بحث قانوني كبير عن حق المؤجر في البقاء في العين المؤجرة

بحث قانوني متميز للدكتور محمد يوسف الزعبي

القانون الأردني

حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون في التشريع الاردني

نشر و اعادة اشارة – لويرزبوك
الباحث : د.محمد يوسف الزعبي

ABSTRACT

This paper is devoted to the effect of the legal extention of the lease contract expressed in Article 5 of the landlord and tenent Act of 1982 on the lease contract of the holders of real estate mentioned in that Act, does the tenent benefit from the legal extention of this lease, dispite and any description is not applicable, if the contract is issued from a disable or incompetent person without his guardian approval, or in death sickness if the nepotism exceeds on third of his estate, or from a bankrupt, or from a common owner whose share in less than half of the property if the other partners didn’t approve it, or from the owner whose property had been discharged if the lease after the reservation sign was attached to the property, or from a mortgage if the lease date was not fixed before the mortgage or from the holder of the right of assignment, or the utility, or right of resindence or right of “musataha” or from the waqf foundation in the case of HIKR and IJARATAIN or from volunteer if the native didn’t approve his lease or from bankruptcy syndic. It has been revealed that legal extention can be applied if the lease was issued from an owner under a resolutory condition or from a common owner who owns more that half of the property or from a discharged owner if the lease date was fixed before the reservation sign was attached, or a holder of KOLU- ALINTIFA or from a tenure mortgagee or from a tent who has the right to rerent, or from the agent, or from guardian , or from a representative if the lease was issued within the limits of his Authority including the orphan’s property.

ملخـص

يتطرق هذا البحث الى مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار المنصوص عليه في المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين على عقود ايجار اصحاب الحقوق العينية والشخصية، بحيث لو قام واحد من هؤلاء بتأجير عقار مشمول بنطاق القانون المذكور فهل يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد ايجاره بغض النظر عن الوصف او الظرف الذي يرافق هذا الايجار ؟ وقد تبين ان الامتداد القانوني لا تطبيق له اذا صدر الايجار من فاقدي الاهلية، او ناقصيها اذا لم يجيزوه، او من مريض مرض الموت اذا كانت المحاباة تزيد عن ثلث التركة، او من مفلس او من مالك على الشيوع لاقل من نصف المأجور اذا لم يجزه الشركاء الباقون، او ممن اتخذت بحقه اجراءات نزع الملكية اذا كان الايجار بعد وضع اشارة الحجز، او من الراهن اذا لم يكن الايجار ثابت التاريخ قبل الرهن، او من صاحب حق التصرف، او من صاحب حق الانتفاع او من صاحب حق السكنى او حق الاستعمال، او من صاحب حق المساطحة، او من جهة الوقف في حالة الحكر والاجارتين او من فضولي اذا لم يجز الاصيل ايجاره، او من وكيل التفليسة .

كما تبين ان الامتداد القانوني يطبق اذا صدر الايجار من مالك تحت شرط فاسخ، او من المالك على الشيوع اذا كان يملك اكثر من نصف المأجور، او ممن اتخذت بحقه اجراءات نزع الملكية اذا كان عقد الايجار ثابتا رسميا قبل وضع اشارة الحجز، او من الراهن اذا كان الايجار ثابت التاريخ قبل الرهن، او من صاحب خلو الانتفاع، او من المرتهن حيازيا، او من الحائز، او من المستأجر المأذون له بالتأجير، او الموعود ببيعه شقة، او من متولي الوقف، او من الحارس القضائي او الاتفاقي، او من الولي، او من الوصي او القيم، او من النائب اذا صدر الايجار في حدود نيابته، بما في ذلك ايجار مال اليتيم .

خطة البحث

مقدمـة
فصل تمهيدي : معنى الامتداد القانوني لعقد الايجار
الفصل الاول : نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار .
المبحث الاول : ما يدخل في نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار .
المبحث الثاني : ما يخرج عن نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار .
الفصل الثاني : مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار بعض الاشخاص .
المبحث الاول : نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق العينية .
المبحث الثاني : نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق الشخصية .

المقدمـة

1- تعد المسائل التي يثيرها عقد الايجار من اكثر المسائل ارتباطا بالاشخاص ولا سيما الايجارات المتعلقة بالعقارات التي هي عبارة عن مساكن او محلات تجارية، نظرا لاهمية المسكن والمتجر في حياة الانسان، ولهذا يتساءل المرء عن نواحي تتعلق بعقود الايجار التي يبرمها على هذه الاماكن، وبما ان هذه المسائل كثيرة ومتشعبة وتثير اسئلة الكثير من الناس وخاصة فيما يتعلق بحق المستأجر بالبقاء بالعين المؤجرة بقوة القانون من عدمه، فقد اخترت ان ابحث في نقطة قانونية تثير اهتمام الناس باستمرار، وهي امكانية الشخص بالبقاء في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة العقد الاصلية بنفس الاجرة المتفق عليها دون تقيد بالمدة المنصوص عليها في العقد على الرغم من اي اتفاق مخالف وهو ما يعبر عنه بالامتداد القانوني لعقد الايجار . الامتداد القانوني لعقد الايجار موجود في قانون خاص هو قانون المالكين والمستأجرين في الاردن الذي صدر عام 1953 وتم الغاؤه واحلال قانون محله عام 1982 يحمل الاسم نفسه، وبالتالي فان ما سأثيره من احكام في هذا البحث يتعلق بما هو موجود وواقع في الاردن، وعليه فسأعتمد في مصادر هذا البحث اساسا على احكام محكمة التمييز الاردنية في القضايا الحقوقية وعلى النصوص القانونية المختلفة الموجودة في قوانين متعددة متعلقة بالاموال غير المنقولة في الاردن، بالاضافة الى بعض المؤلفات العربية في عقد الايجار وخلافه.

لكن الموضوع الاساسي في هذا البحث ليس التحدث عن الامتداد القانوني لعقد الايجار باعتبارها مسألة، لان هذه المسألة من المسائل التي لا تحتاج الى بحث كهذا، وانما الموضوع الاساسي هو التحدث عن مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار بعض الاشخاص، سواء اكانوا اصحاب حقوق عينية كالمالك وصاحب حق الانتفاع وغيرهما من اصحاب الحقوق العينية ام كانوا اصحاب حقوق شخصية كالمستأجر والموعود ببيعه شقه وغيرهما من اصحاب الحقوق الشخصية، لنرى ان قام واحد من هؤلاء بتأجير عقار ما فهل يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد الايجار ام لا ايا كان الوصف او الظرف الذي يرافق هذا الايجار، وهل يمكن للمستأجر ان يتمسك به مطلقا ام ان تمسكه به يجب ان يتم من خلال عقد صحيح استجمع اركانه وشروطه صحته، وهل يمكن له ايضا ان يتمسك به على الرغم من زوال العقد او الحكم بفسخه او بطلانه، بمعنى هل الامتداد القانوني مستقل عن عقد الايجار اذا انتهت مدة العقد الاصلية المنصوص عليها فيه – لان الامتداد القانوني لا تطبيق له ولاحكامه الا ابعد انتهاء مدة العقد الاصلية – ام انه يبقى مرتبطا بالعقد وجودا وعدما . وبناء على ذلك فسأتطرق في هذا البحث الى معنى الامتداد القانوني لعقد الايجار ونطاقه : وما يخرج عنه وما يدخل فيه، والى مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق العينية واصحاب الحقوق الشخصية .
وبالاضافة الى المقدمة والخاتمة فان البحث يقع في ثلاثة فصول اولها تمهيدي يتناول معنى الامتداد القانوني لعقد الايجار، وثانيها يعرض نطاقه، واخرها يناقش مدى تطبيقه على عقود ايجار بعض الاشخاص .

فصل تمهيدي: معنى الامتداد القانوني لعقد الايجار

2- نصت المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين على مضمون الامتداد القانوني لعقد الايجار بالقول :
أ‌- للمستأجر ان يستمر في اشغال المأجور بعد انتهاء مدة اجارته العقدية بالرغم من كل اتفاق مخالف .
ب‌- اذا استمر المستأجر في اشغال العقار بموجب هذا القانون بعد انتهاء مدة عقد اجارته، فان احكام وشروط العقد تبقى سارية على المالك والمستأجر، وذلك بالقدر الذي يمكن تطبيق تلك الاحكام والشروط عليهما .
ويتضح من هذا النص ان المستأجر يستطيع البقاء في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة العقد بنفس الاجرة وبنفس شروط العقد السابقة رغما عن المؤجر، وتعتبر هذه النصوص من النصوص الأمرة المتعلقة بالنظام العام التي لا يجوز لاحد الطرفين الخروج على احكامها، حيث ان جميع قواعد قانون المالكين والمستأجرين تتعلق بالنظام العام بحيث لا يعمل بأي نص قانوني او بأي شرط يرد في العقد اذا كان مخالفا لهذه القواعد (1) .
فلا يستطيع المؤجر ان يتمسك بالاجل المتفق عليه في عقد الايجار ليقوم باخراج المستأجر من العين المؤجرة عند حلوله، لان النص المذكور يجعل الاجل المتفق عليه في العقد يمتد تلقائيا وبقوة القانون (2) بنفس الاجرة وبنفس شروط العقد المنتهي.
فلو كان العقد المتفق عليه مدته سنة باجرة مقدارها 1200 دينار تدفع على قسطين في بداية كل فترة زمنية، فان الامتداد القانوني يجعل هذه المدة تمتد لسنة بنفس الاجرة وتدفع على قسطين في بداية كل وحدة زمنية، فلا يستطيع المؤجر ان يجبر المستأجر على اخلاء المأجور حتى لو كان هناك اتفاق على هذا، لان مثل هذا الاتفاق يكون باطلا.(3) لانه يخالف نصا امرا، هو النص المتعلق بالامتداد القانوني الذي لم يعول القانون على اي اتفاق يخالفه حتى لو كان هذا المؤجر بحاجة الى هذا المأجور او كانت هناك ظروف قاهرة تجعله محتاجا لهذا المنزل، فلا يجوز بأي حال من الاحوال المطالبة بالمأجور الا من خلال القانون نفسه الذي نص على حالات لاخلاء المأجور على سبيل الحصر وحالة الضرورة والظرف القاهر وحدهما ليستا من هذه الحالات .
كما ان المؤجر لا يستطيع ان يجبر المستأجر على ان يكون دفع الاجرة قسطا واحدا بدلا من قسطين او ان يبقيه قسطين على ان يدفع في اخر الوحدة الزمنية وليس في بدايتها، فكل هذه الفرضيات لا يستطيع المؤجر ان يجبر المستأجر عليها، على انه يمكن في الفرضيات المذكورة ان تصبح مدة العقد شهرية او نصف سنوية او .
اكثر من ذلك او اقل او ان تدفع الاجرة على قسطين او ثلاثة او اكثر من ذلك او اقل او ان تدفع الاجرة في بداية الوحدة الزمنية او نهايتها، وكل ذلك برضى المستأجر، اي بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر، وفي مثل هذه الحالة يعد اتفاقهما تقايلا على العقد السابق، فينشأ بينهما عقد جديد، يكون هذا العقد نفسه خاضعا للامتداد القانوني، ويخضع لذات الاحكام التي ذكرناها .

3- واذا كان قانون المالكين والمستأجرين قد اعطى للمستأجر الحق في الاستمرار في العين المؤجرة بعد انتهاء الاجل المتفق عليه ولم يعتد بأي اتفاق مخالف وبنفس الاجرة المتفق عليها بشروط العقد ذاتها، فانه بالمقابل قد جعل احكام وشروط العقد ذاته سارية على المستأجر بنفس الدرجة التي تسري على المؤجر (4) فلو كانت مدة العقد سنة، فان الامتداد القانوني يقتضي ان يمتد العقد لمدة سنة، فلا يستطيع المستأجر ان يخرج من العين المؤجرة قبل انتهاء مدة السنة، وان فعل ذلك فانه يكون مخلا بالتزامه ويستطيع المؤجر بناء على ذلك ان يقاضيه على اساس اخلاله بالتزامه ويرفع عليه دعوى يطالبه فيها بتنفيذ الالتزام على اساس قواعد المسؤولية العقدية، وبالطبع ليس من الممكن ان نجبر المستأجر على البقاء في العين المؤجرة في مثل هذه الحالة، كل ما في الامر ان القاضي سيحكم عليه بدفع الاجرة عن المدة المتبقية من المدة الممتدة تلقائيا بقوة القانون .

4- وبهذه المناسبة فانني اشير الى ان الامتداد القانوني وجد لصالح المستأجر(5) وليس المؤجر، بمعنى ان التمسك به يكون من المستأجر فلو يتمسك به فلا يمكن اجباره عليه، صحيح انه من النصوص الامرة، لكنه تقرر لمصلحة من له الحق في التمسك به، على انه ان تمسك به فان العقد يصبح ملزما له بالدرجة ذاتها التي يكون المؤجر ملزما به، فاذاً في بداية الامر يكون من حق المستأجر التمسك بالامتداد القانوني، فان لم يتمسك به ينتهي العقد بحلول اجله، لكن اذا تمسك به فان شروط العقد واحكامه تلزمه هو ايضا، كما لو كان العقد قد ابرم ابتداء، واهم ما يلزم المستأجر في مثل هذه الحالة هو شرط المدة .
على انه يمكن للمستأجر ان يتفق مع المؤجر على ان ينهيا العقد بالاتفاق خلال فترة الامتداد القانوني، وكما ذكرت لا يمكن ان يتم هذا على الرغم من المؤجر، والا كان له الحق في المطالبة بالاجرة عن المدة المتبقية من الوحدة الزمنية المنصوص عليها في العقد، كما انه لا يكون بطلب من المؤجر، اي لا يكون الاخلاء بالارادة المنفردة لاي منهما، بل يكون باتفاق الطرفين، وفي مثل هذه الحالة يكون اتفاقهما تقايلا على العقد القائم بينهما، وبناء عليه فان لجوء طرفي عقد الاجارة الى ابرام عقد جديد على الرغم من حق المستأجر بالاستمرار بالانتفاع بالمأجور بقوة القانون انما يعني انصراف ارادتهما الى تأسيس حق الانتفاع بالمأجور على العقد الجديد وليس على حق الاستمرار القانوني (6). ويعتبر العقد الجديد المتكون فيما بين المؤجر والمستأجر ملغيا للعقد السابق الذي كان بينهما وتحسب سنة العقد اعتبارا من تاريخ العقد الجديد(7).

5- كما انه يجب ان اذكر ان قانون المالكين والمستأجرين قانون استثنائي فلا يجوز التوسع في تفسيره لانه جاء على خلاف القواعد العامة، اذا ان الامر الذي حدا بالمشرع الى وضع هذا القانون الاستثنائي كان حماية الساكن والتاجر لتعذر انشاء المساكن السكنية والتجارية لغلاء اسعارها وللحيلولة دون ارهاق هذه الفئة من المواطنين بالاجور المرتفعة بسبب الحالة الاقتصادية العالمية على اعتبار ان المسكن والمتجر هما الاكثر التصاقا بحياة الاكثرية من المجتمع (8). ومع ان جميع القواعد القانونية التي تضمنها قانون المالكين والمستأجرين من القواعد القانونية الامرة التي لا يجوز الاتفاق على خلافها، الا ان قانون المالكين قد سنه المشرع لاجل غاية محددة وهي حماية المستأجر من المؤجر اي حماية الطرف الضعيف من الطرف القوي، وذلك بسبب ازمة المساكن(9)، والمتاجر(10) وبالتالي فان اي مخالفة لهذه القواعد لصالح الطرف الضعيف والتي وجدت من اجله، فان المشرع لن يرتب عليها البطلان، كأن يتفق الطرفان على تخفيض الاجرة، او جعلها شهرية بدلا من ربع سنوية او نصف سنوية، او جعلها تدفع في نهاية كل شهر بدلا من بدايته، ذلك ان هذه الشروط تكون في صالح المستأجر الطرف الضعيف في العقد .

6- ومن الجدير بالذكر ان قانون المالكين والمستأجرين لا يطبق على الفترة الاولى التي ينص عليها العقد والتي تسمى بالسنة العقدية(11)، فلو كانت مدة عقد الايجار سنة، فان القانون المذكور لا يطبق على سنة العقد(12) اوعلى مدة العقد الاولى(13)، بل الذي يطبق هو القواعد العامة في عقد الايجار المنصوص عليها في القانون المدني(14). فاذا ثبت ان المستأجر قد غير في المأجور خلافا لشروط العقد فان للمؤجر ان يطلب فسخ العقد واخلاء المأجور ولا يشترط الانذار لصحة الدعوى المقامة لهذا الخصوص ما دام ان الدعوى مقامة خلال السنة العقدية (15) .
لكن اذا امتد العقد تلقائيا بقوة القانون، فان قانون المالكين والمستأجرين هو الذي يطبق عندئذ وذلك بصريح نص المادة الخامسة منه التي تنص على حق المستأجر في الاستمرار في اشغال المأجور بعد انتهاء مدة اجارته العقدية بالرغم من كل اتفاق مخالف، فدلت كلمة بعد انتهاء مدة إجارته العقدية على حقه بالاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الايجار الذي لا وجود له في القواعد العامة لعقد الايجار، بل انه موجود في قانون المالكين والمستأجرين. وبعد ان اخذنا فكرة عن معنى الامتداد القانوني لعقد الايجار، فان هذا البحث سيقسم الى فصلين نتكلم في الاول منهما عن نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار، وفي الثاني عن مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار بعض الاشخاص .

الفصل الاول: نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار

7- سنتناول في هذا الفصل مبحثين : نتحدث في الاول عما يدخل في نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار، ونتحدث في الثاني عما يخرج عن نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار .

المبحث الاول: ما يدخل في نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار

8- نصت المادة الثالثة من قانون المالكين والمستأجرين على ان احكامه تطبق على جميع العقارات المؤجرة في انحاء المملكة، وما دامت المادة نفسها قد استثنت من احكامه مجموعة من العقارات وكذلك المنقولات، فان كل العقارات الاخرى عدا ما استثنته المادة المذكورة يعد داخلا في نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار، بمعنى ان كل العقارات في الاردن مشمولة بالامتداد القانوني لعقود الايجار الواردة عليها باستثناء ما ذكرته المادة نفسها، وبذلك فان العقارات التي يشملها الامتداد القانوني لعقد الايجار ما يلي :

1- العقارات المؤجرة لاغراض الاستغلال التجاري :

9- يتحدد نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار في العقارات المؤجرة لاغراض الاستغلال التجاري (16) وهذا النوع من العقارات يشمل الاراضي والابنية الكائنة ضمن مناطق المجالس البلدية والمحلية التي تستغل لاغراض تجارية، وحيث ان صفة العقار تحددها نية المتعاقدين فان استئجار الارض لاقامة مصنع للطوب والبلاط عليها يجعل هذه الارض من العقارات التجارية التي يسري عليها قانون المالكين والمستأجرين(17) وتستفيد بالتالي من الامتداد القانوني لعقد الايجار .
كما ان هذا النوع يشتمل على الارض الخلاء اذا كانت قد اجرت لاغراض تجارية (18) كما لو اقيم عليه مخزن لتخزين انابيب الغاز او مستودع للسيارات او لقطع الغيار او مخازن للحبوب او لتخزين اي مواد واشياء تستغل من اجل اغراض تجارية كالمواد الغذائية او المبيدات الحشرية المستغلة للبيع التجاري، او اذا اقيمت مصانع او متاجر فرعية او اي نوع مشابه لما ذكرناه، فكل هذه الانواع ينطبق عليها قانون المالكين والمستأجرين وتستفيد بالتالي من الامتداد القانوني لعقد الايجار. كما انه يعتبر من قبيل الاستغلال التجاري اذا كان استعمال الارض المؤجرة لانشاء كسارة او معمل طوب او منشار حجر لصناعة مواد بناء عامة، فان هذا يفيد ان نية الطرفين المتعاقدين انصرفت لتأجير الارض لاغراض تجارية، ولهذا فانها تعتبر من العقارات التجارية التي يسري عليها قانون المالكينوالمستأجرين(19). وبالتالي فان مستأجر الكسارة ومعمل الطوب ومنشار الحجر يستفيد من الامتداد القانوني لعقد الايجار .
وبذلك تكون العقارات المستغلة للنواحي التجارية مشمولة بقانون المالكين والمستأجرين وتستفيد من الامتداد القانوني لعقد الايجار سواء اكانت هذه العقارات اراضي ام مخازن ام معامل ام محلات تجارية شريطة ان يكون وجود هذه المحلات داخل حدود مناطق البلدية والقروية وليس خارجها، وبغض النظر ان وجدت في ارض تمت فيها التسوية ام لم تتم، وسواءا وجدت في ارض ملك ام وقف ام اميرية وكانت احكام التنظيم تسمح بتواجدها في تلك المناطق .
وبشكل عام اذا كانت الارض مؤجرة لاغراض تجارية فتعتبر من العقارات التي تسري عليها احكام قانون المالكين والمستأجرين الذي يجيز للمستأجر ان يستمر في شغل المأجور بعد انتهاء عقد الاجارة (20) .

2- بيوت السكن :

10- والنوع الثاني الذي يدخل في نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار هو بيوت السكن التي يقوم اصحابها بتأجيرها للأخرين، فما يقوم به اصحاب المنازل وبيوت السكن من ابرام عقود مع اخرين من اجل الانتفاع بمنازلهم ومساكنهم لقاء اجر معلوم في مناطق السكن والمناطق المأهولة ينطبق عليه قانون المالكين والمستأجرين، ولذلك فكل ما يقوم اصحاب بيوت السكن بتأجيره في مناطق امانة عمان الكبرى والمجالس البلدية والمحلية (21) يعتبر من العقارات التي تخضع للامتداد القانوني .
ولم تعتبر محكمة التمييز الاردنية في قرارات لها ان قانون المالكين والمستأجرين ينطبق على العقارات الواقعة في منطقة مجلس قروي (22). وهي المناطق التي ذكرنا انه لا يوجد بها مجلس بلدي، والصحيح ان قانون المالكين والمستأجرين يجب ان يكون شاملا لكل مناطق السكن في المملكة سواء اكانت في منطقة مجلس بلدي ام مجلس قروي او حتى في مناطق لا يوجد بها مجالس محلية، خاصة اذا عرفنا ان قانون المالكين والمستأجرين قد صدر من اجل حماية المستأجر بسبب ازمة المساكن والمتاجر، والمستأجر موجود في كل المناطق المذكورة، كما ان الازمة موجودة ايضا في كل مناطق البلديات والقرى فكان من الافضل ان تمتد الحماية الى مستأجري المساكن اينما وجدوا سواء اكانوا موجودين في مناطق البلديات ام مجالس القرى ام المناطق التي لا مجالس محلية فيها .
لكن يجب ان نعرف ان وجود المساكن ضمن منطقة التنظيم (23) لا يعني حتما انها داخلة ضمن منطقة البلدية وانها مشمولة باحكام قانون المالكين والمستأجرين، ما دام ان قانون تنظيم المدن والقرى يجيز ان تكون منطقة التنظيم شاملة لمواقع خارجة عن مناطق البلدية (24). ذلك ان مجالس البلديات عندما ترغب بتوسيع مناطقها تقوم بتنظيمها اولا، فالمناطق التي ينظر بادخالها في منطقة مجالس البلديات تنظم اولا ويأخذ تنظيمها وقتا ليس قصيرا، فالمساكن التي تؤجر في مناطق التنظيم التي سيتم ضمها لمجالس البلدية لا تكون خاضعة بموجب القرار المذكور لقانون المالكين والمستأجرين ولا يستفيد ساكنوها من الامتداد القانوني لعقد الايجار الا من اللحظة التي تصبح فيها منطقة التنظيم تابعة للمجلس البلدي .
واذا كانت المساكن الموجودة بمناطق التنظيم غير مشمولة بقانون المالكين والمستأجرين ولا تستفيد من الامتداد القانوني فمن باب اولى ان المساكن التي تكون خارج مناطق المدن والقرى ومناطق التنظيم لا تستفيد منه، فلو ان احد قام بعمل مجموعة من المساكن خارج مناطق المدن والقرى وقام بتأجيرها فأن المستأجر في هذه الحالة لا يخضع لاحكام قانون المالكين والمستأجرين ولا للامتداد القانوني الموجود فيه، بل يخضع للقواعد العامة في عقد الايجار التي تنص على انتهاء العقد عند حلول الاجل المتفق عليه، ذلك ان احكام قانون المالكين والمستأجرين لا تسري على العقارات الواقعة خارج اي منطقة من المناطق البلدية او المجالس المحلية (25) .

11- على ان المنزل المؤثث الذي يؤجر لغايات السكن لا يخرج عن كونه بيت سكن بالمعنى المقصود في قانون المالكين والمستأجرين، وان مجرد كون البيت قد تم تأجيره وهو مؤثث ولم يكن الاثاث هو المقصود بالاجارة حال العقد بل المقصود هو البيت وهو الغرض الاول من الاجارة، فان المنزل المؤثث يخضع لاحكام قانون المالكين والمستأجرين الذي خول المستأجر حق الاستمرار في اشغال المأجور بعد انتهاء مدة العقد بنفس الشروط سواء اكان افصح عن رغبته في ذلك ام لا، ويعتبر اشغاله بعد انتهاء المدة اشغالا بحكم القانون ولا يكون ملزما بدفع اجرة تزيد عن الاجرة المعينة في العقد (26) .
وبهذا يمكن القول ان المستأجر يستفيد من تطبيق الامتداد القانوني على عقد ايجاره سواء استأجر المنزل مؤثثا ام غير مؤثث. واذا تبين من عقد الايجار ان نية المتعاقدين قد انصرفت الى تأجير الارض لغايات زراعية، وان ادخال البناء في المأجور لم يكن مقصودا بذاته وانما لاستعماله تبعا للارض، فان ايجار الارض الزراعية لا يخضع لاحكام قانون المالكين والمستأجرين، ولا يخضع البناء لهذا القانون عملا بقاعدة تابع ولا يفرد في الحكم(27) .

3- عقارات اخرى :

12- يدخل في نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار، جميع العقارات غير ما ذكر في البندين السابقين، فبالاضافة للمحلات التجارية وبيوت السكن فان الامتداد القانوني لعقد الايجار يشمل كل عقار في المملكة الاردنية الهاشمية يؤجر لغاية اخرى غير التجارة او السكن كالعقارات التي تؤجر كدائرة حكومية او كمدرسة او نقابة او جمعية او مكتبة مطالعة او العقارات التي تؤجر لممارسة مهنة من المهن الحرة التي لا تعد مهنة تجارية كمهن الطب والمحاماة والهندسة والمحاسبة والمهن الفكرية الاخرى، اي العقارات التي تؤجر لمزاولة مهنة حرة او للدوائر الحكومية او النقابية او الجمعيات او البلديات (28) .
13- يمكن القول ان جميع العقارات في المملكة الاردنية الهاشمية تمتد عقود الايجار الواردة عليها الا العقارات التي استثناها قانون المالكين نفسه والتي سيأتي ذكرها، او غيره من القوانين (29)، وبمعنى ان الاصل هو سريان قانون المالكين والمستأجرين على جميع العقارات في الاردن، الا ما ورد الاستثناء عليه في القانون، فاذا اردت ان اعرف ما اذا كان عقار من العقارات مشمولا بقانون المالكين والمستأجرين ام لا، فاني ابحث ان كان موجودا في العقارات التي استثناها قانون المالكين من سريانه عليها ام لا، فاذا وجدته من ضمنها كان غير مشمول بالامتداد القانوني لعقد الايجار، اما اذا لم يوجد فانه يعد مشمولا بالامتداد القانوني لعقد الايجار ما لم يستثن بنص قانون اخر .

المبحث الثاني: ما يخرج عن نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار

14- نصت المادة الثالثة من قانون المالكين والمستأجرين على ان احكامه تطبق على جميع العقارات المؤجرة في انحاء المملكة باستثناء مجموعة من هذه العقارات وردت في الفقرات أ، ب، ج، د من المادة نفسها، وهذه المجموعة المستثناة والتي لا ينطبق عليها قانون المالكين والمستأجرين هي المجموعة التي تخرج عن نطاق الامتداد القانوني المنصوص عليه في المادة الخامسة منه وهي :

1- العقارات المؤجرة لاغراض الاستغلال الزراعي او تربية الحيوان :

15- وقد نصت على هذه الحالة المادة 3/أ من قانون المالكين والمستأجرين، ويقصد بالعقارات المؤجرة لاغراض الاستغلال الزراعي، الاراضي التي يتم تأجيرها للزراعة، من اجل زراعة الحبوب ايا كان نوعها، سواء اكان التأجير لموسم واحد ام لعدة مواسم، فمن الجائز ان يتم التأجير لسنة واحدة او لعشر سنوات او اكثر من ذلك او اقل ففي كل هذه الحالات فان الامتداد القانوني لا ينطبق على هذه العقود .
كما يقصد بالعقارات المؤجرة لغايات الاستغلال الزراعي، الاراضي التي تؤجر من اجل زراعة الاشجار المثمرة او الفواكه والخضار الموسمية، وكذلك الاراضي التي تستغل لزراعة الاعشاب الطبية او الورود التي تباع في المناسبات او التي تستغل من اجل عمل المشاتل والاشتال الزراعية او التي تستغل من اجل عمل اشتال الزراعة المنزلية التي توضع في قوارير من اجل الزينة، فكل عقار يستغل من اجل اي عمل زراعي من الاعمال المذكورة، فانه لا يتمتع بشمول الامتداد القانوني عليه .
على ان المحلات التجارية التي تبيع الورود واشتال الزراعة المنزلية في قوارير من اجل الزينة، والتي تبيع طاقات الورد في المناسبات موجودة في المدن، لا تقوم بعملها هذه لغايات الاستغلال الزراعي، وانما لغايات الاستغلال التجاري، وبالتالي فان الامتداد القانوني يمتد اليها، لكن اذا تصادف واستأجر احد الاشخاص ارضا ليقيم عليها مشروعا للاستغلال الزراعي داخل حدود تنظيم القرى والمدن ولم يكن التنظيم يمنع ذلك، كان يستأجر ارضا ويقيم عليها ” بيوتا بلاستيكية ” لزراعة الاشتال او الخضار او الفاكهة، فان عمله هذا يعتبر استغلالا زراعيا ولا يكون مشمولا بالامتداد القانوني لعقد الايجار. وعليه فان العقارات التي تستغل زراعيا والواقعة ضمن حدود البلدية لا يسري عليها قانون المالكين والمستأجرين (30)، ولا يستفيد مستأجروها من الامتداد القانوني، لكن الحقيقة ان القوانين الحالية التي تتعلق بالمدن والقرى تحظر الاسغلال الزراعي داخل المدن والقرى، فيكون بذلك الايجار داخل المدن والقرى محظورا اصلا، لكن عقود الايجار التي تمت وكانت مددها قد انتهت قبل الحظر كانت لا تخضع للامتداد القانوني لعقد الايجار .
وبناء على ما ذكر فان جميع الاراضي التي تؤجر للاستغلال الزراعي سواء اكانت داخل المدن او خارجها لا تخضع لقانون المالكين والمستأجرين وبالتالي فانها لا تكون مشمولة بالامتداد القانوني لعقد الايجار .
ولذلك فان قانون المالكين والمستأجرين لا ينطبق على العقار الذي هو بستان واستؤجر لاغراض زراعية (31). واي عقد ايجار واقع على ارض زراعية فان قانون المالكين والمستأجرين لا ينطبق عليه ولا يتجدد تلقائيا عند انتهاء مدته(32).

16- ففي المزارعة (33) يجب تحديد مدة الزراعة بحيث تكون متفقة مع تحقيق المقصود منها، فان لم تعين انصرف العقد الى دورة زراعية واحدة (34) .
يستفاد من هذا النص ان للمزارعة – وهي نوع من الاستغلال الزراعي – وقتا محددا تنتهي به، فوجوب تحديد المدة، يعني بالضرورة ان هذه المدة غير ممتدة، ولا يوجد ما يفيد ان هذه المدة ممتدة، بل ان المسلم فيه ان الامتداد القانوني لا ينطبق على العقارات المؤجرة للاستغلال الزراعي، والمزارعة نوع من انواع الايجار الزراعي، لان المشرع الاردني قد اورد المزارعة في باب بعض انواع الايجار، كما ان المادة (733) من القانون المدني نصت على ان ” ينتهي عقد المزارعة بانقضاء مدتها ” مما يقطع بان المدة بعقد المزارعة تنتهي بانتهاء المدة المتفق عليها، ولا يمكن ان تمتد الا في حالة استثنائية ولمدة قصيرة نصت عليها المادة ذاتها، وذلك في حالة انقضاء المدة قبل ان يدرك الزرع، ففي هذه الحالة للمزارع استبقاء الزرع الى ان يدرك، وعليه اجر مثل الارض بقدر حصته من المحصول عن المدة اللاحقة، وفي الحالة التي يدرك فيها الزرع فان عقد المزارعة ينتهي مباشرة ولا يمتد لموسم اخر او لفترة اخرى الا باتفاق جديد، ذلك انه لا يخضع للامتداد القانوني.
17- والامر نفسه يمكن ان يقال عن عقد المساقاة (35). فالمادة 744/1 من القانون المدني تنص على انه ” اذا انقضت مدة المساقاة انتهى العقد ” مما يقطع بان انتهاء مدة المساقاة تنهي العقد، ولا تمتد هذه المدة الا في حالة واحدة ولمدة قصيرة وهي الحالة التي نصت عليها ذات المادة حيث قالت ” فان كان على الشجر ثمر لم يبد صلاحه فللمساقي ان شاء قام على العمل حتى يدرك الثمر بغير اجر عليه لحصة صاحب الشجر وان شاء رد العمل “.
ويلاحظ من هذه النصوص ان عقد المساقاة ينتهي بانتهاء مدته المتفق عليها ولا يمتد الا في حالة استثنائية واحدة وهي حالة عدم نضوج الثمر، فيمتد فقط حتى نضوجه وقطفه، وبعدها ينتهي العقد، ذلك ان هذا العقد لا يخضع للامتداد القانوني .

18- كما ان الامتداد القانوني لعقد الايجار لا ينطبق على العقارات المؤجرة من اجل تربية الحيوان، فلو كان عقد الايجار منصبا على مزرعة تربي فيها الابقار او الدواجن او حظائر للماشية فلا يمكن بصريح المادة 3 / أ من قانون المالكين والمستأجرين ان يستفيد مستأجر هذه الحظائر من الامتداد القانوني، ولا يستفيد المستأجر منه حتى لو كانت المزرعة تشتمل على عقار يسكن فيه من اجل القيام بالاعمال المنوطه به، فيكون سكنه هذا مرتبطا بالعمل، فيكون العمل هو الاصل والسكن كان بسببه ويتبعه، فيكون بمثابة الفرع من الاصل، والتابع تابع ولا يفرد بالحكم (36) .
كما ان عدم شمول الامتداد القانوني للعقارات يشمل العقارات التي تربى فيها الحيوانات ولو كانت هذه العقارات داخله في مناطق تنظيم المدن والقرى، ذلك ان عموم نص المادة 3 / أ من قانون المالكين يدل على ان الامتداد القانوني لا يطبق على العقارات المؤجرة لغايات تربية الحيوان في اي مكان في المملكة سواء اكان في مناطق التنظيم ام خارجها .
ولهذا فاذا كان عقد الايجار لتربية الماشية وهو من اعمال الزراعة وليس للتجارة او السكن، فيبقى العقار غير خاضع لقانون المالكين والمستأجرين سواء اكان في حدود البلدية مملوكا ام ارضا اميرية (37) وبالتالي لا يستفيد مستأجر ذلك العقار من الامتداد القانوني لعقد الايجار .
كما ان زريبة الحيوانات المؤجرة والواقعة ضمن ارض زراعية لا تخضع لاحكام قانون المالكين والمستأجرين الذي ينطبق على العقارات التجارية وبيوت السكن(38). وبالتالي لا يستفيد مستأجر الزريبة من الامتداد القانوني لعقد الايجار .
ويمكن ان يقول قائل ان مناطق تنظيم المدن والقرى تحظر اصلا ان تؤجر العقارات من اجل تربية الحيوانات، فيمكن الرد بالقول ان مثل هذه العقارات المؤجرة قد تكون قد اجرت في اوقات سابقة على الحظر، وتنتهي مدة الايجار فيها قبل الحظر، ففي مثل هذه الحالة فان اصحاب مثل هذه الايجارات لا يمكن ان يستفيدوا من الامتداد القانوني لعقد الايجار . وعليه يمكن القول ان الامتداد القانوني لا يشمل من ضمن ما يشمل العقارات المؤجرة لتربية الحيوان سواء اكانت هذه العقارات مؤجرة داخل مناطق التنظيم – على فرض ذلك – ام كانت مؤجرة خارجها .

2-عقارات السكن التي يقدمها الاشخاص للعاملين لديهم بحكم ارتباطهم بالعمل .

19- وقد نصت على هذه الحالة المادة 3 / ب من قانون المالكين والمستأجرين حيث استثنت من الامتداد القانوني ” العقارات التي يقدمها الاشخاص الطبيعيون او المعنويون للعاملين لديهم لغايات السكن بحكم ارتباطهم بالعمل لدى اولئك الاشخاص وبسببه سواء اكان السكن مقدما مقابل بدل اجارة ام دونه او كان من قبيل الامتياز او الحق الناجم عن العمل او المرتبط به، او كان جزءا من الاجر او لم يكن كذلك، ويعتبر حق اشغال العقار المعني في اي حالة من هذه الحالات منتهيا حكما بانتهاء ارتباط العامل بالعمل الذي قدم له السكن بسببه على ان يعطى مهلة ثلاثين يوما لاخلاء العقار “.
ومن خلال هذا النص يتبين لنا ان بيوت السكن التي يقدمها الاشخاص الطبيعيون كالتي يقدمها اصحاب متجر او مصنع او التي يقدمها رب عمل للعاملين لديه ايا كان العمل والتي يقدمها الاشخاص الاعتباريون، كالتي تقدمها المؤسسات الحكومية والشركات والجامعات للعاملين لديها من الاجانب او المواطنين اذا كان يشترط تقديم سكن لهم، وكان تقديم هذه المساكن بحكم ارتباطهم بالعمل لدى هؤلاء الاشخاص لا تخضع
للامتداد القانوني سواء اكان اشغالهم لهذه المساكن مقابل اجرة يدفعونها من رواتبهم ام كان بدون مقابل يدفعونه، وسواء اكان اشغالهم لهذه المساكن مقابل جزء من الاجر يقتطع اصلا، ام كان الاشغال من قبيل الامتياز الذي يقدمه رب العمل لعماله او بعضهم ام كان هذا حقا لهم بسبب العمل وارتباطهم به وكان منصوصا عليه ببند في العقد ام لم يكن كذلك، ففي كل هذه الحالات يصبح حق الموظف او العامل في اشغاله للسكن منتهيا بقوة القانون، بمجرد انتهاء عمله او استقالته من وظيفته او فقدانه لها، ذلك ان اشغاله للسكن كان بسبب العمل وارتباطه به، فكانت الوظيفة بمثابة العلة من المعلول فاذا زالت العلة زال المعلول معها شريطة ان يعطي مدة ثلاثين يوما مهلة لاخلاء السكن .
وبهذا يكون القانون قد اعطى هؤلاء الاشخاص مهلة قانونية بعد انتهاء عملهم او وظائفهم لمدة ثلاثين يوما من اجل اخلاء العقار الذين يسكنون فيه، اي انه قد اعطاهم فترة اشعار لاخلاء السكن تمتد لثلاثين يوما من تاريخ انتهاء عملهم او وظيفتهم، وبرأينا ان مدة الثلاثين يوما المعطاة يجب ان تبدأ من اليوم التالي لانتهاء العقد او انتهاء الوظيفة او فقدانها، بعدها يجب عليه ان يخلي العقار فاذا لم يفعل ذلك جاز اللجوء الى مأمور الاجراء ليقوم باتخاذ الاجراءات المناسبة التي نص عليها القانون والتي تقضي باخراجه من العقار الذي يسكنه .
ومما يجدر ذكره في هذا المقام ان المساكن التي تقدمها بعض المؤسسات الحكومية لموظفيها كالجامعة الاردنية وجامعتي اليرموك ومؤته وما تقدمه مؤسسة عالية والجمعية العلمية الملكية او اي مؤسسة عامة في الاردن يمكن ان يطلب منهم اخلاؤها حتى لو بقي الموظف على راس عمله فيها، ولا غبار على هذا الطلب من الناحية القانونية، ذلك ان حصولهم على هذه المساكن لم يكن بموجب عقد بينهم وبين المؤسسة، ولم يكن بسبب ارتباطهم بالعمل، وانما كان مجرد ترخيص اداري تحدده جهة الادارة ، دون ادنى مسؤولية عليها .

3- العقارات التي تؤجرها الحكومة ومن حكمها بموجب عقود استثمار

20- وقد نصت على هذه الحالة المادة 3 / ج من قانون المالكين والمستأجرين حيث استثنت من الامتداد القانوني ” العقارات او الاجزاء منها التي تملكها الحكومة او المؤسسات العامة او البلدية او المجالس القروية او مجالس الخدمات المشتركة التي تؤجر بموجب عقود لاستثمارها مثل الفنادق وصالات العرض والبيع فيها ودور السينما والمنتزهات والمطاعم وغيرها “.
ومن خلال هذا النص يتبين لنا ان العقارات او الاجزاء منها التي تملكها الدولة ومن حكم الدولة لمؤسسات العامة او امانة عمان الكبرى او البلديات او مجالس القرى اذا قامت بتأجيرها بموجب عقود ايجار من اجل استثمارها من قبل المستأجر، كالفنادق مثلا واماكن العرض فيها ودور السينما والمتنزهات والمطاعم لا يستفيد مستأجروها من الامتداد القانوني لعقد الايجار (39). فاذا قامت الدولة او اي مؤسسة عامة او مجلس من مجالس البلديات او المجالس القروية بتأجير فندق يملكه، فان عقد ايجار الفندق ينتهي بانتهاء مدته ولا يمكن ان يمتد لان الامتداد القانوني لا يشمله، وكذلك الامر لو كان عقد الايجار منصبا على صالة من الصالات التي تعرض فيها اللوحات الفنية او الصور التي تؤجر من اجل حفلات الزفاف او مناسبات الاحزان او اماكن العرض والبيع فيها كالاماكن التي تعرض فيها منتجات دولة معينة او شركة او مؤسسة معينة او معارض الكتب والسيارات ومعارض الادوات المنزلية التي تقام بشكل مؤقت من اجل التنزيلات، كل هذه الصالات واماكن العرض اذا قامت الدولة بتأجيرها او اي مؤسسة حكومية فانها لا تكون مشمولة بالامتداد القانوني، كما ان الامتداد القانوني لا يشمل ما تقوم به الدولة ومن في حكمها من مؤسسات ومجالس بلدية بتأجير دور السينما والمتنزهات والمطاعم وما شابهها .
فلو قامت الدولة بتأجير دار من دور السينما لمدة محددة او متنزه من المتنزهات او مكان معين في هذا المتنزه او مطعم من المطاعم التي تملكها الدولة لسنة او لسنتين او لفترة اكثر من ذلك او اقل فان عقد الايجار ينتهي بإنتهاء المدة المحددة في العقد ولا يجوز ان يمتد له الامتداد القانوني لان قانون المالكينوالمستأجرين قد استثنى المنشأت ذات الصفة العامة التي يملكها او يتصرف بها مجلس بلدي او قروي كالمتنزهات والاسواق العامة من احكامه(40).
ويعتبر في حكم هذه الاماكن ما تقوم به الدولة من تأجير للاماكن السياحية كماطق المياه المعدينة الحارة في الحمة الاردنية وماعين، وشواطئ خليج العقبة والازرق والاسترحات السياحية في جرش وما شاكلها فكل هذه الاماكن ينتهي ايجارها بانتهاء المدة المنصوص عليها في العقد ولا يمكن لمستأجريها ان يحتجوا بالامتداد القانوني لعقد الايجار .
كما يعتبر في حكم هذه الاماكن الاكشاك ومحلات البيع التي تقدم الوجبات الخفيفة والعصير، واماكن التسلية في المناطق التي تملكها الدولة من او من في حكمها والتي تكون منتشرة في الحدائق العامة او المعارض او الصالات العامة، كما يعتبر في حكم هذه الاماكن الاكشاك ومحلات البيع التي تستأجر في مناسبات محددة موسمية كالمهرجانات او حتى التي تؤجر لمدة محددة بشكل غير موسمي فكل هذه الاماكن لا تكون مشمولة بالامتداد القانوني، وتنتهي عقود الايجار المبرمة عليها في المدة المحددة في العقد ولا يمكن لها ان تمتد .

21- على انه يجب القول ان المشرع قد استثنى العقارات او الاجزاء منها التي تملكها الحكومة او المؤسسات العامة او البلدية او القروية من قانون المالكين والمستأجرين ومن الامتداد القانوني اذا كانت هذه الاماكن قد تم تأجيرها من اجل الاستثمار والاستغلال ،اما اذا كانت قد اجرت لغير غايات الاستثمار بل للاستعمال العادي وعدم الاستغلال كان يستغلها الشخص لحاجته الخاصة فقط دون الاستثمار فانها تكون مشمولة بالامتداد القانوني لعقد الايجار .
فالعقار العائد للبلدية المؤجرة للانتفاع به باعتباره مخزنا عاديا لا يدخل في عداد العقارات التي تؤجر بموجب عقود استثمار ولا يجوز بالتالي طلب اخلائه بمناسبة انتهاء مدة العقد (41).
لكن يجب ان نلاحظ انه اذا كانت مثل هذه المنشآت المذكورة انفا ليست ذات صفة عامة كما لو كانت مملوكة لاشخاص عاديين، كأن قام احد الاشخاص العاديين وليس العامين بتأخير ارض له على ان يستغلها المستأجر لعمل متنزه عليها او شيء من هذا القبيل، فان عمله هذا يكون استغلالا تجاريا وبالتالي فان عقد الايجار هذا يخضع لاحكام قانون المالكين والمستأجرين ويستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد الايجار (42). والامر نفسه يمكن ان يقال على اي مقهى او فندق او صالة عرض واماكن العرض والبيع فيها ودور السينما والمتنزهات والمطاعم وغيرها اذا كان الذي اجره شخصا عاديا وليس عاما، فان قانون المالكين والمستأجرين يشمله ويطبق عليه بالتالي الامتداد القانوني لعقد الايجار .
ومع ذلك اذا تبين من عبارات عقد الايجار ان نية الطرفين قد اتجهت الى تأجير واستئجار دار السينما بما فيها من الات ومعدات وان العقار الذي تقع فيه هذه السينما لم يكن هو المقصود بالايجار لذاته، فان دار السينما موضوع العقد لا تكون مشمولة بقانون المالكين والمستأجرين (43).
والفرق بين الحالة التي نحن بصددها والحالة التي سبقتها، ان الحالة الثانية تتعلق فيما يقدمه الاشخاص للعاملين لديهم بحكم ارتباطهم بالعمل، اي ان المستأجرين لهذه العقارات تكون مؤجرة لهم من رب عمل وليس من شخص عام ومن اجل العمل وبسببه، اما الحالة الاولى والتي نحن بصددها فتتعلق بالعقارات التي تؤجرها الحكومة ومن في حكمها بموجب عقود استثمار، اي ان الاشخاص المستأجرين لها يحصلون عليها من اجل الاستغلال فقط ويستأجرونها من الحكومة ومن في حكمها .

4- لعقارات المؤجرة لرعايا الدول الاجنبية وهيئاتها :

22- وقد نصت على هذه الحالة المادة الثامنة من قانون المالكين والمستأجرين بالقول ” لا تسري احكام المادة/5 من هذا القانون فيما يتعلق بحق المستأجر في الاستمرار في اشغال العقار بعد انتهاء اجارته على مواطني اي دولة اخرى غير المملكة الاردنية الهاشمية او الهيئات التابعة لتلك الدولة الا اذا كانت التشريعات المعمول بها في تلك الدولة تمنح الاردنيين والهيئات الاردنية مثل هذا الحق، ويقع على المستأجرعبء اثبات ذلك “.
ويستدل من هذا النص على ان الامتداد القانوني لعقد الايجار لا يمتد ليشمل العقارات التي يستأجرها الاجانب (44)، سواء اكان هؤلاء الاجانب افرادا عاديين ام هيئات قنصلية ام دبلوماسية ام سفارات .
فاذا قام شخص اجنبي باستئجار منزل للسكن او للاستغلال التجاري – ان كان مسموحا له الاستغلال – في منطقة من المناطق المشمولة بالامتداد القانوني للاردنيين فان هذا الاجنبي لا يستفيد من ذلك الامتداد الذي يسمح للمستأجر بالبقاء في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة عقد الايجار بنفس الاجرة المتفق عليها، وسواء اكان المستأجر الاجنبي سائحا ام تاجرا ام طالبا ام انه يرغب بالاقامة والتواطن، او كان العقار منزلا من اجل الاعمال القنصلية او الثقافية او الاقتصادية او السياحية او التجارية او العسكرية او كان منزلا للسفير او اي فرد من افراد الهيئة الدبلوماسية او القنصلية للدولة الاجنبية فانه لا يتمتع بميزة الامتداد القانوني لعقد الايجار .
والامر نفسه مصدق على هيئات الدول الاجنبية ولو لم تكن هيئات دبلوماسية لا تتمتع بالحصانة الدبلوماسية فانها لا تستفيد من ميزة الامتداد القانوني، ويستثنى من الحكم المذكور الاجانب والهيئات التابعة لدولة اجنبية تعطي قوانينها للرعاية والهيئات الاردنية فيها ميزة الامتداد القانوني لعقود الايجار التي يبرمها الاردنيون هناك، فاذا كانت قوانين اي دولة تعطي رعايا الاردن وهيئاتها ميزة الامتداد القانوني على عقود الايجار التي يعقدونها هناك فان رعايا وهيئات تلك الدولة التي تعطي هذه الميزة للاردنيين يتمتعون بميزة الامتداد القانوني، وذلك عملا بمبدأ المعاملة بالمثل، ويقع على الاجنبي عبء اثبات ان دولته تعطي مثل هذا الحق للرعايا وللهيئات الاردنية لديها، ذلك ان مثل هذه الاثبات يصعب على المواطن لكنه يسهل على الاجنبي الذي هو من رعايا تلك الدولة .
وبرأيي ان الاجنبي غير مشمول بميزة الامتداد القانوني في الاردن حتى ولو كانت تشريعات بلدة لا تتضمن قانونا يعطي حق الامتداد القانوني لابناء بلده ورعاياها وهيئاتها، وبالتالي فلو احتج بعدم وجود مثل هذا القانون اصلا فانه لا يكون مشمولا بميزة الامتداد القانوني في الاردن، ذلك ان الرعايا الاردنيين هناك لن يكونوا متمتعين بميزة كهذه وعملا بمبدأ المعاملة بالمثل فيجب ان لا يكون هو ايضا متمتعا بهذه الميزة في الاردن .
وبذلك يكون الاجنبي غير مشمول بالامتداد القانوني في حالتين، الاولى حالة وجود قانون في بلده لا يعطي للاردنيين ميزة الامتداد القانوني، والثانية حالة عدم وجود قانون اصلا في بلدة يتضمن نصا للامتداد القانوني، بل ان هذه الميزة لا تشمل هيئات دولية او اقليمية ليس لها صفة الدولة كهيئة الامم المتحدة والجامعة العربية ومجلس التعاون العربي والهيئات المنبثقة عنها، لانها لا تشكل دولة يمكن ان تعطي هذا الحق للاردنيين الا اذا كان احد موظفي هذه الهيئات اردنيا واستأجر بهذا الوصف او كان من رعايا الدول التي تعطي للاردنيين مثل هذا الحق واستأجر بوصفه مواطنا لتلك الدولة وليس باسم المنظمة التي يعمل فيها .
ويجب ان نعرف ان ما ورد في المادة الثامنة من قانون المالكين والمستأجرين من عدم تطبيق المادة الخامسة منه المتعلقة بحق المستأجر في الاستمرار في اشغال العقار بعد انتهاء اجارته بحق مواطني اية دولة اخرى او الهيئات التابعة لتلك الدولة الا اذا كانت التشريعات المعمول بها في تلك الدولة تمنح الاردنيين والهيئات الاردنية مثل هذا الحق انما يطبق في دعاوى تخلية المأجور التي تقام بعد انتهاء مدة الاجارة الاصلية او الممتدة بحكم القانون (45).
ويعني هذا ان عقود الايجار التي يبرمها الاجانب وهيئات الدول الاخرى ينطبق عليها احكام وشروط ذات العقود التي عقدوها، ومن بين هذه الشروط والاحكام المدة، فالمدة المنصوص عليها في العقد هي المدة التي يجب ان تطبق ولا يستطيع المستأجر الاجنبي ان يطالب بامتدادها بقوة القانون، وفي الحالة التي تنتهي فيها هذه المدة فانه يتعين على الاجنبي سواء اكان شخصا ام هيئة ان يقوم باخلاء المأجور او الاتفاق على مدة جديدة بعقد جديد واجرة جديدة، الا اذا قبل المؤجر استمرار العقد بنفس شروطه السابقة .

23- ومن الجدير بالذكر ان المدة القصوى لاي عقد ايجار يبرمه اجنبي في الاردن على مال غير منقول ثلاث سنوات، وقد حددت هذه المدة بموجب المادة الثانية من قانون ايجار وبيع الاموال غير المنقولة من الاجانب حيث نصت على انه ” لا يجوز لاي شخص غير اردني ان يستأجر اموالا غير منقولة في المملكة الاردنية الهاشمية لمدة او لمجموع مدد تزيد على ثلاث سنوات ما لم يكن قد حصل اولا على اذن من مجلس الوزراء “.
وقد نص في نفس المادة على ان عبارة ” مجموع المدد ” تشمل اي تجديد للايجار نفسه او اي ايجار جديد بعد انتهاء اجل الايجار السابق، غير ان كل ايجار يمنح بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ انتهاء الايجار السابق لا تجمع مدته مع مدة الايجار السابق من اجل حساب مدد الثلاث سنوات .
ومن خلال هذا النص يتبين ان المدة القصوى لاي عقد ايجار يعقده اجنبي على عقد في الاردن دون موافقة مجلس الوزراء ثلاث سنوات فقط، سواء اكان قد عقد ابتداء لمدة ثلاث سنوات ام عقد لمدة سنة تتجدد تلقائيا لمدد مستقبلية ام تم تجديد ذات العقد خلال فترة سريانه، والسبب الذي جعل المشرع يفسر عبارة ” مجموع المدد ” خوفا من ان يكون هناك تحايل على القانون كأن يقوم الاطراف بالاتفاق على مدة في حدود ثلاث سنوات فقط ثم يجددونها مددا مماثلة بنفس العقد فيكون بذلك النص قد تعطل، وتمكن الاطراف من جعل المدة اكثر من الحد الاقصى الذي سمح به القانون .
غير ان القانون المذكور قد اعتبر ان كل ايجار يمنح بعد بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ انتهاء الايجار السابق لا تجمع مدته مع مدة الايجار السابق من اجل حساب مدة الثلاث سنوات، وهذا امر منطقي فاذا استأجر الاجنبي وانتهت مدة اجارته ثم عاد بعد مرور ثلاث سنوات على الايجار الاول واستأجر مرة ثانية عند ذات المؤجر السابق فليس من المنطقي ان نعتبر العقد الجديد امتدادا للسابق لغايات حساب المدة كما ان القانون لا يمنع من ابرام عقد جديد على ذات العقار لمدة بحدود ثلاث سنوات ولو لم تأخذ موافقة مجلس الوزراء على ذلك.
غير ان مدة ثلاث السنوات المسموح بها باعتبارها حدا اقصى في عقود ايجار العقارات للاجانب يمكن زيادتها عن ذلك اذا حصل الاجنبي قبل استئجاره على اذن بذلك من مجلس الوزراء، فاذا حصل على اذن مسبق لزيادة المدة عن ثلاث سنوات، فان عقد الايجار يكون صحيحا لكل هذه المدة، واذا حصل على مدة زيادة عن ثلاث السنوات بموافقة مجلس الوزراء، فان عقد ايجاره ينتهي عند انتهاء مدة ثلاث السنوات والمدة الزائدة التي حصل على اذن بها من مجلس الوزراء، ولا يمكن له ان يتمسك بالامتداد القانوني لعقد ايجاره .
ويجب ان نعلم انه لا يجوز للمستأجر الاجنبي وللمؤجر ان يتفقا على عقد ايجار تزيد مدته عن ثلاث سنوات ثم يقوم الاجنبي بالحصول على موافقة مجلس الوزراء، فالموافقة يجب ان تتم قبل الاتفاق على استئجار العقار، فالعقد في مثل هذه الحالة يكون باطلا اصلا (46)، لان قواعد قانون ايجار وبيع الاموال غير المنقولة من الاجانب قواعد امرة تتعلق بالنظام العام، ولا يجوز الاتفاق على مخالفتها، وكل مخالفة لها تعتبر باطلة (47).
لذلك فان عقد ايجار العقار لاجنبي لمدة تزيد على ثلاث سنوات قبل الحصول على اذن من مجلس الوزراء يعتبر عقدا باطلا وغير ملزم لعاقدية ولا يترتب عليه اي اثر(48). والبطلان لا تلحقه الاجازة ولا يصححه ازالة ما وقع مخالفا له، ولذلك ينبغي في مثل هذه الحالة بعد ان يحصل الاجنبي على اذن ان يوقع العقد من جديد مع المؤجر حتى يكون عقدا صحيحا ملزما .
ومع ذلك اذا كان عقد الايجار في حدود ثلاث سنوات وقبل نهايتها رغب المستأجر الاجنبي في زيادة هذه المدة، وقبل انتهائها طلب اذنا بذلك من مجلس الوزراء فوافق له، حينئذ يجوز ان تمتد المدة ويكون العقد الالي والتمديد صحيحين(49) .

5- اي جزء من العقار يؤجر بهدف تقديم الخدمات للعقار او للمنتفعين به :

24- وقد نصت على هذه الحالة المادة 3 / د من قانون المالكين والمستأجرين حيث استثنت من الامتداد القانوني لعقد الايجار ” اي جزء من العقار يؤجر لشخص او اشخاص بهدف تقديم الخدمات للعقار او للمنتفعين به “.
ومن خلال هذا النص يمكن القول ان ما يقوم به اصحاب العمارات المكونة من طوابق وشقق بتخصيص مكان في اسفل العمارة او في جانبها لبواب العمارة الذي يقوم بمراقبة الداخل للعمارة والخارج منها، والذي يقوم بخدمة القاطنين بها، مثل هذا التخصيص يكون بمناسبة العمل والخدمة التي يقدمها البواب لصاحب العمارة والقاطنين فيها فسواء اكان هذا السكن بمقابل ام بدون مقابل ام كان جزءا من الاجر فان هذا السكن مرتبط بالعمل، فاذا ما انتهى العمل فان السكن ينتهي قطعا ولا يحق للبواب ان يتمسك بالامتداد القانوني لعقد الايجار .
والامر نفسه يمكن ان يقال عن اي جزء من العقار يؤجر لشخص يقدم خدمات للمنتفعين بالعقار او للعقار ذاته، فسواء اكان عقد الايجار للبواب على التفصيل الذي ذكرناه ام لحارس المنزل ام لعامل الحديقة ام للسفرجي ام للطباخ او للخادم وكان هذا الايجار من اجل تقديم الخدمات لصاحب المنزل، كأن يستأجر احد المذكورين ملحقا للمنزل او للعمارة من اجل القيام بعمله، فاذا ما انتهى هذا العمل فان عقد الايجار المبرم بين اي واحد منهم والمؤجر ينتهي بقوة القانون ولا يمكن للمستأجر منهم ان يتمسك بالامتداد القانوني لعقد الايجار .
وما ينطبق على المذكورين اعلاه ينطبق ايضا على اي شخص او اشخاص يقومون بتقديم الخدمات للعقار او للمنتفعين به، كان يقوم المقاولون الذين يشرفون على بناء العقار باستئجار مكان لوضع الادوات او لتخزين المواد او حتى لسكنهم الى ان يتم بناء العقار كاملا، فاذا ما انتهى العقار فيجب على هؤلاء اخلاء المأجور فورا ولا يمكنهم التمسك بالامتداد القانوني لعقد الايجار .

6- المنقولات :

25- وتستنتج هذه الحالة من المادة 3 من قانون المالكين والمستأجرين حين نصت على انه(تطبق احكام هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة في انحاء المملكة). وبموجب نص هذه المادة، فان قانون المالكين والمستأجرين لا يطبق الا على العقارات فحسب، وعلى جميع العقارات في انحاء الاردن باستثناء العقارات المنصوص عليها في القانون ذاته والتي ورد ذكرها سابقا .
وعليه فان المنقولات غير خاضعة لاحكام قانون المالكين والمستأجرين ولميزة الامتداد القانوني الموجودة فيه، بل تخضع في ايجارها لاحكام القواعد العامة في عقد الايجار ولبنود العقد الذي تم تأجيرها بموجبه. فلو استأجر شخص منقولا كسيارة او تلفزيون او اي منقول خلاف ما ذكر فان العقد سينتهي حتما عند انقضاء المدة المحددة فيه، الا اذا تضمن العقد بندا بتجديده تلقائيا اذا لم يبلغ احد الطرفين الاخر قبل انتهاء مدته برغبته في انهاء العقد، او كان هناك اتفاق على تجديد بعد انتهاء مدته، فاذا لم يكن هناك شيء مما ذكرنا فلا يمكن للمستاجر ان يطالب بالامتداد القانوني لعقد الايجار، لان هذه الميزه لا تنطبق الا على العقارات فحسب، وسواء اكان المستأجر مواطنا ام اجنبيا فان عقد ايجار المنقول لا يمكن ان يمتد بالنسبة له، والعلة التي من اجلها اوجد المشرع الامتداد القانوني على ايجار العقار – وهي ازمة السكن وحماية المستأجر المواطن سواء اكان استئجاره لغايات السكن ام التجارة – غير متوافرة في المنقولات، فلا توجد ازمة على ايجار السيارات او التلفزيونات او خلافهما، وبالتالي فان المنقولات ليست بحاجة لان يسن المشرع تشريعا من اجل حماية مستأجريها من الازمات حيث لا وجود لمثل هذه الازمات، بالاضافة الى كثير من الاسباب التي لا مجال لذكرها هنا والتي تجعل المشرع يمد نطاق الامتداد القانوني على العقارات دون المنقولات .

الفصل الثاني: مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار بعض الاشخاص

26- سينقسم هذا الفصل الى مبحثين نتحدث في الاول منهما عن نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق العينية، ونتحدث في الثاني عن نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق الشخصية .

المبحث الاول: نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على ايجار اصحاب الحقوق العينية

27- سنتحدث في هذا المبحث عن نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق العينية، وسنتناول فيه عقود ايجار العديد منهم وهم : المالك، وصاحب حق التصرف، وصاحب حق الانتفاع، وصاحب حق السكنى وحق الاستعمال، وصاحب حق المساطحة (حق القرار)، وصاحب حق الحكر، والمرتهن رهنا حيازيا، والحائز .

اولا : كون المؤجر مالكا (50).

28- لا شك ان المؤجر اذا كان مالكا للعين المؤجرة وابرم عقد ايجار مع مستأجر ما، وكانت العين المؤجرة موجود في المناطق الداخلة ضمن نطاق قانون المالكين والمستأجرين فان المستأجر يستفيد من الامتداد القانوني لعقد الايجار، لكن هناك اوصافا قد تلحق المالك الذي يقوم بتأجير عقار له، فاذا ما لحقه هذا الوصف وابرم اتفاقا لتأجير عقار وكانه هذا العقار في المناطق التي يشملها قانون المالكين والمستأجرين فهل يستفيد المستأجرين من الامتداد القانوني له ام لا ؟ وهذه الاوصاف كون المالك فاقدا للاهلية او ناقصها او مريضا مرض الموت او مالكا تحت شرط فاسخ او مفلسا او مالكا على الشيوع، او اتخذت بحقه اجراءات البيع بالمزاد، او كان رهنا تأمينيا، هذا وسنقوم بتناول كل هذه الاوصاف التي تلحق بالمؤجر واثر هذه الاوصاف على استفادة المستأجر من الامتداد القانوني لعقد الايجار، اذا كان ما استأجره داخلا ضمن نطاق قانون المالكين والمستأجرين ؟

1. اذا كان المالك فاقدا للاهلية او ناقصها (51).

29- و فاقدو الاهلية بحسب نص المادة 44 من القانون المدني هم الصغير غير المميز والمعتوه والمجنون (52) اما ناقصوها فهم بحسب نص المادة 45 من القانون المدني الصغير المميز والسفيه وذو الغفلة. وسنرى اثر الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار هؤلاء الاشخاص ،هل اذا قام هؤلاء بتأجير عقار لهم في منطقة خاضعة لقانون المالكين والمستأجرين يستفيد مستأجر العقار من الامتداد القانوني المنصوص عليه فيه ؟.

30- فبالنسبة للفئة الاولى وهي فئة المجانين والمعاتييه والصغار غير المميزين، اذا قام احدهم بتأجير عقار له، فان مثل هذا التصرف باطل، ذلك ان تصرفات فاقدي التمييز تعتبر بحسب نص المادة 44 باطلة، لان المادة المذكورة تعتبر انه لا يكون اهلا لمباشرة حقوقه المدنية من كان فاقد التمييز لصغير في السن اوعته او جنون، وبالتالي فاذا ابرم اي واحد من هؤلاء تصرفا ما كعقد ايجار مثلا فان تصرفه يعد باطلا، ويستطيع كل من طرفي العقد الباطل ان يتمسك ببطلانه، سواء المستأجر ام المؤجر ام الوصي ام القيم ام الولي على المؤجر، بل يمكن ان يتمسك بالبطلان كل ذي مصلحة في البطلان، كابناء المستأجر او زوجته ان توافرت لهم المصلحة التي يقدرها قاضي الموضوع، وكأبناء فاقد التمييز او زوجته او الولي او الوصي او القيم عليه، اذا تأكد قاضي الموضوع من وجود المصلحة، بل ان للمحكمة ان رفعت اليها قضية بهذا الخصوص ان تقضي بالبطلان من تلقاء نفسها اذا وجدت توافر شروط البطلان .

وبالبداهة فان المستأجر لا يستطيع ان يطالب بتطبيق العقد الباطل عليه من حيث اشغاله للعين المؤجرة المدة المنصوص عليها فيه، فاذا ما انتهت مدة العقد الاصلية ولم يطالب احد ببطلان العقد الا بعد انتهاء مدته الاصلية، فان المستأجر لا يستطيع بالبداهة ايضا ان يطالب بتطبيق الامتداد القانوني عليه، ذلك ان هذه المطالبة لا بد حتى تنشأ ويستطيع المستأجر ان يطالب بتطبيقها عليه ان تكون مستندة الى عقد ايجار صحيح استكمل اركانه كافة وشروطه من اهلية واردة حرة سليمة غير مشوبة بأي عيب من عيوبها كاكراه او غلط او غبن مع تغرير وانصبت على محل وسبب مشروعين، لكن فيما نحن بصدده فقد افتقد العقد الى الاهلية والارادة فافتقد مقومات رئيسية فيه فنشأ باطلا، وما بني على الباطل فهو باطل، وبالتالي فان المستأجر لا يمكنه باي حال من الاحوال ان يستند الى الامتداد القانوني بعد انتهاء مدة العقد الاصلية اذا بقي شاغلا للعين المؤجرة دون ان يطالب احد ممن له المصلحة ببطلان العقد اثناء مدته الاصلية .

31- وبالنسبة للفئة الثانية وهي فئة القصر والسفهاء وذوي الغفلة، فاذا قام القاصر بتأجير عقار له، – والتأجير يعتبر من التصرفات الدائرة بين النفع والضرر – فان مثل هذا التصرف يكون صحيحا لكنه موقوف على اجازة ولي القاصر في الحدود التي يجوز فيها له التصرف ابتداء او اجازة القاصر بعد بلوغه سن الرشد (53). وبالنسبة للسفيه وذوي الغفلة فان تصرفاتهما تكون صحيحة ايضا لكنها موقوفه الحجر عنهما من المحكمة، ذلك ان المادة 129/1 من القانون المدني تنص على ان ” يسري على تصرفات المحجور للغفلة او السفه ما يسري على تصرفات الصبي المميز من احكام … ” فاذا كان التصرف الذي قام به السفيه او ذوي الغفلة، وعلى اجازة المحكمة او من تعينة للوصاية عليه اذا كان التصرف قد صدر من سفيه، ذلك ان المادة 129 / 1 تحدد ان ولي السفيه المحكمة او من تعينه للوصاية عليه وليس لابيه او جده او وصيهما حق الولاية عليه .

وبحسب ما مر معنا في الفقرة السابقة اذا عقد الصغير المميز او السفيه او ذو الغفلة عقد ايجار بعد صدور قرار الحجر عليهما فان هذا العقد يكون صحيحا غير نافذ اي موقوفا على اجازة الولي او الوصي او المحكمة بحسب الاحوال، او اجازة القاصر بعد بلوغه سن الرشد او اجازة السفيه او ذي الغفلة بعد صدور قرار من المحكمة برفع الحجر عنهما، فاذا اجازوه يصبح نافذا في حقهم وتكون الاجازة اللاحقة كالوكالة السابقة، وان لم يجيزوه بطل العقد (54). وتطبيقا لذلك فاذا ابرم القاصر او السفيه او ذوي الغفلة تصرفا هو عقد ايجار مع اخر فان هذا العقد يكون موقوفا ويستطيع الولي او الوصي او القيم – بحسب الاحوال – ان يطلب ابطال العقد قبل بلوغ القاصر سن الرشد او قبل رفع الحجر عن السفيه او ذي الغفلة، وكذلك يستطيع القاصر ان يطلب ابطال العقد بعد بلوغه سن الرشد، او السفيه وذو الغفلة بعد رفع قرار الحجر عنهما، فاذا ما طالب اي من اصحاب هذه الفئة ابطال العقد سواء اكان الطلب من الولي ام الوصي ام من القاصر بعد بلوغه سن الرشد، ام بعد رفع قرار الحجر عن المحجور عليهم فانه يبطل ولا يستطيع الطرف الاخر ان يطالب ببقاء العقد، كما انه لا يستطيع ان يطالب بسريان الامتداد القانوني على عقد الايجار اذا كانت المطالبة بالابطال بعد انتهاء مدة العقد الاصلية، ذلك ان الامتداد القانوني لا يطبق الا بعد انتهاء مدة العقد الاصلية، وفي مثل هذه الحالة كما قلت لا يمكنه ان يتمسك بالامتداد القانوني، لان تطبيقه يجب ان يكون مبينا على وجود عقد صحيح نافذ فاذا ابطل العقد لعدم اجازته من القاصر او السفيه او ذي الغفلة، فلا يكون هناك عقد يستند اليه الامتداد، وبالتالي لا يمكن تطبيقه عملا بقاعدة(اذا سقط الاصل سقط الفرع )(55).وعليه فلا يمكن للمستأجر ان يتمسك بعقد الايجار ولا بالامتداد القانوني المنبثق عنه، مع ملاحظة انه اذا جاز القانون لناقص الاهلية ان يطلب ابطال العقد، الا انه الزمه بالتعويض عن طلب الابطال اذا لجأ الى طرق احتيالية لاخفاء نقص اهليته (56). كأن يقدم اوراقا او مستندات مزورة يظهر فيها انه بالغ سن الرشد، على انه اذا جاز الولي او الوصي او القيم – حسب كل حالة – عقد الايجار قبل بلوغ القاصر سن الرشد او قبل رفع الحجر عن السفيه او ذي الغفله، او اذا اجازه القاصر بعد بلوغه سن الرشد او السفيه او ذو الغفلة بعد قرار رفع الحجر عنهما، فان العقد يصبح نافذا ويستطيع المستأجر ان يتمسك بعد ذلك بالامتداد القانوني لعقد ايجاره .

2. اذا كان المالك مريضا مرض الموت :

32- اذا كان المالك مريضا مرض الموت واجرّ منزلا له فان هذا الايجار يعد عملا قانونيا مقصودا به التبرع ويعد مضافا الى ما بعد الموت وتسري عليه احكام الوصية ايا ما كانت التسمية التي اعطيت له، وعلى ورثة المؤجر ان يثبتوا بكل الطرق ان الايجار قد صدر من مورثهم وهو في مرض الموت، ولا يحتج عليهم بعقد الايجار الا اذا كان هذا العقد ثابت التاريخ ثبوتا رسميا، فاذا اثبت الورثة ان التصرف قد صدر من مورثهم في مرض الموت اعتبر الايجار صادرا على سبيل التبرع ما لم يثبت المستأجر عكس ذلك، وقد توصلنا الى هذه الاحكام من منطوق المادة 1128 من القانون المدني التي تنص على ان :

1- كل عمل قانوني يصدر من شخص في مرض الموت ويكون مقصودا به التبرع يعتبر تصرفا مضافا الى ما بعد الموت وتسري عليه احكام الوصية ايا ما كانت التسمية التي تعطى له .
2- وعلى ورثة المتصرف ان يثبتوا بجميع الطرق ان التصرف قد صدر من مورثهم وهو في مرض الموت ولا يحتج على الورثة بسند التصرف الا اذا كان ثابت التاريخ ثبوتا رسميا .
3- فاذا اثبت الورثة ان التصرف صدر من مورثهم في مرض الموت اعتبر التصرف صادرا على سبيل التبرع ما لم يثبت من صدر له التصرف غير ذلك او وجدت احكام خاصة تخالفه .

فاذا طبقنا هذه الاحكام على الايجار المريض مرض الموت لاعتبر ايجاره صادرا على سبيل التبرع اذا اثبت الورثة ان هذا الايجار قد صدر من مورثهم وهو في مرض الموت، وبالتالي فانه يأخذ حكم الوصية وهو انه لا وصية لوارث الا اذا اجاز بقية الورثة ذلك، وكذلك عدم جواز الوصية باكثر من الثلث لغير الوارث الا اذا اجاز ذلك الورثة .
وبناء على ذلك فاذا كان الايجار قد صدر لوارث واخذ الايجار حكم الوصية، وبما انه لا وصية لوارث فان هذا العقد لا يكون نافذا في حق الورثة ويمكنهم اعتباره بالنسبة لهم كان لم يكن، وبالتالي فان العقد غير موجود بالنسبة لهم، وعليه فان الامتداد القانوني لن يكون موجودا لانه يستلزم لوجوده ان يصادف عقدا، لكن العقد في حالتنا هذه اصبح غير موجود لعدم اجازة الورثة له، اما اذا كان الايجار قد صدر لغير الوارث لا تجوز بأكثر من ثلث التركه، وفي حالتنا هذه يستلزم حتى لا ينفذ الإيجار بحق الورثة ان تكون العين المؤجرة هي كل التركة وان تكون المحاباة في الاجرة تزيد عن ثلث التركة، وهذا لا يكون الا اذا كانت مدة الايجار طويلة كعشر سنوات او يزيد او ينقص قليلا حتى تكون اجرة التركة كبيرة، وان تكون العين المؤجرة هي كل التركة او اهم شيء فيها(57). وفي هذه الحالة، فان الايجار يكون نافذا في حق الورثة اذا زاد المستأجر الاجرة بما يجعلها تساوي ثلثي قيمة التركة، عندها يكون الايجار نافذا في حق الورثة لان من حق المورث ان يوصي لغير الوارث في حدود ثلث التركة، والمحاباة في الاجرة في مثالنا لم تزد عن الحد المسموح به، وبالتالي فان المستأجر يستفيد من الامتداد القانوني لعقد ايجاره. وفي الحالات السابق ذكرها اذا كان الايجار لوارث واخذ حكم الوصية واجاز الورثة ذلك كان لغير الوارث وكان المحاباة في الاجرة في حدود ثلث التركة، او كانت تزيد عن الثلث فاجاز الورثة هذا الايجار او زاد المستأجر الاجرة بما يكفل ثلثي قيمة التركة، فان الايجار يصبح نافذا في حق الورثة، وبالتالي فان المستأجر يستفيد من الامتداد القانوني اذا كان العقار مشمولا بقانون المالكين والمستاجرين، ويبقى مستأجرا للعقار كما لو صدر الايجار من شخص ليس في مرض الموت .

3. اذا كان مالكا تحت شرط فاسخ (58).

33- فيما يتعلق بتأجير المالك تحت شرط فاسخ، لو ان شخصا تصرف لاخر تصرفا قانونيا على منزل بأن باعة او هبه اياه، ولكن بشرط فاسخ هو عدم قيام المتصرف اليه بامر ما او بعمل ما وكان هذا الشرط لا يخالف النظام العام او الاداب العامة، كما لو وهب الزوج زوجته منزلا بشرط ان لا تتزوج بعد وفاته لتقوم على تربية اولاده حتى يبلغوا سن الرشد، فان مثل هذا الشرط يكون صحيحا لانه غير مخالف للنظام العام او الاداب العامة ما دام لفترة محدودة وهي بلوغ الاطفال سن الرشد، فاذا حدث وتزودت بعد وفاته قبل ان يبلغ الاطفال سن الرشد، فان الشرط الفاسخ قد تحقق وهو زواج ارملته قبل بلوغ سن الرشد، ففي هذه الحالة يترتب على تحقق الشرط الفاسخ زوال الالتزام، وبناء على هذا فان المنزل سيؤول الى الورثة الشرعيين للزوج الميت عند وفاته، اي ان البيع سيفسخ بناء على الشرط الفاسخ وذلك استنادا الى نص المادة 399 من القانون المدني التي تنص على انه ” يزول التصرف اذا تحقق الشرط الذي قيده ويلتزم الدائن برد ما اخذ فاذا تعذر الرد بسببه كان ملزما بالضمان ” ففي هذا الفرض لو ان الزوجة التي ملكت المنزل تحت شرط فاسخ، قامت بتأجيره الى اخر فهل يؤثر فسخ ملكيتها للمنزل على عقد الايجار الذي ابرمته مع المستأجر، وهل يستفيد المستأجر من الإمتداد القانوني لعقد الايجار اذا كان تحقق الشرط في فترة الامتداد القانوني التي تعقب انتهاء مدة العقد الاصلية ؟

في الحقيقة انه ليس للشرط اثر مستند في التشريع المدني الاردني، ويظهر ذلك صريحا من نص المادة 400 منه حيث تنص على ان ” المعلق بالشرط يجب ثبوته عند ثبوت الشرط ” وقد تأكد هذا في المذكرات الايضاحية للقانون المدني الاردني حيث جاء فيها ” ويرى بعض رجال التشريع ان للشرط الفاسخ اثر رجعيا فيزول الالتزام بناء على ثبوته من وقت نشوء الالتزام اما فقهاء الشريعة الاسلامية فقد ذهبوا الى انه ليس للشرط اثر رجعي”(59)
وبناء على هذا، واذا لم يكن للشرط اثر رجعي، وحيث ان الشرط لا يكون الا من وقت تحققه وليس من وقت نشوء الحق، فان التصرفات التي يجريها المالك تحت شرط فاسخ تكون تصرفات ممن يملك اصدارها وبالتالي فان البيع او الهبة او الرهن او الايجار الذي يقوم به المالك تحت شرط فاسخ تكون تصرفات صحيحة وفي ملكه لانه ليس للشرط اثر رجعي .
وعليه فان المستأجر من الزوجة المالكة تحت شرط فاسخ يكون قد استأجر ممن يملك حق التأجير حتى لو تحقق الشرط الفاسخ فيما بعد، اضافه الى انه يستفيد من الامتداد القانوني لعقد ايجاره حتى لو عاد العقار لمن كان يملكه تحت شرط واقف، ولا بد من القول انه اذا تحقق الشرط الفاسخ كان المالك ملزما برد العقار ذاته فاذا كان قد تصرف به وتعذر عليه رده يلزم بالتعويض (60). فاذا رد عين العقار المؤجر يصبح المالك هو من كان مالكا تحت شرط واقف وهو المالك اصلا قبل انتقال الشيء للمالك تحت شرط فاسخ او ورثته لكن عقد الايجار يبقى كما هو، باعتباره لا يؤثر على حق المالك تحت شرط واقف وهو في نفس الوقت قد صدر ممن يملك حق اصداره عند اصداره وهو المالك تحت شرط فاسخ، فصدور عقد الايجار كان قد تم من شخص اهل لابرامه والاتفاق عليه، فيكون صحيحا لازما للمالك تحت شرط فاسخ وللمالك تحت شرط واقف، باعتباره قد صدر من مالك ويلتزم به المالك الجديد .

34- على ان بقاء المستأجر في العين المؤجرة والمملوكة تحت شرط فاسخ لا يقتصر على مدة العقد الاصلية، بل يمكن للمستأجر ان يتمتع بمزية استمرار العقد بنفس الشروط على الرغم من اي اتفاق مخالف لذلك ويتمسك بالامتداد القانوني لعقد ايجاره، باعتبار ان عقد الايجار الذي ابرمه كان صحيحا وملزما لاطرافه، والشخص الذي ابرمه كان اهلا لذلك ولو ان ملكيته له كانت معلقة على شرط فاسخ، لان مثل هذا العقد يلزم المالك الجديد، ويعطي للمستأجر الحق في التمسك بالامتداد القانوني باعتبار ان تمسكه به يستند الى عقد صحيح تم ممن يملك ابرامه، وقد تأكد هذا بحكم المادة الثانية من قانون المالكين والمستأجرين التي نصت على أن المالك ” من … واي شخص تنتقل اليه الملكية من المالك الاصلي “. والمالك تحت شرط فاسخ اذا انتقلت اليه الملكية من المالك الاصلي وقام بتأجير ملكه فانه يعد مالكا واهلا لما قام به ويكون ايجاره صحيحا ويستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد ايجاره ولو كان ملك المؤجر مهددا بخطر الزوال .

4. اذا كان المالك مفلسا :

35- يعتبر كل تاجر يتوقف عن دفع ديونه التجارية في حالة افلاس (61)، ويترتب حتما على الحكم بشهر افلاسه ومن تاريخ صدوره تخلي المفلس لوكلاء التفليسة عن ادارة جميع امواله بما فيها الاموال التي يمكن ان يحوزها في مدة الافلاس (62). بالاضافة الى عدم تمكنه من القيام باي تعاقد كان (63) باستثناء ما نص عليه قانون التجارة نفسه .
ويستنتج من النصوص المذكورة ان يد المفلس الذي صدر حكم بافلاسه تغل عن ادارة امواله بقوة القانون ومن تاريخ صدور حكم الافلاس، ويقوم وكيل التفليسة بادارة هذه الاموال نيابة عنه، وتبقى يده مغلولة عن ادارة امواله ما دامت حالة الافلاس .
وغل يد المدين عن ادارة امواله يشمل امواله كافة الحاضرة او المستقبلية التي يملكها في فترة افلاسه سواء اكانت من المنقولات ام من العقارات (64) .
وبناء على ما ذكر من نصوص قانونية فاذا قام المفلس بتأجير عقار من عقاراته بعد الحكم بافلاسه فان تصرفه هذا يكون باطلا، لان الايجار عمل من اعمال ادارة الاموال، والمفلس يجب ان يتخلى عن ادارة امواله لوكيل التفليسة بقوة القانون، بحيث يفهم من نص المادة 327/1 من قانون التجارة ان قيامه بادارة امواله ومنها تأجير منزل يعد باطلا لا يرتب اثر في حق جماعة الدائنين .
كما ان هناك من التصرفات والاعمال التي يجريها المفلس بعد توقفه عن الدفع وقبل الحكم بشهر افلاسه ما يجوز ابطالها جوازا وليس وجوبا، وعلى هذه التصرفات والاعمال نصت المادة 334 من قانون التجارة الاردني بالقول (وكل تصرف يجري ببدل بعد توقفه عن الدفع وقبل الحكم بشهر الافلاس يجوز ابطالهما اذا كان الاشخاص الذين قبضوا من المدين او تعاقدوا معه عالمين بتوقفه عن الدفع).
ويستخلص من نص هذه المادة ان البطلان الجوازي له شرطان هما :
اولا : ان يتم التصرف بعد توقف المفلس عن الدفع وقبل الحكم بشهر الافلاس، وثانيا : ان يكون الاشخاص الذين تعاقدوا معه عالمين بتوقفه عن الدفع، وبالتالي فان اي ايجار يبرمه المفلس بعد توقفه عن الدفع وقبل الحكم بشهر الافلاس يمكن طلب ابطاله(65) من قبل مجموعة الدائنين اذا كان المستأجر يعلم بتوقف التاجر عن الدفع. من كل ما تقدم ذكره يتبين ان ادارة المفلس لامواله كتأجيرها مثلا يجعل اجارته تارة باطلة بشكل وجوبي وتارة اخرى قابلة للابطال، اي ان ابطالها يكون جوازيا لمجموعة الدائنين .

36- وبعد هذا هل يمكن للمستأجر من المفلس بعد الحكم بافلاسه او في فترة توقفه عن الدفع وتوافر شروط الفسخ وقيام الدائنين بذلك ان يتمسك بالعقد او اذا انتهت فترة الاجارة الاصلية دون الكشف عن البطلان او تقريره في حالة القابلية للابطال ان يتمسك بالامتداد القانوني لعقد الايجار ؟
في الحقيقة لا يمكنه ذلك، لان العقد الباطل لا يرتب اثرا وما بني على الباطل فهو باطل، وبالتالي لا يمكنه ان يتمسك بعقد الاجارة الباطل، والامر نفسه يمكن ان يقال في حالة البطلان الجوازي، اذا تمسكت مجموعة الدائنين بفسخ عقد الاجارة، فلا يمكنه ان يتمسك به، ويعتبر العقد كأن لم يكن في حقهم، وبالتالي فان المستأجر لا يمكنه ان يتمسك بالامتداد القانوني لعقد الايجار، لان من يرغب بالتمسك به، يجب ان يتمسك به من خلال عقد ايجار صحيح استكمل اركانه وشروطه كافة، والعقد الذي عقده المفلس لم يكن صحيحا بل باطلا اذا وقع بعد الحكم بافلاسه ويكون قابلا للفسخ اذا وقع في فترة توقفه عن الدفع، فاذا تمسك الدائنون بالفسخ فيعد العقد بالنسبة لهم كأن لم يكن وبالتالي فان المستأجر في هذه الحالة ايضا لا يمكنه ان يتمسك بالامتداد القانوني الذي يجب ان يستند الى عقد موجود، وعقد الاجارة بعد التمسك بفسخه لا يكون موجودا فلا يستند الامتداد القانوني الى عقد موجود ولا يمكن تطبيقه بالتالي، ولا يمكن للمستأجر ان يتمسك بالامتداد القانوني حتى ولو كانت المدة المتفق عليها في العقد الباطل قد انتهت قبل مطالبة مجموعة الدائنين بالكشف عن بطلان العقد او تقرير فسخه، بمعنى لو كان عقد الايجار لستة اشهر وانتهت هذه المدة بحيث اصبح تطبيق الامتداد القانوني ممكنا حيث لا يطبق الا بعد انتهاء مدة الاجارة الاصلية، فانه لا تطبيق له باعتباره مستندا الى عقد باطل او عقد تقرر فسخه، واذا اردنا له التطبيق لا بد وان يستند الى عقد صحيح وليس باطلا، او عقد موجود وليس مفسوخا (66) .
وفي النهاية لا بد من التذكير ان بطلان تصرفات المفلس سواء اكان البطلان وجوبيا ام جوازيا ليس بطلانا بالمعنى الكامل للبطلان بحيث يترتب عليه زوال التصرف واعادة الحالة الى ما كانت عليه قبل التعاقد، بل هو في الحقيقة مجرد عدم نفاذ اتصرف في حق جماعة الدائنين وحدها مع بقائه صحيحا منتجا لاثاره بين المفلس ومن تعاقد معه بحيث تجوز المطالبة بتنفيذه بعد انتهاء التفليسة (67). وفي هذه الحالة اذا اتنتهت التفليسة واعيد التاجر الى وضعه الطبيعي فيمكن للمستأجر ان يطالب التاجر بتنفيذ عقد الايجار بحيث يجب عليه ان يمكنه من العين المؤجرة، فاذا مكنه منها اصبح العقد ساري المفعول وعندها يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني، مع حقه باسقاط الاجرة عن الفترة التي لم ينتفع فيها بالمأجور، فاذا لم يمكنه التاجر من العين المؤجرة بعد انتهاء حالة الافلاس، يصبح من حق المستأجر مطالبة المؤجر بفسخ العقد او التنفيذ العيني مع حقه بالمطالبة بالتعويض اذا اقتضى الامر ذلك .

5. اذا كان مالكا على الشيوع :

37- وردت نصوص متعددة في القانون المدني في الفرع المتعلق بالملكية الشائعة تتعلق بادارة المال الشائع والملكية الشائعة عموما، حيث ورد في المادة 1033 ما يلي :
1. تكون ادارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفق على غير ذلك .
2. فاذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم .

كما ورد في المادة 1034 ما يلي :

1. يكون رأي اغلبية الشركاء في ادارة المال ملزما للجميع وتعتبر الاغلبية بقيمة الانصبة .
2. فان لم يتفق الشركاء جاز لهم ان يختاروا وان يضعوا لادارة المال والانتفاع به نظاما يسري على الشركاء جميعا وعلى خلفائهم سواء اكان الخلف عاما ام خاصا او ان يطلب احدهم من المحكمة ان تتخذ ما يلزم لحفظ المال وان تعين مديرا للمال الشائع .
ويستخلص من هذه النصوص ان ادارة المال الشائع واهمها ايجاره تكون من صلاحية الشركاء مجتمعين، وهذا امر واضح لا خلاف فيه، فلو قام الشركاء جميعهم بابرام عقد ايجار مع اخر اجروا بموجبه المال المملوك لهم على الشيوع، فان هذا العقد يكون ملزما لهم جميعا ولا يمكنهم التخلي عنه، كما ان المستأجر يستطيع ان يتمسك بالامتداد القانوني، بحيث يمكنه ان يستمر باشغال العين المؤجرة بعد انتهاء مدة اجارته العقدية بالرغم من اي اتفاق مخالف، واذا قام بالتأجير احد الشركاء دون ان يعترض عليه الباقون عد وكيلا عنه، بمعنى ان قيام احد الشركاء بتأجير العقار ولو كان يملك حصة صغيرة فيه لا تتجاوز حصة اي واحد منهم، ولم يقم الباقون بالاعتراض عليه فيما فعل، فان تأجيره يكون نافذا في حق الباقين من الشركاء ويستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد إجارة .
وما قام به الشريك من تأجير للمال الشائع يعد موقوفا على اجارة الشركاء الباقين، فان اجازوه نفذ في حقهم، واجازتهم له قد تكون صريحة، بان يصرحوا بانهم قبلوا ما فعله شريكهم، وقد تكون ضمنية، وذلك بعد اعتراضهم على ما قام به شريكهم من تأجير للعقار وفي هاتين الحالتين يعد الشريك وكيلا عنهم فيما فعل، وعندها يكون عقد الايجار نافذا وملزما لجميع الشركاء ويستفيد المستأجر من الامتداد القانوني، فاذا لم يجز باقي الشركاءما قام به شريكهم فإن إيجاره يكون غير موجود بالنسبة لهم لأن إيجار الحصة الشائعة من أحد الشركاء لا يسري على الباقين (68) ويكون العقد موقوفا بحقهم، واذا لم يجيزوه فان ذلك يؤدي الى بطلانه في حقهم وذلك من وقت صدوره، بمعنى ان عقد الايجار يكون باطلا بالنسبة لباقي الشركاء (69) ،وبالتالي يتعين على المستأجر ان يخلي العقار فورا، على انه لو تاخر الشركاء الباقون في مطالبة المستأجر باخلاء المأجور وانتهت المدة الاصلية المنصوص عليها في عقد الايجار الذي اصبح باطلا، ثم طالبوه بالاخلاء فلا يمكن للمستأجر ان يتمسك بالامتداد القانوني، لان التمسك به يجب ان يستند الى عقد موجود، اما في حالتنا هذه فالعقد اصبح غير موجود بسبب عدم اجازته من باقي الشركاء، حيث اصبح باطلا وبالتالي فان المستأجر لا يستفيد من الامتداد القانوني لعقد ايجاره .
ويلاحظ من نص المادة 1033/2 ان من حق الشركاء الباقين الاعتراض على ما قام به احد الشركاء ن ولكنها لم تحدد المدة التي يمكن لهم ان يعترضوا خلالها على ما قام به الشريك، لان سكوتهم الطويل عن الاعتراض يعد قرينة على اجازتهم الضمنية للعقد، لكنهم قد يسكتون طويلا ثم يعبرون عن رايهم بعدم اجازة العقد، محتجين بأن المدة التي يمكنهم خلالها التعبير عن ارادتهم هي مدة عدم سماع الدعوى بالحق وهي خمس عشرة سنة، لكن هذا غير صحيح لان من شأنه ان يجعل المستأجر مهددا طوال هذه المدة بابطال عقده اذا لم يجزه الشركاء الباقون، ولذلك فان المدة اللازمة للتعبير عن ارادتهم، يجب ان تكون مدة معقولة يحددها قاضي الموضوع، بحيث اذا كان عدم اجازتهم للعقد بعد المدة التي يرى القاضي انها معقولة، فانه لا يعتد به ويكون العقد قد تمت اجازته اجازة ضمنية بفوات تلك المدة التي يرى القاضي انها مدة معقولة، وعندها يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد ايجاره .

على انه لا بد من التذكير انه لو قام احد الشركاء بتأجير العقار وكان يملك اكثر من نصف العقار ولو بقليل فان تأجيره يلزم باقي الشركاء ولو كانوا عدة لان المادة 1034/1 نصت على ان يكون رأي اغلبية الشركاء في ادارة المال ملزما للجميع، واعتبرت ان الاغلبية بقيمة الانصبة وليس بعدد اصحابها. وفي حالتنا هذه كان الشريك الواحد يملك كثر من نصف الحصص فكان تأجيره ملزما له ولبقية الشركاء مهما بلغ عددهم، ما دامت حصصهم تقل عن نصف الحصص جميعا. وعندها يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لانه يستند في ايجاره الى عقد صحيح ملزم لمن قام بتأجيره ولشركائه في العقار. وقد تأكد هذا ايضا بحكم المادة 2 من قانون المالكين والمستأجرين التي اعتبرت المالك “من يملك حق التصرف فيما يؤجره او الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار او الشخص الذي يخوله القانون حق ادارة العقار”.
على انه لم اذا لم يتفق الشركاء على ادارة المال الشائع – وهذ يكون في الحالة التي لا تستطيع فئة من الشركاء تملك اكثر من نصف الحصص ان تتفق على ادارته بشكل ما – فان من حق الشركاء جميعا ان يختاروا مديرا منهم او من غيرهم لادارة المال الشائع، وان يضعوا ما ارادوا لادارة المال المملوك على الشيوع والانتفاع به نظاما يسري على الشركاء جميعا بحيث يلزمهم ولو كانت ادارته بموجب النظام الساري لا تعجب احدا منهم ولو كان صاحب اغلبية الحصص، ما دام قد قبل بهذا النظام ابتداء، وبالتالي فاذا كان هذا النظام ينص على ان يقوم المدير بتأجيره، وقام فعلا بذلك، فان الايجار يلزم جميع الشركاء ولو لم يقبل به بعضهم حتى لو كانوا اصحاب اغلبية الحصص ما داموا موقعين على النظام الساري وقابلين به، ويكون الايجار ملزما لهم جميعا ويستفيد المستأجر من الامتداد القانوني في استئجاره لهذا العقار، على انه اذا لم يتفق الشركاء على وضع مدير للعقار المملوك على الشيوع، فمن حق اي شريك مهما قلت حصته ان يطلب من المحكمة ان تصدر قرارا تتخذ بموجبه ما يلزم لحفظ المال وتعيين مدير، عندها يكون من حق هذا المدير، ان يتخذ من الاجراءات ما يلزم لادارة المال الشائع، ومنها تأجيره، الذي يكون ملزما للجميع ولو لم يوافق عليه اصحاب اغلبية الانصبة، باعتبار ان تعيين المدير كان من المحكمة لادارة المال الشائع. لان المادة الثانية من قانون المالكين والمستأجرين اعتبرت المالك ايضا “الشخص الذي يخوله القانون حق ادارة العقار” وهذا المدير تم تعيينه من المحكمة بموجب المادة 1034/2 من القانون المدني وبالتالي فان من حقه ادارة العقار وتأجيره ويكون تأجيره للعقار ملزما للشركاء جميعا. وسواء اكانت ادارة المالك لعقار مملوك على الشيوع باتفاق جميع الشركاء ام عن طريق المدير الذي تم اختياره منهم ام من قبل المحكمة، ام عن طريق النظام الذي وضعوه لهذه الغاية، فانه يسري على جميع الشركاء ويلزمهم جميعا كما يلزم خلفاءهم من بعدهم سواء اكانوا خلفا عاما ام خلفا خاصا كالمشتري.
ويكون المستأجر – اذا كانت ادارة المال المملوك على الشيوع ايجارا – قد استأجر ممن هو اهل للايجار ويكون عقده ملزما للمؤجر وشركائه ولخلفهما العام والخاص ويستفيد من الامتداد القانوني بعد انتهاء مدة ايجاره الاصلية بنفس الاجرة والشروط المنصوص عليها في العقد.

6. اذا اتخذت بحق المالك اجراءات البيع بالمزاد :

38- تنص المادة 100 من قانون الاجراء الاردني على ما يلي : ” في تسليم غير المنقول الى المشتري وفي حل المنازعات الممكن حدوثها حيال شخص ثالث يؤخذ بعين الاعتبار الحالة التي كان عليها ذلك المال عندما قامت دائرة الاجراء بوضع اليد عليه تمهيدا لبيعه في المزاد فالايجار والاستئجار وسائر العقود الواقعة بعد تاريخ وضع اليد تبقى نافذة المفعول الى اليوم الذي يتم فيه التسليم وبعد ذلك يجب تسليم ذلك المال الى مشتريه بدون حاجة الى حكم اخر ”
ويلاحظ من هذا النص انه اذا كانت العقارات مؤجرة بموجب عقود ايجار ثابتة التاريخ ثبوتا رسميا، بجيث كان تاريخها الثابت ثبوتا رسميا سابقا على وضع اشارة الحجز على العقار تمهيدا لبيعه، فانها تسري بحق الحاجزين والمحال عليه العقار، اما اذا كانت هذه العقارات مؤجرة بموجب عقود ثابتة التاريخ ثبوتا رسميا بعد تاريخ وضع اشارة الحجز على العقار، فان هذه العقود تكون نافذة في حق الحاجزين والمحال عليه العقار الى اليوم الذي يتم تسليم العقار اليه نتيجة المزاد (71) .
ويجب التذكير بان عقود الايجار السابقة على اشارة الحجز على العقار، والتي لم تكن ثابتة التاريخ ثبوتا رسميا، لا تكون ملزمة للحاجز او المحال عليه العقار الا الى اليوم الذي يتم فيه تسليم العقار لمن رسا عليه المزاد. والسبب في ذلك ان المالك قد يقوم بتواطؤ او غش منه بابرام عقد ايجار باجرة منخفضة وبتاريخ سابق على وضع اشارة الحجز اضرارا بالدائنين او الحاجز او من سيرسو عليه المزاد، حتى ينفر المزايدين من الاشتراك في المزاد اذا وجدوا ان اجرة هذا العقار منخفضة فيعطل البيع عمليا عن طريق تخفيض الأجرة تخفيضا كبيرا فلذلك و تحاشيا من التحايل فإن عقد الإيجار الذي يسبق وضع إشارة الحجز على العقار،لا يلزم الحاجزين ومن رسا عليه المزاد الا اذا ان ثابت التاريخ ثبوتا رسميا وكان هذا التاريخ رسمي قبل وضع اشارة الحجز على العقار ليكون هذا الايجار حقيقيا وليس صوريا، ولئلا يبرم العقد اضرارا بالحاجزين ومن رسا عليه المزاد .

39- وبناء على هذا فان عقود الايجار التي تتم على عقار وضعت على صحيفته اشارة حجز لبيعه بالمزاد العلني لا تكون نافذة في حق الحاجزين ومن رسا عليه المزاد الا اذا كانت هذه العقود ثابتة التاريخ ثبوتا رسميا وكان تاريخها يسبق عقد الإيجار، أما إذا كانت هذه العقود ثابتة التاريخ ثبوتا رسميا و كان تاريخها ثابتا رسميا بعد وضع اشارة الحجز على صحيفة العقار تمهيدا لبيعه بالمزاد، او كانت بتاريخ يسبق وضع اشارة الحجز على العقار لكن هذا التاريخ ليس ثابتا ثبوتا رسميا، فانها لا تلزم الحاجزين او من رسا عليه المزاد الا الى اليوم الذي يتم فيه تسليم العقار الى مشتريه وهو من رسا عليه المزاد، بحيث يجب على المستأجر في الحالتين الاخيرتين ان يسلم العقار الذي يستأجره الى من رسا عليه المزاد دون حاجة الى حكم قضائي يقضي باخلاء المأجور .
واذا طبقنا هذه الاحكام على وضع المستأجر الذي يستأجر عقارا وضعت على صحيفته اشارة حجز تمهيدا لبيعه بالمزاد لقلنا ان العقار الذي يكون مؤجرا بموجب عقد ايجار ثابت التاريخ ثبوتا رسميا وكان تاريخه الثابت قبل وضع اشارة الحجز على العقار فان هذا العقد يلزم من رسا عليه المزاد، ويستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد ايجاره، اما ان كان هذا العقار مؤجرا بموجب عقد ايجار ثابت التاريخ ثبوتا رسميا وكان تاريخه الثابت بعد وضع اشارة الحجز على العقار مؤجرا بموجب عقد ايدار ثابت التاريخ ثبوتا رسميا وكان تاريخه الثابت بعد وضع اشارة الحجز على العقار، او كان بموجب عقد يسبق تاريخه وضع اشارة الحجز ولكن تاريخه ليس ثابتا ثبوتا رسميا، فانه لا يلزم الحاجزين او من رسا عليه المزاد الا الى اليوم الذي رسا فيه المزاد، وعندها يجب على المستأجر ان يخلي العقار ولا يستطيع الاحتجاج بتمسكه بالامتداد القانوني لان حكم المادة 100 من قانون الاجراء واضح في اعتبار عقود الايجار التي تقع بعد تاريخ وضع اشارة الحجز او قبل ذلك ولم تكن ثابتة التاريخ ثبوتا رسميا نافذة المفعول الى اليوم الذي يتم فيه تسليم العقار لمن رسا عليه المزاد، وبمفهوم المخالفة فان هذه العقود لا تكون تكون نافذة في حق من رسا عليه المزاد بعد رسو المزاد عليه أي أنها تعتبر غير نافذه في حقه، فاما ان يجيزها، فتنفذ او لا يجيزها فتبطل في حقه وتعتبر كأن لم تكن من لحظة تملكه وهو رسو المزاد وتسجيل البيع فاذا لم يجزها واصبحت باطلة في حقه، فان المستأجر لا يمكنه ان يتمسك بالامتداد القانوني، لان التمسك به لا يكون له اثر الا اذا استند المستأجر الى عقد موجود اصلا، لكن العقد في حالتنا هذه قد انتهى من لحظة عدم اجازته ممن رسا عليه المزاد، ولا يستطيع المستأجر ان يتمسك بالامتداد القانوني سواء اكانت مدة العقد الاصلية قد انتهت قبل المزاد ام لم تنته بعد، لانه في الحالة الاولى لا يوجد عقد يستند اليه الامتداد، وفي الحالة الثانية لا يمكن التمسك به قبل انتهاء مدة العقد الاصلية، على ان هذه المدة ستنتهي بانتهاء العقد اذا لم يجزه من رسا عليه المزاد، وفي الحالتين لن يستطيع المستأجر ان يتمسك بالامتداد القانوني الذي يجب ان يستند الى عقد موجود اصلا، ونحن في هاتين الحالتين وجدنا ان العقد قد انتهى بحق من رسا عليه المزاد من لحظة عدم اجازته له .

7. اذا كان المالك راهنا رهنا تأمينيا :

40- وردت نصوص متعددة في اماكن متفرقة بخصوص ايجار الرهن في الرهن التأميني، ففي القانون المدني جاء نص المادة 1336 /1 قائلا ” للراهن رهنا تأمينيا حق ادارة عقاره المرهون والحصول على غلته حتى تاريخ نزع ملكيته جبرا عند عدم الوفاء بالدين “. ثم نصت المادة 1344 على ان :
الاجارة المنجزة الصادرة من الراهن لا تنفذ في حق المرتهن الا اذا كانت ثابتة التاريخ قبل الرهن .
اما الاجارة المضافة التي تبدأ بعد انتهاء الاجارة المنجزة فلا تنفذ في حق المرتهن مطلقا الا اذا سجلت في عقد الرهن .
وفي قانون وضع الاموال غير المنقولة تأمينا للدين نصت المادة الخامسة منه على انه ” عندما يطلب وضع عقار تأمينا لدين يجب ان تقدم وثيقة مصدقة من مرجع مختص تتضمن بيان ما اذا كان ذلك العقار مأجورا ام لا مع بيان مدة ايجاره، فاذا كان مأجورا وكانت مدة ايجاره تزيد على المداينة فترتب على المستأجر ان يعطي تعهدا باخلاء العقار عند حلول اجل المداينة او ان يعطي الدائن تعهدا بان لا يطلب بيع ذلك المال الا عند انتهاء مدة الايجارة فاذا اعطي احدهما بما ذكر ينظم سند الادانة وفق ما هو مبين في المادة الاتية :

ويلاحظ من نص المادة 1336 / 1 ان من حق الراهن ادارة عقاره المرهون بالاستعمال او الاستغلال، ومن اوجه استغلاله ايجاره والحصول على عوائده وغلته حتى تاريخ نزع الملكية عنه، لكن السؤال الذي يطرح نفسه هو مدى نفاذ الايجار في حق المرتهن خاصة اذا كان العقار المرهون عبارة عن سكن ويفترض ان مستأجره يستفيد من الامتداد القانوني مما يؤدي الى عزوف المشترين عن شراء العقار اذا عرض للبيع بالمزاد العلني وهذا بدوره يؤدي الى الاضرار بالمرتهن وبذلك فان هذا الموضوع يحتاج الى تحليل للوقوف على تمتع المستأجر بالامتداد القانوني لعقد ايجاره من عدمه في هذه الحالة. كما هو واضح من نصوص القانون المدني في المادة 1344 فقد فرقت بين الاجارة المنجزة والاجارة المضافة، فاذا كانت الاجارة المنجزة منعقدة قبل تسجيل رهن العقار وكانت هذه الاجارة ثابتة التاريخ قبل الرهن فانها تلزم المرتهن وتكون نافذة في حقه، واذا كانت الاجارة مضافة الى اجل لاحق يحل بعد انتهاء الاجارة المنجزة فلا تكون هذه الاجارة نافذة في حق المرتهن الا اذا ادرجت في عقد الرهن نفسه، ومعنى ذلك ان العقار الذي يتم رهنه وكان مؤجرا بعقد ايجار ثابت التاريخ قبل الرهن فانه يلزم المرتهن ويستفيد مستأجره من الامتداد القانوني، والامر نفسه يمكن ان يقال لو ان الايجار كان مضافا الى اجل وادرج في عقد الرهن نفسه وتم تسجيله، فانه يكون ملزما للمرتهن باعتبار ان المرتهن قد قبل الرهن بوجود عقد ايجار مضاف الى مدة مستقبلية، ويستفيد عندئذ المستاجر من الامتداد القانوني لعقد ايجاره .
اما اذا كان عقد الايجار منجزا لكنه ليس ثابت التاريخ قبل الرهن او كان مضافا الى اجل لاحق ولم يقبل به المرتهن، فانه لا يلزمه في الحالتين ويكون غير نافذ في حقه، ولا يستفيد عندئذ المستأجر من الامتداد القانوني، وينبغي عليه ان يقوم باخلاء المأجور عند رسوالمزاد وذلك استنادا الى المادة 100 من قانونن الاجراء التي تنص على ان الايجار والاستئجار وسائر العقود الواقعة على عقار بعد تاريخ وضع اليد تبقى نافذة المفعول الى اليوم الذي يتم فيه التسليم وبعد ذلك يجب تسليم المال الى مشتريه بدون حاجة الى حكم آخر. ويلاحظ من نص المادة الخامسة من قانون وضع الاموال غير المنقولة تأمينا للدين، انه عندما يرغب الدائن بوضع عقار تأمينا لدينه فيمكنه ان يطلب وثيقة مصدقة من جهة مختصة تتضمن بيانا فيما اذا ان العقار مؤجرا ام لا، فاذا تبين انه ليس مؤجرا ابرم عقد الرهن واذا وجده مؤجرا فمن حقه ان يعرف مدة ايجاره، فاذا وجد ان المدة الايجارية ازيد من فترة المداينة فمن حقه ان يطلب من المؤجر ان يقدم له تعهدا موقعا من المستأجر باخلاء المأجور عند حلول اجل المداينة وعدم قيام المدين بوفاء الدين، كما ان من حق المدين ان يطلب من الدائن تعهدا بعدم المطالبة ببيع المأجور الا عند انتهاء مدة الايجار، فاذا حصل التعهد من اي منهما يتم الرهن والا فلا .

لكن حقيقة الامر خلاف ذلك، فاذا كان المأجور في المناطق الخاضعة لقانون المالكين والمستأجرين ويستفيد المستأجر عندها من الامتداد القانوني المنصوص عليه فيه، فان المستأجر لا يلزم بان يعطي تعهدا باخلاء المأجور عند حلول اجل المداينة اذا لم يقم الراهن بدفع الدين، وان اعطى مثل هذا التعهد فانه لا يلزمه، لان المادة 5 / أ من قانون المالكين والمستأجرين التي تتضمن الامتداد القانوني تنص على انه ” للمستأجر ان يستمر في اشغال المأجور بعد انتهاء مدة اجارته العقدية بالرغم من كل اتفاق مخالف “. ويتضح فيها ان اي اتفاق على اخلاء المأجور لا يلزم المستأجر وبالتالي بامكانه ان يتجاهل اي اتفاق بهذا الخصوص، ولهذا فان التعهد الذي يقدمه المستأجر باخلاء المأجور عند حلول اجل المدانية اذا لم يقم المدين بالوفاء غير ملزم له ويستطيع تجاهله، ولهذا يجب على المرتهن لعقار خاضع لقانون المالكين والمستأجرين ان يعرف ان لا قيمة قانونية للتعهد الذي يقدمه المستأجر باخلاء المأجور عند حلول اجل المداينة اذا لم يقم الراهن بدفع الدين كما يجب ملاحظة ان التعهد الذي يقدمه الدائن بعدم المطالبة ببيع المرهون بالمزاد الا عند انتهاء مدة الاجارة ايضا غير ملزم له اذا كان العقار المرهون من العقارات الخاضعة لقانون المالكين والمستأجرين، لان مدة الايجار في هذا النوع من العقارات غير محدودة، وبالتالي يكون محل التعهد في مثل هذه الحالة مستحيلا، فيبطل التعهد، ويبقى الحق كما هو ويستطيع المطالبة ببيع العقار المأجور بوجود المستأجر فيه ولو عزف عنه المزايدون او دفعوا به سعرا منخفضا، وعلى المرتهن ان يتحمل نتيجة ذلك وعلى المزايدين ان ارادوا التقدم للمزايدة ان يعلموا انها يشترون عقارا مشغولا بمستأجر، وبالتالي فان مضمون القاعدة الخامسة من قانون وضع الاموال غير المنقولة تأمينا للدين لا يعطي اثره الا على العقارات التي لا يشملها قانون المالكين والمستأجرين اي التي لا يستفيد مستأجرها من الامتداد القانوني لعقد ايجاره .
على انه لا بد من القول انه اذا استأجر المستأجر العقار، وكان هذا العقار عند استئجاره مرهونا تأمينا للدين فانه ملزم باخلائه عند حلول اجل الدين اذا لم يقم الراهن بوفاء دينه، لان المشرع اراد ان يحفظ للدائن حقه في استيفاء دينه ببيع العقار المرهون حال حلول اجل الدين وعدم قيام المدين بوفائه دون ان يحول الايجار بينه وبين بيعه، ولهذا فمن حق المشتري لعقار عن طريق المزاد ان يطلب من المستأجر اخلاءه اذا كانت اجارته بعد وجود الرهن(72). كما ان عقد ايجار الشقة لا يكون نافذا بمواجهة من يرسو عليه المزاد عند بيعها بالمزاد العلني، اذا كان عقد الايجار هذا قد تم بتاريخ لاحق على تنظيم سند الادانة(73).

ثانيا : كون المؤجر صاحب حق التصرف :

41- لقد اعتبر القسم الاعظم من الاراضي المفتوحة من قبل العثمانيين ملكا لبيت المال وتعرف تلك الاراضي باسم الاراضي الاميرية، وكان التصرف بها يأخذ وجهين : الاول قانوني وهو تصرف الدولة بحكم ملكيتها لرقبة الارض، والثاني فعلي وهو تصرف الشخص بالارض ومقتضاه استغلالها والانتفاع بها بموجب سند التسجيل ( الطابو) الذي يجيز له ذلك (74). ويؤكد قانون الاراضي ان رقبة الارض تكون للدولة وان ما يفوض هو ” حق التصرف “، وبالتالي فان الاراضي الاميرية هي الاراضي التي تعود رقبتها للدولة ويجري امر احالتها وتفويضها من قبل الدولة طبقا لقانون الاراضي وقوانين الاراضي المختلفة والمتعددة التي صدرت في الاردن من بداية الخمسينات وحتى الان، وعليه فان رقبة الاراضي الاميرية تعود للدولة وان اصحاب حق التصرف لا يملكون فيها الا حق الاستعمال والاستغلال مجردا عن الرقبة ويسمى هذا “حق التصرف” .
واذا احيلت الاراضي الاميرية من الدولة فان ذلك يكون مقابل ما تستوفيه منهم من اموال ليكون لهم الحق في التصرف بها طبقا لما رسمه القانون، وبذلك لم تعد الاراضي منحه تملك الدولة استردادها متى شاءت ولم تعد العلاقة بين الارض الاميرية وصاحب حق التصرف غير ثابتة، بل اصبحت ثابتة ومستقرة ويدعمها القانون ولا يمكن استردادها الا ضمن ما نص عليه القانون نفسه، واصبح حق صاحب حق التصرف على الارض الاميرية شاملا كل انواع التصرف عدا ما يتعلق بالرقبة حيث انها تظل ملكا للدولة(75) .
وقد نصت المادة 1198/1 من القانون المدني على ما يلي “يجوز للدولة ان تبيح حق التصرف في الاراضي المملوكة لها ” الاميرية ” لمن يرغب بالشروط التي يفرضها القانون ” ثم تكلمت المادة 1199/1 عن كثير من حقوق المتصرف في حق التصرف ثم جاءت الفقرة الثانية من نفس المادة واضافت بالقول “وله ان يفرغها فراغا قطعيا وان يؤجرها وان يعيرها وان يرهن حقه في التصرف توثيقا للدين او رهنا حيازيا ” ثم اوردت لنا المادة 1202 حكما يتمثل في ان ” يسري على الشيوع في حق التصرف ما يسري على الشيوع في حق الملكية من الاحكام الا ما تعارض منها مع نص خاص او مع طبيعة حق التصرف”.
والذي يهمنا من هذه النصوص حكما هما : الاول حق صاحب التصرف بايجار الارض الاميرية التي له عليها حق التصرف، والثاني، انه تسري على الشيوع في حق التصرف ما يسري على الشيوع في حق الملكية الا ما يتعارض مع طبيعة حق التصرف .

وبخصوص الحكم الاول، فان من حق صاحب التصرف في الارض الاميرية ان يقوم بتأجيرها، لكن الارض الاميرية ارض تكون خارج مناطق التنظيم اي خارج مناطق البلديات بما فيها امانة عمان الكبرى، لان قانون تحويل الاراضي من نوع الميري الى ملك رقم 41 لسنة 1953 والذي تم العمل به بعد شهر على نشره في الجريدة الرسمية بتاريخ 16/2/1953 وذلك استنادا الى المادة الاولى منه قد نص في المادة 3 على ما يلي :” اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون :
1. تحول الاراضي الاميرية الواقعة ضمن المناطق البلدية من ميري الى ملك .
2. اذا وسعت حدود اية بلدية تحول الاراضي الاميرية التي ادخلت ضمن حدود المنطقة البلدية من جراء التوسيع المذكور من ميري الى ملك اعتبار من تاريخ التوسيع المذكور .
3. اذا احدثت بلدية ما تحول الاراضي الاميرية الواقعة داخل منطقة البلدية من ميري الى ملك اعتبارا من تاريخ احداث البلدية المذكورة “.

ويستفاد من هذه النصوص ان جميع المناطق الداخلة ضمن مناطق تنظيم البلديات تكون ارضا ملكا اما المناطق التي لا تكون من ضمن مناطق البلديات فانها قد تكون ارضا اميرية، باستثناء الاراضي الاميرية التي يرغب صاحبها في تحويلها من ميري الى ملك بقصد وقفها على وجهه خيرية فله في هذه الحالة ان يطلب الى مجلس الوزراء اصدار قرار تمليكه هذه الارض تمليكا صحيحا، فاذا توافرت لدى المجلس المسوغات الشرعية يجوز له ان يقرر اجراء التحويل، واذا لم ينفذ القرار لدى دائرة التسجيل خلال ستة اشهر من تاريخ صدور يعتبر لاغيا(76) .
وباختصار فان الاراضي الاميرية التي يجري عليها حق التصرف تكون خارج مناطق تنظيم البلديات وامانة عمان الكبرى، باستنثاء ما ملك منها تمليكا صحيحا بقصد وقفه على جهة خيرية.
وقد قلت ان الاراضي الاميرية التي يجري عليها حق التصرف يمكن تأجيرها وذلك استنادا الى المادة 1199 / 1 من القانون المدني، لكن عقود الايجار المتعلقة باراض اميرية تمت التسوية فيها يجب تنظيمها وتسجيلها في دوائر الاراضي، وكل عقد ينظم خلافا لما ذكر لا تسمع الدعوى به في المحاكم الاردنية (77) وقد حكمت محكمة التمييز الاردنية بقرارات عديدة لها باعتبار عقود الايجار على ارض تمت فيها التسوية باطلة اذا لم تتم في دائرة تسجيل الاراضي التي يقع العقار ضمن دائرة اختصاصها(78). واستثنت من احكامها العقارات التي ينطبق عليها قانون المالكين والمستأجرين حيث انها لا تخضع لقاعدة التسجيل حتى تكون صحيحية، بل تكون كذلك ولو لم يتم تسجيلها في تلك الدائرة(79). بل ان محكمة التمييز الاردنية ذهبت الى ان احكام قانون المالكين والمستأجرين لا تسري على العقارات الواقعة خارج اي منطقة من المناطق البلدية او المجالس المحلية(80). وبما ان العقارات الواقعة خارج اي منطقة من المناطق البلدية او المجالس المحلية تعد في اغلبها من الاراضي الاميرية فانها اذا اجرت لا تخضع للامتداد القانوني، بل تخضع للقواعد العامة في عقد الايجار التي تنص على انتهاء عقد الايجار بانتهاء المدة المحددة في العقد، كما ان وجود بناء على الارض الاميرية التي تم تأجيرها، لا يعني خضوعه للامتداد القانوني .وبناء على ما ذكر كله فان مستأجر الارض الاميرية او العقارات المبنية على ارض اميرية، لا يخضع في ايجاره للامتداد القانوني، بل انه يخضع في ايجاره الى القواعد العامة في عقد الايجار والتي تنص على انتهاء عقد الايجار بانتهاء المدة المحددة في العقد(81) .اما بخصوص الحكم الثاني وهو انه يسري على الشيوع في حق التصرف ما يسري على الشيوع في حق الملكية الا ما يتعارض مع حق التصرف فنقول ايضا ما قلناه بخصوص ادارة المال المملوك على الشيوع، في حق التصرف ما يسري على الشيوع في حق الملكية الا ما يتعارض مع حق التصرف، فنقول ايضا ما قلناه بخصوص ادارة المال المملوك على الشيوع، وباختصار فان من حق اصحاب حق التصرف مجتمعين ان يؤجروا المال الشائع الذي لهم عليه حق التصرف، كما ان قيام احد الشركاء بتأجير المال المشترك دون اعتراض من احد الشركاء يكون نافذا ولو كانت حصته اصغر الحصص. بحيث يكون تصرفه هذا موقوفا على اجازتهم، فاما ان يجيزوه صراحة او ضمنا اويرفضوه فيعد كأن لم يكن في حقهم على ان يتم الرفض خلال مدة معولة، كما ان قيام احد الشركاء في حق التصرف بتاجير المال يكون نافذا في حق الباقين ذا كانت حصته في المال اكثرمن النصف، واذا لم يتفق الشركاء على ادارة المال الشائع فمن حقهم ان يختاروا مديرا لادارته ويضعوا نظاما يسري عليهم، بحيث يمكن للمدير أن يؤجره طبقا لهذا النظام ولو عارض أغلبيتهم ذلك ما دام يستمد ادارته من النظام، وما يتم بخصوص المال الشائع سواء باتفاقهم جميعا او اغلبيتهم ممن يملكون اغلبية الحصص او عن طريق المحكمة او المدير المعين منهم فان ادارة المال الشائع تلزم جميع الشركاء والخلف العام والخاص لهم، على ان قيام احد الشركاء بتأجير حصته الشائعة في حق التصرف دون حصص الباقين يكون باطلا استنادا الى القرارات المتعددة لمحكمة التمييز الاردنية وذلك لتعذر تسليم الحصة الشائعة للمستأجر، الا اذا كان تاجير الحصة المشتركة للشريك الاخر الوحيد فهذا ممكن لعدم تعذر تسليم الحصة في مثل هذه الحالة .

42- واود ان اذكر في النهاية انه اذا اقتسم الشركاء المال المشاع قسمة مهايأة زمانية وقام احدهم بتأجير كل المال الفترة الزمنية التي يشغل الارض بها، فان الاجارة صحيحة لكن المستأجر سيتقيد باستئجاره للمال في حدود المنفعة الزمانية التي يملكها المؤجر، فاذا تساوت مدة الايجار مع مدة المهايأة فعلية ان يخلي المأجور في الموعد المتفق عليه ولا يمكنه ان يتمسك بالامتداد القانوني لان هذا النوع من الاراضي الاميرية لا يشمله الامتداد القانوني، فاذا كانت مدة الايجار تزيد عن مدة المهايأة التي يملك الشريك الانتفاع بها فان المستأجر لا يمكنه ان يتمسك بهذه المدة، لان المدة الزائدة لا تلزم الشركاء الباقين، ويكون العقد فيما زاد عن المدة التي لشريكهم موقوفا على اجازتهم فاما ان يجيزوه فينفذ اولا يجيزوه فيبطل فيما زاد عن المدة التي من حق شريكهم الانتفاع بها، الا اذا كانت حصص هذا الشريك تزيد عن النصف فيلزمهم ما قام به من ادارة المال الشائع، مع حق كل واحد منهم بالرجوع عليه بالتعويض لاخلاله بالاتفاق الذي تم بينهم بخصوص المهايأة الزمانية .
فاذا كانت المهايأه مكانية وقام احد الشركاء بتأجير حصته، فان هذا الايجار يكون باطلا، لان المؤجر في حقيقة الامر يؤجر جزءا من ارض شائعة وليس كلها، ولا يعلم بعد القسمة ان كانت هذه الحصة ستؤول اليه ام الى غيره، ولذلك فقد ذهبت محكمة التمييز الاردنية الى انه اذا استأجر شخص حصة شائعة من ارض يملكها المؤجر مع اخرين على سبيل الشيوع وصدر بعد سنتين من عقد الاجارة حكم بازالة الشيوع، فان صدور مثل الحكم لا يجعل من الاجارة التي عقدت باطلة في الاصل اجارة صحيحة (82) .

ثانيا : كون المؤجر صاحب حق الانتفاع

43- عرفت المادة 1205 من القانون المدني حق الانتفاع بأنه ” حق عيني للمنتفع باستعمال عين تخص الغير واستغلالها ما دامت قائمة على حالها وان لم تكن رقبتها مملوكة للمنتفع “.
ويلاحظ من هذا النص ان حق الانتفاع عيني يخول صاحبه كل مزايا الحق العيني ويمكنه من خلال استعمال واستغلال عين مملوكة رقبتها لغير المنتفع ويبقى حقه بالانتفاع في العين ما دامت قائمة وموجودة، ولكن حق الانتفاع ينتهي بالاضافة لاسباب الانتهاء الاخرى بانتهاء مدته او بموت المنتفع، اي الاجلين الاقرب(83) .
والسؤال المطروح، اذا قام صاحب حق الانتفاع بتأجير العين المنتفع بها هل يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني اذا كانت العين المؤجرة من ضمن المناطق التي يشملها قانون المالكين والمستأجرين ام لا يستفيد من ذلك على الرغم من ان صاحب حق الانتفاع الذي قام بتأجيره العين لا يملك مثل هذا الحق، لان حق الانتفاع ينتهي حتما بالوقت المحدد بالاتفاق او بوفاة المنتفع .
في الحقيقة انه اذا كان التأجير قد حدث من صاحب حق الانتفاع فيما ينتفع به في عقار لا يخضع لنطاق قانون المالكين والمستأجرين وبالتالي لا ينطبق عليه الامتداد القانوني فان الايجار يجب ان يتقيد في حدود المدة التي ينتفع بها المنتفع، بحيث اذا زادت مدة الايجار عن مدة حق الانتفاع او لم تزد عن ذلك ولكن المنتفع مات قبل انتهاء مدة الايجار فان مدة الايجار الزائدة عن مدة الانتفاع او بعد موت المنتفع لا تنفذ في حق مالك الرقبة فاما ان يجيزها فتنفذ، او لا يجيزها فتبطل في حقه، لكن النقطة التي تحتاج الى بحث ونقاش انه اذا قام صاحب حق الانتفاع بتأجير عقار وكان هذا العقار يخضع لقانون المالكين والمستأجرين فهل يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني المنصوص عليه في المادة الخامسة منه ؟
في الواقع لا توجد نصوص جازمة في هذا الموضوع في عقد الايجار او حق الانتفاع أو قوانين الاراضي في الاردن، والنص الوحيد الذي يمكن الاستعانة به في هذا الموضوع هو نص المادة 1029/2 من القانون المدني الذي يعطي الحق لمالك الرقبة في ان يعترض على اي استعمال غير مشروع او لا يتفق مع طبيعة الشيء المنتفع به وان يطلب من المحكمة انهاء حق الانتفاع ورد الشيء اليه دون اخلال بحقوق الغير، فكلمة دون اخلال بحقوق الغير دلت على ان الغير اذا تعاقد على استئجار العين المنتفع بها فان انتهاء الانتفاع مع المنتفع لاستعماله بشكل غير مشروع او لا يتفق مع طبيعته لا يؤثر على حقوقه بالبقاء بالمأجور الى الوقت الذي كان متفقا عليه مع المنتفع بحيث لا يتجاوز المدة التي كان يستحقها المنتفع على فرض عدم انهاء حق الانتفاع معه وعلى فرض عدم موته قبل هذه المدة، لكني لا اعتقد بأن كلمة دون اخلال بحقوق الغير تدل على انه اذا اجر المنتفع لمدة تزيد عن مدة انتفاعه او اجر لمدة انتفاعه ومات قبل انتهاء هذه المدة، ان المستأجر سيبقى في العين المنتفع بها اكثر من المدة المتفق عليها في حق الانتفاع، لان المنتفع لا يستطيع ان يملك اكثر مما يملك فمدة الانتفاع التي يملكها، هي التي يستطيع ان يستغلها بالتأجير وما زاد عن ذلك فانه يكون فضوليا فيها ولا تنفذ في حق المالك، ولكن المستأجر في هذه الحالة لا يستند في طلب امتداد عقده – اذا طلب ذلك – الى ما يملكه المنتفع من مدة بل الى نص القانون وهو نص المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين المتضمنة الامتداد القانوني
ولكن في الحقيقة ان المستأجر من المنتفع لا يمكنه ان يستفيد من الامتداد القانوني لان من يرغب في الاستفادة منه يجب ان يكون راغبا في الاستفادة منه من خلال عقد ايجار ابرم مع مالك الرقبة الذي له ان يؤجرها وحينذ يكون مؤجرا لحق ملكيته في العين المؤجرة، اما صاحب حق الانتفاع، فانه يؤجر حق الانتفاع لا حق الملكية، لانه لا يملك سوى حق الانتفاع دون حق الملكية، فالمنتفع في حقيقة الامر لا يؤجر العين وانما يؤجر حق الانتفاع الذي له فيها (84) .فاذا انتهى حق الانتفاع الذي له سواء بانتهاء مدته او بوفاته، فان الايجار لن يصادف محلا بعد انتهائه، وبالتالي يصبح من هذه اللحظة باطلا، لانعدام محله وبالتالي لا يمكن للمستأجر من صاحب حق الانتفاع ان يتمسك بالامتداد القانوني لان من يريد التمسك به فعليه ان يتمسك به من خلال عقد ايجار صحيح، بينما عقد الايجار من صاحب حق الانتفاع بعد انتهاء انتفاعه يكون منعدما .

رابعا : كون المؤجر صاحب حق السكنى او صاحب حق الاستعمال :

44- نص المادة 1220 من القانون المدني على انه ” يصح ان يقع الانتفاع على حق الاستعمال او حق السكنى او عليهما معا “. ثم اوضحت المادة 1221 بأنه ” يتحدد مدى حق الاستعمال وحق السكنى بحاجة صاحب الحق واسرته لانفسهم فحسب وذلك مع مراعاة احكام السند المنشئ للحق ” ثم حسمت المادة 1223 امكانية النزول عن هذين الحقين بالقول ” لا يجوز التنازل للغير عن حق الاستعمال او عن حق السكنى الا بناء على شرط صريح في سند انشاء الحق او ضرورة قصوى “.
ويلاحظ من هذه النصوص ان حق الاستعمال يعطي صاحبه استعمال الشيء لنفسه ولاسرته فهو حق انتفاع على نطاق ضيق، لان حق الانتفاع يعطي صاحبه استعمال واستغلال الشيء، كما ان حق السكنى يعطي صاحبه استعمال الشيء لنفسه ولاسرته بطريقة السكنى، اي انه لا يرد الا على دار السكنى، بمعنى أنه حق لا يرد إلا على عقار ،في حين ان حق الاستعمال يمكن ان يرد على المنقول والعقار (85) وما يهمنا منه هو حق الاستعمال على العقار .
ويلاحظ ايضا ان التنازل عن حق الاستعمال او حق السكنى غير جائز الا بنص صريح في السند الذي انشا ايا من الحقين او ضرورة قصوى يقدرها قاضي الموضوع، فاذا كان عدم جواز التنازل عن حق الاستعمال وحق السكنى مقررا بالنص عليه فان عدم جواز تأجيرهما مقرر بطريق القياس من باب اولى(86) فاذا تنازل صاحب الحق عن حق الاستعمال او حق السكنى او اجره كان تنازله او تأجيره باطلا لانه انما يتنازل عن حق او يؤجره وهو حق غير قابل للتنازل عنه او ايجاره (87) .
ومن خلال ما ذكرنا اذا قام صاحب حق الاستعمال او حق السكنى بتأجيره الى اخر فان عقد الايجار يقع باطلا، وبالتالي فان المستأجر لا يمكنه ان يتمسك بهذا العقد لان الباطل لا يرتب اثر، كما لا يمكنه ان يتمسك بالامتداد القانوني لان من يرغب بالتمسك به يجب ان يتمسك به اذا كان يستند في تمسكه الى عقد ايجار صحيح، بينما هو يتمسك به في مثل هذه الحالة استنادا الى عقد ايجار باطل وما بني على الباطل فهو باطل او كما يقال اذا بطل الشيء بطل ما في ضمنه .
على انه استثناء من القاعدة المذكورة يجوز لصاحب حق الاستعمال او حق السكنى تأجيره اذا ورد على ذلك شرط صريح في السند الذي انشأ الحق او كانت هناك ضرورة قصوى يقدرها قاضي الموضوع، فاذا وجد مثل هذا الشرط او تلك الضرورة وقام صاحب اي من الحقين بتأجيره، فلا يجوز ان يؤجره الا في حدود الفترة التي يملكها صاحب الحق لان حق السكنى وحق الاستعمال ينتهي كل منهما كما ينتهي حق الانتفاع بموت صاحب الحق او بانقضاء المدة المتفق عليها وغيرهما، لان احكام حق الانتفاع تسري على حق الاستعمال وحق السكنى فيما لا يتعارض مع طبيعتهما (88) وبالتالي فان هذين الحقين ينتهيان بانتهاء المدة المتفق عليها او بموت صاحب اي منهما، فاذا اراد صاحب اي منهما ان يؤجره بموجب الاتفاق او لضرورة فانه يجب ان يتقيد في ايجاره في حدود المدة التي يملكها لانه لا يستطيع ان يملك اكثر مما يملك، فاذا اجر حق الاستعمال او حق السكنى لفترة اطول مما له او لفترة هو يملكها لكنه مات قبل هذه المدة فان الايجار ينتهي ويصبح غير موجود، لان صاحب حق السكنى او صاحب حق الاستعمال اجر هذا الحق، ولم يؤجر حق الملكية، لانه لا يملك سوى حق الاستعمال او حق السكنى دون حق الملكية فصاحب حق الاستعمال او حق السكنى في حقيقة الامر لا يؤجر العين وانما يؤجر حق الاستعمال او حق السكنى، فاذا انتهى هذا الحق او ذاك سواء بانتهاء مدته ام بالموت فان الايجار المعقود عليهما لن يصادف محلا بعد انتهائه، ويصبح من تلك اللحظة باطلا لانعدام محله عندها لا يستطيع المستأجر من صاحب حق الاستعمال او حق السكنى ان يتمسك بعقد الايجار لانه اصبح غير موجود، كما لا يمكنه ان يتمسك تجاه المالك بالامتداد القانوني لان من يرغب التمسك به فعليه ان يقوم بذلك من خلال عقد ايجار موجود بينما عقد ايجاره اصبح منعدما بعد انتهاء مدته او بموت صاحب حق الاستعمال او حق السكنى.

خامسا : كون المؤجر صاحب حق المساطحة ( حق القرار )

45- كما هو معلوم فان حق المساطحة حق عيني يعطي صاحبه الحق في اقامة بناء او غراس على ارض الغير (89) ولا يجوز ان تزيد مدته عن خمسين سنة (90) .ومن حق صاحب حق المساطحة ان يجري بعض التصرفات والاعمال على حقه هذا، ومن هذه الحقوق حقه بتأجيره (91). والسؤال في موضوعنا هذا يتمثل في انه لو قام صاحب حق المساطحة بتأجير حقه هذا لمدة اطول من الخمسين سنة او لمدة في حدود الخمسين سنة فهل يمكن للمستأجر من صاحب حق المساطحة ان يتمسك بالامتداد القانوني لعقد ايجاره ام لا ؟
في الحقيقة ان الامتداد القانوني لا يسري على حق المساطحة لان حق المساطحة هو حق عيني يعطي صاحبه الحق في اقامة بناء او غراس على ارض الغير، والامتداد القانوني لا يسري على الارض وانما يسري كما ذكرنا سابقا على بيوت السكن والمحلات التجارية وبعض العقارات الاخرى (92) .وبالتالي فان المستأجر من صاحب حق المساطحة، لايمكنه التمسك بالامتداد القانوني وانما يخضع للقواعد العامة في عقد الايجار التي تنص على انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته المنصوص عليها في العقد .
وقد يقول قائل لو ان الارض كانت في منطقة خاضعة لقانون المالكين والمستأجرين فهل يمكن ان يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد ايجاره ؟ ونجيب بأن هذا متعذر لان صاحب حق المساطحة في هذه الحالة لا يمكنه ان يقوم بالتأجير، والا اصبح مخلا بالتزامه بعدم التأجير الفرعي حسب القواعد المنصوص عليها في قانون المالكين والمستأجرين التي تحظر التأجير الفرعي الا باذن خطي من المالك(93) واذا قلنا ان المالك قد اعطى هذا الاذن لصاحب حق المساطحة، وقام بالتأجير، فيجب ان يكون الايجار متقيدا في حدود المنفعة النوعية والزمانية لما يملكه صاحب حق المساطحة، وهذا لا يملك الا تأجير حق المساطحة نفسه دون الارض التي عليها البناء او الغراس ويكون ذلك في حدود المدة التي يملكها صاحب حق المساطحة، ولذلك اذا قام صاحب حق المساطحة بتأجير غراسه او بنائه المقام على ارض الغير فلا يجوز للمستأجر ان يتمسك بالامتداد القانوني، لان الامتداد القانوني لا يسري على الارض وانما يسري على العقارات المعدة للسكن المنزلي وللاستغلال التجاري وبعض العقارات الاخرى، واذا قلنا ان هذه الارض خاضعة لقانون المالكين والمستأجرين وبالتالي للامتداد القانوني فان البناء والغراس المقام عليها لا يخضع له، وانما يجب على مستأجره ان يتقيد في ايجاره في حدود المنفعة الزمانية والنوعية التي كان يملكها صاحب حق المساطحة، والمنفعة الزمانية التي يملكها صاحب حق المساطحة تنتهي بحسب ما هو منصوص عليه في القواعد العامة في مدة اقصاها خمسون عاما وبحسب المدة المنصوص عليها في العقد ولا يمكن ان تمتد، وبالتالي فان المستأجر من صاحب حق المساطحة لا يستفيد من الامتداد القانوني ولا يمكنه ان يحتج به على المالك، كما ان صاحب حق المساطحة قد اجر البناء استنادا بما له من حق المساطحة، فاذا انتهى هذا الحق فان حق المتلقي وهو المستأجر ينتهي، ولا يمكنه ان يحتج تجاه المالك بالامتداد القانوني لان الامتداد يجب ان يستند الى عقد صالح من الناحية الزمانية اما عقد المساطحة وقد انتهى مع صاحب حق المساطحة، فان ما يرتبه من اثار ينتهي مع المستأجر، فان ما يرتبه من اثار ينتهي مع المستأجر من صاحب حق المساطحة، فاذا انتهى فلا تطبيق له حينذاك .

سادسا : كون المؤجر صاحب حق الحكر

46- عرفت المادة 1249 من القانون المدني الاردني الحكر بانه ” عقد يكسب المحتكر بمقتضاه حقا عينيا يخوله الانتفاع بارض موقوفه باقامة مبان عليها او استعمالها للغراس او لاي غرض اخر لا يضر بالوقف لقاء اجر محدد ” ولا يجوز التحكير لمدة تزيد على خمسين سنة، فاذا عينت مدة تزيد على ذلك او لم تعين مدة اعتبر الحكر معقودا لمدة خمسين سنة (94). و للمحتكر ان يتصرف في حقه وينتقل هذا الحق بالميراث او الوصية، كما ان الابنية التي يقيمها المحتكر والغراس التي يغرسها على الارض المحتكرة تكون ملكا له يصح بيعها ورهنها ووقفها والوصية بها وتورث عنه (95)، كما ان له ان يؤجرها (96) وله ان يقوم بتأجير المنشأت التي قام ببنائها او انشائها على ارض الوقف، والسؤال الذي يثور هنا هو انه اذا قام المحتكر بتأجير الابنية التي انشأها الى شخص اخر لمدة لا تتجاوز ما كان يملكه من مدة او لمدة محددة ضمن المدة التي يملكها وطلب من المستأجر اخلاء المأجور، فهل يمكن له ان يتمسك قبل المحتكر بالامتداد القانوني او يتمسك تجاه جهة الوقف اذا انتهت مدة المحتكر اذا ثبت ان المأجور منشآت اعدت للسكن او للاستغلال التجاري او غيرها من العقارات المشمولة بالامتداد القانوني لعقد الايجار ؟
في الحقيقة اذا كان الامر يتعلق بمنشآت اقامها المحتكر للسكن وكانت هذه المنشآت في المنطقة الخاضعة لقانون المالكين والمستأجرين، فان المستأجر من المحتكر يمكنه ان يتمسك بالامتداد القانوني تجاه المحتكر اذا كانت مدة المحتكر لم تنته بعد، لكن لا يمكنه ان يتمسك به تجاه جهة الوقف اذا كانت مدة الحكر قد انتهت، والت المنشآت لجهة الوقف حسب الاتفاق، وذلك استنادا لنص المادة 3 من قانون المالكين والمستأجرين للعقارات الوقفية التي نصت على ان ” لا تسري احكام قانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953 وتعديلاته على اي مستأجر او مستأجر فرعي كما هو معرف في هذا القانون “، وكانت المادة 2 من القانون نفسه قد عرفت المستأجر بأنه ” كل من تعاقد قبل صدور هذا القانون او بعده مع دائرة الاوقاف الاسلامية على استئجار ارض وقفية لاقامة منشآت عليها واعطي الحق في استغلالها مدة من الزمن ” وعرفت المستأجر الفرعي بأنه ” كل من استأجر من المستأجر او من اي مستأجر فرعي اي عقار اقامه المستأجر بمقتضى عقد بينه وبين دائرة الاوقاف الاسلامية واي شخص اخر شغل ذلك العقار او جزءا منه “، وبذلك تكون المادة الثالثة من قانون المالكين والمستأجرين للعقارات الوقفية قد حسمت المسألة بعدم سريان قانون المالكين والمستأجرين على العقارات المحكرة، صحيح ان المادة المذكورة لم تنص عدم سريان احكام قانون المالكين والمستأجرين لسنة 982، لكن المقصود بكلمة ( تعديلاته) الواردة في المادة، اي قانون اخر يحل محله، لان التعديل في القانون الغاء جزئي له .
ويلاحظ مما ذكر ان المستأجر من المحتكر يستطيع ان يتمسك تجاهه بالامتداد لعقد الايجار ضمن مدة التحكير، لكنه لا يستطيع ان يتمسك به تجاه جهة الوقف، والسبب في ذلك هو ان المادة الثانية حين عرفت المستأجر نصت على انه كل من تعاقد مع دائرة الاوقاف الاسلامية سواء اكان ذلك قبل صدور قانون المالكين والمستأجرين للعقارات الوقفية ام بعده، اي قصدت المحتكر دون غيره، لان هذا القانون كما هو واضح من تعريف المستأجر يعالج ما يقال له حق الحكر (97)، لكن المستأجر من المحتكر لم يستأجر من دائرة الاوقاف الاسلامية حتى يسري عليه هذا النص، وانما استأجر من المحتكر ويسري عليه قانون المالكين والمستأجرين الذي يعطي الحق بالبقاء بالعين المؤجرة بقوة القانون، لكن ضمن المدة التي يملكها المحتكر .

47- ومن صور الحكر في القانون المدني عقد الاجارتين وخلو الانتفاع، وقد عرفت المادة 1264 عقد الاجارتين بالقول :
1. عقد الاجارتين هو ان يحكر الوقف ارضا عليها بناء في حاجة الى الاصلاح مقابل دفع مبلغ معجل من المال مساو لقيمة البناء يصرف بمعرفة المتولي على عمارة الوقف واجرة سنوية للارض مساوية لاجر المثل .
2. تسري احكام الحكر على عقد الاجارتين الا فيما يتعارض منها مع الفقرة السابقة .
ثم عرفت المادة 1265 خلو الانتفاع بالقول ” خلو الانتفاع عقد يؤجر به الوقف عينا مقابل قدر من المال يدفع للواقف او المتولى للاستعانة على تعمير الوقف مع اجر ثابت لا يقل عن اجر المثل لمدة غير محددة ” ثم نصت المادة 1270 على ان ” تسري على خلو الانتفاع الاحكام المتعلقة بايجار العقارات الموقوفة فيما لا يتعارض مع الاحكام السابقة.

48- ويظهر من النص الاول ان عقد الاجارتين عبارة عن حكر يقع على ارض مقام عليها بناء بحاجة الى الاصلاح، مقابل ان يقوم المحتكر بدفع قيمة البناء وهو في العادة بسيط ودفع اجر المثل عن الارض المقام عليها البناء، فاذا ما قام المحتكر باصلاح البناء فان من حقه ان يقوم بتاجيرة، لان مدة الحكر تكون كالمدة في حق الحكر خمسين سنة، فاذا اجره فهل يمكن للمستأجر ان يتمسك تجاه المحتكر خلال مدة الحكر بالامتداد القانوني او يتمسك به تجاه جهة الوقف بعد انتهاء مدة عقد الاجارتين ؟.
في الحقيقة ان المستأجر يستطيع ان يتمسك تجاه صاحب الاجارتين بالامتداد القانوني في خلال المدة التي تكون لصاحب عقد الاجارتين وليست ازيد منها، لكن لا يمكنه ان يتمسك بالامتداد القانوني لعقد ايجاره تجاه جهة الوقف، وذلك استنادا لنص المادة الثالثة من قانون المالكين والمستأجرين للعقارات الوقفية، التي منعت سريان احكام قانون المالكين والمستأجرين من السريان على المستأجر والمستأجر الفرعي، ذلك ان المستأجر في حالتنا هذه مستأجر فرعي من مستأجر قام بالاستئجار من دائرة الاوقاف الاسلامية بموجب عقد الحكر، وبالتالي فان المستأجر والمستأجر الفرعي لا يستفيدان من الامتداد القانوني لعقد الايجار مع جهة الوقف، وبهذه المناسبة لا بد من الاشارة الى امر بديهي ان المحتكر او صاحب عقد الاجارتين لا يمكنه ان يطالب بتطبيق الامتداد القانوني عليه، لانه ليس مستأجرا وانما هو صاحب حق عيني، الحكر او الاجارتين او الانتفاع او السكنى او الاستعمال او المساطحة، لان الامتداد القانوني لا يستفيد منه الا المستأجر وهو صاحب حق شخصي وليس غيره من اصحاب الحقوق العينية .

49- ويظهر من النص الثاني وهو نص المادة 1265 بخصوص خلو الانتفاع انه عقد ايجار لاعيان الوقف بغض النظر ان كانت ارضا او زرعا او ابنية ولا يترتب عليه الا حق شخصي للمستأجر في ذمة جهة الوقف (98) ولكن المهم في خلو الانتفاع ان لصاحبه الفراغ عنه باذن الواقف او المتولي ولصاحبه حق التصرف فيه متى كان يؤدي اجر المثل (99). ويستنتج من هذا ان من حق صاحبه ان يقوم بتأجيره، فاذا ما اجره فهل يستطيع المستأجر من صاحب خلو الانتفاع اذا ما انتهت مدة اجارته الاصلية ان يتمسك بالامتداد القانوني، او يتمسك به تجاه جهة اوقف اذا كانت فترة خلو الانتفاع قد انتهى اجلها مع صاحبها ؟ وهل يستطيع صاحب خلو الانتفاع نفسه ان يتمسك بالامتداد القانوني تجاه جهة الوقف ؟
ونجيب عن ذلك بأن المستأجر من صاحب خلو الانتفاع يستطيع ان يتمسك تجاهه بالامتداد القانوني اذا كان العقار المؤجر في منطقة خاضعة لقانون المالكين والمستأجرين، فاذا كان المستأجر قد استاجر منزلا او محلا للسكن العائلي من صاحب خلو الانتفاع وكان هذا السكن في منطقة يشملها قانون المالكين والمستأجرين فانه يستفيد من الامتداد القانوني، لان الامتداد القانوني جاء لعلة وهي ازمة السكن وعدم وقوع المستأجرين تحت رحمة المؤجرين، وهذه العلة موجودة في حالة خلو الانتفاع فكان من اللازم ان يمتد بقوة القانون عقد المستأجر من صاحب خلو الانتفاع، كما ان المستأجر يستطيع ان يتمسك بالامتداد القانوني تجاه جهة الوقف نفسها اذا كان قد استأجر من صاحب خلو الانتفاع وانتهت المدة المحددة له، فاذا ارادت جهة الوقف ان ترفع دعوى اخلاء على صاحب خلو الانتفاع والمستأجر فبامكان اي واحد منهما ان يدفع مطالبة جهة الوقف بالتمسك بالامتداد القانوني لعقد ايجاره .
ويمكنني القول ان صاحب خلو الانتفاع نفسه يمكن ان يستفيد من الامتداد القانوني تجاه جهة الوقف، لان خلو الانتفاع عقد ايجار من نوع خاص وليس بعقد حكر اصلا انما هو عقد ايجار للوقف ولا يترتب عليه الا حق شخصي للمستأجر تجاه جهة الوقف ( المؤجر ) مقابل اجرة معينة، ولمدة غير محددة كما هو نص المادة 1265، وان وجوده الى جانب عقد الاجارتين باعتبارهما نوعين خاصين للحكر هو وضع له في غير مكانه(100) وبالتالي فان صاحب خلو الانتفاع هو نفسه صاحب حق شخصي وهو مستأجر من جهة الوقف وبالتالي يمكنه ان يحتج تجاه جهة الوقف بامتداد عقد خلو الانتفاع بقوة القانون ولمدة غير محددة ولو كانت مدته محددة اصلا، باعتباره مستأجرا، شريطة ان يكون ما استأجره عبارة عن عقار خاضع لقانون المالكين والمستأجرين، ولا يخل هذا الاستنتاج بحق صاحب خلو الانتفاع من تأجير حقه تأجيرا فرعيا، لان مثل هذا التأجير مسموح به بنص القانون وعلى وجه التحديد ما استنتجناه من نص المادة 1267 التي تجيز لصاحب خلو الانتفاع حق التصرف فيه، ومن باب اولى الحق بتأجيره .
والسبب الذي جعلنا نقول باختلاف خلو الانتفاع عن عقد الاجارتين في الحكم حيث طبقنا نص المادة الثالثة من قانون المالكين والمستأجرين للعقارات الوقفية التي لا تسمح بسريان احكام قانون المالكين والمستأجرين على المستأجر والمستأجر الفرعي لعقارات الوقف المحكرة على الحكر وعقد الاجارتين دون خلو الانتفاع، مع ان عقد الاجارتين وخلو الانتفاع صور من الحكر حسب المادة 1264 من القانون المدني، ان المادة 1264 / 2 قد نصت على ان ” تسري احكام الحكر على عقد الاجارتين … ” بينما نصت المادة 1270 على ان ” تسري على عقد الانتفاع الاحكام المتعلقة بايجارات العقارات الموقوفة … ” وكنا قد قلنا ان قانون المالكين والمستأجرين للعقارات الوقفية الذي يمنع سريان قانون المالكين والمستأجرين على المستأجر والمستأجر الفرعي من دائرة الاوقاف الاسلامية لا ينطبق الا على الاراضي المحكرة، وبالتالي فانه يسري على عقد الاجارتين ايضا، باعتبار ان احكام الحكر تسري على عقد الاجارتين، اما خلو الانتفاع فلا تسري عليه احكام الحكر، وانما تسري عليه احكام ايجار العقارات الموقوفة، حيث يستفيد المستأجر لعقار من عقارات الوقف في الحالة الاخيرة من الامتداد القانوني لعقد ايجاره اذا كان استئجاره خلاف الحكر والاجارتين، وقد يقول قائل ان نص المادة 1269 الواردة في الاحكام التي تنظم خلو الانتفاع قد نصت على ان ” للوقف حق فسخ عقد الخلو بعد التنبيه رسميا على صاحبه طبقا للقواعد الخاصة بالايجار” وبالتالي فان جهة الوقف يمكنها فسخ العقد في اي وقت ولا يستفيد صاحب خلو الانتفاع او المستأجر منه من الامتداد القانوني لعقد ايجاره تجاه جهة الوقف عمليا، فاقول : ان هذا النص نص عام جاء في القانون المدني في حين ان النص المتعلق بالامتداد القانوني نص خاص جاء في قانون المالكين والمستأجرين، وفي حالة التعارض بينهما، فاننا نرجح الخاص منهما، حيث ان النص الخاص يقيد العام ويعد استثناء عليه، وبالتالي فان صاحب خلو الانتفاع والمستأجر منه، يستفيدان من الامتداد القانوني لعقد الايجار ويمكنهما بالتالي الاحتجاج بذلك تجاه جهة الوقف ويمتد ايجارهما تجاهها بقوة القانون .

سابعا : كون المؤجر مرتهنا رهنا حيازيا :

50- وردت النصوص المتعلقة بايجار المرتهن رهنا حيازيا في المادتين 1393 / 3 و 1403 /1 من القانون المدني حيث نصت الاولى بخصوص المرهون على ما يلي : ” وللمرتهن ان يستغله استغلالا كاملا باذن الراهن” ونصت الثانية على ما يلي : ” للدائن المرتهن ان يعير المرهون حيازيا او يؤجره الى راهنه على ان يظل المرهون ضامنا لوفاء الدين ودون ان يؤثر ذلك على نفاذ الرهن في حق الغير”.
ويستدل من النص الاول ان للمرتهن في الرهن الحيازي ان يستغل المرهون كاملا باذن الراهن، ومن اهم صور استغلاله تأجيره حتى يتمكن المرتهن من استيفاء دينه المضمون بالرهن اولا باول، وقد جاء النص المذكور شاملا للمرهون سواء اكان عقارا ام منقولا .
ويستدل من النص الثاني الذي جاء بالقواعد الخاصة بالعقار المرهون رهنا حيازيا، ان من حق الدائن المرتهن ان يعير المرهون حيازيا الى اي شخص، كما ان من حقه ايضا ان يؤجر العقار الى الراهن دون ان يؤثر ذلك الرهن في حق الغير، والذي لا ينفذ الرهن بحقه اصلا، الا بقبض المرهون من قبل المرتهن او اليد العدل. ويمكن القول ان القواعد المتعلقة بالرهن الحيازي تجيز للمرتهن ان يؤجر العقار المرهون باذن الراهن لاي شخص كان، كما انها تجيز ان يؤجر العقار للراهن نفسه دون ان يؤثر ذلك على نفاذ الرهن في حق الغير .
والسؤال الذي يثور هنا هو : اذا قام المرتهن بتأجير العقار المرهون منزلا او متجرا في منطقة تخضع لقانون المالكين والمستأجرين فهل يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني المنصوص عليه في هذا القانون ام لا باعتبار ان العقار مرهون؟
في الحقيقة ان قيام المرتهن بتأجير العقار الى مستأجر ما وباذن الراهن يكون تصرفا قد تم بموافقة المرتهن باعتباره قام بابرام العقد مع المستأجر، كما انه يكون بموافقة الراهن وهو المالك، وبالتالي فان الرهن لا يؤثر على حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بقوة القانون على الرغم من وجود اي اتفاق مخالف بعد انتهاء مدة عقده الاصلية، لان الرهن قد وجد لصالح المرتهن، وان اي ايجار يمكن ان يجعله القانون غير نافذ في حق المرتهن، يكون من اجل صالح المرتهن حتى يقدم المزايدون على المزايدة، ولكن بما ان المرتهن قد نزل عما وضع لصالحه وقبل ان تؤجر العين فلا شيء يمنع من ذلك، واذا عرفنا ان الايجار قد تم بموافقة الراهن ايضا، فان الايجار لا غبار عليه من الناحية القانونية ومن ناحية رضا الاطراف المعنية بهذا العقد ويكون العقد كما لو صدر من المالك فاذا كان العقد كذلك فان المستأجر يستفيد من الامتداد القانوني، وهذا يلزم من سيرسو عليه المزاد فيما لو تم بيع المأجور بالمزاد العلني، لان اخلاء المأجور في الرهن التأميني عند رسو المزاد – اذا لم يكن ثابت التاريخ ثبوتا رسميا قبل الرهن– يكون لصالح المرتهن لئلا يعزف المزايدون عن المزايدة، وهنا ايضا اذا اردنا ان نخلي المأجور ليقبل المزايدون على المزايدة، فيكون ذلك من اجل المرتهن ايضا، وبما انه قد قبل بوجود الايجار بارادته الحرة فان الايجار يسري بحقه وبحق المزايدون من بعده اذا كان الراهن قد قبل ذلك حتى لو كان هذا الايجار ثابت التاريخ ثبوتا رسميا بعد الرهن او لم يكن ثابت التاريخ ثبوتا رسميا بان كان تاريخه عاديا شريطة ان يكون الايجار قد تم قبل رسو المزاد لئلا يكون هناك اضرار من المرتهن فيما بعد بحق من رسا عليه المزاد فيصطنع ايجارا ويقدم تاريخه حتى يضر بمن رسو عليه المزاد وشريطة ان يثبت المرتهن ان الايجار قد تم قبل رسو المزاد .
والحكم نفسه يمكن ان يقال لو ان المرتهن قد اجر العقار المرهون للراهن نفسه، فان الراهن يستفيد من الامتداد القانوني اذا تم بيع المرهون بالمزاد ويحتج به تجاه من رسا عليه المزاد باعتبار ان الايجار يمنع اصلا لمنع الاضرار بالمرتهن، فاذا قام المرتهن بذلك يكون قد تخلى عما تقرر لصالحه ولا يكون منع الايجار من اجل صالح من رسا عليه المزاد، لان هذا قد دخل المزاد وهو على علم بوجود الايجار، وبالتالي فان الايجار يلزمه فاذا ما تم بيع العقار المرهون بالمزاد العلني لعدم قيام الراهن بوفاء الدين المضمون بالرهن فان من رسا عليه المزاد يأخذ العقار مع وجود المستأجر وهو الراهن اصلا، وبالتالي فان الراهن يستطيع ان يحتج تجاه من رسا عليه المزاد بالامتداد القانوني، على ان استفادة الراهن من الامتداد القانوني لا تثور اذا قام المرتهن بتأجير العقار للراهن ثم قام الراهن بوفاء الدين المضمون بالرهن للمرتهن عند حلول اجله، لان الرهن في هذه الحالة ينتهي بانتهاء الحق الذي وجد الرهن لضمانه، وعندها لا نقول ان الشخص مستأجر لملكه، لان المالك له حقوق الملكية كاملة من استعمال واستغلال وتصرف، وهو بهذه الحالة انما يقوم باستعمال سلطة الاستعمال لحق ملكيته.

ثامنا : كون المؤجر حائزا :

51- عرفت المادة 1171 / 1 من القانون المدني الحيازة بانها ” سيطرة فعلية من الشخص بنفسه او بواسطة غيره على شيء او حق يجوز التعامل فيه “. والمقصود بالسيطرة بواسطة الغير ان تكون عن طريق خادم الحائز او مدير اعماله او المستعير او المستأجر (101) .
ويمكن القول من خلال ما ذكر ان من حق الحائز ان يؤجر ما يحوزه من عقار او ارض، واذا ظل حائزا للارض او العقار سواء بنفسه ام بواسطة الغير ومر الزمن الذي نص عليه القانون لكسب الملكية، فانه يكسب ملكية العقار وذلك بأثر رجعي من وقت الحيازة (102) .
وبالتالي فان اي حق شخصي رتبه الحائز على العقار كالايجار يظل نافذا في حقه ،واذا كان هذا العقار من العقارات التي تقع ضمن ما يشمله قانون المالكين والمستأجرين، فان المستأجر يستفيد من الامتداد القانوني، ويحتج المستأجر به تجاه الحائز، وهذا امر بديهي، لكن المسألة تتعقد اذا كان الحائز قد اجر العقار اثناء فترة حيازته وهو في هذه الفترة يتصرف بالعقار ويديره كما لو كان مالكا، ثم يقوم المالك بقطع التقادم المكسب، او يعترف الحائز بحق المالك فينقطع التقادم بعد ثبوت الحق فيه عندها تزول اثار الحيازة بخصوص ملكية العين المؤجرة، فهل في مثل هذه الحالة يستطيع المستأجر ان يتمسك بعقد الايجار ويلزم المالك به، وهل يمكن له ان يتمسك بالامتداد القانوني المنصوص عليه في قانون المالكين والمستأجرين اذا كان هذا العقار من ضمن ما يشمله هذا القانون ؟ (103) .
ونجيب على ذلك بأن المستأجر في هذه الحالة يستفيد من الامتداد القانوني باعتبار انه قد استأجر ممن يملك حق التأجير عند الايجار وهو الحائز، ولا يستطيع المالك ان يحتج على المستأجر بأن من اجره لم يكن مالكا للعقار المؤجر وانما كان حائزا له، فالحائز لو اكتملت مدة التقادم لكان مالكا، ولكان تملكه للعقار ليس من لحظة اكتمال التقادم وانما من وقت بدء الحيازة، حيث انه يتملك العقار باثر مستند، ولهذا فان تأجيره يكون صحيحا وملزما للمالك الذي استرد العقار، ولا يخل بهذه النتيجة التفرقة بين كون الحائز حسن النية او سيء النية، ففي الحالتين يكون تأجيره صحيحا وملزما له وللمستأجر لان حسن النية من عدمها في هذه الحالة وصف لا يؤثر على حق الحائز بادارة العقار الذي يحوزه والسيطرة عليه فعليا عن طريق الغير كالمستأجر، وانما هو وصف يجعل مدة التقادم المكسب طويلة او قصيرة، كما لا يخل بهذه النتيجة كون المستأجر حسن النية او سيئها، اي انه استأجر من شخص يعلم انه حائز وليس مالكا، ما دام القانون قد رتب على الحيازة كسب الملكية بمرور الزمن ولو كان الحائز سيء النية، اي ان الملكية ستؤول اليه بعد مدة فاطمأن الى هذه النتيجة، فكان لا بد لهذا الشخص من ان يستفيد من الامتداد القانوني، ولو كان ايجاره قد تم مع الحائز سيء النية وعاد العقار للمالك عن طريق قطع التقادم او التنازل عنه من الحائز بعد ثبوت الحق فيه، حيث لا يؤثر ذلك على حق المستأجر في الاستفادة منه، وتدعيما لهذا الراي يمكنني القياس على نص المادة 463/2 من القانون المدني التي تجيز لكل شخص يملك التصرف في حقوقه ان يتنازل عن التقادم بعد ثبوت الحق فيه، على ان هذا التنازل لا ينفذ في حق الدائنين اذا صدر اضرارا بهم، بالقول ان تنازل الحائز عن اكتساب العقار بمرور الزمن لا يؤثر على حق المستاجر بالبقاء بالعين المؤجرة والاستفادة من الامتداد القانوني، لان التنازل قد صدر اضرارا به .

المبحث الثاني: نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق الشخصية

52- سنتحدث في هذا المبحث عن نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق الشخصية، وسنتناول فيه عقود ايجار العديد منهم وهم : المستأجر، والموعود ببيعه شقة، والفضولي، ومتولي الوقف، ووكيل التفليسة، والحارس، والوكيل العادي، ويضاف اليهم الولي، والوصي مع القيم .

اولا : كون المؤجر مستأجرا :

53- ويقصد بكون المؤجر مستأجرا ان يقوم المستأجر بجعل نفسه مؤجرا ويؤجر العين التي يستأجرها ايجارا فرعيا، فيبقى المالك مؤجرا ويعد هو مستأجرا اصليا ويعد المستأجر منه مستأجرا فرعيا، او كما يقال له في البلدان الأخرى المستأجر من الباطن .
فالايجار الفرعي هو ايجار صادر من المستأجر به يؤجر حقه في الانتفاع بالعين المستمد من العقد الاصلي (104). والاصل عدم جوازه الا بموافقة المؤجر او اجازته، بدليل نص المادة 703 من القانون المدني الذي جاء فيه ” لا يجوز للمستأجر ان يؤجر المأجور كله او بعضه من شخص اخر الا باذن المؤجر او اجازته ” ونص المادة 5 / ج / 3 من قانون المالكين والمستأجرين التي اعتبرته سببا يجيز للمؤجر طلب اخلاء العين المؤجرة، حيث نصت على انه :

أ‌- للمستأجر ان يستمر في اشغال المأجور بعد انتهاء مدة اجارته العقدية بالرغم من كل اتفاق مخالف .
ب‌- على انه يجوز اخلاء المأجور في اي من الحالات التالية …. .
ج- إذا أجر المستأجر المأجور او قسما منه لشخص اخر او سمح له باشغاله دون موافقة المالك الخطية او اخلاه لشخص اخر دون تلك الموافقة “.والسؤال المطروح الان هو : هل يستفيد المستأجر الفرعي من الامتداد القانوني اذا كان ما استأجره داخلا ضمن المناطق المنصوص عليها في قانون المالكين والمستأجرين ؟

واجيب على هذا السؤال بأنه يجب التفريق بين الحالتين :

54- الحالة الاولى وهي حالة قيام المستأجر بتأجير العقار تأجيرا فرعيا باذن المؤجر باجازته للايجار بعد حصوله، شريطة ان يكون هذا خطيا، ففي مثل هذه الحالة فان المستأجر الفرعي يستفيد من الامتداد القانوني، بحيث لو قام المستأجر الفرعي باخلاء المأجور لسبب ما، فان المستأجر يستطيع ان يؤجره لاخر او يقوم باشغاله هو ما دام لم يخالف شروط العقد وشروط الاذن الممنوح له من المؤجر .

واذا خالف المستأجر الفرعي شروط الاتفاق مع المستأجر فان من حق المستأجر ان يطالب بتخلية العقار اليعود اليه باعتباره مستأجرا دون ان يستطيع المؤجر مطالبته باخلاء المأجور طالما لم يقم المستأجر والمستأجر الفرعي بمخالفة شروط العقد مع المؤجر فإذا اخل المستأجر الفرعي بعقد الايجار المعقود بينه وبين المستأجر، فان من حقه ان يطلب الحكم عليه بتخلية العقار على اساس ان حقوق العقد تعود للمتعاقد(105). وفي الوقت ذاته يبقى المستأجر محتفظا بحقه بالبقاء بالعين المؤجرة تجاه المؤجر، لان التزام المالك حيال المستأجر الذي له حق التأجير الفرعي يبقى قائما ومستمرا حتى بعد تخلية العقار من قبل المستأجر الفرعي، لان حق المستأجر مستمد من عقد الايجار مع المؤجر، ولا يستطيع المؤجر التعرض لحقوق المستأجر المستمدة من العقد الا اذا بطل هذا العقد او خالف شروطه وحكم عليه بالتخلية (106).
ومن الواجب ذكره ان إخلال المستأجر بشروط العقد عن طريق اعطاء الاذن للمستأجر الفرعي بالقيام باعمال من شأنها ان تخالف الاتفاق بين المؤجر والمستأجر، تعطى الحق للمؤجر بطلب تخلية العقار بحق المستأجر والمستأجر الفرعي، فاذا سمح المستأجر للمستأجر الفرعي بهدم الجدار الفاصل بين الدكاكين المؤجرة، فان ذلك لا يبيح للمستأجر الفرعي ان يهدم الجدار ما دام لا يوجد حق للمستأجر في السماح لغيره باجراء الهدم الضار بالمأجور (107). كما انه لا بد من التأكد على انه اذا فسخ عقد الايجار المبرم مع المستأجر الاول كان لمؤجره حق نقض العقد المبرم مع المستأجر الثاني واسترداد المأجور عملا بالمادة 706 من القانون المدني، اي ان العقد الاول قائم ويتبعه الاستئجار الفرعي وجودا وعدما، وهذا يفيد سريان العقدين معا فيترتب على العقد الاول حق المستأجر بالاستقرار في شغل المأجور بينما عقد الايجار الفرعي ينظم العلاقة بين المستأجر والمستأجر الفرعي ولا يستفيد المستأجر الفرعي من احكام قانون المالكين والمستأجرين تجاه المالك بخصوص الاستمرار في شغل المأجور في هذه الحالة ولو كان الايجار الفرعي بموافقته اذ يتبع عقد الايجار الفرعي عقد الايجار الاول وجودا وانقضاء، اذ ان مفعول هذه الموافقة هو ان اشغال المستأجر الفرعي للمأجور على هذا الوجه لا يستدعي تخلية المأجور وفق قانون المالكين والمستأجرين، ولكن اذا قام سبب أخر للتخلية بالنسبة للمستأجر الاول يحكم بها ومن ثم يطبق حكم المادة 706 من القانون المدني(108). التي تجيز فسخ الايجار الفرعي اذا فسخ الايجار الاصلي.
ويجب ان نلاحظ انه اذا كان التفسير الصحيح لعبارات عقد الايجار تفيد ان للمستأجر الحق في التخلي عن المأجور بكامله وتأجيره للغير بكامله فان له التخلي عن جزء منه وتأجيره هذا الجزء لمستأجر فرعي لان من يملك الكل يملك الجزء(109) مع مراعاة ان الاذن المعطى للمستأجر بتأجير شخص معين ينصرف اثره الى المستأجر المذكور فقط(110) بحيث لو قام بالتأجير لغيره لكان مخالفا لشروط العقد ويستوجب هذا طلب اخلاء المأجور .

54- والحالة الثانية : وهي حالة قيام المستأجر بتأجير العقار لمستاجر فرعي دون اذن خطي من المؤجر او عدم اجازته للاجارة بعد حصولها، ففي مثل هذه الحالة يكون المستأجر معرضا لاقامة دعوى التخلية ضده باعتبار انه قد قام من جانبه بحالة من حالات اخلاء المأجور وهي تأجير العقار تأجيرا فرعيا دون اذن المؤجر او اجازته، ففي مثل هذه الحالة اذا اقام المؤجر دعوى التخلية وحكمت له المحكمة بذلك فان على المستأجر الفرعي ان يقوم هو بدوره باخلاء المأجور استنادا الى نص المادة 706 من القانون المدني التي تنص على انه ” اذا فسخ عقد الايجار المبرم مع المستأجر الاول كان لمؤجره حق نقض العقد المبرم مع المستأجر الثاني واسترداد المأجور ” ولو كان المستأجر حسن النية بان اعتقد ان المؤجر مسموح له بالتأجير الفرعي او قدم له المستأجر ورقة مزورة باسم المؤجر تسمح للمستأجر بالتأجير الفرعي، والسبب في ذلك انه اذا صدر العقد ممن لا يملك حق تأجير العقار فيكون عقدا باطلا من اساسه، ويكون مشغل العقار بالاستناد اليه معتديا على العقار وغاصبا له وملزلما بدفع اجر المثل (111). وهذا من ناحية ومن ناحية ثانية فان الايجار الواقع على العقار الذي يحتاج الى موافقة مسبقة لم تتم يكون ايجارا باطلا (112). لانه اذا بطل الشيء بطل ما في ضمنه (113) واذا سقط الاصل سقط الفرع (114).

ومن الجدير ذكره انه في الحالات التي يسمح فيها المؤجر للمستأجر بالتأجير الفرعي يجب على المستأجر ان يتقيد بما يؤجره في حدود المنفعة النوعية والزمانية، وذلك استنادا الى نص المادة 704 من القانون المدني التي تنص على ان ” يتقيد المستأجر بالايجار او الاعارة او التمكين بقيود المنفعة التي كان يملكها نوعا وزمنا ” ولما كانت الناحية الزمانية غير مقيدة بوقت محدد اذا كان المأجور مشمولا بنطاق قانون المالكين والمستأجرين، لان المستأجر والمستأجر الفرعي يستفيد كل منهما من الامتداد القانوني، لان المستأجر الفرعي يتمسك به تجاه المستأجر والمؤجر، والمستأجر يتمسك به تجاه المؤجر، فانه يتبقى لدينا للمناقشة موضوع تقيد المستأجر بالتأجير في حدود المنفعة النوعية، حيث يجب على المستأجر عندما يؤجر فرعيا ان يتقيد بحدود المنفعة النوعية له الا اذا اتفق مع المؤجر على خلاف ذلك، فاذا كان الايجار سكنا عائليا او محلا لبيع الخضار او الفواكه او اللحوم او بيع ادوات منزلية او منجرة او محددة او محلا لبيع الادوات الكهربائية او محلا لقص الشعر او غير ذلك، يجب ان يكون التأجير الفرعي كذلك، بحيث لو خالف المستأجر قيود المنفعة التي كان يملكها، كان هذا سببا لاخلاء المأجور، ويستطيع المؤجر ان يطالب باخلاء المأجور من المستأجر والمستأجر الفرعي، وذلك استنادا الى نص المادة 706 من القانون المدني التي تنص على انه ” اذا فسخ عقد الايجار المبرم مع المستأجر الاول كان لمؤجره حق نقض العقد المبرم مع المستأجر الثاني واسترداد المأجور “. واذا كان المستأجر الفرعي حسن النية لا يعلم بمخالفة المستأجر لقيود المنفعة النوعية، واخلى المأجور فبامكانه الرجوع عليه بالتعويض عن الضرر طبقا لقواعد المسؤولية العقدية، والسبب الذي جعل المشرع ينقض العقد المبرم مع المستأجر الثاني اذا فسخ العقد المبرم مع المستأجر الاول، ان العقد الثاني متفرع عن الاول، واذا سقط الاصل سقط الفرع (115). كما ان العقد الثاني يتبع العقد الاول وجودا وعدما، ولا تخل بهذا موافقة المؤجر للمستأجر بالتأجير الفرعي، لان هذه الموافقة تمنع طلب تخلية المأجور طبقا لقانون المالكين والمستأجرين، ولكن اذا قام سبب آخر للتخلية فان يحكم بها طبقا للمادة 706 من القانون المدني (116) التي تجيز للمؤجر فسخ العقد الثاني اذا فسخ عقد الايجار الاول .
ولا بد من القول ان مخالفة المستأجر الفرعي لشروط عقده مع المستأجر دون ان
يكون هذا الاخلال مخالفة لشروط عقد المستأجر مع المؤجر تجيز للمستأجر طلب اخلاء المأجور من المستأجر الفرعي مع احتفاظه هو بالايجار وامكانية تأجيره تأجيرا فرعيا اخر، فاذا كانت هذه المخالفة مخالفة لشروط العقد الاول فبامكان المؤجر ان يطلب الاخلاء بحق المستأجر والمستأجر الفرعي وان كان من حق المستأجر ان يعود على المستأجر الفرعي بالتعويض عن اخلائه للمأجور بسببه .

ثانيا : كون المؤجر موعودا ببيعه شقه

55- ذا كان الشخص موعودا ببيعه شقة وقام بتأجير هذه الشقة لمدة مستقبلية فهل مثل هذا الايجار جائز ؟ وهل يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني على هذه الشقة ؟
وقبل الاجابة على هذين السؤالين لا بد من القول ان قانون ملكية الطوابق والشقق رقم 25 لسنة 1968 وتعديله رقم 54 لسنة 1985 قد نص في المادة 20/أ منه على ان الاتفاق الذي يتعهد فيه شخصان متعاقدان او اكثر بابرام عقد في المستقبل يبيع بموجبه احدهما للاخر شقة او طابقا او بناية لم يباشر بانشائها او كانت تحت الانشاء عند الاتفاق على ارض تمت التسوية فيها اتفاق قانوني ملزم للمتعاقدين في حالة توثيقه لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة، ويجب ان يتضمن هذا الاتفاق تحديد مدة لنفاذه ووصفا للعقار المراد بيعه والثمن المتفق عليه، وقد نصت المادة 20/ج من القانون نفسه، انه بعد تنفيذ الاتفاق وهو ( عقد الوعد بالبيع ) وفقا للشروط المتفق عليها يتم نقل ملكية العقار موضوع الاتفاق بناء على طلب من المتعاقدين بعد استيفاء الرسوم المقررة قانونا .
ويلاحظ من هذين النصين ما يلي :

1. ان الاتفاق عبارة عن وعد بيع اموال عقارية هي شقة او بناية او طابقا في بناية وبالتالي فانه يخرج عن نطاق موضوعنا الوعد بالبيع العقاري الجاري على ارض ليس فيها بناء، فهذه لا تجوز عليها وعود(117).

2. ان تكون الشقة او الطابق او البناية موضوع الوعد تحت الانشاء او لم يباشر بانشائها بعد، فاذا كانت تامة الانشاء او مكتملة البناء وجاهزة للسكن فلا يصح الاتفاق على وعد ببيعها، فمثل هذا الاتفاق يكون باطلا، مثله مثل اي اتفاق ببيع عقار تمت فيه التسوية خارج دائرة التسجيل (118) حيث لا يجوز في مثل هذه الحالة ان يكون هناك وعد بالبيع بل يجب ان يكون هناك بيع تام منجز وليس وعدا بالبيع على ان يتم هذا البيع في دائرة تسجيل الاراضي حتى يستكمل العقد كافة اركانه وشروطه واهمها ركن التسجيل، لان دوائر التسجيل في الاردن لا تقبل تسجيل وعد بالبيع على بناية او شقة او طابق مكتمل البناء وجاهز للسكن وانما تقتصر على تسجيل الوعود على بنايات او شقق او طوابق تحت الانشاء او لم يتم بناؤها بعد متقيدة في ذلك بصراحة نص المادة 20/أ من قانون ملكية الطوابق والشقق، وان الوعد بالبيع العقاري على اراض تمت فيها التسوية او بنايات او شقق او طوابق اكتمل انشاؤها واصبحت جاهزة للسكن مقامة على اراض تمت فيها التسوية خارج دائرة تسجيل الاراضي لا يمنع الواعد من النكول عن وعده، ولكن مع حق الموعود بالرجوع على الناكل بالتعويض استنادا للمادة 1149 من القانون المدني التي تنص على ان ” التعهد بنقل ملكية عقار يقتصر على الالتزام بالضمان اذا اخل احد الطرفين بتعهده سواء اكان التعويض قد اشترط في التعهد ام لم يشترط “(119).

3. ان يكون الوعد ببيع شقق او طوابق او بنايات مقامة على ارض تمت فيها التسوية، بمعنى انه اذا كان الوعد ببيع شقق او طوابق او بنايات مقامة على اراض لم تتم عليها اعمال التسوية، فانها لا تكون مشمولة بضرورة تسجيل الوعد لان الاراضي التي لم تتم عليها اعمال التسوية وما يقام عليها من ابنية لا تخضع في انتقالها الى ضرورة تقيدها بقانون تسوية الاراضي والمياه الذي يوجب التسجيل لا نتقال الملكية وبالتالي ضرورة ان يكون الوعد مسجلا كذلك، بل انها تخضع لقانون معدل للاحكام المتعلقة بالاموال غير المنقولة الذي تعتبر المادة الثالثة منه ” ان البيوع العادية الجارية بموجب سند فيما يتعلق بالاراضي الاميرية والعقارات المملوكة الكائنة في المناطق التي لم تعلن فيها التسوية او التي استثنيت منها نافذة اذا مر على تصرف المشتري تصرفا فعليا مدة عشر سنوات في الاراضي الاميرية وخمس عشرة سنة في العقارات المملوكة ” اي ان هذا القانون لا يستلزم التسجيل لانتقال الملكية على هذه الانواع من العقارات، بل يستلزم وجود سند مكتوب وان تمضي مدة تصرف فعلي، عشر سنوات في الارضي الاميرية وخمس عشرة سنة في العقارات الملك، وبالتالي فان الوعد بالبيع على هذه الاراضي او البيانات او الشقق لا يستلزم فيه التسجيل ايضا، بل ينبغي ان يكون مكتوبا فقط .

4. ان عقد الوعد ببيع هذه الانواع من البنايات والشقق والطوابق يجب ان يكون مسجلا وموثقا لدى دائرة تسجيل الاراضي المختصة، وان يتضمن هذا العقد مدة لنفاذه ووصفا للعقار المراد بيعه والثمن المتفق عليه .
فاذا ما روعيت كل هذه الملاحظات المذكورة وفقا للشروط المتفق عليها يتم نقل ملكية العقار موضوع الاتفاق الى الموعود له بناء على طلبه او طلب الواعد او طلبهما معا بعد دفع الرسوم القانونية المقررة .

56- وفيما يتعلق بهذا الموضوع يرد السؤال التالي : اذا كان الشخص موعودا ببيعه شقة وقام بتأجير هذه الشقة او البناية او الطابق لمدة مستقبلية فهل يكون مثل هذا التأجير صحيحا ؟ وللاجابة على هذا السؤال اقول : ” ان التأجير لمدة مستقبلية جائز في تشريعنا المدني، فالمادة 676 منه تنص على انه ” تصح اضافة الايجار الى مدة مستقبلية وتلزم بالعقد الا اذا كان المأجور مال وقف او يتيم فلا تصح اضافته الى مدة مستقبلية تزيد على سنة”. ولكن المقصود بهذا النص ان المأجور موجودا الان، فلو اجر شخص منزلا له موجودا وجاهزا للسكن على ان يبدأ الايجار بعد سنة او سنتين فان هذا الايجار يكون صحيحا وملزما للطرفين، ولكن اذا حدث الايجار على عقار وعد به المؤجر فهل يكون الايجار صحيحا ؟
في هذه الحالة نقول اذا تم عقد الايجار على شقة او طابق او بناية ليست قائمة بعد او ليست مكتملة البناء فان هذا العقد يكون صحيحا، لانه تم على عقار الوعد ببيعه يكون صحيحا وملزما للواعد، فاذا كان المؤجر موعودا ببيعه شقة وابرام عقد ايجار هذه الشقة لمدة مستقبلية، فان الوعد يكون صحيحا ومنتجا لكل اثاره اذا روعيت فيه الشروط القانونية كافة، كما ان الايجار يكون صحيحا وملزما لكل من المؤجر والمستأجر عند حلول اجل الايجار، لان عقد الايجار هذا قد تم على عقار يعد الوعد ببيعه واعدا صحيحا وملزما للطرفين حسب نص المادة 20/أ من قانون ملكية الطوابق والشقق، فكان عقد الايجار لمدة مستقبلية صحيحا كما انه واقع على عقار ليس موجودا ولكن الوعد ببيعه لغاية الانتهاء من انشائه صحيح، وبالتالي فاذا حل اجل الايجار ولم يكن البناء قد تم فان للمستأجر التمسك بواحد من الحلول التالية :

57- الحل الاول : ان يطالب بفسخ العقد اذا حدث ما يمنع تنفيذ العقد (120)، واذا فسخ العقد، يعاد المتعاقدان الى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد (121) وللمحكمة ان تقضي بالفسخ وبالتعويض ان كان لذلك مقتضى (122). ولا شك ان عدم الانتهاء من بناء الشقة او البناية او الطابق المؤجر قد منع من تنفيذ عقد الايجار فيجوز للمستأجر ان يطالب بفسخ العقد، واعادة الحالة الى ما كانت عليه قبل التعاقد فيستعيد ما دفع من اجره مسبقة، كما ان له الحق بالمطالبة بالتعويض عن الاخلال بتنفيذ الالتزام، الا اذا اثبت المؤجر ان عدم تنفيذ الالتزام كان سببه قوة قاهرة جعلت تنفيذه مستحيلا، ففي هذه الحالة ينفسخ العقد من تلقاء نفسه، الا اذا كانت الاستحالة وقتية في العقود المستمرة، ففي هذه الحالة يجوز للدائن – وهو المستأجر في مثالنا هذا – فسخ العقد بشرط علم المدين – وهو المؤجر في نفس المثال – او ان يطالب بانقضاء ما يقابل الجزء المستحيل تنفيذه(123)، اي ان يطالب بعدم دفع الاجرة عن المدة التي استحال فيها تنفيذ الالتزام، ومعنى هذا ان عدم جاهزية العين المؤجرة لاشغالها يعطي الحق للمستأجر كخيار اول ان يطالب بفسخ العقد وما يترتب على الفسخ من اثار، فاذا كان عدم الجاهزية ناتجا عن قوة قاهرة، فيجوز له احد امرين : فأما ان يطالب باعتبار العقد موجودا الى ان تزول القوة القاهرة ليقوم باشغال المأجور حسب ما اتفق عليه على ان يخصم من الاجرة ما يقابل الفترة التي لم يتمكن من اشغال المأجور فيها بسبب القوة القاهرة، لان التبعة في مثل هذه الحالة تقع على المدين وهو المؤجر، او ان يطالب بفسخ العقد كله بشرط علم الطرف الاخر برغبته في الفسخ (124) .

58- والحل الثاني : ان لا يطالب بفسخ العقد ويبقى العقد كما هو، ولكن تسقط الاجرة كليا عن الفترة التي لم يقم المستأجر خلالها باشغال المأجور بسبب من المؤجر. وهذا الحل الذي اختاره المستأجر يستند فيه الى نص المادة 697 / 1 من القانون المدني التي تنص على انه ” اذا فات الانتفاع بالمأجور كله سقطت الاجرة عن المستأجر من وقت فوات المنفعة “.
وهذا الحل اذا اختاره المستأجر يؤدي الى سقوط الاجرة كليا عن تلك الفترة التي لم يتمكن من اشغال المأجور فيها بسبب من المؤجر، وتعود الاجرة للسريان من تاريخ تمكين المستأجر من العين المؤجرة بعد الانتهاء من انشائها، ولا يعد سقوط الاجرة كالدفع بعدم تنفيذها، لان السقوط يؤدي الى عدم دفع الاجرة نهائيا، اما الدفع بعد التنفيذ فيؤدي فقط الى حبس الاجرة الى ان يقوم المؤجر بالقيام بالتزام مفروض عليه بموجب الاتفاق، وحين يقوم به يمتنع على المستأجر ان يبقى محتسبا للاجرة عملا بقواعد الحبس او الدفع بعدم التنفيذ، كما ان سقوط الاجرة في الحل الثاني يختلف عن سقوط الاجرة في الحل الاول .
فسقوط الاجرة هنا سببه المؤجر وهو سقوط منصوص عليه في القواعد العامة لعقد الايجار اما سقوط الاجرة في الحل الاول فقد كان سببه القوة القاهرة، وهو سقوط منصوص عليه في القواعد العامة لنظرية العقد .
واذا اختار المستأجر الحل الثاني وهو عدم فسخ العقد اي بقاء عقد الايجار قائما على ان تسقط الاجرة عن الفترة التي لم يقم باشغال العين المؤجرة فيها وامتد عدم الاشغال الى ان انتهت مدة العقد الاساسية وهي شهر او ستة اشهر او سنة او سنتان او غير ذلك، فهل اذا انتهت هذه المدة دون ان يشغل المستأجر العين المؤجرة ينتهي العقد ام ان العقد يمتد عملا بالنص المتعلق بالامتداد القانوني ؟
وللاجابة على هذا السؤال اقول بأن المستأجر يستفيد من الامتداد القانوني ويستطيع ان يتمسك بعقد الايجار بعد انتهاء مدة عقده الاصلية وذلك استنادا الى نص المادة 5 / أ من قانون المالكين والمستأجرين التي تنص على ان ” للمستأجر ان يستمر في اشغال المأجور بعد انتهاء مدة اجارته العقدية بالرغم من كل اتفاق مخالف “. وفيما نحن بصدده انتهت مدة الاجارة الاصلية للمستأجر اي المدة المنصوص عليها في العقد، والعقد لم يفسخ وبالتالي فمن حقه ان يعتبر ان العقد مستمرا استنادا الى النص المتعلق بالامتداد القانوني على الرغم من انه ليس شاغلا للمأجور ولكنه مستأجر له، وعدم اشغاله له كان بسبب من المؤجر، فلو مكنه المؤجر منه لكان شاغلا له، انما عدم تمكين المؤجر له من ذلك جعله غير شاغل له، فكان في حكم من يشغل العقار، ويستفيد عند ذلك من الامتداد القانوني، ولا بد من القول في هذا المجال ان الامتداد القانوني يمتد ليشمل العقار الذي تحت الانشاء والذي سيتم انشاؤه بحيث لو ان المؤجر قد اجر لمدة مستقبلية وعند حلول الاجل لم يتمكن المستاجر من اشغال العين المؤجرة بسبب المؤجر، فاذا رغب المستأجر بعدم فسخ العقد و ببقائه كما هو انتهت المدة الاصلية للعقد، فانه يستفيد من الامتداد القانوني، ولكن اذا كان عدم تمكن المستأجر من الاستفادة من العين المؤجرة ناتجا عن اشغاله من قبل مستأجر اخر فللمستأجر المطالبة بفسخ العقد مع التعويض او مطالبة المؤجر بضمان تعرض الغير المبني على سبب قانوني بما يترتب على هذا الضمان من اثار (125).
وخلاصة الامر ان الموعود ببيعه شقة يمكنه ان يؤجرها لمدة مستقبلية سواء اكانت هذه الشقة تحت الانشاء ام لم يتم انشاؤها وان المستأجر يستفيد من الامتداد القانوني بعد انتهاء مدة اجارته الاصلية، سواء اكان عدم تمكنه من الانتفاع بها ناتجا عن سبب يرجع للمؤجر ام لسبب خارج عن ارادته كالقوة القاهرة التي تؤدي الى استحالة التنفيذ استحالة مؤقتة فاذا كان عدم تمكنه من الانتفاع ناتجا عن عقد ايجار لمستأجر اخر حسن النية، فبالاضافة لحق المستأجر بفسخ العقد مع التعويض اذا لزم الامر، فمن حقه ان يعود على المؤجر بضمان تعرضه الشخصي، وهو تعرض صادر من الغير ومبني على سبب قانوني وبما يترتب على هذا الضمان من اثار .

ثالثا : كون المؤجر فضوليا :

59- والفضولي : هو من قام بفعل نافع للغير دون امره ولكن المحكمة اذنت به او اوجبته ضرورة او قضى به عرف (126) واذا صدر التصرف من فضولي في مال غيره كان تصرفه موقوف النفاذ على اجازة مالك المال (127) او من له الحق في اجازته بموجب القانون.
وقد يرى الفضولي ان من الضرورة ان يقوم باجراء عقد يؤجر بموجبه ملك الغير لاخر وفي مثل هذه الحالة فان تصرفه هذا والذي يعيد عملا من اعمال ادارة المال يكون موقوفا على اجازة المالك، فان اجازه نفذ مستندا الى وقت صدوره واعتبرت الاجازة اللاحقة كالوكالة السابقة، وان رفضه بطل التصرف (128). والفضولي قد يكون مستعيرا للعين او وديعا لها وقد يكون مقاولا او عاملا، بل يمكن ان يكون زوجا لمالك العقار او اي صفة خلاف ذلك .

1. اذا كان الفضولي مستعيرا :

60- فالاعارة بحسب نص المادة 760 من القانون المدني ” تمليك الغير منفعة شيء بغير عوض لمدة معينة او لغرض معين على ان يرده بعد الاستعمال “، وبالتالي يمكن ان تتم الاعارة على منزل ينتفع به المستعير بغير عوض لمدة معينة او لهدف معين، على ان يرده بعد ذلك .
ومن الالتزامات المفروضة في عقد الاعارة انه ” لا يجوز للمستعير بدون اذن المعير ان يتصرف في العارية تصرفا يرتب لاحد حقا في منفعتها او عينها باعارة او رهن او اجارة او غير ذلك (129). يتضح من هذا انه لا يجوز للمستعير ان يؤجر لاحد المنزل الذي استعاره الا باذن المسبق للمعير، واذا فعل هذا فان مسؤوليته تقوم تجاه المعير على اساس المسؤولية العقدية .
على ان السؤال المطروح هنا : هل يمكن للمستأجر ان يتسمك تجاه المستعير بعقد الايجار باعتباره مؤجرا له، وان يتمسك تجاهه وتجاه المعير بالامتداد القانوني اذا كان المنزل المؤجر ضمن المناطق التي يشملها قانون المالكين والمستأجرين؟
الاجابة على هذا السؤال تعتمد على المعير اساسا لان التصرف في حقه يكون موقوفا، فان اجازة نفذ مستند الى وقت صدوره وتعتبر الاجازة اللاحقة كالوكالة السابقة، ويعد المستعير في هذه الحالة كما لو كان وكيلا، ويكون مسؤولا تجاه المستأجر طبقا لقواعد المسؤولية العقدية من تمكينه من العين المؤجرة واستيفاء المنفعة منها، وان لم يجزه بطل التصرف ويكون تصرف المستعير مع المستأجر باطلا لانه تصرف فضولي لم يجزه صاحب الحق في اجازته، وبالتالي يكون عقد الايجار بين المستعير والمستأجر باطلا، وعليه فلا يمكن للمستأجر ان يتمسك تجاه الالك بالاستفادة من الامتداد القانوني لان الاستفادة منه يتوقف على وجود عقد صحيح، وعقد الايجار بين المستعير والمستأجر اصبح باطلا لعدم اجازنه، لانه ” اذا بطل الشيء بطل ما في ضمنه ” (130). وعليه فان بطلان هذا العقد يؤدي الى عدم ترتيب اثار الامتداد القانوني عليه لان الامتداد حتى يرتب اثاره لا بد ان يكون ذلك من خلال عقد صحيح .
على انه اذا ابطل العقد فمن حق المستأجر ان يعود على المستعير بالتعويض عن الاضرار التي اصابته طبقا لقواعد المسؤولية نتيجة عدم قيامه بما التزم به بتأجير المنزل شريطة ان يكون المستأجر حسن النية ولا يستطيع الرجوع على المستعير بأي تعويض .

2. اذا كان الفضولي مودعا لديه :

61- والايداع بحسب نص المادة 868 / 1 ” عقد يخول به المالك غيره حفظ ماله ويلتزم به الاخر حفظ هذا المال ورده عينا ” ومن الالتزامات المفروضة على الموجع لديه حسب نص المادة 875 انه ” لا يجوز للمودع لديه ان يستعمل الوديعه او يرتب عليها حقا للغير بغير اذن المودع … ”
والمفروض بحسب ما نحن بصدده ان الوديعة منزل سيحافظ عليها المودع لديه ويردها عينا عند انتهاء اجل الوديعة، وهو في فترة حفظه للوديعة يلتزم بالا يستعملها او يرتب عليها حقا للغير الا باذن المودع ومن الحقوق التي يمنع من ترتيبها على العين اي حق شخصي يعطيه لاخر على العين كتأجيرها، فلهذا فانه يمنع من تأجيرها، فان فعل هذا دون اذن من المودع كان تصرفه هذا تصرف الفضولي، ويكون غير نافذ في حق المودع فان اجازة نفذ وان رفضه بطل .
والسؤال الان هل يمكن للمستأجر ان يتمسك بعقد الايجار تجاه المودع لديه وان يتمسك بالتالي تجاه المودع بالامتداد القانوني لعقد ايجاره ؟
كما قلنا بخصوص الاعارة نقول بخصوص الوديعة، فاذا اجاز المودع تصرف المودع لديه، كان الايجار نافذا من وقت صدوره واعتبرت الاجازة اللاحقة كالوكالة السابقة ويكون المودع لديه بعد الاجازة بحكم الوكيل ويحتج عليه المستأجر بعقد الايجار طبقا لقواعد المسؤولية العقدية، اما اذا رفض المودع التصرف فانه يصبح باطلا واذا كان باطلا فلا يمكن للمستأجر ان يتمسك بوجوده العقد، حيث انه عقد باطل، وفي الوقت نفسه، لا يمكنه ان يتمسك بالامتداد القانوني تجاه المودع او المودع لديه، لان الامتداد لا وجود له اذا كان العقد باطلا، لانه اذا بطل العقد بطل ما في ضمنه، والتمسك به يجب ان يكون نتيجة وجود عقد صحيح، وفي هذه الحالة لا يوجد مثل هذا العقد، كل ما في الامر ان المستأجر يستطيع ان يعود على المؤجر وهو المودع لديه المنزل بقواعد المسؤولية التقصيرية اذا اصيب باضرار نتيجة اخلال المؤجر بالتزامه بتسليم العين المؤجرة شريطة ان يكون المستأجر حسن النية، فاذا كان سيئها فلا رجوع له على المؤجر، ولا تثور في هذه الحالة مسألة رجوع المستأجرعلى المودع لديه بقواعد المسؤولية العقدية، لان العقد في هذه الحالة اصبح باطلا، ولا مجال للرجوع الا على اساس قواعد المسؤولية التقصيرية او قواعد الفضالة، وهي نفس القواعد التي يمكن للمستأجر ان يعود على المستعير بموجبها .

3. اذا كان الفضولي مقاولا :

62- وقد يكون الفضولي غير ما ذكرنا، فقد يكون مقاولا، كأن يقوم المقاول بتأجير المنزل الذي قام ببنائه وذلك دون علم المالك او دون اذنه وذلك حال الانتهاء من بنائه، ففي مثل هذه الحالة ينطبق على تصرف المقاول ما قلناه بخصوص تصرف المودع لديه والمستعير، ويكون تصرفه تصرف الفضولي موقوفا على اجازة مالك البناء، فان اجازه نفذ مستندا الى وقت التصرف وتصبح الاجازة اللاحقة كالوكالة السابقة، واذا لم يجزه بطل ويصبح عقد الايجار بين المقاول والمستأجر باطلا، وبالتالي فلا يستطيع ان يتمسك تجاه المقاول بعقد الايجار، لانه اصبح باطلا، وفي الوقت نفسه لا يستطيع ان يحتج على المالك لان الايجار اصبح باطلا بحقه بمجرد عدم اجازته له، كما لا يستطيع المستأجر ان يتمسك تجاه المالك بالامتداد القانوني، لان من يرغب في التمسك به يجب ان يستند في ذلك الى عقد ايجار صحيح، والعقد في هذه الحالة اصبح باطلا، وما بني على الباطل فهو باطل، وكل ما يستطيعه المستأجر اذا كان حسن النية ان يعود بالتعويض على المقاول بقواعد المسؤولية التقصيرية وليس العقدية او قواعد الفضالة بحيث لو كان سيء النية لما استطاع الرجوع بأي تعويض .

4. اذا كان الفضولي عاملا او زوجا او خلاف ذلك :

63- والامر نفسه يمكن ان يقال لو كان الفضولي عاملا يعمل لدى صاحب البيت وقام بتأجير المنزل دون اذنه فتطبق ذات القواعد السابقة في اعتبار عقد الايجار باطلا اذا لم يجزه المالك ولا يستفيد المستأجر عندها من الامتداد القانوني لعقد ايجاره .
ونفس القواعد تطبق على قيام الزوج بتأجير اي منهما عقار الاخر دون اذنه او علمه فيكون تصرفه تصرف الفضولي وموقوفا على اجازة من له الحق في اجازته فان اجازة نفذ واستفاد المستأجر من الامتداد القانوني، وان لم يجزه بطل العقد وبالتالي فان المستأجر لا يتمسك تجاه المالك بعقد الايجار، ولا بالامتداد القانوني لان ما بني على الباطل يعد باطلا، وكل ما يستطيعه هو الرجوع على المسؤولية بالضرر طبقا لقواعد الفعل الضار شريطة ان يكون حسن النية، او بقواعد الفضالة
ولا مجال لتعداد امثلة على تصرفات الفضولي، فأينما وجد اي شخص قام بتأجير عقار لا يملكه ،ولا ينطبق عليه وصف من الاوصاف التي يحثناها في بحثنا هذا فانه يكون فضوليا وتنطبق عليه نفس القواعد التي ذكرناها والاثار المترتبة عليها، حيث ان الايجار لا يلزم المالك الذي لم يكن طرفا في العقد، (131) وعدم اجارته له يعد فسخا له، (132) بل يعد الايجار في هذه الحالة باطلا كما ورد في حكم لمحكمة التمييز الاردنية (133) او غير نافذا الا بعد اجازته من قبل المالكين (134).

رابعا : كون المؤجر متولي وقف :

64- يجوز لمن يتولى ادارة الوقف ولاية ايجاره (135) ويراعى شرط الوقف في اجازة الوقف، بحيث اذا عين مدة للايجار فلا يجوز مخالفتها (136) واذا لم يحدد الواقف المدة تؤجر العقارات لمدة سنة والاراضي لمدة ثلاث سنين على الاكثر الا اذا اقتضت مصلحة الوقف غير ذلك وصدر به اذن من المحكمة، فاذا عقدت الاجارة لمدة اطول ولو بعقود مترادفة انقصت الى المدة السابقة، واذا كان الوقف بحاجة للتعمير وليس له ريع يعمر به جاز للمحكمة ان تأذن بايجاره مدة تكفي لتعميره. (137)
يتضح من هذه النصوص ان من حق متولي الوقف ان يقوم بادارة العين الموقوفه وتأجيرها في حدود المدة التي عينها الواقف، فاذا لم يحدد مدة جاز له ان يؤجر المنازل والمتاجر لمدة اقصاها سنة والاراضي لمدة اقصاها ثلاث سنوات، ولا يجوز ان يتجاوز هذه المدة المدة الا اذا كان ذلك لمصلحة الوقف بعد اذن المحكمة، واذا قام المتولي بايجارها لمدد اطول مما نص عليه القانون ولو بعقود مستقبلية مترادفه فانها تنقص الى المدة المذكورة، الا اذا كان الوقف يحتاج الى تعمير وليس له ريع الا ريع تأجيره ففي هذه الحالة جاز للمحكمة ان تأذن بايجاره مدة تكفي لتعميره ولو زادت عن الحد الاقصى الذي حدده القانون .
من كل ما تقدم يستنتج ان ايجار الوقف له مدة محددة ولا يجوز تجاوزها الا استثناء، ولكن اذا كان الايجار على عقارات هي عبارة عن بيوت سكن او محلات تجارية او اي اماكن مشمولة بقانون المالكين والمستأجرين فهل يستفيد مستأجرها من الامتداد القانوني المنصوص عليه في القانون المذكور، بحيث تستطيع البقاء في العين الموقوفة المؤجرة المدة التي يرغب فيها ؟
للاجابة على هذا السؤال اقول بان القواعد القانونية التي تحدد مدة لايجار الوقف من القواعد المنصوص عليها في القانون المدني، وهذا القانون يعد الشريعة العامة للقانون الخاص، والنص الوارد به نص عام وان الامتداد القانوني قد ورد في قانون خاص هو قانون المالكين والمستأجرين والنص الوارد به نص خاص، وبحسب قواعد تفسير النصوص فان النص الخاص يرجح على النص العام عند تعارضهما فيكون النص المتعلق بالامتداد القانوني المنصوص عليه في قانون المالكين والمستأجرين مرجح على النص العام الموجود في القانون المدني واستثنا عليه وبالتالي فان المستأجر لعقار وقف خاضع لقانون المالكين والمستأجرين يستفيد من الامتداد القانوني، ويستطيع الاستمرار في اشغال العين المؤجرة برغم اي اتفاق اخر (138) ودون التقيد بالنصوص الموجودة في القانون المدني (139).

خامسا : كون المؤجر وكيل تفليسة :

65- اذا صدر الايجار من وكيل التفليسة اثناء عملية التصفية، فان هذا الايجار لا يكون ملزما لمن سيرسو عليه المزاد بعد بيع العقار في المزاد العلني، فاذا كان من حق وكيل التفليسة ادارة اموال المفلس نيابة عنه وعن جماعة الدائنين، فان هذه الادارة ومن بينها ايجار العقار تخضع للقيود المنصوص عليها في قانون الاجراء. فاذا قام وكيل التفليسة بتأجير عقار يقع ضمن النطاق القانوني المنصوص عليه فيه، وذلك استنادا الى نص المادة 100 من قانون الاجراء التي تفيد ان الايجار والاستئجار وسائر العقود الواقعة بعد تاريخ وضع اليد على العقار تمهيدا لبيعه بالمزاد العلني تبقى نافذة المفعول الى اليوم الذي يتم فيه التسليم، وبعد ذلك يجب تسليم ذلك المال الى مشتريه بدون حاجة الى حكم اخر، بمعنى ان الايجار الصادر عن وكيل التفليسة في عقارات المفلس لا يكون نافذا في حق من رسا عليه المزاد، ولا يمكن للمستأجر ان يحتج قبله بالامتداد القانوني، ذلك ان نص المادة 100 من قانون الاجراء لا يجيز البقاء في العين المؤجرة بعد رسو المزاد اذا كان هذا الايجار قد صدر بعد وضع اليد لبيع العقار بالمزاد العلني، وما قام به وكيل التفليسة من تأجير للعقار كان بعد وضع اليد على اموال المفلس تمهيدا لبيعها .

سادسا : كون المؤجر حارسا :

66- نظمت المواد من 894 الى 908 من القانون المدني احكام عقد الحراسة حيث نصت المادة 894 على ان ” الحراسة عقد يعهد بمقتضاه الطرفان المتنازعان الى اخر بمال ليقوم بحفظه وادارته … ” كما نصت المادة 896 على انه ” يجوز لاحد المتنازعين على مال عند عدم الاتفاق ان يطلب من القضاء دفعا لخطر عاجل او استنادا لسبب عادل تعيين حارس يقوم بتسلم هذا المال لحفظة وادارته … ” كما نصت المادة 901 ” على الحارس ان يحافظ على الاموال المعهودة اليه وان يعني بادارتها … ” ونصت المادة 209 على انه “لا يجوز للحارس في غير اعمال الحفظ والادارة ان يتصرف الا برضاء اطراف النزاع او باذن من القضاء ما لم تكن هناك ضرورة ملحة”.
ويستدل من هذه النصوص جميعا ان من واجب الحارس الاتفاقي او القضائي ادارة المال بحفظه وادارته، ويعتبر من قبيل الادارة تأجير المال، فاذا كان هذا المال مالا عقاريا كمنزل للسكن او محلا تجاريا، فينبغي عليه ان يقوم بادارته عن طريق تأجيره، فاذا قام بذلك فمن حقه ان يبرم ايجارا طويل الاجل او قصيره، حيث لم يحدد المشرع حدا اعلى لا يجوز له تجاوزه، فاذا ابرم عقد ايجار على ما يحرسه من عقار لمدة سنة او ثلاث سنوات او عشر سنوات او اكثر من ذلك او اقل وانتهت هذه المدة، فهل يجبر المستأجر على اخلاء المأجور اذا كان المأجور في المنطقة المشمولة بقانون المالكين والمستأجرين ؟
للاجابة على هذا السؤال اقول بأن من يثبت له الحق في العقار موضوع الحراسة لا يستطيع ان يجبر المستأجر على ترك المأجور بحجة ان الذي قام بتأجيره هو الحارس، وان ما قام به الحارس ليس ملزما له، لان الحارس قد ابرم عقد الايجار في حدود صلاحياته، فهو معين بالاتفاق او بحكم القاضي ومن اهم واجباته حفظ العقار وادارته، فما قام به كان في حدود ما يجوز له التصرف فيه من اعمال وهي ادارة العقار عن طريق تأجيره، وبالتالي فان الايجار المبرم من الحارس مع المستأجر يلزم من يثبت له الحق في العقار، ويستطيع المستأجر ان يتمسك تجاه مالك العقار بالعقد المبرم مع الحارس وبالامتداد القانوني، خاصة اذا اثبت المستأجر ان الايجار قد تم مع الحارس طبقا للاوضاع القانونية وضمن صلاحيات الحارس ولم يكن العقد مشوبا بعيب في الادارة وكان مستجمعا لكافة اركانه وشروط صحته .

سابعا : كون المؤجر وكيلا عاديا :

67- ويقصد بالوكيل هنا الوكيل العادي او العرفي او الوكيل العام، فاذا كانت الوكالة بلفظ عام لم يقترن بما يوضح المقصود منه فلا تخول الوكيل الا اعمال الادارة والحفظ(140). وكل عمل ليس من اعمال الادارة والحفظ يستوجب توكيلا خاصا محددا لنوع العمل وما تستلزمه الوكالة فيه من تصرفات (141).
والسؤال المطروح الان هو اذا صدر عقد الايجار من الوكيل فهل يستفيد المستأجر في هذه الحالة من الامتداد القانوني لعقد ايجاره ؟
وجواب هذا السؤال المطروح الان هو اذا صدر عقد الايجار من الوكيل فهل يستفيد المستأجر في هذه الحالة من الامتداد القانوني لعقد ايجاره ؟

وجواب هذا السؤال هو ان الايجار الصادر من الوكيل هو عمل من اعمال الادارة مخول له عمله، وبالتالي فان الايجار الصادر منه يعد نافذا في حق المالك لان الوكيل يملك حق التأجير فيما يؤجره، لان المادة 660/1 من القانون المدني قد نصت على انه ” يلزم لنفاذ العقد ان يكون المؤجر او من ينوب منابه مالكا حق التصرف فيما يؤجره ” والوكيل هنا يملك حق التاجير فيما يؤجره ولو كانت وكالته قد صدرت بلفظ عام، لانها ان صدرت كذلك فانها تخوله القيام باعمال الادارة ومنها تأجير العقار ويكون الايجار قد صدر ممن هو اهل له وهو الوكيل ويلزم الموكل به ولو لم يكن الايجار مضافا الى الموكل، لان المادة 845 / 1 من القانون المدني لا تشترط اضافة العقد الى الموكل في عدة عقود ومنها الاجارة، وبالتالي فان الاجارة الصادرة من الوكيل العام تكون اجارة صحيحة صدرت ممن هو اهل لها، وتكون نافذة في حق المالك وتلزمه كما لو صدرت منه ويستفيد المستأجر من الوكيل من الامتداد القانوني، ولا يستطيع المالك ان يحتج بان الاجارة قد صدرت من وكيله وانه لم يصرح له بالتأجير، لان الوكالة العامة تجيز له القيام باعمال الادارة ومنها التأجيرما لم يكن المالك قد صرح له بالقيام باعمال الادارة ما عدا التأجير، فيمكنه هنا ان يحتج بأن الوكيل قد تجاوز حدود وكالته وكان فضوليا فيما تجاوز به فينطبق على تصرفه حكم تصرف الفضولي (142)، وفيما عدا هذه الحالة فان الايجار الصادر من الوكيل يعد كما لو صدر من الموكل ويكون نافذا في حقه وملزما له ويستفيد المستأجر بالتالي من الامتداد القانوني .
واذا اعتبرنا مدير الشركة وكيلا عنها فمن حقه ان يدير اموالها عن طريق تأجير العقارات التي تملكها هذه الشركة، فاذا قام بتأجير اموالها العقارية التي تقع ضمن نطاق قانون المالكين والمستأجرين لمدة محددة بسنة او سنتين او اكثر من ذلك او اقل فان المستأجر يستطيع التمسك بالامتداد القانوني ولا يجبر على الاخلاء المأجور، ولو احتجت الشركة باعتبارها شخصية معنوية بأن الايجار قد صدر من الوكيل ولمدة محددة لان تصرف الوكيل هنا يلزمها ويخضع تصرفه هذا لحكم القانون الذي يجيز له ادارة اموال الشركة، ومنها تأجيرها بالتالي استفادة المستأجر مما نص عليه القانون من حيث الامتداد القانوني .

ثامنا : كون المؤجر وليا او وصيا او قيما :

68- وقد يكون المؤجر وليا او وصيا او قيما، وسنرى اثر الامتداد القانوني على ايجار الولي اولا وعلى الوصي والقيم ثانيا .

1. اذا كان المؤجر وليا : للولي ان يؤجر اموال القاصر دون ان يتقيد بمدة مثله مثل المالك الاصلي لان المادة 660/1 من القانون المدني اشترطت لنفاذ العقد ان يكون المؤجر او من ينوب منابه مالكا حق التصرف فيما يؤجره، والوالي من حقه ان يؤجر اموال القاصر وبالتالي فان الاجارة الصادرة منه تكون اجارة صحيحة نافذة وملزمة للقاصر سواء اكان ذلك قبل بلوغ القاصر سن الرشد ام بعد بلوغه هذا السن. وقد يسأل بعضهم هل اذا صدر الايجار من الولي في عقار القاصر يكون هذا الايجار ملزما له وبالتالي يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني على الرغم من احتجاج القاصر بأن الايجار لم يصدر منه ؟
فأجيب ان الايجار الصادر من الولي في عقار القاصر يكون ايجار ملزما للولي و للقاصر ايضا، ولا يستطيع الولي ان يتخلص من هذا العقد بحجة ان العقار للقاصر، كما ان القاصر لا يستطيع ان يتخلص من هذا العقد عند بلوغه سن الرشد بحجة ان العقد قد صدر من وليه وليس منه، لان صدور العقد من الولي يعد كما لو كان صادرا من الابن وهو بالغ سن الرشد، وبالتالي فانه يلزمه، كما ان المستأجر يستطيع ان يتمسك تجاه القاصر بالامتداد القانوني باعتبار ان العقد الصادر من الولي يلزم القاصر اذا صدر منه في حدود ما يحق له التصرف فيه، وبالتالي فان العقد يلزم الاب كما يلزم الابن ويستطيع الاحتجاج قبلهما بسريان الامتداد القانوني على ايجاره.
ويلاحظ من نص المادة 660/1 ان الولي يمكنه ان يؤجر لاي مدة اصلا غير متقيد بالمدد التي نص عليها القانون بخصوص الوصي والتي يجب الا تزيد عن ثلاث سنوات (143)، كما يلاحظ ان ايجاره يمتد بحسب النص المتعلق بالامتداد القانوني لمدة غير محددة حتى لو بلغ القاصر سن الرشد .

2. اذا كان المؤجر وصيا او قيما
69- نصت المادة 125 من القانون المدني على ان ” عقود الادارة الصادرة من الوصي في مال الصغير تكون صحيحة نافذة ولو كانت بغبن يسير ويعتبر من عقود الادارة بوجه خاص الايجار اذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات … “.
ويلاحظ من هذا النص ان عقود الايجار التي يبرمها الاوصياء في مال القصر تكون نافذة في حق القاصر ولو كان قد بلغ سن الرشد قبل انتهاء مدة السنوات الثلاثة بسنة او بسنتين واراد ان يحتج بعدم نفاذ الاجارة بحقه، فهذه المدة تكون ملزمة له لان من ابرمها كان قد ابرمها في حدود ما يجوز له التصرف فيه وهو الايجار لمدة لا تزيد على ثلاث سنوات، فاذا زادت المدة عن ذلك بحسب القواعد العامة ترد بحيث لا تزيد عن هذه المدة، ولكن المسألة المبحوث عنها الان هي : اذا قام الوصي بتأجير عقار القاصر لمدة ثلاث سنوات او اكثر وكان هذا العقار من عقارات السكن او المحلات التجارية او العقارات المشمولة بقانون المالكين والمستأجرين فهل يمكن للمستأجر ان يطالب بتطبيق الامتداد القانوني عليه على الرغم من ان نص القانون المدني واضح في ان ايجار الوصي يجب ان لا يزيد على ثلاث سنوات ؟

وللاجابة على هذا السؤال اقول بأن مدة السنوات الثلاثة التي لا يجوز للوصي ان يتجاوزها في ايجار عقار القاصر يجب احترامها وعدم مخالفتها، لكن النص على هذه المدة نص عام ورد في القانون المدني، بينما الامتداد القانوني نص خاص ورد في قانون خاص هو قانون المالكين والمستأجرين، وكما نعلم فانه اذا ورد نصان متعارضان في قانونين مختلفين، فان النص الخاص يرجح على النص العام، ولو كان النص الخاص اسبق بالصدور من النص العام، وبالتالي فان النص الوارد في قانون المالكين والمستأجرين يقدم على النص الوارد في القانون المدني، وعليه فان الامتداد القانوني المنصوص عليه في قانون المالكين والمستأجرين يعد استثناء من نص المادة 125 من القانون المدني، ولهذا فان المستأجر من الوصي يستطيع ان يتمسك تجاه الوصي وتجاه القاصر بعد بلوغه سن الرشد بالامتداد القانوني ويمكنه البقاء في العين المؤجرة المدة التي يشاء غير متقيد بمدة السنوات الثلاثة المتفق عليها، ولا يمكن للقاصر بعد بلوغه سن الرشد ان يحتج تجاه المستأجر بأن المؤجر كان الوصي عليه او ان المدة كانت محددة بثلاث سنوات، لان المؤجر وهو الوصي كان قد اجر في حدود ما صرح له به القانون، كما ان استمرار المستأجر في العين المؤجرة جاء بنص قانوني خاص مقيدا بذلك النص القانوني العام.
ومن الجدير ذكره ان القانون المدني لم ينص على عقود الادارة الصادرة من القيم، لكن النص الوارد بخصوص عقود الادارة الصادرة من الوصي يمكن ان يشمل عقود الادارة الصادرة من القيم، فالوصي كالقيم في حدود نيابته وباتالي فان ما قلناه من احكام اعلاه بخصوص الوصي تطبق على تصرفات القيم فيما ينوب عنه .

70- وفي اعتقادي ان من ينوب عن الغائب او المفقود، او ولي السفيه وذوي الغفلة او الوصي عليهما، او القيم على المجنون او المعتوه، او القيم على من يقضي في السجن عقوبة جزائية، جميع هؤلاء اذا قاموا بادارة اموال من ينوبون عنهم طبقا للقانون عن طريق تأجيرها، فان المستأجر يستفيد من الامتداد القانوني تجاه من ينوبون عنهم، ولا يمكنهم التذرع فيما بعد – اذا اصبحوا مؤهلين لذلك – بأن هذه العقود قد صدرت من نائبهم، ذلك ان تصرف النائب يلزمهم، لكن حتى يستقيم هذا الاعتقاد يجب ان لا يكون هناك نص خاص اخر صدر لاحقا لقانون المالكين والمستأجرين تحددت بموجبه المدة القصوى لعقود الايجار التي يبرمها هؤلاء نيابة عمن ينوبون عنهم، لانه في مثل هذه الحالة فان النص الخاص اللاحق يلغى النص الخاص السابق، وبحسب ما اعرف فانه لا يوجد نص خاص يتعلق بالولاية او الوصاية او القوامة في الاردن قد صدر لاحقا لقانون المالكين والمستأجرين الذي كان قد صدر وعمل به اعتبارا من عام 1982.
وعلى الرغم من ان المادة 673 من القانون المدني التي تحدثت عن ايجار مال الوقف واليتيم نصت على انه ” لا يصح ايجار مال الوقف او اليتم مدة تزيد على ثلاث سنوات الا باذن المحكمة المختصة فاذا عقدت الاجارة لمدة اطول ردت الى ثلاث سنوات “، فان لمستأجر مال اليتم من الوصي ان يتمسك بالامتداد القانوني خلافا لهذا النص، لان هذا النص جاء بالقانون المدني وهو نص عام، بينما النص المتعلق بالامتداد القانوني نص خاص جاء بقانون خاص هو قانون المالكين والمستأجرين فيعتبر النص المتعلق بالامتداد القانوني استثناء عليه، وبالتالي يمكن للمستأجر من الوصي ان يتمسك بالامتداد القانوني تجاه الوصي وتجاه اليتيم .

نتائج البحث

لقد توصلت من خلال هذا البحث الى عدة نتائج اذكر اهمها فيما يأتي :
1. ان الامتداد القانوني لا تطبيق له اذا صدر الايجار من فاقدي الاهلية، لان عقد الايجار باطل ولان ما بني على الباطل فهو باطل كما ان ايجار ناقص الاهلية اذا لم يجزه النائب عنه قانونا او لم يجزه ناقص الاهلية بعد اكتمال اهليته يكون باطلا ولا يستفيد المستأجر عندئذ من الامتداد القانوني لعقد ايجاره .
2. ان ايجار المريض مرض الموت لا ينفذ في حق الورثة اذا كان لوارث او لغير وارث اذا كانت المحاباة في الايجار تزيد عن ثلث التركة، فاذا لم ينفذ يبطل الايجار ولا يستفيد المستأجر عندئذ من الامتداد القانوني لعقد ايجاره .
3. ان ايجار المالك تحت شرط فاسخ ملزم له وللمالك تحت شرط واقف ويستطيع المستأجر ان يتمسك تجاههما بعقد الايجار وبالامتداد القانوني حتى لو تحقق الشرط الفاسخ وزالت ملكية المالك تحت هذا الشرط .
4. ان ايجار المفلس باطل وجوبا وقابل للفسخ جوازا لمجموعة الدائنين، فاذا ابرم المفلس عقد ايجار فلا يستطيع المستأجر الاحتجاج بهذا العقد، كما لا يمكنه ان يتمسك تجاه المفلس ومجموع الدائنين بالامتداد القانوني، لان الامتداد القانوني لا بد ان يستند الى عقار ايجار صحيح .
5. ان ايجار المالك على الشيوع حصته وحصة شركائه في المنزل يجعله صحيحا نافذا في حق الشركاء ويستفيد مستأجرة من الامتداد القانوني اذا كانت حصته تزيد عن النصف، فاذا نقصت حصة الشريك عن النصف كان ايجاره موقوفا على اجازة الشركاء فان اجازوه نفذ وان رفضوه فسخ، فاذا رفضوه ينبغي على المستأجر اخلاء المأجور ولا يمكنه التمسك بالامتداد القانوني .
6. يستطيع المستأجر ممن اتخذت بحقه اجراءات البيع بالمزاد العلني ان يتمسك تجاه من رسا عليه المزاد بعقد الايجار وبالامتداد القانوني شريطة ان يكون عقد الايجار ثابت التاريخ ثبوتا رسميا قبل وضع اشارة الحجز على العقار تمهيدا لبيعه، اما اذا كان تاريخه بعد وضع اشارة الحجز او لم يكن له تاريخ ثابت فانه لا يلزم من رسا عليه المزاد الا الى اليوم الذي رسا فيه المزاد، وبالتالي فان المستأجر عندها لا يستفيد من الامتداد القانوني .
7. يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني إذا استأجر عقارا مرهونا شريطة ان يكون ايجاره ثابت التاريخ ثبوتا رسميا قبل الرهن، ويكون هذا الايجار ملزما للمرتهن، ولكن الايجار اللاحق للرهن لا يكون نافذا في حق المرتهن الا اذا ادرج في عقد الرهن نفسه، وعندها يستطيع المستأجر التمسك بالامتداد القانوني تجاه المؤجر والمرتهن ومن سيرسو عليه المزاد .
8. ان المستأجر من صاحب حق التصرف يعد مستأجرا لارض اميرية او لعقارات مبنية على ارض اميرية، وان هذا المستأجر لا يخضع في ايجاره الى قانون المالكين والمستأجرين وبالتالي فانه لا يستفيد من الامتداد القانوني، بل انه يخضع في ايجاره الى القواعد العامة في عقد الايجار التي تنص على انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته .
9. لا يستطيع المستأجر من صاحب حق الانتفاع الاحتجاج تجاه مالك الرقبة بالامتداد القانوني والبقاء في العين المؤجرة اذا انتهى حق الانتفاع، ويجب عليه ان يخلي العين، لانه انما استأجر حق الانتفاع لا حق الملكية، وحق الانتفاع انتهى بانتهاء اجله او بموت المنتفع .
10. اذا استأجر الشخص من صاحب حق الاستعمال او حق السكنى فان عقد الايجار يكون باطلا، لان هذين الحقين لا يجوز التنازل عنهما ولا يستفيد المستأجر تبعا لذلك من قانون المالكين والمستأجرين وبالامتداد القانوني الذي يتضمنه الا اذا كان عقد الانتفاع يجيز التنازل والتأجير، ففي هذه الحالة يستفيد المستأجر من المدة التي يملكها صاحب حق الاستعمال والسكنى، فاذا انتهى حق الاستعمال او السكنى، فلا يمكن للمستأجر ان يتمسك قبل مالك الرقبة بالامتداد القانوني، لان الامتداد يجب ان يستند الى عقد، والعقد قد انتهى بانتهاء هذين الحقين، لان المستأجر لم يستأجر حق الملكية وانما حق الاستعمال السكني، وهذان الحقان قد انتهيا .
11. لا يستطيع المستأجر من صاحب حق المساطحة ( حق القرار ) التمسك بالامتداد القانوني، لان هذا الحق يعطى صاحبه الحق في اقامة بناء او غراس على ارض، والامتداد القانوني لا يسري الا على المحلات التجارية والمساكن وبعض العقارات الاخرى المشمولة بقانون المالكين والمستأجرين، فاذا كانت الارض تخضع للامتداد القانوني عرضا فلا يجوز لصاحب حق المساطحة تأجيرها الا بأذن، فاذا حصل عليه فانما يؤجر حق المساطحة، فاذا انتهى هذا الحق، فلا يجد المستأجر سندا يستند اليه للتمسك بالامتداد القانوني، لان الامتداد يجب ان يستند لعقد موجود وعقد المساطحة قد انتهى .
12. يستطيع المستأجر التمسك بالامتداد القانوني تجاه صاحب حق الحكر خلال مدة الحكر، لكنه لا يستطيع ان يتمسك تجاه جهة الوقف بالامتداد القانوني بعد انتهاء مدة حكر المحتكر، ويستطيع المستأجر التمسك بالامتداد القانوني تجاه صاحب حق الاجارتين اثناء فترة احتكاره، لكنه لا يستطيع ذلك تجاه جهة الوقف بعد انتهاء هذه المدة، ويستطيع المستأجر التمسك بالامتداد القانوني تجاه صاحب خلو الانتفاع وتجاه جهة الوقف ذاتها، بل لصاحب خلو الانتفاع نفسه خلافا لغيره من اصحاب الحقوق العينية ان يتمسك بالامتداد القانوني تجاه جهة الوقف .
13. اذا اجر المرتهن رهنا حيازيا العقار المرهون باذن الراهن، فان المستأجر يستطيع التمسك تجاهه وتجاه الراهن بالامتداد القانوني، كما يمكنه ان يتمسك به تجاه من سيرسو عليه المزاد باعتباره قد اقدم على المزاد وهو على علم ان العين مؤجرة، واذا كان الايجار قد تم للراهن نفسه، فان له ان يتمسك تجاه المرتهن ومن رسا عليه المزاد بالامتداد القانوني .
14. يستطيع المستأجر من حائز العقار ان يستفيد من الامتداد القانوني، ويتمسك به تجاه الحائز وتجاه المالك اذا قام بقطع حيازة الحائز.
15. اذا قام المستأجر بتأجير العقارات تأجيرا فرعيا بموافقة المؤجر الخطية، فان المستأجر الفرعي يستفيد من الامتداد القانوني ويتمسك به تجاه المستأجر والمؤجر، مع بقاء حق المستأجر قائما تجاه المؤجر في الاستفادة من الامتداد القانوني اذا قام المستأجر الفرعي باخلاء الماجور، فاذا قام المستأجر بتأجير العقار تأجيرا فرعيا دون موافقة المؤجر الخطية، فان المؤجر يستطيع اخلاء المأجور من المستأجر والمستأجر الفرعي ولا يستطيع المستأجر الفرعي التمسك بالامتداد القانوني، لانه اذا فسخ العقد الاول فسيفسخ العقد الثاني بالتبعية ولو كان المستأجر الفرعي حسن النية، لانه اذا سقط الاصل سقط الفرع، كما ان مخالفة المستأجر لقيود المنفعة النوعية في تأحيره الفرعي يجيز للمؤجر طلب اخلاء المأجور، كما ان مخالفة المستأجر الفرعي لذلك يجيز للمؤجر او للمستأجر طلب الاخلاء ليعود المأجور الى المؤجر .
16. ان الموعود ببيعه شقة يستطيع ان يؤجرها لمدد مستقبلية سواء اكانت هذه الشقة تحت الانشاء ام سيتم انشاؤها، واذا حل اجل الايجار ولم تكن الشقة او البناء قد اكتمل فمن حق المستأجر ان يبقى متمسكا بعقد الايجار، فاذا ما انتهت مدة الاجارة الاصلية والبناء لم يكتمل بعد فلا ينتهي عقد الايجار بل يبقى من حق المستأجر ان يتمسك تجاه المؤجر بالامتداد القانوني، ويستطيع نتيجة لهذا ان يسكن في الشقة عند الانتهاء من بنائها، ويبقى شاغلا لها بنفس الاجرة المتفق عليها دون تقييده بمدة .
17. اذا كان المؤجر فضوليا كأن يكون مستعيرا ولم يجز المعير ايجاره فان عقد الايجار يبطل واذا بطل الشيء بطل ما في ضمنه، وبالتالي فلا يستطيع المستأجر التمسك بالامتداد القانوني ولا بالعقد نفسه تجاه المعير او المؤجر، والامر نفسه يقال لو كان الفضولي مودعا لديه واجر الوديعة، ولم يجز المودع الايجار كان العقد باطلا، ولا يمكن للمستأجر ان يتمسك بالامتداد القانوني او عقد الايجار تجاه المودع او المؤجر فاذا كان الفضولي مقاولا واجر منزل رب العمل، ولم يجز رب العمل تصرفه كان ايجاره باطلا، ولا يستطيع المستأجر ان يحتج بالعقد على المقاول او رب العمل ولا بالامتداد القانوني لذات العلة السابقة وكذلك لا يستطيع المستأجر ان يتمسك بالامتداد القانوني تجاه المالك اذا لم يجز التصرف اذا كان الفضولي زوجا او عاملا او غير ذلك من الاشخاص او يتمسك تجاههم بالايجار لانه اصبح باطلا .
18. يستطيع المستأجر من متولي الوقف ان يتمسك تجاه جهة الوقف بالامتداد القانوني رغم ان قواعد القانون المدني تجعل الحد الاقصى لمدة الايجار سنة في المساكن وثلاث سنوات في الاراضي .
19. اذا قام وكيل التفليسة بتأجير عقار المفلس فان المستأجر لا يستطيع ان يتمسك تجاه من رسا عليه المزاد بالامتداد القانوني، وعليه ان يخلي المأجور عند تسليمه لمن رسا عليه المزاد
20. يستطيع المستأجرمن الحارس القضائي أو الحارس الاتفاقي من متولي الوقف ان يتمسك تجاه جهة الوقف بالامتداد القانوني أن يتمسك تجاه المالك بالإمتداد القانوني وبعقد الإيجار المبرم مع الحارس
21. يستفيد المستأجر من وكيل المالك من الامتداد القانوني، ويمكنه ان يحتج بعقد الايجار وبالامتداد القانوني تجاه الموكل .
22. يستطيع المستأجر من ولي القاصر ان يتمسك تجاه الولي بعقد الايجار وبالامتداد القانوني، كما يمكن له ان يحتج به وبالعقد على القاصر بعد بلوغه سن الرشد .
23. يستطيع المستأجر من الوصي او القيم ان يتمسك بالامتداد القانوني تجاههم وتجاه من ينوبون عنهم اذا اصبح بعضهم فيما بعد غير محتاج للوصاية او القوامة، ويستطيع المستأجر ان يتمسك بالامتداد القانوني تجاه اي نائب ومن ينوب عنهم اذا صدر الايجار في حدود نيابته، وينطبق هذا على ايجار مال اليتم.

خاتمة

يعرض هذا البحث معنى الامتداد القانوني ونطاقه، ويوضح ما يدخل فيه وما يخرج عنه، ثم يتناول مدى تطبيق الامتداد القانوني على عقود ايجار بعض الاشخاص سواء اكانوا اصحاب حقوق عينية ام شخصية، والامتداد القانوني ليس مستقلا عن العقد الاصلي الذي يستند اليه، بل انه يدور معه وجودا وعدما، حيث انه يعد جزءا منه، فاذا بطل العقد لعدم اجازته ان كان موقوفا او فسخ لمخالفة المستأجر لحدود المنفعة النوعية او الزمانية او غير ذلك من اسباب الفسخ، او كان العقد باطلا اصلا لصدوره من عديم الاهلية، او انتهى لاي سبب من الاسباب الاخرى باستثناء انتهاء المدة المنصوص عليها في العقد، فان المستاجر لا يستطيع ان يتمسك بالامتداد القانوني المنبثق عن العقد الاصلي، لانه اذا سقط الاصل سقط الفرع، والامتداد القانوني يعد بالنسبة لعقد الايجار الاصلي بمثابة الفرع من الاصل، وينبغي على المستأجر عند ذلك ان يقوم باخلاء المأجور، ولا يمكنه القول انه يحتفظ بالمأجور استنادا الى الامتداد القانوني لان العقد الاصلي قد انتهت مدته، حيث انه لا تطبيق للامتداد القانوني ولاحكامه الا بعد انتهاء المدة الاصلية الواردة في العقد، اما قبل انتهاء هذه المدة فلا تطبيق له وانما تطبق على العقد من حيث المدة، المدة الواردة فيه .
وتطلب البحث وقتا وجهدا كبيرين نظرا لعدم وجود مؤلفات تشرح عقد الايجار وقانون المالكين والمستأجرين في الاردن ولندرة ما كتب في هذا الموضوع من ابحاث في الاردن لم تصل في مجموعها الا لثلاثة ابحاث لا تهم الموضوع بشكل اساسي، ولهذا فقد وجدت ملجأ كبيرا لي هو الاحكام القضائية الغزيرة التي اصدرتها محكمة التمييز الاردنية في القضايا الحقوقية بخصوص الإيجار، بالاضافة للاجتهاد في اقتباس الحكم من المواد القانونية الموجودة في القوانين الاردنية المتعلقة اساسا بالاموال غير المنقولة .
وقبل ان انتهي من هذا البحث وخاتمته ارغب بالتطرق الى مسألة هي : هل يستحسن بقاء الامتداد القانوني لعقد الايجار برغم الضرر الذي قد يصيب المؤجر من تطبيق احكامه على المدى الطويل، او برغم الفائدة التي تلحق بالمستأجر الحالي او الذي سيستأجر في المستقبل بقائه أيضا ؟أم يستحسن إلغاءه على ضوء الضرر الذي يصيب المؤجر بالرغم من الفائدة التي تعود على المستأجر من بقائه ؟ فاقول : ان بقائه امر تفرضه ضرورة الحياة الاجتماعية، خاصة بعد ارتفاع تكلفة البناء ورغبة المالك دائما في اخراج المستأجر – الذي يكون غالبا صاحب دخل متدن او بالاكثرية متوسط – من العين المؤجرة، ولهذا فانني احبذ ان يبقى النص المتعلق بالامتداد القانوني لعقد الايجار دون الغاء .

هوامش البحث

1. انظر قرار محكمة التمييز الاردنية في القضية الحقوقية رقم 539 / 81 سنة 1982 والمنشورة في مجلة نقابة المحامين / عمان سنة 1982، ص 519، وسيشار لقرارات محكمة التمييز الاردنية في القضايا الحقوقية فيما بعد هكذا : تمييز حقوق، ثم يذكر رقم القضية، ثم سنة النشر بمجلة نقابة المحامين، ثم رقم الصفحة المنشورة بها القضية .
2. تمييز حقوق 66/71 سنة 1971، ص 651 وتمييز حقوق 340 / 81 سنة 1982، ص 70 وتمييز حقوق 232/83 سنة 1983 ص 1150، وتمييز حقوق 464/83 سنة 1983، ص 1453 و تمييز حقوق 385/84 سنة 1985.
3. تمييز حقوق 83 / 76 سنة 1976 ص 1855 وتمييز حقوق 652 / 82 سنة 1982 ص 73.
اينما وردت كلمة ” الامتداد القانوني ” في هذا البحث فانما يراد بها العبارة لمطولة التالية ” الامتداد القانوني لعقد الايجار المنصوص عليه في المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين الصادر في الاردن عام 1982″.

4. في هذا المعنى تمييز حقوق 131/66 سنة 1966 ص 865 وتمييز حقوق 2 / 67 سنة 1967، ص 198، وتمييز حقوق 249 / 70 سنة 1970 ص 918.
5. تمييز حقوق 189 / 75 سنة 1976 ص 236.
6. تمييز حقوق 301 / 79 سنة 1980 ص 305، وتمييز حقوق 347 / 80 سنة 1981، ص 794 وتمييز حقوق 374/82 سنة 1983 ص 42.
7. تمييز حقوق 333 / 79 سنة 1980، ص 343
8. تمييز حقوق 271 / 81 سنة 1981، ص 1939
9. تمييز حقوق 330 / 74 سنة 1975، ص 925، وتمييز حقوق 189 / 75 سنة 1976، ص 236، وتمييز حقوق 13/78 سنة 1978 ص 419، وتمييز حقوق 340/80 سنة 1981، ص 766، وتمييز حقوق 539 / 81 سنة 1982، ص 519، وتمييز حقوق 268 / 82 سنة 1982، ص 1584.
10. تمييز حقوق 268/82 سنة 1982، ص 1584.
11. ويقصد بالسنة العقدية الوحدة الزمنية التي يحددها العاقدان في عقد الايجار لاستيفاء المنفعة وحيث ان هذه المدة قد حددت في العقد بخمس سنوات فتكون هي السنة العقدية المتفق عليها والتي لا يجوز خلالها اقامة الدعوى استنادا لقانون المالكين والمستأجرين وانما يطبق في هذه الحالة القانون المدني، اما قانون المالكين والمستأجرين فلا يبطبق الا بعد انقضاء السنة العقدية، تمييز حقوق 120 / 82 سنة 1982 ص 746
12. تمييز حقوق 301 / 79 سنة 1980، ص 305 وتمييز حقوق 333/79 سنة 1980، ص 343.
13. تمييز حقوق 347/80 سنة 1981، ص 794، وفي هذا المعنى تمييز حقوق 348 / 80 سنة 1981، ص 797 وتمييز حقوق 594 / 88 سنة 1989، ص 1456.
14. تمييز حقوق 120/82 سنة 1982 ص 746.
15. تمييز حقوق 418 / 79 سنة 1980، ص 928، وفي هذا المعنى تمييز حقوق 348 / 80 سنة 1981، ص 797.
16. انظر في ذلك تمييز حقوق 327/ 58 سنة 1958، ص 715، وتمييز حقوق 51/60 سنة 1960، ص 53، وتمييز حقوق 373 / 66 سنة 1966، ص 1047، وتمييز حقوق 93/76 سنة 1976، ص 1861، وتمييز حقوق 97/79 سنة 1979، ص 1185 وتمييز حقوق 477 / 85 سنة 1987 ص 1317.
17. تمييز حقوق 199 / 78 سنة 1978، ص 1292
18. تمييز حقوق 131/55 سنة 1955، ص 503.
19. تمييز حقوق 660/81 سنة 1982، ص 699.
20. تمييز حقوق 474 / 66 سنة 1967، ص 415
21. تمييز حقوق 187 /63 سنة 1963، ص 408، وتمييز حقوق 75 / 68 سنة 1968، ص 379، ومناطق امانة عمان الكبرى يقصد بها مدينة عمان وضواحيها، اما المجالس البلدية فكل مدينة او بلدة يوجد بها بلدية ومجلس بلدي يمثلها وهناك نوع ثالث هو المجلس القروي ويكون في كل قرية لا يوجد بها مجلس بلدي ولكن بها تنظيما اداريا اقل من مستوى المجلس البلدي من الناحية الادارية، بل ان هناك بعض القرى لا يوجد بها مجلس قروي .
22. تمييز حقوق 187 / 63 سنة 1963، ص 408، وتمييز حقوق 75/ 68 سنة 1968، ص 379.
23. منطقة التنظيم هي التي يتم تنظيمها من اجل ادخالها في مناطق امانة عمان الكبرى او البلديات او المجالس القروية .
24. تمييز حقوق 194 / 70 سنة 1970، ص 500.
25. تمييز حقوق 395 / 76 سنة 1977، ص 460.
26. تمييز حقوق 28/ 77 سنة 1977، ص 761.
27. تمييز حقوق 452 / 66 سنة 1967، ص 187.
28. انظر الدكتور حمزه حداد : علاقة المؤجر بالمستأجر من الوجهة القانونية، ط 1982 عمان ص 9، 10، وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : حداد، علاقة المؤجر بالمستأجر .
29. انظر على سبيل المثال المادة 3 من قانون المالكين والمستأجرين للعقارات الوقفية حيث تنص على ان لا تسري احكام قانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953 وتعديلاته على اي مستأجر او مستأجر فرعي كما هو معرف في هذا القانون .
30. تمييز حقوق 93/76 سنة 1976، ص 1861
31. تمييز حقوق 187 / 53 سنة 1954، ص 149، وتمييز حقوق 47/61 سنة 1961، ص 528، وتمييز حقوق 452 /66 سنة 1967، ص 187.
32. تمييز حقوق 384 / 77 سنة 1978، ص 371، وتمييز حقوق 495 /81 سنة 1982، ص 505 وتمييز حقوق 477/85 سنة 1978، ص 1317.
33. عرفت المادة 723 من القانون المدني الاردني المزارعة بانها ” عقد استثمار ارض زراعية بين صاحب الارض واخر يعمل في استثمارها على ان يكون المحصول مشتركا بينهما بالحصص التي يتفقان عليها “.
34. المادة 726 من القانون المدني الاردني.
35. عرفت المادة 736 / 1 من القانون المدني الاردني المساقاة بانها ” عقد شركة على استغلال الاشجار والكروم بين صاحبها واخر يقوم على تربيتها واصلاحها بحصة معلومة من ثمرها ”
36. المادة 228 من القانون المدني الاردني وتمييز حقوق 452 / 66 سنة 1976، ص 187.
37. تمييز حقوق 97/97 سنة 1979، ص 1185، وتمييز حقوق 22/80 سنة 1980، ص 1111
38. تمييز حقوق 373 / 66 سنة 1966، ص 1047.
39. في هذا المعنى تمييز حقوق 233/83 سنة 1983، ص 1150.
40. تمييز حقوق 420 /76 سنة 1977 ص 505.
41. انظر قرار المخالفة لقرار محكمة التمييز الحقوقية 233/83 سنة 1983، ص 1143.
42. تمييز حقوق 383 / 85 سنة 1986، ص 1303
43. تمييز حقوق 271 / 81 سنة 1981، ص 1939.
44. الاجنبي هو كل من لا يحمل الجنسية الاردنية ولو كان يحمل جنسية احدى الدول العربية او كان اردنيا وفقد هذه الجنسية بالتجنس بجنسية دولة اخرى، ويعتبر أردنيا من يحمل الجنسية الاردنية ولو كان قبل حصوله على هذه الجنسية يحمل جنسية دولة اخرى او يحمل معها بنفس الوقت جنسية اخرى .
45. تمييز حقوق 189 / 83 سنة 1983، ص 838 .
46. تمييز حقوق 385 / 79 سنة 1980، ص 651
47. تمييز حقوق 120 / 77 سنة 1977، ص 520
48. تمييز حقوق 16/84 سنة 1984، ص 379
49. في هذا المعنى تمييز حقوق 94/80 سنة 1980 ص 1533.
50. انظر بحث الدكتور حمزة حداد ” مفهوم المالك في قانون المالكين والمستأجرين الجديد ” المنشور في الملحق الخاص بالابحاث الذي تصدره نقابة المحامين الاردنيين، الملحق رقم (14) الصادر سنة 1983، من الصفحات 79 – 115 وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : حداد، مفهوم المالك.
51. يستعمل القانون الاردني تعبير فاقد التمييز عندما يتحدث عن المجنون والصغير دون سبع السنوات ( المادة 44 من القانون المدني ) كما انه يطلق اصطلاح فاقدي الاهلية عن نفس الاشخاص عندما يتحدث عن خضوع هؤلاء لاحكام الولاية او الوصاية او القوامة ( المادة 46 من القانون المدني ) فاذا استعملنا كلمة فاقد التمييز او فاقد الاهلية فتعطينا نفس الدلالة، كما ان القانون المدني يعتبر الصغير المميز والسفيه وذا الغفلة ناقضي الاهلية ( المادة 45 من القانون المدني )، فكل صغير مميز يعد ناقص الاهلية، لكن ليس كل ناقص اهلية صغيرا مميزا، ذلك ان السفيه وذا الغفلة ناقصا الاهلية لكنهما ليسا صغيرين، كما ان تعببير القاصر الوارد في المادة 41 من القانون المدني لا يشمل الا الصغير المميز دون غير المميز، انظر في ذلك الدكتور محمد الزعبي، قيود سجل الاراضي الاردني نتيجة التسوية، بحث منشور في مجلة دراسات التي تصدر عن الجامعة الاردنية، المجلد الثالث عشر، العدد الثالث، اذار 1986، هامش 63، وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : زعبي، قيود التسوية، حيث يرى ان المادة 118/2 من القانون المدني الاردني عدت التصرفات الدائرة بين النفع والضرر موقوفة على اجازة القاصر بعد بلوغه سن الرشد، في حين ان تصرفات الصغير غير المميز باطلة اصلا ( المادة 117 من القانون المدني )، والباطل لا يقبل الاجازة ( المادة 168 /1 من القانون المدني)، بمعنى ان القانون عندما يتكلم عن صحة اجازة القاصر انما يقصد الصغير المميز فقط لانه وحده هو الذي تجوز له الاجازة دون الصغير غير المميز، وعليه فان تعبير القاصر او الصغير المميز تعطي نفس الدلالة تماما في القانون المدني الاردني .
52. حيث نصت المادة 44/ 1 من القانون المدني على انه ” لا يكون اهلا لمباشرة حقوقه المدنية من كل فاقد التمييز لصغير في السن او عته او جنون، ثم فصلت المادة 127 على ان ( 1. الصغير والمجنون والمعتوه محجورون لذاتهم. 2. اما السفية وذو الغفلة فتحجر عليهما المحكمة وترفع الحجر عنهما وفقا للقواعد والاجراءات المقررة في القانون ) ثم جاء نص المادة128/1 بالقول على ان ( المعتوه هو في حكم الصغير المميز) وهذه النصوص واضحة المعنى بالنسبة لاهلية الصغير غير المميز والمجنون والحجر عليهما، لكن بها التباسا بالنسبة للمعتوه، فالمادة 44 / 1 تعتبره فاقد الاهلية لمباشرة حقوقه المدنية، والمادة 127 / 1 توضح انه لا داعي لصدور قرار بالحجر عليه حتى يعد فاقدا لهذه الاهلية ،لمباشرة حقوقه المدنية، والمادة 128 / 1 فاعتبره في حكم الصغير المميز، فهناك تناقض في النصوص كما يبدو حيث ان النصوص تدل على ان المعتوه فاقد الاهلية كالمجنون والصغير غير المميز وهو في نفس الوقت مثلهما لا يحتاج الى صدور قرار بالحجر عليه، ومع ذلك فان حكم تصرفاته انها ليست باطلة كحكم تصرفاتهما، وانما حكم تصرفاته كتصرفات الصغير المميز، فاذا كانت ضارة فهي باطلة، وان كانت نافعة فهي صحيحه وان كانت دائرة بين النفع والضرر فتكون موقوفة على اجازة وليه او وصيه قبل بلوغه سن الرشد او على اجازته بعد بلوغه هذا السن .
53. المادة 118/1 من القانون المدني الاردني .
54. المادة 175 من القانون نفسه، يرد على صياغة المادة 175 / 2 من القانون المدني انها عدت التصرف عنه عدم اجازته باطلا وهي صياغة غير موفقة لان اصطلاح البطلان يتعين الاحتفاظ به للجزاء الذي يلحق التصرف الذي ليس مشروعا لا باصله ولا بوصفه، حين ان العقد الموقوف هو عقد صحيح في ذاته كان غير نافذ، ومقتضى الدقة ان يحل القانون عبارة ” عد التصرف في حكم المعدوم بالنسبة لمن تقرر الوقف لصالحه ” محل عبارة ” بطلب التصرف ” وان يحل عبارة ” انفسخ ” محل عبارة ” بطل ” لان الانفساخ يرد على عقد صحيح .
55. المادة 229 من القانون نفسه .
56. المادة 134 من القانون نفسه، يلاحظ ان القانون المدني الاردني قد عد عقود ناقصي الاهلية الدائرة بين النفع والضرر موقوفه ( المادة 118 / 2 ) الا انه سمح لناقص الاهلية بابطال العقد في المادة 134 / 1 اذا قال ” يجوز لناقص الاهلية أن يطلب ابطال العقد ” اي انه افتراض ان هذا العقد قابل للابطال، وفي الحقيقة لا يوجد عقد قابل للابطال في التشريع الاردني، وهذا من جملة وجوه عدم التنسيق في القانون المدني الاردني .
57. الدكتور عبد الزراق السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، ج 1، م 1 الناشر دار احياء التراث العربي – بيروت – لبنان 1963، ص 40 هامش (1) ص 40 هامش (1) وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : السنهوري، الوسيط.
58. يقصد بالشرط الفاسخ هنا الشرط كوصف يلحق الالتزام وليس الشرط باعتباره بندا في عقد، اي ان الشرط في حالتنا هذه هو ما عرفته المادة 392 من القانون المدني بأنه التزام مستقبل يتوقف عليه وجود الحكم او زواله عند تحققه، وليس هو ما عرفته المادة 393 من القانون المدني بأنه التزام مستقبل يتوقف عليه وجود الحكم او زواله عند تحققه، وليس الشرط الفاسخ الصريح الذي ورد حكمه في المادة 245 من القانون المدني التي تنص على انه ” يجوز الاتفاق على ان يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه وهذا الاتفاق لا يعفى من الاعذار الا اذا اتفق المتعاقدان صراحة على الاعفاء منه .
59. المذكرات الايضاحية للقانون المدني ج 1، الطبعة الثانية 1985 مطبعة التوفيق عمان، ص 446 – 447، وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : المذكرات الايضاحية .
60. انظر المادة 339 من القانون المدني .
61. المادة 316 من قانون التجارة الاردني .
62. المادة 327 /1 من القانون نفسه .
63. المادة 327 / 3 من القانون نفسه .
64. الدكتور مصطفى كمال طه، القانون التجاري / الاوراق التجارية والافلاس، الدار الجامعية للطباعة والنشر، بيروت ص 444، وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : طه، الاوراق التجارية والافلاس .
65. مع ملاحظة انه لا يوجد عقد قابل للابطال في التشريع المدني الأردني وانما يقابله العقد غير اللازم الذي يمكن لاحد الطرفين او لكليهما فسخة بالاتفاق او حسب طبيعته، انظر المادة 176 من القانون المدني الاردني، وانظر كذلك الاستاذ مصطفى احمد الزرقا المدخل الفقهي العام، ج 2 ط 10، مطبعة طربين – دمشق 1968، ص 730 وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : الزرقاء، مدخل .
66. مع مراعاة ان عقود الاجارة التي ابرمها المفلس بعد توقفه عن الدفع وقبل الحكم بشهر افلاسه والتي يجوز ابطالها جوازا وليس وجوبا والتي كان قد رتبها مع مستأجر حسن النية تظل صحيحة، لان عقد الايجار في هذه الحالة من اعمال الادارة، شريطة عقده بدون غش وبأجر المثل وان لا تزيد مدته على ثلاث سنوات، استنادا لنص المادة 334 من قانون التجارة الاردني التي تشترط لابطال عقد الايجار في هذه الحالة ان يكون الاشخاص الذين تعاقدوا مع المفلس عالمين بتوقفه عن الدفع، واستنادا لنص المادة 125 من القانون المدني التي تعد الايجار من عقود الادارة اذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات، ويفترض في المستأجر حسن النية، وعلى من يدعي عكس ذلك اثباته .
67. طه، الاوراق التجارية والافلاس، ص 457، 449 و 443 و 444
68. تمييز حقوق 114/60 سنة 1961، ص 139
69. ومع ذلك فقد اعتبرت محكمة التمييز الاردنية في قرارات عدة ان مالك الحصة الشائعة داخل في مفهوم كلمة المالك بحيث يجوز له تأجير العقار بالشروط التي يراها مناسبة ولو لم يحصل على موافقة الشركاء، انظر تمييز حقوق 361/79 سنة 1980، ص 537 وتمييز حقوق 238/80 سنة 1981، ص 388، وتمييز حقوق 340 / 80 سنة 1981 ص 766، وتمييز حقوق 270 / 81 سنة 1981، ص 1933، وتمييز حقوق 538 / 83 سنة 1984، ص 1054، مع ضرورة التذكير بأن هذه القرارات قد صدرت في ظل قانون المالكين والمستأجرين السابق الصادر سنة 1953 الذي يجيز ذلك اما الحالي وهو قانون سنة 1982 فلا يجيز ذلك للشريك الا اذا كان يملك اكثر من نصف العقار المشترك المادة 2 منه والقواعد العامة في القانون المدني تتفق مع هذا الحكم .
70. تمييز حقوق 178 / 63 سنة 1963، ص 316، وتمييز حقوق 96/65 سنة 1965، ص 1026، وتمييز حقوق 359 / 67 سنة 1967، ص 1302، وتمييز حقوق 417/76 سنة 1977، ص 501 وتمييز حقوق 140/77 سنة 1977، ص 1061، وتمييز حقوق 375 / 78 سنة 1979، ص 583 وتمييز حقوق 745 / 82 سنة 1983، ص 261 وتمييز حقوق 383/85 سنة 1986 ص 1303، وتمييز حقوق 673/85 سنة 1987 ص 2065.
71. الدكتور مفلح القضاة، اصول التنفيذ وفقا لقانون الاجراء الاردني ” دراسة مقارنة ” ط 1 1987 عمان، ص 174، 175، وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : القضاه اصول التنفيذ .
72. تمييز حقوق 452/64 سنة 1965، ص 490.
73. تمييز حقوق 1210 / 88 سنة 1990، ص 2183.
74. الاستاذ خليل ابراهيم الخالد والستاذ مهدي محمد الازري، تاريخ احكام الاراضي في العراق، الناشر دار الحرية للطباعة – بغداد، ط 1980 / ص 51، وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : الخالد والارزي، تاريخ احكام الاراضي في العراق .
75. المرجع نفسه، ص 56 و 57.
76. المادة 3 من قانون تحويل الاراضي من نوع الميري الى ملك .
77. المادة 16/4 من قانون تسوية الاراضي والمياه في الاردن .
78. تمييز حقوق 205/77 سنة 1977، ص 1250، وتمييز حقوق 413 / 80 سنة 1981، ص 896.
79. تمييز حقوق 166/69 سنة 1969، ص 697، وتمييز حقوق 307 / 73 سنة 1973، ص 347، وتمييز حقوق 307 / 77 سنة 1978، ص 106، وتمييز حقوق 199 / 78 سنة 1978، ص 1292، وتمييز حقوق 383/85 سنة 1986، ص 1303.
80. تمييز حقوق 395 /76 سنة 1977، ص 460 .
81. المادة 707/1 من القانون المدني .
82. تمييز حقوق 359 /67 سنة 1976، ص 1302 .
83. المادة 1215 من القانون المدني .
84. السنهوري، الوسيط، ج 6، م 1، ص 125.
85. الدكتور عبد المنعم فرج الصده، الحقوق العينية الاصلية، دراسة في القانون اللبناني والقانون المصري، الناشر دار النهضة العربية – بيروت، ط 1982، ص 930 و 931، وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : الضده الحقوق العينية الاصلية .
86. الدكتور عبد الرزاق السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، ج9، الناشر دار النهضة العربية، القاهرة، ط 1968، ص 1276، وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : السنهوري، الوسيط، وانظر كذلك الصده، الحقوق العينية الاصلية، ص 932.
87. السنهوري، الوسيط، ج 9، ص 1276.
88. المادة 1224 من القانون نفسه .
89. المادة 1225 من القانون نفسه .
90. المادة 1228 من القانون نفسه .
91. الصده، الحقوق العينية الاصلية، ص 1071.
92. انظر الفقرات من 9 – 12 من هذا البحث .
93. المادة 5 / ج / 3 من قانون المالكين والمستأجرين .
94. المادة 1251 من القانون المدني .
95. المادتان 1252 / 1 و 1253 من القانون نفسه .
96. السنهوري، الوسيط ج6، م2، ص 1472، والصده، الحقوق العينية الاصلية، ص 1025.
97. انظر تأييدا لذلك المادة 1249 من القانون المدني الاردني، وحداد مفهوم المالك، ص 104 و 105
98. السنهوري، الوسيط، ج 6 م 2 ص 1500، والصده، الحقوق العينية الاصلية، ص 1036.
99. المادتان 1266 و 1267 من القانون المدني .
100. السنهوري، الوسيط ج 6، م 2، ص 1500 و 1502، والصده، الحقوق العينية الاصلية، ص 1036.
101. الصده الحقوق العينية الاصلية، ص 515.
102. المرجع نفسه، ص 673.
103. قد يقول قائل ان الحيازة لا يمكن ان تتم على عقارات واراض تمت فيها التسوية في الاردن وذلك استنادا الى نص المادة الخامسة من قانون معدل للاحكام المتعلقة بالاموال غير المنقولة التي تنص على انه ” على الرغم مما ورد في اي قانون اخر لا تسري مدة مرور الزمن على الاموال غير المنقولة التي تمت التسوية فيها ” فاقول : ان الحيازة يمكن ان تتم على اراض وعقارات لم تتم فيها التسوية وذلك استنادا الى نص المادة الثالثة من القانون المذكور التي تنص على انه ” تعتبر البيوع العادية الجارية بموجب سند فيما يتعلق بالاراضي الاميرية والعقارات المملوكة الكائنة في المناطق التي لم تعلن فيها التسوية او التي استثنيت منها نافذة اذا مر على تصرف المشتري تصرفا فعليا مدة عشر سنوات في الاراضي الاميرية وخمس عشرة سنة في العقارات المملوكة ” والمشتري هنا يعد حائزا ما دامت لم تمر المدة المذكورة حيث يمكن للبائع ان يتراجع عن البيع في اية لحظة، على ان يكون مسؤولا بالتعويض عن ذلك، وخلا المدة المذكورة يمكن للمشتري ان يؤجر ارضه او عقاره الملك، ثم يقوم البائع بالتراجع عن بيعه، والذي اود تأكيده في هذا المجال انه لا تلازم بين كون العقار من العقارات الملك وبين كونه تمت عليه اعمال التسوية، كما انه لا تلازم بين كون العقار من العقارات الاميرية وبين كونه لم تتم عليه اعمال التسوية، فالعقار الملك قد يكون تمت عليه اعمال التسوية او لم تتم او كان مستثنى منها والعقار الاميري قد يكون تمت عليه اعمال التسوية او لم تتم، واذا اخذنا بهذا المنطق، فمن الممكن لشخص ان يحوز عقار مملوكا ويؤجره ولم تكن اعمال التسوية قد تمت عليه او كان مستثنى منها، وقد يكون هذا في مناطق خاضعة لقانون المالكين والمستأجرين وبالتالي فان مستأجره يستفيد من الامتداد القانوني لعقد ايجاره.
104. الدكتور عبد المنعم البدراوي، العقود المسماة ( الايجار والتأمين ) – الاحكام العامة – الناشر دار النهضة العربية، ط 1986، ص 113. سيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : البدراوي، العقود المسماة .
105. تمييز حقوق 74 / 74 سنة 1974، ص 660.
106. تمييز حقوق 55/55 سنة 1955، ص 267.
107. تمييز حقوق 392 / 80 سنة 1981، ص 858
108. تمييز حقوق 373 / 85 سنة 1987، 1285 و 1286 وتمييز حقوق 845/90 سنة 1990، 2347.
109. تمييز حقوق 228 / 75 سنة 1976، ص536
110. في هذا المعنى تمييز حقوق 302 / 76 سنة 1977، ص 139.
111. تمييز حقوق 5/68 سنة 1968، ص 262، وفي هذا المعنى تمييز حقوق 30/68 سنة 1968، ص 303 .
112. في هذا المعنى تمييز حقوق 29/68 سنة 1968، ص 297.
113. المادة 231 من القانون المدني .
114. المادة 229 من القانون نفسه .
115. المادة 229 من القانون نفسه .
116. تمييز حقوق 373 / 85 سنة 1987، ص 1286.
117. الدكتور محمد الزعبي، مدى قوة تسجيل البيوع العقارية في سجل الاراضي الاردني، بحث منشور في مجلة ” دراسات ” الجامعة الاردنية، المجلد 13، العدد 9 – 1986، ص 165 هامش 24، وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : الزعبي، مدى قوة تسجيل البيوع العقارية .
118. تأخذ محكمة التمييز الاردنية منذ الخمسينات على اعتبار البيع الذي يتم على عقارات تمت عليها اعمال التسوية باطلا اذا تم خارج دائرة تسجيل الاراضي، وذلك استنادا لنص المادة 16/3 من قانون تسوية الاراضي والمياه، وقد صدرت عنها عشرات الاحكام منذ ذلك الزمن وحتى الان، انظر تأييدا لذلك اواخر احكامها بهذا الخصوص تمييز حقوق 1027 /88 سنة 1990، ص 1830
119. وانظر تأكيد لذلك تمييز حقوق 166/83 سنة 1983، ص 1270.
120. المادة 699/2 من القانون المدني .
121. المادة 248 من القانون نفسه .
122. المادة 246 /2 من القانون نفسه .
123. المادة 247 من القانون نفسه .
124. المادة نفسها .
125. انظر الدكتور محمد الزعبي التزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصي، بحث منشور في مجلة مؤتة للبحوث والدراسات، المجلد الخامس، العدد الثاني، كانون اول 1990، ص 160، وما بعدها، وسيشار لهذا المرجع عند وروده فيما بعد هكذا : الزعبي، التزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصي .
126. المادة 301 من القانون المدني .
127. المادة 171 من القانون نفسه .
128. المادة 175 من القانون نفسه .
129. المادة 774 من القانون نفسه .
130. المادة 231 من القانون نفسه .
131. تمييز حقوق 403 / 64 سنة 1965، ص 253
132. تمييز حقوق 10/65 سنة 1965، ص 516
133. تمييز حقوق 5/68 سنة 1968 ص 262.
134. تمييز حقوق 339 /75 سنة 1976، ص 937، وتمييز حقوق 347 / 79 سنة 1980، ص 494، ويلاحظ ان احكام محكمة التمييز اعلاه متباينه بخصوص اثر العقد على من لم يكن طرفا فيه، وربما انه سبق واقترحنا في الهامش رقم 54 من هذا البحث على المشرع استبعاد عبارة ” بطل ” الواردة في المادة 175 /2 من القانون المدني واحلال عبارة ” انفسخ” محلها، فانه كان من الافض ان يكون الجزاء في حكم محكمة التمييز انفساخ العقد، لان عبارة انفسخ افضل من عبارة فسخ الواردة في حكمها، لان الفسخ يكون قضائي بحكم قضائي، اما الانفساخ فلا يحتاج لذلك .
135. المادة 749 /1 من القانون المدني
136. المادة 752 /1 من القانون نفسه .
137. المادة 753 من القانون نفسه .
138. قد يتساءل بعضهم لماذا لم يسر الامتداد القانوني على الايجار الذي يعقده صاحب حق الحكر والاجارتين ( انظر الفقرتان 46 و 47 من هذا البحث ) في حين يسري الامتداد القانوني على الايجار الذي يعقده متولي الوقف، فاقول ان عدم سريان الامتداد القانوني على النوع الاول نصت عليه المادة الثالثة من قانون المالكين والمستأجرين للعقارات الوقفية التي منعت سريان احكام قانون المالكين والمستأجرين على المستأجر الفرعي على الاراضي والعقارات التي تحكرها جهة الوقف، بينما لم يرد مثل هذا النص القانوني بخصوص تأجير عقارات واراضي الوقف خلاف الحكر والاجارتين، اضافة الى ان النوع الاول من الحقوق العينية بينما النوع الثاني من الحقوق الشخصية، والنص الاول جاء بخصوص حق الحكر وهو حق عيني، ولم يأت بخصوص الايجار عموما وهو حق شخصي .
139. اوانظر تأييدا لذلك السنهوري، الوسيط، ج 6، م 2، ص 1427.
140. المادة 837 من القانون المدني .
141. المادة 838 من القانون نفسه .
142. انظر سابقا الفقرات من 60 – 63 من هذا البحث .
143. انظر المادة 125 من القانون المدني.

بحث قانوني كبير عن حق المؤجر في البقاء في العين المؤجرة