كيف يمكن الاستفادة من الأراضي الفضاء التي تملكها الدولة
تتفاقم أزمة الإسكان في المدن السعودية بشكل كبير بعد تقلص فرص الحصول على مسكن بنظام الإيجار أو الشراء نتيجة ارتفاع الأسعار إلى أرقام فلكية، في ظل محدودية العرض في الوقت الحالي، وتعد هذه الأزمة الإسكانية مسؤولية مشتركة بين القطاعين العام والخاص، خاصة أن لدى المملكة ثروة عقارية كبرى تحتاج إلى استثمار فإذا تم استغلالها بالشكل المطلوب ستوفر السكن الملائم لكل مواطن سعودي، وبأقل التكاليف ومن هنا يجب تضامن الجهود بين القطاعين العام والخاص في سبيل خدمة المجتمع المحلي، وتوفير فرص النمو والتطور لجميع أفراده، والارتقاء بهم إلى أعلى درجات التنمية والازدهار، فالشراكة سيكون لها مساهمة فاعلة في تنفيذ رؤية المسؤولين من توفير مساكن للمواطنين في وقت وجيز وبأسعار تلاءم جميع الشرائح. كما يجب دراسة مقترح الاستفادة من الأراضي الفضاء التي تملكها الدولة من خلال تشكيل شراكة مع القطاع الخاص بحيث يتم تخصيص مساحة لا تقل عن 10 ملايين متر مربع للشركة المطورة على أن تأخذ من 30 إلى 40 % من مساحة الأرض نظير تخطيطها ورصفها وإنارتها وبعدها تسلم للدولة التي تقوم بدورها من تكليف لجنة رفيعة المستوى من وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة المالية ووزارة التخطيط ووزارة الشؤون الاجتماعية ووزارة العدل ووزارة التجارة ومن مجلس القضاء الأعلى ومن الغرف التجارية ومن صندوق التنمية العقاري لبيعها على المواطنين بأسعار رمزية مناسبة، وهي أنواع من العقار مثال مساكن خاصة، ومساكن استثمارية، واستراحات خاصة، ومواقع خدمية استثمارية، وخير دليل تجربة الصندوق العقاري في مكة المكرمة، حيث تولي بناء أكثر من 3000 آلاف وحدة سكنية، وتم توزيعها على المواطنين بديلا للقروض، وأعتقد أن الأراضي الفضاء التي تملكها الدولة وهي مساحات شاسعة ممكن معالجتها بهذا المقترح فلو تم التعامل معها على هذا الأساس فإننا سنوفر مساكن جيدة للمواطنين، إضافة إلى التخفيف على المدن وفك التكدس السكاني الذي بدأت تعانيه بعض المدن الكبرى وعلى رأسها الرياض ومكة المكرمة وجدة والدمام والخبر كما أن التنظيم الراقي للمخططات المستقبلة سينقلنا للعالم الأول وأنه سيحد من الاعتداء على أملاك الدولة بطريقة حضارية يوفر لها الكثير من الأموال لأننا بهذا المقترح أوجدنا الكفاية لعامة المواطنين عن طريق القطاع الخاص بمشاركة الدولة وسيكون هذا المقترح بديلا للمنح بجميع أشكالها، إضافة إلى قضائها على جميع حجج الاستحكامات الوهمية .
فقد أثبت التطوير الفردي أنه غير قادر على توفير وحدات سكنية بكميات كبيرة ومتنوعة وبجودة عالية، لأن هذه الوحدات تحتاج استثمارات مالية كبيرة للمشروع الواحد، كما أنها تحتاج إلى إمكانات فنية كبيرة ومعقدة وخبرات تسويقية متراكمة قادرة على تسويق تلك الكميات الكبيرة من الوحدات السكنية في الوقت المناسب، وأن فكرة التطوير الشامل تعد أفضل الحلول للقضية الإسكانية، وذلك في استكمال البنى التحتية والعلوية والأبنية لأي حي وبجودة عالية في فترة قصيرة يعزز تعاظم قيمته وقيمة المسكن.
والمفرح أن أمانة محافظة جدة تعكف حاليا على دراسة عقد جديد يحرر أصحاب المنح الحكومية من القيود السابقة وهذا دليل على اهتمام الدولة رعاها الله بالمواطن فهذا المقترح يتناسب مع هذه الأفكار، وما يعزز فرضية حصول المواطنين على مساكن خاصة في ظل الأوضاع الحالية للعقار المحلي، هو ما أوردته وزارة الاقتصاد والتخطيط في خطة التنمية الثامنة (2005-2009م) والتي أكدت انخفضاض نسبة ملكية السعوديين للمساكن من 65 في المائة في خطة التنمية السادسة لوزارة الاقتصاد والتخطيط إلى 55 في المائة في نهاية خطتها السابعة، كما ارتفعت نسبة متوسط تكلفة إيجار المسكن إلى متوسط دخل الأسرة في المملكة من 26 في المائة خلال خطة التنمية السادسة إلى 30 في المائة خلال خطة التنمية السابعة.
وقالت الوزارة في خطتها الثامنة إنه يوجد مواطنون لا تمكنهم إمكاناتهم من تأمين مساكن خاصة بهم، بدءاً من شراء الأرض وانتهاءً بتوفير المبالغ اللازمة لبناء المسكن. ويزداد الأمر صعوبة – بحسب الخطة- لهذه الشريحة من المواطنين نتيجة استمرار ارتفاع أسعار الأراضي وانخفاض مساحة الأراضي السكنية المتاحة ضمن النطاق العمراني للمدن، إضافة إلى انخفاض حجم المعروض من المساكن الواقعة في متناول القدرات المالية للأفراد. هذا في الوقت الذي يستمر فيه انخفاض عدد المساكن التي توفرها بعض الجهات الحكومية، بالإضافة إلى عدم مواكبة التمويل المتاح للطلب على قروض صندوق التنمية العقارية، مما دعاها إلى تأكيد ضرورة توفير الأراضي السكنية المزودة بالخدمات والمرافق وبأسعار مناسبة، خاصة في مناطق التجمعات العمرانية، وأهمية إعطاء أولوية الحصول على القروض المقدمة من صندوق التنمية العقارية للمواطنين من ذوي الإمكانات المحدودة، والاستفادة من التجارب الدولية في مجال توفير المساكن لهذه الفئات حتى تأخذ صوراً متعددة من الدعم، مثل قيام الدولة مباشرة ببناء مساكن مناسبة للشرائح المحتاجة من المواطنين، والإعانات التي تدفع في مجال أجرة المسكن، بالإضافة إلى تشجيع المؤسسات والجمعيات الخيرية بناء مساكن لهذه الفئات، ودراسة أهمية توفير التمويل المناسب من القطاع المصرفي مع ما ينطوي عليه ذلك من تذليل عقبة الرهن العقاري.
واعتبرت الوزارة دور صندوق التنمية العقارية الجهة الوحيدة في المملكة التي تمنح القروض العقارية بشروط ميسرة. إلا أنها ذكرت أن موارد الصندوق عجزت في السنوات الأخيرة عن مواكبة الطلب المتزايد على القروض، وأصبحت الفجوة بين الطلبات المقدمة ومعدل استجابة الصندوق لها تزداد اتساعاً، وتقدر طلبات التمويل التي تنتظر الاستجابة بنحو 400 ألف طلب بنهاية خطة التنمية السابعة، ما يطيل مدة الانتظار للحصول على قروض جديدة.
وعللت ذلك إلى العقبات التي تواجه صندوق التنمية العقارية في تحصيل ديونه المستحقة، إضافة إلى محدودية الوسائل البديلة أو المكملة لتمويل الإسكان بشكل عام، والإسكان المتعلق بتلك الفئات من المواطنين ذوي الإمكانات المحدودة بشكل خاص، وهو ما يتطلب تكثيف الجهود خلال خطة التنمية الثامنة للتغلب على هذه المعوقات، وتقليص فترة الانتظار للحصول على قروض الصنـدوق إلى هذا المقترح حسب نظرنا.
وطالبت الوزارة بضرورة إزالة العقبات التي تحد من قيام المصارف التجارية والشركات الخاصة بتوفير التمويل طويل الأجل للإسكان بشروط تعاقدية ميسرة، واعتماد آليات وضوابط يمكن في إطارها ضمان حقوق الأطراف المتعاقدة، إضافة إلى التوسع في برامج الإسكان التعاوني، والادخار الإسكاني مع العمل على إصدار الأنظمة المساندة مثل نظام الرهن العقاري، ونظام البيع بالتقسيط والتأجير المنتهي بالتمليك، ومعالجة إشكاليات الأراضي البيضـاء، خاصة ذات المساحات الكبيرة منها، والاستفادة من التجارب العالمية في هذه المجالات.
لقد اهتمت الحكومة بموضوع الإسكان، كما أن الأهداف الرئيسة لقطاع الإسكان في خطة التنمية الثامنة تعطي اهتماما بالغا في توفير المساكن وزيادة نسبة ملكية المواطنين لها، حيث تم تخصيص 10 مليارات ريال من برنامج فائض الميزانية الذي وجه به خادم الحرمين الشريفين لغرض الإسكان الشعبي، وذلك لمقابلة الاحتياجات السكنية العاجلة للشريحة الأكثر حاجة من المواطنين في مختلف مناطق المملكة.
كيفية الاستفادة من الأراضي الفضاء التي تملكها الدولة – مقال قانوني هام