 649 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
2- تقديم طلب الحجز :
يقدم طلب إيقاع الحجز التحفظي من طرف الدائن إلى رئيس المحكمة المختص و يذكر فيه سند الدين أو ما يبرره من مسوغات ظاهرة و ما يثبت الخشية من فقدان الضمان لحقوقه .
3- صدور الأمر :
يتأكد رئيس المحكمة من استيفاء العريضـة للشروط الشكلية و الموضوعيـة و بخاصة التأكد من توافر الصفة لدى الطالب و متى أطمأن إلى وجود حالة الضرورة أصدر أمره بإيقاع الحجز.
4- تبليغ أمر الحجز :
يبلغ رسميا أمر الحجز التحفظي إلى المدين وفقا لأحكام المادة 688 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و يرجع لرئيس المحكمة فيما يثار من إشكالات و لم ينص القانون على مدى قابلية أمر الحجز للاعتراض أو المعارضـة أو الاستئناف خلافا للقانون القديم الذي كانت تنص المادة 346 على قابلية الأمر للمعارضة و الاستئناف .
5- إيقــاع الحجــز:
يقوم المحضر القضائي فورا بإيقاع الحجز و تحرير محضر حجز و جرد للأموال الموجودة تحت يد المدين و إلا كان الحجز باطلا و يسلم منه نسخة للمدين و يعينه حارسا عليها و في حالة وجود مقاومة يمكن الاستعانة بالقوة العمومية لتنفيذ أمر الحجز.

آثــــار الحجـــز التحفظــي :

الغاية من إيقاع الحجز التحفظي وهو وضع المال المحجـوز تحت يد القضـاء و منع المدين المحجوز عليه من التصرف في هذا المال إضرارا بالدائن و كل تصرف من المدين في الأموال المحجوزة لا يكون نافذا و يترتب على التصرفات القانونية أو الأعمال المادية المضرة بالحاجز تعرضه للعقوبات المتعلقة بجرائم الأموال المحجوزة المنصوص عليها في قانون العقوبات.
و لكن يظل المدين المحجوز عليه حائز للمال المحجوز لغاية تثبيت الحجز بحكم أو صدور أمر برفعه.
وله حق الانتفاع و تملك الثمار و المحافظة عليها , كما يجوز للمدين أن يؤجر الأموال المحجوزة بترخيص من رئيس المحكمة الآمر بالحجز و ذلك بموجب أمر على عريضة.
* إبطال إجراءات الحجـز التحفظــي :
وفقا لأحكام المادة 643 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية يجوز للمحجوز عليه أو لكل ذي مصلحة أن يرفع دعوى إستعجالية للمطالبة ببطلان الحجز و ما ترتب عليه من أثر خلال المهلة المحددة في هذه المادة.

* رفــع الحجــز:
أجازت المادة 663 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية المطالبة برفع الحجز بموجب دعوى إستعجالية في الحالات التالية :
1- إذا لم يسع الدائن إلى رفع دعوى تثبيته في أجل أقصاه خمسة عشر يوم من تاريخ صدور أمر الحجز.
2- إذا قام المدين بإيداع مبالغ مالية بأمانة ضبط المحكمة أو بمكتب المحضر القضائي لتغطية أصل الدين و المصاريف.
3- في كل حالة يثبت فيها المستأجر أو المستأجر الفرعي أنه دفع الأجرة المستحقة في حالة حجز المؤجر على منقولات المستأجر.

تثبيـــت الحجـــز:
يجب على الدائن الحاجز أن يرفع دعوى تثبيت الحجز في الأجل المذكور أعلاه طبقا للمادة 662 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
و دعوى تثبيت الحجز هي دعوى موضوعية ترفع أمام قاضي الموضوع للنظر في موضوع الدين و صحة الحجز معا و ترفع وفق الإجراءات المعتادة أمام المحكمة المختصة نوعيا و محليا و الحكم الصادر فيها يحسم النزاع حول أصل الحق.
و إذا وقع الحجز التحفظي بعد رفع الدعوى أمام قاضي الموضوع حول أصل الحق فإن طلب تثبيت الحجز يقدم أمام نفس قاضي الموضوع المرفوعة أمامه الدعوى المذكورة و هذا بموجب مذكرة إضافية تضم إلى أصل الدعوى للفصل فيهما معا و بحكم واحد دون مراعاة الآجال المنصوص عليها في المادة 662 المادة 648 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
وفي الحالتين إذا فصلت المحكمة في دعوى تثبيت الحجز التحفظي بإثبات الدين قضت بصحة الحجز التحفظي و تثبيته و بالتالي فإن الحاجز يستوفى حقه ببيع الأموال المحجوزة و اقتضاء حقه من ثمنها, إلا انه وفقا لأحكام المادة 666 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية يمكن القضاء برفع الحجز كليا أو جزئيا إذا برر المدين طلبه بأسباب جدية و مشروعة .
و إذا قضت المحكمة برفض الدعوى لعدم إثبات الدين فإنه يجب عليها رفع الحجز لأن الحجز في هذه الحالة يكون قد وقع دون مبرر.
كما يمكنها الفصل في التعويضات المدنية عند الاقتضاء.
و أجازت المادة 666 للمحكمة الحكم على الحاجز بغرامة مدنية لا تقل عن عشرين ألف دينارجزائري .

* تحويل الحجز التحفظي إلى تنفيذي :
خلافا لما كان منصوصا عليه في المادة 369/1 من قانون الإجراءات المدنية القديم من ضرورة استصدار أمر على عريضة من رئيس المحكمة لتحويل الحجز التحفظي إلى تنفيذي فإن المشرع لم ينص في قانون الإجراءات المدنية والإدارية على الطريقة التي يتم بها تحويل الحجز التحفظي إلى تنفيذي و بالتالي فإنه متى قضت المحكمة بإثبات الدين و بصحة الحجز التحفظي و تثبيته وحاز هذا الحكم على قوة الشيء المقضي به و أتبعت بشأنه مقدمات التنفيذ و بخاصة التبليغ الرسمي للسند التنفيذي و التكليف بالوفاء وفقا لأحكام المادتين 612 و 613 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و حرر المحضر القضائي محضر امتناع عن الوفاء فإن الحجز التحفظي بذلك يتحول إلى حجز تنفيذي و يتم بعدها بيع الأموال المحجوزة تحفظيا بذات الطريقة التي تباع بها الأموال المنقولة منها و العقارية في الحجز التنفيذي كما سأورده مفصلا في المبحث التالي .

المبحث الثاني:
الحجز التنفيذي على العقارات:

مفهوم الحجز التنفيذي ضمن قانون الإجراءات المدنية و الإدارية :

الأصل أن الحجز على عقار يشمل الملكية كاملة أي الرقبة و الانتفاع غير أن المشرع الجزائري في ظل التعديلات أجاز الحجز على حق الاستعمال أو حق السكنى أو حق الارتفاق أو الحقوق العينية التبعية كالرهن و الامتياز وحدها دون حق الرقبة كما أجاز الحجز على العقار بالتخصيص رغم أنه منقول لكن حجزه مع العقار المخصص لخدمته , ومن أبرز الأمثلة التي يجوز فيها للدائن الحجز على حق الانتفاع دون حق الرقبة ما نص عليه القانون 87/19 المتعلق بضبط كيفية استغلال الأراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية و تحديد حقوق المنتجين و واجباتهم ( المادة 08 تنص على أنه يجوز حجز حق الانتفاع كما يجوز التنازل عنه )
وقد عزر المشرع الجزائري بنص المادة 721 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية حق الدائن في استيفاء دينه إذ أعطى للدائن المرتهن ” أي الذي وقع عقد رهن رسمي أو حيازي على عقار مدينه من حق تتبع العقار المرهون في يد أي شخص حتى ولو انتقلت ملكيته إليه و توقيع حجز عليه أي انه في وقت واحد يكون عقار المدين مرهونا لفائدة الدائن و محجوزا بموجب أمرب الحجز التنفيذي .

ماهي العقارات القابلة للحجز :

يقصد بالعقارات القابلة للحجز في ظل قانون الإجراءات المدنية و الإدارية تلك العقارات التي لها سندات مشهرة و العقارات التي لها سندات غير مشهرة , وذلك ما نصت عليه المادة 766 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية التي أجازت للدائن الحجز على عقارات مدينه غير المشهرة إذا كان لها مقرر إداري أو سند عرفي ثابت التاريخ وفقا لأحكام القانون المدني وهو ما سأوضحه في حينه .

الفرع الاول :
الحجز التنفيذي على العقارات والحقوق العينية العقارية المشهرة ( المواد 721-765 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية ) :

شروط الحصول على أمر الحجز :
حتى يتحصل الدائن على أمر بوضع العقار أو الحق العقاري العيني تحت تصرف القضاء يتعين عليه :
– تقديم طلب إلى رئيس المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها الإقليمي العقار او الحق العقاري العيني هذا الطلب يتضمن :
01- اسم ولقب الدائن و موطنه .
02 – اسم ولقب المدين و موطنه .
03- وصف العقار أو الحق العيني العقاري المطلوب حجزه (حسبما ورد في مستخرج عقد الملكية )
04- نسخة من السند التنفيذي , و السندات التنفيذية في ظل القانون الإجراءات المدنية و الإدارية ( ذكرت في المادة 600 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية )
05-محضر التبليغ الرسمي لأمر الحجز لأنه من حق المدين تسديد الدين العالق في ذمته بمجرد تبليغه حتى يتخلص من إجراء قيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية لأنه بعد القيد يمنع من التصرف في العقار .
06- محضر التكليف بالوفاء:( يتضمن مطالبة المدين بتسديد مبلغ الدين خلال 15 يوما ) .
07- محضر عدم كفاية الأموال المنقولة أو عدم وجودها بالنسبة للدائن العادي ذلك أن الدائن المرتهن ( من له رهن على عقار المدين ) يوقع الحجز على العقار المرهون دون اللجوء إلى الحجز على منقولات المدين , لذلك فالدائن المرتهن يستوجب عليه إرفاق طلب الحصول على أمر الحجز بمستخرج من عقد الرهن أو أمر التخصيص على عقار أو مستخرج حق الامتياز بالنسبة لأصحاب التأمينات العينية .
08- مستخرج من سند ملكية العقار .
09- شهادة عقارية.
يتعين توقيع الحجز على العقار أو الحق العيني العقاري بموجب أمر عن رئيس المحكمة خلال 08 أيام من تاريخ إيداع الطلب ويجوز للدائن استصدار أمر واحد بالحجز على عدة عقارات متواجدة في دوائر اختصاص مختلفة ( المادة 724 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ) والتي أجازت للدائن ضرب حجز بأمر واحد على عقارات المدين المتواجدة خارج دائرة الاختصاص الإقليمي لرئيس المحكمة مصدر أمر الحجز شريطة أن يوقع رئيس المحكمة حجز على إحدى عقارات المدين المتواجدة في دائرة اختصاصه الإقليمي .

البيانات الواجب ذكرها في أمر الحجز :
لقد رتب المشرع الجزائري في ظل قانون الإجراءات المدنية و الإدارية بطلان أمر الحجز العقاري أو الحقوق العقارية العينية في حالة خلو هذا الأمر من إحدى البيانات الثلاثة الأتي ذكرها :
01 – نوع السند التنفيذي الذي بموجبه تم الحجز (حكم قضائي , قرار قضائي , عقد اعتراف بدين توثيقي , أمر الأداء ……الخ ) هذه السندات التنفيذية ذكرت على سبيل الحصر في المادة 600 من هذا القانون بالإضافة إلى السندات التنفيذية المذكورة في قوانين خاصة.
02- تاريخ التبليغ الرسمي للسند التنفيذي و تاريخ تكليف المدين بتسديد مقدار الدين المترتب في ذمته, و الغاية من التبليغ الرسمي تنبيه المدين إلى احتمال نزع ملكيته بعد أن وضعت هذه الملكية تحت سلطة القضاء.
03- تعيين العقار أو الحق العيني العقاري المحجوز تعيينا دقيقا من حيث الموقع و المساحة ورقم القطعة الأرضية , مفرزة أو مشاعة , بناية , الرقم أجزاء العقار .

التبليغ الرسمي لأمر الحجز :
التبليغ الرسمي يتم بموجب محضر يعده المحضر القضائي و يتحقق التبليغ الرسمي بإشارة و ذكر المحضر القضائي إلى انه سلم الوثيقة موضوع التبليغ إلى المبلغ له و يعتبر التبليغ الرسمي شخصيا في الحالات التالية :
– إذا سلم المحضر القضائي محضر التبليغ و الوثيقة المتمثلة في نسخة أمر الحجز إلى الشخص المحجوز ضده المراد تبليغه في محضره ونوه عن ذلك .
– ذا رفض المحجوز ضده استلام محضر التبليغ الرسمي أو رفض التوقيع عليه على أن يدون المحضر القضائي في محضره ما يفيد رفض الاستلام و التوقيع.
إذا سلم المحضر القضائي محضر التبليغ و أمر الحجز لشخص المحبوس في مكان حبسه ,
– إذا رفض الأشخاص الذين لهم صفة تلقي التبليغ الرسمي استلام محضر التبليغ يتم نشر مضمون التبليغ بأمر على عريضة صادر عن رئيس المحكمة في جريدة يومية وطنية.
أما في الحالات الغير مذكورة أعلاه يعد التبليغ صحيحا و ليس شخصيا و التبليغ الرسمي يجوز القيام به في الفترة الممتدة من الساعة 08 صباحا إلى غاية الثانية مساءا إلا في حالة الضرورة و بناء على إذن قضائي
الأشخاص الذين يتعين تبليغهم بأمــر الحجز العقاري :
يسلم التبليغ إلى المدين والى الكفيل العيني هذا الأخير هو شخص يقدم عقاره لضمان الوفاء بدين غيره , ( 725 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية )
إن التبليغ الرسمي لأمر الحجز العقاري معناه إعلان و تنبيه المدين المحجوز عليه إلى أن عقاره أو حقه العيني العقاري تحت سلطة القضاء ولكن هذا العقار أو الحق العيني العقاري يظل مملوكا للمدين المحجوز ضده إذ يجوز له التصرف فيه بالبيع أو الهبة في هذه المرحلة إلى غاية تقييد هذا الحجز بالمحافظة العقارية والعبرة في نفاذ أو عدم نفاذ التصرف فيه بوقت تقييد الحجز
وهو ما طرح إشكاليات في الواقع العملي إذ كثيرا من المدينين يهبون عقاراتهم إلى الأزواج أو الأقارب قبل تقييد الحجز فيلجأ الدائنون الحاجزون إلى رفع دعاوى (عدم نفاذ التصرف )
قيد الحجز وأثاره :

البيع بالمزايدة للعقارات أو الحقوق العينية العقارية :
البيع بالمزايدة يعد من بين الآثار المترتبة عن وضع العقار أو الحق العيني العقاري تحت سلطة القضاء بسبب امتناع المدين عن تسديد الدين لمدة 30 يوما رغم تبليغه رسميا بأمر الحجز .

أولا : إعداد و تحضير العقار أو الحق العيني العقاري المحجوز للبيع بالمزايدة :
قبل بيع العقار أو الحق العيني العقاري بالمزايدة العلنية سن المشرع الجزائري من خلال قانون الإجراءات المدنية و الإدارية المعدل مجموعة من النصوص الإجرائية تمكن كل ذي مصلحة من تقديم ملاحظات في شان العقار أو الحق العيني العقاري المراد بيعه .
01 : ضبط المحضر القضائي لقائمة شروط البيع .
يتولى المحضر القضائي إعداد قائمة شروط البيع هذه القائمة التي تعد ورقة تتضمن كافة البيانات التي تؤدي إلى التعريف بالعقار تعريفا دقيقا و تتضمن البيانات التالية :
01- اسم ولقب كل من الدائن الحاجز و المدين المحجوز عليه و الدائنين المقيدين و موطنهم .
02- بيان السند التنفيذي الذي تم بموجبه الحجز و مبلغ الدين .
03- أمر الحجز و تاريخ تبليغه الرسمي و قيده و تاريخ إنذار الحائز أو الكفيل العيني إن وجد .
04- تعيين العقار أو الحق العيني العقاري المحجوز تعيينا دقيقا ( بناية . قطعة أرضية ., مفرز ,مشاع , المساحة , الحدود , الشارع , الرقم. عدد الطوابق ) .
06- تحديد شاغل العقار و صفته و سبب الشغل , الشغور .
07- شروط البيع و الثمن الأساسي . .
08- تجزئة العقار إلى أجزاء إن كان ذلك أفضل عند البيع مع تحديد ترتيب البيع.
09- بيان المحكمة التي يتم أمامها البيع .
أما بخصوص تحديد الثمن الأساسي الواجب ذكره ضمن قائمة شروط البيع فان ذلك يتم بموجب أمر على عريضة صادر عن رئيس المحكمة بناءا على طلب محرر من طرف المحضر القضائي أو الدائن على أساسه يتم تعيين خبير عقاري لتحديد الثمن الأساسي على أن يودع تقرير الخبرة خلال 10 أيام من تاريخ تعيين الخبير العقاري وفي حالة ما إذا تعذر عليه انجاز المهمة المسندة إليه يستبدل بخبير عقاري أخر .
هذا الإجراء وضع حد للدعاوى القضائية التي كانت ترفع أمام القاضي العقاري لتحديد الثمن الأساسي للعقار المراد بيعه ( المادة 737 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ) .
02- التبليغ الرسمي لقائمة شروط البيع :
يتولى رئيس المحكمة إعداد محضر إيداع قائمة شروط البيع يحدد فيه جلسة الاعتراضات على قائمة شروط البيع و تاريخ عقد جلسة البيع خلال 15 يوما من تاريخ إيداع المحضر القضائي لقائمة شروط البيع بأمانة ضبط المحكمة و يتعين على الدائن إخبار بواسطة محضر قضائي الأشخاص المعنيين بقائمة شروط البيع على أساس أن التبليغ في ظل قانون الإجراءات المدنية و الإدارية المعدل لا يكون رسميا إلا إذا بلغ من له صفة و أستلم أو أمتنع عن استلام الوثيقة المراد تبليغها وعليه فان الأشخاص الذين يتعين تبليغهم رسميا بقائمة شروط البيع هم :
01- المدين المحجوز عليه .
02- الكفيل العيني و حائز العقار أو الحق العيني العقاري إن وجد .
03- المالك على الشياع .
04- الدانيين المقيدين كل بمفرده .
05- بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المتقاسم أو المقايض به إن وجد .
هذا و تجدر الإشارة إلى أن محضر التبليغ الرسمي يجب أن يتضمن ما يلي :
01- تاريخ إيداع قائمة شروط البيع .
02- تعيين العقارات أو الحقوق العقارية العينية المحجوزة.
03- الثمن الأساسي .
04- تاريخ و ساعة جلسة البيع بالمزاد العلني .
05- إنذار المبلغ لهم للإطلاع على قائمة شروط البيع حتى يتسنى لهم تقديم اعتراضاتهم
03-الاعتراضات على قائمة شروط البيع و دعاوى وقف البيع :
إن طلب الاعتراض على قائمة شروط البيع يقدم من طرف الشخص الذي يرى بأن شروط بيع العقار أو الحقوق العقارية العينية الواردة في القائمة من شانها إلحاق أضرار به , وعليه فان صفة المعترض تثبت للمدين المراد بيع عقاره المحجوز و الكفيل العيني باعتبار أن عقاره الضامن للدين قد يباع بالمزايدة و المالكين على الشيوع على أساس أن أنصبتهم غير مفرزة مما يجعل الجميع متضررا و الدائنين المقيدين و بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المقاسم أو المقايض به باعتبارهم من ذوي حقوق الامتياز الخاصة الواقعة على عقار (المواد من 999 إلى 1003 من القانون المدني ).

أمثلة عن الاعتراضات:
– الاعتراض على الثمن الأساسي للعقار أو الحق العقاري العيني على اعتبار أن الثمن الأساسي المحدد من طرف الخبير العقاري أقل من تكلفة إنجاز هذا العقار مما قد ينجر عنه بيع العقار عن المزايدة لكن بثمن بخس .
– الاعتراض على بيع العقار القابل للتجزئة على أساس أن الشرط الوارد في القائمة نص على بيعه غير مجزأ يجعل المزايدين لا يقبلون على المزايدة لضخامة العقار الذي يتطلب من الراسي عليه المزاد تسديد مبلغ مهم .
وعليه فإن الاعتراضات عبارة عن ملاحظات و نقد موجه إلى شروط البيع الهدف منها تعديل عدد من الشروط أو إضافة شروط أخرى أو حذف بعضها.

إجراءات الاعتراض :
01- يجوز لكل من المدين و الكفيل العيني و المالكين على الشياع و الدائنين المقيدين و بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المتقاسم أو المقايض به قبل ثلاثة أيام من تاريخ عقد جلسة الاعتراضات المذكورة في قائمة شروط البيع تقديم طلب اعتراض إلى رئيس المحكمة هذا الطلب يسجل في سجل خاص بعد دفع الرسوم و تعقد الجلسة في غرفة المشورة بحضور المعترض و الحائز و المحضر القضائي ويصدر رئيس المحكمة أمرا في شأن هذا الاعتراض غير قابل لأي طعن خلال 08 أيام ,
وفي حالة ما إذا لم يقدم أي اعتراض يؤشر أمين الضبط في السجل الخاص به بعدها يشرع المحضر القضائي في إجراءات الإعلان عن البيع .
وعليه فان الاعتراض لا يتم بدعوى عادية وفقا للأوضاع المعتادة لرفع الدعوى ومن ثمة لا تحدد جلسة لنظر الاعتراض لأن هذه الجلسة سبق تحديدها عند إيداع قائمة شروط البيع.
و عدم تسجيل طلب الاعتراض بثلاثة أيام على الأقل سابقة على تاريخ جلسة الاعتراضات المحدد في قائمة شروط البيع يؤدي إلى سقوط الحق في الاعتراض .

دعاوى وقف البيع أو تأجيله :
لتصفية كل منازعات التنفيذ قبل البيع نص المشرع على دعاوى موضوعها وقف إجراءات التنفيذ أو تأجيلها :
01- دعوى الاستعجال الرامية إلى اقتصار البيع على بعض العقارات المحجوزة :
يجوز لكل من المدين المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني رفع دعوى إستعجالية من أجل جعل البيع بالمزايدة يقتصر على عقار أو حق عيني عقاري بشرط أن يثبت المدين أن قيمة هذا العقار تكفي للوفاء بحقوق الدائنين .
و يحدد في الأمر الإستعجالي العقار الذي لا يباع مؤقتا , ومع ذلك يحق للدائن بعد رسو المزايدة أن يستمر في بيع العقارات التي تم استثناءها من البيع إذا لم يكف ثمن ما بيع للوفاء بحقه , إما إذا كان حاصل البيع كافيا للوفاء لجميع الحاجزين فإن الحجز يزول بالنسبة للعقار الموقوف بيعه (المادة 743 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية )
02- دعوى الاستعجال الرامية إلى تأجيل البيع لمدة سنة لتسديد الدين من الإيرادات السنوية للعقار :
إذ يجوز للمدين المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني رفع دعوى إستعجالية بهدف تأجيل بيع العقار أو الحق العيني العقاري على أن يثبت المدين أن مردود سنة واحدة يكفي للوفاء بحقوق الحاجزين , و عند إصدار الأمر بتأجيل بيع العقار أو الحق العيني العقاري يحدد رئيس المحكمة الأجل الذي تبدأ فيه إجراءات البيع في حالة عدم الوفاء , هذا الأجل لا يتجاوز السنة ( المادة 744 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ) .

03 – دعوى الفسخ :
هذه الدعوى تقدم من ذوي المصلحة في شكل اعتراض على قائمة شروط البيع إذا كان المدين لم يكن قد وفى بثمن العقار المباع له من طرف البائع أو لم يكن قد دفع فارق المقايضة فان هذا البائع أو المقايض من حقه رفع دعوى فسخ عقد البيع أو المقايضة لأن له امتياز على ثمن البيع أو الفارق يرد على العقار المحجوز ومن شأن هذه الدعوى توقيف إجراءات البيع بالمزايدة .

02-جلسة البيع بالمزاد العلني :

أولا :زمان و مكان البيع :
يحدد تاريخ عقد جلسة بيع العقار أو الحقوق العقارية العينية في محضر إيداع قائمة الشروط المعدة من طرف رئيس المحكمة أو قاضي البيوع العقارية إذا لم تقدم اعتراضات على القائمة فإذا قدمت اعتراضات فإن التحديد المتقدم لتاريخ انعقاد الجلسة يسقط و يكون للدائن أو المحضر القضائي الحصول على أمر على عريضة جديد يتضمن منطوقه تاريخ و مكان جلسة البيع بالمزايدة عندها يتولى المحضر القضائي إخطار جميع الدائنين المقيدين و المدين المحجوز عليه و الحائز و الكفيل العيني إن وجد بتاريخ و مكان جلسة البيع بالمزايدة قبل الجلسة ب 08 أيام على الأقل .
– الأصل أن يتم بيع العقار أو الحقوق العقارية العينية في المحكمة غير أنه يجوز عقد جلسة المزايدة في مكان أخر إذا ارتأى الدائن أو المدين أو الحائز أو الكفيل العيني وكل ذي مصلحة ضرورة إجراء البيع في مكان أخر (المادة 749 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية) غير أن المشرع لم ينص صراحة على أن إجراء البيع في مكان أخر يتطلب استصدار إذن من رئيس المحكمة غير أنه يستشف من خلال مختلف النصوص أن إجراء البيع في مكان أخر غير المحكمة يجب ذكره كشرط من الشروط الواجب ذكرها في قائمة شروط البيع .

ثانيا : الإعلان عن جلسة البيع :
بعد أن يبلغ ذوي الشأن بتاريخ و مكان البيع يجب أن يتم الإعلان عن البيع أمام الراغبين في الشراء لكي يقع التنافس , وقد حدد المشرع طرق و ميعاد الإعلان و كيفيته وراعى ألا تطول الفترة بين الإعلان و البيع كما راعى أن لا تقصر هذه الفترة فلا تكفي لإحاطة أكبر عدد من المزايدين بيوم ومكان البيع ويتم الإعلان عن طريق النشر في الصحف و اللصق في الأماكن المحددة قانونا (أبواب العقار المراد بيعه و بلوحة الإعلانات للمحكمة والتي يتم أمامها البيع وفي لوحة الإعلانات بقباضة الضرائب و البلدية و الأماكن العمومية) .
ويجب أن يشتمل الإعلان عن البيع على البيانات التالية :
01- اسم الدائن و المدين و الحائز و الكفيل العيني و لقبه و مهنته و موطنه الأصلي .
02- بيان العقار كما ورد في قائمة شروط البيع .
03- الثمن الأساسي لكل عقار , فإذا كان مجزأ فيذكر الثمن الأساسي لكل جزء .
04- بيان المحكمة أو المكان الذي يحصل فيه البيع و بيان يوم المزايدة .
ويتعين أن يتم الإعلان قبل اليوم المحدد للبيع بثلاثين يوما على الأكثر ولا تقل عن عشرين يوما أما مصاريف النشر و الإعلان فيتحملها الدائن (المادة 749 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ) .

طلب إلغاء إجراءات النشر و التعليق :
يجوز للدائن الحاجز و المدين المحجوز عليه و الحائز و الكفيل العيني تقديم عريضة إلى رئيس المحكمة قبل 03 أيام من تاريخ عقد جلسة البيع بالمزايدة لأجل إلغاء إجراءات النشر و التعليق لوجود عيب في النشر مثال 🙁 الإعلان جعل العقار المراد بيعه قطعة أرضية صالحة للبناء في حين أن هذا العقار بناية ) في هذه الحالة إذا أصدر رئيس المحكمة أمرا بإلغاء و بطلان إجراءات النشر و التعليق وتأجيل البيع و تكون مصاريف إعادة الإعلان على عاتق المتسبب في ذلك وإذا صدر الأمر برفض طلب إلغاء النشر و التعليق أمر رئيس المحكمة بإجراء المزايدة على الفور هذا و تجدر الإشارة إلى أن الأمر الصادر غير قابل لأي طعن (المادة 751 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ) .

جلسة البيع بالمزايدة :
تجري المزايدة في جلسة علنية برئاسة رئيس المحكمة أو قاض البيوع العقارية بمقر المحكمة التي أودعت فيها قائمة شروط البيع في اليوم و الساعة المحددين لذلك ويكون بحضور:
المحضر القضائي.
أمين الضبط .
الدائنين المقيدين, المدين المحجوز عليه , الحائز , الكفيل العيني إن وجد أو بعد تبليغهم بالحضور بثمانية أيام على الأقل قبل تاريخ الجلسة .
المزايدين الذين لا يقل عددهم عن 03 أشخاص.

تأجيل البيع :
قد تحدث ظروف يوم البيع تقتضي تأجيله على أن يتحمل مصاريف النشر و التعليق طالب التأجيل و حسبما يستشف من مختلف النصوص و المواد المتعلقة بجلسة البيع بالمزايدة فان المشرع قلص من عدد التأجيلات تفاديا للمصاريف الباهضة الذي تتطلبها إعادة النشر في الجرائد و تكاليف تنقل المزايدين من منطقة إلى أخرى و عليه جعل التأجيل لأسباب جدية كقلة المزايدين الذي قد ينجر عنه بيع العقار أو الحق العقاري العيني بثمن لا يغطى مقدار الدين أو قلة العروض كما جعل مبلغ التدرج في المزايدة بين مزايد وأخر لا يقل عن 10.000دج .
الجلسة الأولى :تؤجل بسبب عدد المزايدين الذي يقل عن 03 أو أن العرض أقل من الثمن الأساسي .
الجلسة الثانية : بغض النظر عن عدد المزايدين إذا كان العرض أقل من الثمن الأساسي وغير كاف لتغطية الدين و المصاريف يؤجل البيع مع إنقاص 1/10 الثمن الأساسي و إعادة النشر و التعليق .
الجلسة الموالية : يباع العقار أو الحق العيني العقاري ولوكأن أقل من الثمن الأساسي إلا إذا قبل الدائن استيفاء الدين عينا بالعقار أو الحق العيني العقاري بالثمن الأساسي المحدد له .
يؤجل البيع لمدة لا تقل عن 30 يوما و لا تزيد عن 45 يوما ليفسح المجال للنشر و التعليق (المادة 755 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ).

و مادام انه يجوز بواسطة أمر واحد بالحجز على عقارات المدين الواقعة في دوائر اختصاص محاكم مختلفة (المادة 724 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية ) فإنه يجوز بيع عقارات أو حقوق عينية عقارية واقعة في دوائر اختصاص محاكم مختلفة مع مراعاة تتابع الحجز (المادة 756 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني :
تفتتح جلسة البيع بالتأكد من حضور أطراف المزايدة إلى جانب المحضر القضائي و المزايدين وبعد الوصول إلى أعلى سعر (أو عرض ) لا يزاد عليه بعد النداء عليه ثلاث مرات متتالية تفصل بين كل نداء دقيقة واحدة , و يتعين على الراسي عليه المزاد أن يودع بأمانة ضبط المحكمة 1/5 مبلغ رسو المزاد على أن يدفع الباقي في أجل ثمانية أيام .
إذا لم يودع باقي الثمن في المهلة المحددة له يعذر بالدفع خلال 05 أيام و إلا أعيدت المزايدة على ذمته .
إذا أعيد بيع العقار بثمن أقل من الثمن الأساسي بسبب تخلف الراسي عليه المزاد عن دفع الثمن فان الراسي عليه المزاد المتخلف ملزم بدفع فارق الثمن .

شروط إعادة البيع بالمزايدة :
01- إذا بيع العقار أو الحق العيني العقاري بثمن أقل من الثمن الأساسي .
02- خلال 8 أيام التالية لرسو المزاد الأول يحق لكل شخص تقديم عريضة يلتمس من خلالها إعادة البيع بالمزايدة مع تعهده الكتابي بإيداع مقدار الثمن الراسي به المزاد يضاف إليه 1/6 هذا المقدار و مختلف المصاريف .
03-إيداع طالب إعادة المزايدة بأمانة ضبط المحكمة مقدار الثمن الراسي به المزاد و 1/6 هذا المقدار و مختلف المصاريف مقابل حصوله على وصل يثبت إيداعه لهذه المبالغ .
04- تعاد المزايدة بنفس الكيفيات المذكورة في المواد من 749 إلى 757 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية , كما يحق للمزايد الجديد طلب إيقاف إعادة البيع المقرر على ذمته قبل الحكم برسو المزاد الجديد إذا قام بإيداع المصاريف الإضافية المترتبة عن تراجعه بأمانة ضبط المحكمة وهذا الطلب يبث فيه رئيس المحكمة بموجب أمر غير قابل للطعن .

الحكم برسو المزاد و حجيته :
يعد الحكم برسو المزاد من بين السندات التنفيذية المنصوص عليها في المادة 600 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية والواقع أن إيقاع البيع الراسي عليه المزاد بيع عادي ينعقد تحت إشراف القضاء ، وأهم البيانات الواجب ذكرها في هذا الحكم بالإضافة إلى هوية الأطراف السند التنفيذي الذي بموجبه تم الحجز والتبليغ الرسمي والتكليف بالوفاء وإعلان البيع وتعيين العقار أو الحق العيني العقار المباع ومشتملاته وتحديد الثمن الأساسي وكذلك إجراءات المزايدة ، والهوية الكاملة للراسي عليه المزاد وتاريخ الدفع مع ملاحظة أنه جرى العمل في ظل القانون القديم على أن الراسي عليه المزاد يرفع دعوى إستعجالية من ساعة إلى ساعة لإخلاء العقار الذي بيع بالمزاد العلني على اعتبار أن الراسي عليه بالمزاد أصبح بيده سند تنفيذي وأن استمرار نقل العقار الذي بيع ولا زال محتكرا لفائدة الشاغل دون حق من شأنه إلحاق أضرار بهذا العقار يتعذر جبر أثارها ,غير أن قانون الإجراءات المدنية والإدارية الجديد نص في المادة 763 فقرة 07 على ضرورة النص في منطوق الحكم على إلزام المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني أو الحارس حسب الأحوال بتسليم العقار أو الحق العيني العقاري لمن رسى عليه المزاد
و خلال فترة شهرين من تاريخ صدور الحكم بالمزاد يتعين على المحضر القضائي قيد هذا الحكم الغير قابل لأي طعن بالمحافظة العقارية التي يقع في دائرة اختصاصها العقار(المادة 765) ويقصد بالقيد تسجيل كل المعلومات والبيانات الواردة في الحكم في السجل المعد لهذا الغرض ، وبعد القيد يطهر العقار من كافة حقوق الرهن والامتياز التي قد يكون محملا بها .

الفرع الثاني :
الحجز التنفيذي على العقارات الغير مشهرة 766-774 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية:

لدراسة هذا الموضوع ( الحجز على العقارات غير المشهرة) ، يتوجب الأخذ بعين الاعتبار الأحكام المشتركة التي تطبق على الحجز على العقار المشهر و غير المشهر، فأغلب النصوص التي نظمت أحكام الحجز على العقارات غير المشهرة أحالت إلى المواد التي نظمت أحكام الحجز على العقارات المشهرة، لذلك و لتفادي تكرار موضوع المحاضرة المتعلقة بالحجز على العقارات المشهرة، فان الدراسة سوف تركز على القواعد الخاصة التي تحكم إجراءات الحجز على العقار غير المشهر.
و لمناقشة هذه القواعد، سأتناول فكرتان رئيسيتان، تتعلق الأولى بالطابع الخاص للحجز على العقار غير المشهر من ناحية الإجراءات و السندات، و الثانية تتعلق بالآثار المترتبة عن حجز العقار غير المشهر.

الطابع الخاص للحجز على العقار غير المشهر:
إن الأصل في الحجز العقاري عدم جواز توقيعه إلا على العقارات التي لها سندات ملكية مشهرة.
و السماح بإمكان الحجز على العقار غير المشهر استثناء، يطرح تساؤلا حول طبيعة السندات المعترف بها قانونا لتوقيع الحجز على عقار المدين، و كذا الإجراءات الواجب احترامها عند مباشرة هذا الحجز؟

السنـــــــدات:
إن قانون الإجراءات المدنية القديم كان لا يعترف إلا بالحجز على العقار المملوك بموجب سند رسمي مشهر، و النص على إمكان الاستغناء عن هذا الشكل في ظل قانون الإجراءات المدنية و الإدارية عند إجراء الحجز العقاري يدعو إلى التساؤل عن علاقة الحجز العقاري بالرسمية و الشهر و هل أن كل عقار غير مشهر يصلح لان يكون محلا للحجز العقاري؟

علاقة الرسمية و الشهر بالحجز العقاري:
أحاط المشرع الجزائري التعامل في العقار و نقل ملكيته بحماية قانونية خاصة نظرا لدوره في تحقيق التنمية الاجتماعية و الاقتصادية و كذا نظرا للإرث التاريخي الذي تميز به العقار في الجزائر.
و تجلت هذه الحماية من خلال النص على وجوب إفراغ كافة التصرفات الناقلة للملكية العقارية في شكل رسمي تحت طائلة بطلان التصرف بطلانا مطلقا.
اذ جعل من الرسمية ركنا لانعقاد العقد الناقل لملكية العقار إلى جانب الرضا و المحل و السبب.
و أول نص جاء بهذه القاعدة الآمرة، هي المادة 12 من الأمر 70/91 المؤرخ في 15 / 12 / 1970 المتضمن قانون التوثيق الساري المفعول ابتداءا من 01/01/1971 ثم بعد إلغاء هذا القانون عام 1988، تم تحويل محتوى نص المادة 12 حرفيا إلى المادة 324 مكرر 1 من القانون المدني المستحدثة بموجب القانون رقم 88/14 المؤرخ في 03/05/1988.
و تجدر الإشارة على أن التأكيد على شرط الرسمية في نقل الملكية العقارية لا يعني الخواص فيما بينهم فقط، بل ان هذه القاعدة تنصرف كذلك إلى الدولة عند تعاملها في العقار.
فالمحررات الرسمية ليست فقط تلك الصادرة عن الموثق، فالعقود الإدارية كذلك تكتسي صفة الرسمية باعتبارها محررة من طرف احد الأشخاص المنصوص عليهم في المادة 324 من القانون المدني ، فمدير أملاك الدولة يعد موثق الدولة.
لذلك يمكن القول ان المشرع جزم بصفة قطعية و منذ 01/01/1971 في مسالة طريقة نقل الملكية العقارية و الحقوق المتعلقة بها، و هي تأكيده على مبدأ الرسمية حتى يرتب التصرف أثره، و هو الالتزام بنقل ملكية العقار.
ثم جاء الأمر 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري و أكد على تبني نظام الشهر العيني، و ذلك بالشروع في عملية المسح. هذا الأخير الذي يحدد و يعرف النطاق الطبيعي للعقارات، و يكون أساسا ماديا للسجل العقاري، الذي يوضح الوضعية القانونية للعقار و يبين تداول الحقوق العينية. و يمسك هذا السجل في كل محافظة عقارية على شكل مجموعة البطاقات العقارية.

و قيد العقود في السجل العقاري، يقصد به مجموع الإجراءات و القواعد القانونية و التقنية التي تهدف إلى إعلام الجمهور بكل التصرفات القانونية المنصبة على العقارات .
و القيد في نظام الشهر العيني يتم وفقا للعقار ذاته، إذ تكون لكل عقار صفحة أو بطاقة خاصة به تسجل فيها كافة ما يتعلق بالحقوق العينية التي ترد على العقار، مع تحديد موقعه، مساحته، رقمه و حدوده. فالشهر يوفر حماية للمتعاملين فصاحب الحق العيني المقيد يطمئن إلى خلو العقار من المنازعة، كما يسهل إمكانية التعرف القانونية للعقار خاصة من حيث الأعباء الواردة عليه.
و تبرز أهمية الشهر في كون العقد الرسمي المتضمن التصرف في عقار، و الذي لم يخضع لإجراءات الشهر لا يمكن أن يرتب أثره العيني و هو نقل الملكية العقارية، فالعقد الرسمي غير المشهر يبقى صحيحا كمحرر رسمي في ذاته إلا انه لا ينشئ الحق العيني.

فالعقار قبل القيد ملكا للمتصرف المسجل باسمه في السجل العقاري رغم إبرام التصرف. و عليه يمكن القول أن نشوء الحق العيني لا يترتب بالنسبة للمتعاقدين و الغير إلا من تاريخ القيد.

و جاء المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل بالمرسوم التنفيذي رقم 93/123 المؤرخ في 19/05/1993 و أكد على ارتباط الشهر بالرسمية، فالمادة 61 منه نصت على أن كل عقد يكون موضوع إشهار في محافظة عقارية يجب أن يقدم على الشكل الرسمي.
مما تقدم، تبرز علاقة الرسمية و الشهر بالحجز العقاري، فالعقد الرسمي المشهر المتضمن التصرف في عقار، تثبت له الحجية في مواجهة الكافة، أي المتعاقدين و الغير، و ذلك نظرا للشروط التي استوجبها المشرع في طريقة تحرير العقد و محرره و الإجراءات المتعلقة بالقيد.

و الشهر يستوجب مراعاة الدقة في تحديد هوية الأطراف المتعاقدة و كذا البيانات المتعلقة بالعقار من ناحية مساحته و حدوده و رقمه و موقعه….، و هي البيانات التي يتضمنها إلا العقد الرسمي.

إن كل هذه القواعد التي أحاطها المشرع بالتصرف في العقار، فيها حماية للمتعاقدين، و تسهل على الدائن الراغب في توقيع الحجز على عقار مدينه إمكانية الحصول على معلومات تخص عقار أو عقارات ندينه، و ذلك باللجوء إلى المحافظ العقاري- فالمرسوم 76/63 المذكور أعلاه حدد المهام المنوطة بالمحافظ العقاري، منها إعطاء المعلومات للجمهور عن مجموع الإجراءات الواردة على العقار.
المادة 03 من المرسوم، و إعداد مستخرجات عن الوثائق المشهرة عن طريق نسخها مقابل رسم ثابت.
كما أن الدقة في تحديد البيانات المتعلقة بالأطراف و العقار تسهل عملية بيع العقار بالمزاد العلني.
و الشهر يجعل الدائن و الراسي عليه المزاد في مأمن من المنازعات التي قد تنجم عن الحجز، كالمطالبة باستحقاق العقار، كما انه يسهل عملية شهر حكم رسو المزاد نظرا لاحترام قاعدة الأثر النسبي للشهر و إمكان الإشارة إلى البيان المتعلق بأصل الملكية.
التساؤل المطروح ، لما نص المشرع على إمكان الحجز على عقار يفتقد لهذه الشكليات الجوهرية، و ما العقار غير المشهر المعني بالحجز؟

ب- العقار غير المشهر المعني بالحجز:
إن عمليات المسح تعتبر تقنية بحتة و تستوجب تكاليف و نفقات باهظة، و تعد الأساس المادي لنظام الشهر العيني. غير أن عدم الانتهاء من هذه العمليات في كافة البلديات، و تعامل مؤسسات الدولة خلال عدة سنوات في آلاف العقارات بموجب مقررات إدارية غير مشهرة ، جعل من الأملاك التي ليست لها سندات ملكية مشهرة تشكل اكبر وعاء عقاري. و عليه فان المشرع و رغبة منه في توسيع الضمان العام للمدين في مواجهة الدائن الذي بيده سند تنفيذي معترف به قانونا، مكنه من الحجز على عقار مدينه و إن كان غير مشهر.
المادة 766 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية نصت على ما يلي: ” يجوز للدائن وفقا لأحكام المادة 721 أعلاه، الحجز على عقارات مدينه غير المشهرة، إذا كان لها مقرر إداري أو سند عرفي ثابت التاريخ وفقا لأحكام القانون المدني”.

المقرر الإداري:
كثيرا ما تتصرف الإدارة في العقار على تنوع طبيعته ( عقار فلاحي-صناعي- سياحي أو عمراني) بموجب مقررات إدارية.
فعن العقار الفلاحي ، فان القانون 90/25 المؤرخ في 18/11/1990 المتضمن التوجيه العقاري أمر بإرجاع الأراضي المؤممة لأصحابها، و قد كرست الإدارة هذا الاسترجاع بموجب قرارات إدارية.
في مجال العقار الصناعي و السياحي فان كثيرا من المستثمرين استفادوا بقطع أرضية موجودة داخل المناطق الصناعية و أخرى لغرض الاستثمار السياحي، بموجب قرارات إدارية (رخص) ، الأمر 08/04 المؤرخ في : 01/09/2008 المحدد لشروط و كيفيات منح الامتياز و التنازل عن الأراضي التابعة للدولة و الموجهة لانجاز مشاريع استثمارية، أشار إلى الترخيص بالامتياز بموجب قرار صادر عن الوزير المكلف بالسياحة عندما تكون القطعة الأرضية المعنية تابعة للعقار السياحي القابل للبناء.
و بموجب قرار من الوزير المكلف بالصناعة و ترقية الاستثمارات. و بموجب قرار من الوزير المكلف بتهيئة الإقليم عندما تكون القطعة الأرضية المعنية تابعة للعقار السياحي القابل للبناء.

و بموجب قرار من الوزير المكلف بالصناعة و ترقية الاستثمارات و بموجب قرار من الوزير المكلف بتهيئة الإقليم عندما تكون القطعة الأرضية تابعة لمحيط مدينة جديدة.

و أكد الأمر المذكور على تكريس هذا الحق بموجب عقد.
و الدائن الحاجز هيئة القرض، توقع الحجز لغرض استيفاء قيمة القرض الممنوح لتمويل المشروع.
بالنسبة للعقار العمراني، فان الإدارة الإقليمية، و كذا بعض الوكالات العقارية، وزعت أراضي لغرض البناء بموجب مقررات إدارية، و باشر أصحابها عمليات البناء.
القانون 08/14 المؤرخ في: 20-07-2008 المعدل و المتمم للقانون 90/30 المتضمن الأملاك الوطنية، نص في المادة 04 منه على أن الأملاك الوطنية العمومية غير قابلة للحجز و أشار إلى أن الأملاك الوطنية العمومية غير قابلة للحجز، و أشار إلى أن الأملاك الوطنية يمكن تسييرها و استغلالها و استصلاحها بموجب رخصة لفائدة أشخاص معنويين تابعين للقانون العام أو القانون الخاص و أشخاص طبيعيين م 05.
و نصت المادة 69 مكرر 03 من نفس القانون المذكور أعلاه، على جواز مباشرة إجراءات التنفيذ الجبري على الحقوق و البنايات و التجهيزات ذات الطابع العقاري، إذا كانت لضمان القروض التي تحصل عليها صاحب الرخصة من اجل تمويل انجاز أو تعديل أو توسيع الأملاك الواقعة على ملحق الملك العمومي المشغول ; فالدائن الحاجز في هذه الحالة هو دائما هيئة القرض و إن كانت دائنا عاديا.
يمكن الإشارة في هذا السياق، إلى المقررات التي أصدرها الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP لفائدة المستفيدين من سكنات بمناسبة قيامه بعمليات الترقية العقارية، اذ لم يتم تحرير عقود لفائدة هؤلاء و هم يشغلون الشقق بموجب مقررات.

العقد العرفي:
كانت عملية نقل الملكية العقارية و إثباتها قبل 01/01/1971 تخضع لمبدأ التراضي، فلا يشترط لصحة التصرف ضرورة إبرامه في شكل رسمي، و كان الأفراد يكتفون غالبا بإبرام تصرفاتهم المتعلقة بالعقار في شكل عرفي.
و العقد العرفي هو المحرر الذي يعده الأطراف فيما بينهم، و يتم التوقيع عليه من طرفهم لغرض إثبات تصرف قانوني دون اللجوء إلى الضابط العمومي المختص.
المادة 766 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية نصت على إمكان الحجز على العقار إذا كان له عقد عرفي ثابت التاريخ وفقا لأحكام القانون المدني. هذا الأخير الذي نصت المادة 328 منه على الحالات التي يكون فيها للعقد العرفي تاريخا ثابتا و هي:
من يوم تسجيله.
من يوم ثبوت مضمونه في عقد آخر حرره موظف عام.
من يوم التأشير عليه على يد ضابط عام مختص.
من وفاة احد الذين لهم على العقد خط أو إمضاء.
غير انه يجدر التأكيد على أن شرط ثبوت تاريخ العقد العرفي، يتعلق بتلك العقود المحررة قبل 01/01/1971، و هو تاريخ فرض الرسمية كركن لنقل الملكية العقارية تحت طائلة بطلان التصرف.
و عليه لا يمكن القول أن المشرع و عند نصه على إمكان الحجز على العقار الغير مشهر، إذا كان له عقد عرفي ثابت التاريخ ، قد تراجع عن مبدأ الرسمية، لان هذا الأخير وحده يضمن حسن تطبيق نظام الشهر العيني المرتبط من جهته بعمليات المسح المعقدة و الباهظة التكاليف.

– هذا و قد اعترف المرسوم 76/63 المذكور أعلاه بالقيمة القانونية للعقد العرفي الثابت التاريخ قيل 01/01/1971 و إعفاه من شرط الشهر المسبق، من خلال نص المادة 89 المعدلة بموجب المرسوم 93/123 و استثناء العقد العرفي الثابت التاريخ قبل 01/01/1971 من هذا الشرط يكمن في الواقع الذي ابرز وجود عدد كبير من العقود العرفية قبل هذا التاريخ.

و هنا يمكن للدائن إيداع هذا السند لدى الموثق إذا كان بحوزته لإفراغه في الشكل الرسمي ليتم تسجيله ثم قيده في المحافظة العقارية بدلا عن مدينه إذا امتنع عن ذلك..
في هذه الحالة يكون الدائن في مأمن من المنازعات التي قد تنجم عن حجز العقار غير المشهر، غير أن ذلك لا يمنع قانونا من إمكان مباشرة الحجز على هذا النوع من العقار دون المبادرة إلى إيداعه لدى الموثق و شهره لعدم وجود نص يستوجب ذلك.
عن تسجيل العقود العرفية، يتوجب الإشارة في هذا الصدد، إلى أن الغرض منه جباية رسم لفائدة الخزينة العمومية، لكن و مادام انه يتم أمام جهة رسمية، فقد تم الاعتداد بالتاريخ الذي يقع فيه هذا الإجراء لاعتبار العقد العرفي ثابت التاريخ.
لكن و منذ صدور قانون المالية لسنة 1992 ( المادة 63 المعدلة للمادة 351 من قانون التسجيل) فقد تم منع مفتشي التسجيل من تسجيل العقود العرفية المتضمنة التصرف في العقار.
و عليه فان كل عقد عرفي يمكن الاعتداد به لقبول طلب الحجز على العقار غير المشهر

– إجراءات الحجز :
عند تحديد إجراءات حجز و بيع العقار غير المشهر، اخذ المشرع بعين الاعتبار طبيعة السند المتعلق بهذا العقار، لذلك فانه و إن كان قد أحال على بعض المواد الخاصة بإجراءات حجز و بيع العقار المشهر، فانه خص العقار غير المشهر بقواعد معينة، سيما فيما يتعلق باستصدار أمر الحجز و تبليغه، و كذا إعداد العقار للبيع، و جلسة البيع بالمزاد العلني.
أمر الحجز و تبليغه:
يقدم طلب الحجز بمبادرة من الدائن أو ممثله القانوني أو ألاتفاقي، إلى رئيس المحكمة التي يوجد بدائرة اختصاصها العقار م 722 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
و يجب أن يتضمن طلب الحجز اسم و لقب الدائن و موطنه الحقيقي و موطنه المختار، و كذا اسم و لقب المدين و موطنه مع وصف العقار المطلوب حجزه، و بيان موقعه، و أية بيانات أخرى تفيد في تعيينه طبقا لما هو وارد بالسند.
و يمكن للدائن استصدار أمر على عريضة يسمح للمحضر القضائي بدخول العقار للحصول على البيانات اللازمة لوصف العقار.
و مع ذلك فإذا كانت البيانات المتعلقة بالعقار محل الحجز غير وافية، سيما بالنظر إلى المقرر الإداري و العقد الثابت التاريخ، الذي غالبا ما يكون مفتقدا لهذه البيانات الدقيقة- على عكس العقد الرسمي- فانه يتوجب على الدائن أن يرفق بطلب الحجز، السند التنفيذي المتضمن مبلغ الدين و محضر تبليغه . السندات التنفيذية محددة بموجب المادة 600 من نفس القانون المذكور أعلاه.
كما يتوجب على الدائن إرفاق طلبه بمحضر التكليف بالوفاء، و محضر عدم كفاية الأموال المنقولة أو عدم وجودها.
كذا مستخرج من السند العرفي أو المقرر الإداري للعقار المطلوب حجزه.
يجدر التأكيد أنه و على عكس العقار المشهر ، فانه يصعب على الدائن الحصول على المقرر الإداري أو العقد العرفي الثابت التاريخ، فالبطاقة العينية للعقار المشهر الموجودة على مستوى الحفظ العقاري تسهل عملية الحصول على كشف عقاري للعقار المراد توقيع الحجز عليه و كذا كافة المعلومات المتعلقة به.

و يمكن الإشارة في هذا الصدد، انه بالنسبة للعقد العرفي المستمد ثبوت تاريخه من تسجيله بمصلحة التسجيل و الطابع، فانه و على عكس المحافظ العقاري الذي ألزمه القانون بضرورة إعطاء معلومات للجمهور فان قانون التسجيل رقم 76/105 نص على منع مفتش التسجيل من تسليم مستخرجات عن سجلاته، إلا لفائدة الأطراف المتعاقدة أو ذوي حقوقهم.

لكنه أكد على إمكانية الحصول على هذا المستخرج، إذا كان طالبه من الغير ( أي ليس أحد الأطراف المتعاقدة و ليس من ذوي حقوقهم) كالدائن مثلا، إذا استطاع استصدار أمر من رئيس المحكمة بذلك، و في هذه الحالة تسلمه مصلحة التسجيل نسخة عن هذا المستخرج بعد دفع الرسوم المحددة قانونا.
أشارت إلى هذه المقتضيات المادة 183 من قانون التسجيل.
( لا يستطيع أن يسلم مفتشوا التسجيل مستخرجات من سجلاتهم إلا بأمر من رئيس المحكمة عندما لا يطلب هذه المستخرجات أحد الأطراف المتعاقدة أو ذوي حقوقهم ).
وهي المادة التي تم تعديلها بموجب قانون المالية سنة 2000، لكن مع المحافظة على المبدأ الأساسي و هو عدم جواز تسليم مستخرجات عن سجلات مفتشي التسجيل إلا للمعنيين بالأمر. أو بموجب أمر من رئيس المحكمة إذا كان من طلب هذا المستخرج من الغير.

و بالرجوع إلى الإجراءات فانه و بعد إصدار رئيس المحكمة لأمر الحجز بعد اكتمال الوثائق، يقوم الدائن بمعرفة محضر قضائي بتبليغ أمر الحجز إلى مدينه و إلى حائز العقار إن وجد.

و يكون تبليغ المحجوز عليه شخصيا، أو إلى احد أفراد عائلته البالغين المقيمين معه، و إذا كان يقيم خارج الوطن، وجب تبليغه بأمر الحجز في موطنه بالخارج، و في هذه الحالة لا يتم البيع إلا بعد انقضاء مدة عشرة أيام من تاريخ التبليغ.
و عوض أن يقيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية، فان المشرع و تسهيلا لعملية الحجز، استحدث بأمانة ضبط المحكمة التي يوجد في دائرة اختصاصها العقار، سجل خاص لقيد الحجوز العقارية، و قيد الدائنين الحاجزين و الدائنين الذين لهم سندات تنفيذية في مواجهة المحجوز عليه المادة 768.
و قيد الحجز بالسجل الممسوك على مستوى أمانة ضبط المحكمة المنصوص عليه في المادة 768 المذكورة، يترتب عليه أن عقود الإيجار التي ابرمها المدين بتاريخ سابق على تاريخ قيد أمر الحجز، تبقى نافذة في حق الحاجزين و الدائنين.
أما إذا كان تاريخ هذا الإيجار غير ثابت، أو انه ابرم بعد قيد الحجز ، فانه يكون غير نافذ في حق الدائن الحاجز.
و عن ثمار العقار و إيراداته فإنها تكون من ملحقات العقار عقب قيد أمر الحجز بالسجل.
هذا و يمكن للمدين المحجوز ضده استصدار أمر على عريضة يرخص له إيجار العقار، إذا كان ذلك يزيد من إيرادات هذا العقار و لا يضر بمصالح الأطراف، و يعود تقدير هذا الأمر إلى رئيس المحكمة.

كما يمكن للمدين بيع ثمار العقار الملحق به متى كان ذلك من أعمال الإدارة الحسنة و يودع ثمن البيع لدى أمانة ضبط المحكمة.

في المقابل يجوز للدائن الحاجز أن يستصدر من جهته أمر على عريضة من رئيس المحكمة قصد الترخيص له بحصاد المحاصيل الزراعية و جني الثمار و بيعها بالمزاد العلني و يودع ثمنها أمانة ضبط المحكمة.
و في حالة وقوع اختلاس أو إتلاف للثمار و الإيرادات من طرف المدين المحجوز عليه أو حائز للعقار، فإنهما يتعرضان إلى العقوبات المنصوص عليها قانونا، المتعلقة بالجرائم الخاصة بالأموال المحجوزة.

إعداد العقار للبيع و جلسة المزايدة:
إن الإجراءات المتعلقة بإعداد العقار للبيع و جلسة المزايدة هي نفسها بالنسبة للعقار المشهر و العقار غير المشهر.
فالمشرع و فيما يخص تحرير قائمة شروط البيع أحال على المادة 737 التي و في حالة عدم تقديم أي اعتراض يشرع تقضي انه في حالة عدم قيام المدين المحجوز عليه بالوفاء اختيارا في اجل ثلاثين يوما من تاريخ تبليغه بأمر الحجز، فان المحضر القضائي يقوم بتحرير قائمة تتضمن شروط البيع يودعها أمانة ضبط المحكمة التي يوجد في دائرة اختصاصها العقار المحجوز.
و يتوجب أن تتضمن قائمة شروط البيع عدة بيانات تتعلق بهوية الدائن و المدين، و السند التنفيذي و تبليغ أمر الحجز، و التعيين الدقيق للعقار، و شاغله و الثمن الأساسي و المصاريف، و كذا بيان المحكمة التي سيتم أمامها البيع.
و الملاحظ انه إن كان يسهل على محرر قائمة شروط البيع تحديد العقار محل الحجز تحديدا دقيقا كما تستلزم ذلك المادة 737 فقرة 04، إذا كان عقارا مشهرا، فان ذلك يبقى أمرا صعبا بالنسبة للعقار غير المشهر، فالمادة المذكورة تستوجب ذكر موقع العقار و حدوده و نوعه و مشتملاته و مساحته و رقم القطعة الأرضية و اسمها، و أن كان العقار بناية، ذكر الشارع و رقمه، فانه بالنسبة للعقار غير المشهر، يمكن الاستعانة بتقرير تقني قد يساعد على تعيين العقار من حيث البيانات المذكورة أعلاه.
و ترفق قائمة شروط البيع بالمقرر الإداري أو العقد العرفي الثابت التاريخ المتعلق بالعقار محل الحجز.
و يحدد الثمن الأساسي الذي يبدأ به البيع بالمزاد العلني من طرف خبير عقاري يعين بموجب أمر على عريضة الذي يودع تقريره في اجل لا يتعدى عشرة أيام، و يقوم المحضر القضائي بتبليغ المدين، و الدائنين.

و يتضمن هذا المحضر قائمة شروط البيع مع تحديد تاريخ إيداع قائمة شروط البيع، و تعيين العقارات المحجوزة و الثمن و تاريخ و ساعة الجلسة المحددة للنظر في الاعتراضات، و تاريخ و ساعة جلسة البيع بالمزاد العلني.

و الاعتراضات الصادرة عن المدين، الدائن أو حائز العقار….، تقدم إلى رئيس المحكمة قبل جلسة الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل، و يفصل رئيس المحكمة في هذه الاعتراضات في اجل أقصاه ثمانية أيام.
و لضمان الشفافية و المصداقية في إجراءات الحجز، فان قانون الإجراءات المدنية و الإدارية أشار إلى الأمكنة المتخصصة للنشر و هي باب أو مدخل كل عقار من العقارات المحجوزة.النشر في جريدة يومية وطنية، لوحة إعلانات المحكمة التي تم فيها البيع، لوحة الإعلانات بقباضة الضرائب و البلدية حيث يوجد العقار، في الساحات و الأماكن العمومية، و أي مكان يمكن أن يضمن جلب اكبر عدد من المزايدين. و يترأس جلسة البيع بالمزايدة رئيس المحكمة أو أي قاضي آخر يتم تعيينه لهذا الغرض، و يجب ان لا يقل نصاب المزايدين عن ثلاثة أشخاص.
و أثناء جلسة البيع العلني، فانه إذا كان العرض اقل من الثمن الأساسي للمزايدة، أو أن نصاب المزايدين غير متوفر، و لم يتقدم احد بأي عرض خلال 15 دقيقة، فان رئيس الجلسة يثبت ذلك في السجل، و يؤجل البيع إلى جلسة لاحقة بذات الثمن الأساسي، و إذا استمر الوضع على ما هو عليه في الجلسة اللاحقة، فان الرئيس يقرر تأجيل البيع مع إنقاص عشر (1/10) الثمن.
و في هذه الحالة و أثناء الجلسة اللاحقة يباع العقار و لو بثمن اقل من الثمن الأساسي.

اما في الحالة العادية فان المزاد يرسو على من تقدم من المزايدين بأعلى عرض ، و يعتمد الرئيس هذا العرض بعد النداء به ثلاث مرات متتالية يفصل بين كل نداء دقيقة واحدة.

و يجب على الراسي عليه المزاد أن يدفع خمس الثمن، و يدفع ما تبقى من الثمن في اجل أقصاه ثمانية أيام بأمانة ضبط المحكمة، و إذا لم يحترم هذا الأجل يتم اعذراه بالدفع خلال خمسة أيام، و إلا يعاد البيع بالمزاد على نفقته.
الآثار الناجمة عن حجز العقار غير المشهر:
الملاحظ من خلال قراءة النصوص المنظمة لإجراءات البيع بالمزاد العلني للعقار غير المشهر في المواد من 766 إلى 774، إن المشرع لم يعترف للمقرر الإداري و للسند العرفي الثابت التاريخ كونهما سند ملكية. إذ انه أعطى هذه الصفة – و من خلال نصوص أخرى- للعقد الرسمي المشهر.
و مادام أن لا حجية للمقرر الإداري و السند العرفي اتجاه الغير، فان المشرع و تحسبا لإمكانية بروز المالك الحقيقي للعقار بسند ملكية معترف به قانونا، وضع له وسائل لحماية ملكيته هاته.
فما هي هذه الوسائل و ما مصير حكم رسو المزاد في حال اكتمال إجراءات البيع بالمزاد العلني و غياب مبدأ الأثر الإضافي للشهر.

دعوى بطلان إجراءات الحجز و استحقاق العقار:
إن دعوى الاستحقاق، هي الدعوى التي يكون موضوعها المطالبة بملكية الشيء عقارا كان أو منقولا، و يهدف من ورائها رافعها إلى المطالبة بملكيته الموجودة تحت يد الغير، و هي دعوى عينية.
و كأصل عام فان دعوى الاستحقاق تعد من الدعاوى التي تباشر عادة أمام قاضي الموضوع، لكن قانون الإجراءات المدنية و الإدارية خرج عن هذه القاعدة، و سمح بإمكان مباشرتها أمام قاضي الاستعجال، إذ تعلق الأمر بعقار محل حجز عقاري المادة 772 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية .
فمن هم أطراف هذه الدعوى، و ما ميعاد رفعها و ميعاد الفصل فيها، و ما هي وسائل إثباتها، و ما مصير جلسة البيع بالمزاد العلني بعد رفع هذه الدعوى؟
ترفع هذه الدعوى من طرف حائز العقار أو الغير، ضد المدعى عليهما الدائن الحاجز و المدين المحجوز عليه، مع إحضار المحضر القضائي كمدخل في الخصام باعتباره المشرف على إجراءات الحجز.
و المدعي يكون غير مقيد بالأجل المخصص لتقديم الاعتراضات المقدر بثلاثة ايام على الأقل قبل جلسة الاعتراضات، لان هذا الأجل مخصص للمدين، و الدائن و غيرهم من الأشخاص المشار إليهم ضمن المادة 740.
فحائز العقار أو الغير يمكنه رفعها و لو بعد فوات ميعاد تقديم الاعتراض على قائمة شروط البيع أي حتى يوم جلسة الاعتراضات أو بعدها.
و يتعلق موضوع هذه الدعوى أساسا بالمطالبة باستحقاق المدعي للعقار و بطلان إجراءات الحجز، كونه وقع على عقار غير تابع للمدين المحجوز عليه.

و يتوجب على المدعي في دعوى الاستحقاق و بطلان إجراءات الحجز التي رفعها أمام قاضي الاستعجال، أن يثبت ملكيته للعقار الذي يدعي استحقاقه بموجب سند الملكية.

و سند الملكية المعترف به في التشريع الجزائري هو العقد الرسمي المشهر و الدفتر العقاري، لذلك فالمشرع لا يفتح المجال للمطالبة باستحقاق العقار عن طريق التقادم المكسب، بل استوجب سند الملكية.
هذا و يتوجب على رئيس المحكمة الفصل في هذه الدعوى في اجل أقصاه ثلاثين يوما من تاريخ تسجيل عريضة افتتاح الدعوى لدى أمانة ضبط المحكمة و ليس من تاريخ أول جلسة.
و في حالة ثبوت استحقاق العقار للمدعي، فان قاضي الاستعجال يقضي باستحقاق العقار لفائدته مع بطلان إجراءات الحجز.
أما عن مصير جلسة البيع بالمزاد العلني بعد رفع هذه الدعوى، فتبقى مهددة بإمكان وقفها ، إذ يمكن للمدعي في نفس الوقت الذي يرفع فيه الدعوى الاستعجالية أن يقدم طلبا إلى رئيس المحكمة قصد وقف البيع، إلا انه ملزم بتقديم هذا الطلب قبل جلسة البيع بثلاثة أيام على الأقل. كما يتعين عليه إيداع كفالة يحددها رئيس المحكمة بموجب أمر على عريضة تغطي مصاريف إعادة النشر و التعليق في حالة عدم الاستجابة إلى دعواه.

و على رئيس المحكمة عند النظر في طلب وقف البيع التأكد عما إذا كانت الدعوى تهدف إلى المطالبة ببطلان الإجراءات و استحقاق جميع العقارات محل الحجز أم احدها فقط.

فإذا كانت الدعوى الاستعجالية تهدف إلى استحقاق احد العقارات دون غيرها، فان رئيس المحكمة لا يوقف البيع بالنسبة لباقي العقارات.
أما إذا تم رفض الدعوى الاستعجالية الرامية إلى بطلان إجراءات الحجز و استحقاق العقار المرفوعة من طرف حائز العقار أو الغير، فان إجراءات الحجز تستمر و عقد جلسة البيع بالمزاد العلني وفق ما تم توضيحه أعلاه. و اثر انتهاء جلسة البيع بالمزاد العلني، يصدر القاضي حكم يسمى حكم رسو المزاد ; فما طبيعة هذا الحكم و هل يتوجب شهره؟

1- حكم رسو المزاد على العقار غير المشهر:
إن حكم رسو المزاد لا يفصل في خصومة، فهو مجرد محضر، و يعد من قبيل الأعمال الولائية للقاضي. لذلك فهو غير قابل للطعن فيه بأي طريق من طرق الطعن المقررة عادة للإحكام و القرارات الصادرة عن القاضي التي تدخل ضمن سلطته القضائية.
لكن يمكن مع ذلك أن يكون محل دعوى البطلان تباشر أمام قاضي الموضوع
في حالة ما إذا لم تحترم إجراءات المزايدة، و إذا تم القضاء ببطلان هذه الأخيرة، يزول اثر البيع، و يتحلل الراسي عليه المزاد من الالتزامات المفروضة عليه قانونا. و يجب أن يتضمن حكم رسو المزاد نفس بيانات المقررة للحكم القضائي، كتحديد الملكية التي وقعت في جلسة البيع و اسم و لقب القاضي الذي ترأس الجلسة، و اسم و لقب أمين الضبط، و أسماء و ألقاب و مواطن الأطراف، هذا فضلا عن وجوب الإشارة إلى السند التنفيذي الذي بموجبه تم الحجز، و التواريخ المتعلقة بالتبليغ الرسمي، و التكليف بالوفاء و إعلان البيع، هذا فضلا عن تعيين العقار كما هو مبين في قائمة الشروط، و تحديد الثمن الأساس للعقار المباع و الثمن الذي رسى به المزاد و تاريخ دفعه، و إجراءات البيع بالمزاد العلني، و الهوية الكاملة للراسي عليه المزاد.
و يتعين على القاضي الإشارة ضمن الحكم إلى كون المحجوز عليه أو الحائز ملزم بتسليم العقار إلى الراسي عليه المزاد. هذا و على خلاف الأحكام و القرارات، فان حكم رسو المزاد لا يبلغ لا للدائن الحاجز و لا للمدين المحجوز عليه، و هذا بالنظر إلى الإجراءات التي سبقت استصداره. و في حالة عدم استجابة المحجوز عليه أو الحائز للعقار المبيع، لتسليم هذا الأخير للراسي عليه المزاد، فانه يمكن التنفيذ جبرا عليهم لإلزامهم بالإخلاء. إن انتقال ملكية العقار للراسي عليه المزاد، لا يتم الا بعد شهر حكم رسو المزاد، و يجب أن يتم هذا الإجراء خلال اجل شهرين من تاريخ صدوره.
و عادة ما يتم إيداعه لدى الموثق أولا ثم تسجيله، بمصلحة التسجيل و الطابع لاستيفاء جباية لفائدة خزينة الدولة، ثم شهره بالمحافظة العقارية التي يوجد بدائرة اختصاصها موقع العقار. هذا و قد أعفى المشرع الراسي عليه المزاد من وجوب ذكر أصل الملكية استثناءا، على عكس المعمول به بالنسبة للعقار المشهر، فما الفائدة من ذكر أصل الملكية، و لماذا الاستثناء؟
إن تأكيد المشرع – كقاعدة هامة- على وجوب الإشارة إلى أصل الملكية ضمن السندات الناقلة للملكية العقارية و إن كانت عن طريق البيع بالمزاد العلني – يعود إلى أخذه بمبدأ- الشهر المسبق- أو ما يسمى- بالأثر الإضافي للشهر- م 88 من المرسوم 76/63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري.

و مفاد هذا المبدأ انه لا يمكن شهر حق ينصب على عقار إلا إذا تم شهر السند السابق للمتصرف.

فهو إذن شرط قانوني ، يهدف إلى ضمان استمرار سلسلة انتقال الحقوق العقارية، و يحمي المتصرف و صاحب الحق الأخير، و ذلك بانقضاء حق المتصرف السابق على العقار، بحيث لا يمكن له أن يتنازل عنه أو يتصرف فيه مرة أخرى و ذلك ابتداءا من تاريخ شهر السند.
غير أن هذا المبدأ العام ليس مطلقا، إذ يرد عليه استثناء يتعلق خاصة بالعقارات التي لها سندات اكتسبت تاريخا ثابتا قبل 01-01-1971.
و قد أشارت إلى هذا الاستثناء المادة 89 من المرسوم 76/63 المعدل بموجب المرسوم 93/123. لذلك فمن المنطق أن يأخذ المشرع من خلال قانون الإجراءات المدنية و الإدارية بهذا الاستثناء مادام انه سمح بالحجز على العقار غير المشهر إذا كان له سند عرفي ثابت التاريخ قبل 01-01-1971. إذ يستحيل مع هذا النوع الأخير من السندات احترام قاعدة الأثر الإضافي للشهر عن طريق التأكيد على وجوب ذكر بيان أصل الملكية لافتقاد السند العرفي أصلا لهذا البيان.
المادة 774 من القانون المدني نصت على ما يلي: ” ….. تتم إجراءات شهر حكم رسو المزاد العلني بالمحافظة العقارية الواقع في دائرة اختصاصها موقع العقار دون مراعاة لأصل الملكية”

الفرع الثالث:
بعض الحجوز التنفيذية العقارية الخاصة :

أولا : الحجوز التنفيذية العقارية للمفقود وناقص الأهلية والمفلس :
المفقود : طبقا لنص المادة 109 من القانون 84/11 المتضمن قانون الأسرة هو الشخص الغائب الذي لا يعرف إن كان حيا أو ميتا ويتعين إصدار حكم بالفقدان .
-ناقص الأهلية : طبقا لنص المادة 43 من القانون المدني ذلك الشخص الذي بلغ 13 من عمره ولم يبلغ سن الرشد أو بلغ سن الرشد وكان سفيها أو ذا غفلة .
-المفلس : طبقا لأحكام المادة 215 وما بعدها القانون التجاري هو التاجر الذي توقف عن الوفاء بديونه وصدر في شأن ذلك حكم .
– استنادا إلى الإذن ببيع عقارات الأشخاص المذكورين أعلاه يتولى المحضر القضائي إعداد قائمة لشروط البيع بناء على طلب الوصي أو الولي أو المقدم ، وتتضمن هذه القائمة
01- الإذن بالبيع.
02- تعيين العقار تعيينا دقيقا.
03- شروط البيع والثمن الأساسي.
04- تجزئة العقار إن اقتضت الضرورة .
05- بيان سندات الملكية.
06- مستخرج الضريبة لتحديد إن وجدت ديون عالقة بهذا العقار.
07- مستخرج عقد الملكية.
08- الشهادة العقارية.
يتولى المحضر القضائي التبليغ الرسمي عن إيداع قائمة شروط البيع إلى الدائنين أصحاب التأمينات العينية وإخطار النيابة العامة، ولهؤلاء حق طلب إلغاء قائمة شروط البيع عن طريق الاعتراض .

ثانيا : الحجوز التنفيذية للعقارات المملوكة على الشيوع :
لقد نصت المادة 728 من القانون المدني على أنه إذا تعذرت القسمة عينا ، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة العقار المراد قسمته بيع بالمزاد بالطريقة المبينة في قانون الإجراءات المدنية ، وتقتصر المزايدة على الشركاء وحدهم إذا طلبوا هذا بالإجماع .
في هذه الحالة يعد المحضر القضائي قائمة شروط البيع بناء على طلب أحد المالكين على الشياع ، هذه القائمة تودع بأمانة ضبط المحكمة التي يوجد فيها العقار ويذكر فيها البيانات المذكورة أعلاه في المادة 783 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية بالإضافة إلى إرفاق هذه القائمة بنسخة من الحكم أو القرار المتضمن رسو المزاد ومستخرج الضريبة العقارية وعقد الملكية والشهادة العقارية .
يتولى المحضر القضائي التبليغ الرسمي عن إيداع قائمة شروط البيع إلى الدائنين أصحاب التأمينات العينية وجميع المالكين على الشياع الذين لهم حق طلب إلغاء قائمة شروط البيع عن طريق الإعتراض على القائمة .

ثالثا : الحجوز التنفيذية للعقارات المثقلة بتأمين عيني :
من حق المدين مالك العقار أو الحق العيني العقاري المثقل بتأمين عيني إذا تقاعس الدائن في طلب ديونه ، أن يطلب من المحضر القضائي إعداد قائمة لشروط بيع هذا العقار أو الحق العقاري العيني بالمزايدة العلنية ، هذه القائمة تودع بأمانة ضبط المحكمة وتبلغ رسميا إلى الدائنين أصحاب التأمينات العينية الذي من حقهم تقديم اعتراضاتهم حول الشروط الواردة في هذه القائمة .

محاضرة قانونية حول الحجز العقاري ضمن قانون الإجراءات المدنية و الإدارية الجزائري