نطاق تطبيق قانون إيجار الأماكن
تسري أحكام هذا القانون على العقارات بما في ذلك الأراضي الفضاء المؤجرة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض ، وتستثنى من ذلك الأرض الزراعية.
مالا ينطبق عليه قانون إيجار الأماكن :
1- العقود المشتملة على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي ومثلها اشتراط المؤجر الحصول على نسبة من الربح الخاص بالتجارة التي تمارس بالمكان المؤجر.
2- إذا كان التصرف يهدف مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي كأن يقع الإيجار على عمارة كبيرة أو بعضها بمبلغ إجمالي كي يقوم المستأجر بتأجير أجزائها للغير.
3- إذا وقع العقد على عين بما تحويه من أموال ، بحيث يشمل الإيجار المبني (المتجر أو المصنع) وما به من أدوات أو آلات تطغي أهيمتها على أهمية المبنى.
تعريف الإيجار :
الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء أجر معلوم.
أحكام عامة :
1- إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة.
2- إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة ، وجب اعتبار أجرة المثل.
3- عقود الإيجار يجب أن تكون ثابتة بالكتابة ، ويثبت عقد الإيجار إذا وجدت كتابة من المالك تفيد ذلك.
4- إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها بدون غش ، فإذا كان أحدهم قد أثبت تاريخ عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر أخر يده فإنه هو الذي يفضل ، وإذا لم يوجد سبب للتفضيل فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم سوى التعويض.
5- إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص أخر فإن الإيجار ينفذ في حق المالك الجديد ويستمر العقد من حيث أثاره والمدة اللازمة لتعديل الأجرة بالنسبة للمالك الجديد ، بشرط أن يكون المستأجر شاغلاً فعلاً للعين المؤجرة في تاريخ انتقال الملكية.
6- مالك العين التي نزعت ملكيتها وكان شاغلاً لها أو مستغلاً لها بنفسه يعد في حكم المستأجر ويدفع أجرة المثل بشرط أن يستوفي مبلغ التثمين كاملاً ، وإذا كانت العين مؤجرة للغير تظل العلاقة قائمة بين المالك والمستأجر حتى يستوفي المالك على الأقل نصف مبلغ التثمين.
7- ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد ، وإذا بقي المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون اعتراض من المؤجر وبعلمه اعتبر العقد قد تجدد بشروطه الأولى لمدة أو مدد متتالية تساوي المدة المعينة لدفع الأجرة وبذات التأمينات التي كان المستأجر قد قدمها.
8- إذا رغب أحد الطرفين في إخلاء العين ، وجب عليه أن ينبه الطرف الآخر قبل الإخلاء بخمسة عشر يوماً في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ثلاثة أشهر ، وبشهر واحد في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ستة أشهر ، وبشهرين إذا زادت المدة على ذلك ، ما لم يكن هناك ميعاد آخر متفق عليه بالعقد فيراعى. ويكون التنبيه رسمياً أو بالبريد المسجل بعلم الوصول.
9- يجوز للمؤجر في العقارات المؤجرة لغرض السكن إنهاء عقد الإيجار بعد مضي خمس سنوات من تاريخ العقد ، ما لم يتفق الطرفان على مدة أطول ، ويمتد العقد بالنسبة للمؤجر لمدة أو لمدد مماثلة ، وبالشروط التي يتفق عليها الطرفان ، ما لن ينبه المؤجر المستأجر برغبته في الإخلاء قبل ثلاثة أشهر على الأقل من انقضاء السنة الأخيرة بواسطة مندوب الإعلان.
10- الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار تكون ملزمة للمتعاقدين فلا يجوز تعديلها إلا باتفاقهما أو للأسباب التي قررها القانون ، وللطرفين التمسك بأجرة المثل إذا لم يتفقا رضائياً على الأجرة مرة كل خمس سنوات على الأقل ، ما لم يكن العقد لمدة أطول فتسري الأجهزة لنهاية مدته ، ولا يجوز أن يتجاوز الفرق بين الأجرة السارية بين الطرفين وأجرة المثل نسبة مائة في المائة من الأجرة السارية.
11- لا ينتهي عقد الإيجار بموت المؤجر أو المستأجر ، وإذا مات المستأجر فلورثته طلب إنهاء العقد.
التزامات المؤجر
أ) الالتزام بالتسليم : يلتزم المؤجر بتسليم المؤجر العين المؤجرة وملحقاتها في التاريخ المحدد للتسليم بحالة صالحة لأن تفي لما أعدت له من منفعة وإلا جاء للمستأجر طلب فسخ العقد أو التعويض.
ب) الالتزام بالصيانة : يلتزم المؤجر بصيانة العين المؤجرة ، والقيام بالترميمات الضرورية وعلى الأخص صيانة الأسطح والدرج والمصاعد وأنابيب المياه ونزح المجاري الصحية ، وفي حال تأخيره بعد إعذاره يجوز للمستأجر الحصول من القضاء على ترخيص في إجرائها واستيفاء تكاليفها من الأجرة ، ما لم تكن هذه التكاليف قد بلغت حداً من الجسامة يرهق المؤجر فلا يلتزم إلا بالقدر الذي يحدده القاضي ويكون للمستأجر منع المؤجر من إجراء الترميمات المستعجلة الضرورية لحفظ العين ، وله في حالة الإخلال بالانتفاع طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة ، ما لم يتفقا على غير ذلك.
ج) الالتزام بالضمان : يلتزم المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يجول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة على النحو المتفق عليه أو بحسب ما أعدت له.
التزامات المستأجر
أ) الالتزام بالأجرة : يلتزم المستأجر بالأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار ، وذلك في المواعيد المتفق عليها كتابة ، فإذا لم يوجد اتفاق كتابي وجب الوفاء أول كل شهر إذا كان الإيجار مشاهرة وفي أول كل مدة معقود عليها الإيجار في الأحوال الأخرى.
* إذا قام نزاع بين المستأجر والمؤجر حول الأجرة فلا يعفي ذلك المستأجر من التزامه بدفع الأجرة كاملة في مواعيدها حتى يحكم بحكم قضائي نهائي في النزاع أو يحسم باتفاق كتابي.
إيداع وعرض الأجرة : تيسيراً لسبيل الوفاء بالأجرة ، ووقاية لكل من المستأجر والمؤجر من عنت الآخر فقد أجاز القانون إيداع الأجرة المستحقة خزانة إدارة التنفيذ خلال عشرين يوماً من تاريخ استحقاقها وذلك بعد عرضها على المؤجر عرضاً قانونياً ، ويعفي المستأجر من العرض في حالتين :
1- أن يسبق عرضها على المؤجر في ميعاد استحقاقها سابق ولم يقبلها المؤجر وأثبت ذلك بمحضر إعلان العرض وأنه سيقوم بإيداع ما يستجد من أجرة بإدارة التنفيذ.
2- أن يسبق عرضها على المؤجر مرتين متتاليتين وقبلها في المرتين.
* على إدارة التنفيذ إخطار المؤجر بالإيداع خلال خمسة أيام من حصوله.
* يمتنع على المستأجر سحب ما أودعه من أجرة إلا بموافقة المودع له أو بحكم.
ب- الالتزام باستعمال العين فيما أجرت من أجله والمحافظة عليها : يلتزم المستأجر في استعمال العين المؤجرة بالمتفق عليها ، فإن لم يوجد اتفاق يستعملها فيما أعدت له ، ولا يجوز له إحداث تغييرات بها بدون إذن المؤجر ، وأن يبذل العناية في المحافظة على العين المؤجرة ، وأن يجري الإصلاحات التأجيرية كالإصلاحات الداخلية في الكهرباء والأدوات الصحية والأبواب والنوافذ والصبغ ، ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك ويسأل المستأجر عن كل تلف أو هلاك ناتج عن إهماله أو استعماله غير المألوف.
ج) الالتزام بعدم التأجير من الباطن : لا يحق للمستأجر تأجير العين من الباطن أو التنازل عن الإيجار إلا بأذن صريح من المالك “كتابي” وفي حالة تأجيرها من الباطن ثم التخلي عنها منهياً عقد إيجاره ، تقوم العلاقة مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن ، بشرط أن يكون المستأجر الأصلي قد أوفى بالأجرة المستحقة عليه ، وتكون الأجرة المستحقة هي الموجودة بالعقد الأصلي أو بالعقد الخاص بالإيجار من الباطن إن كانت أعلى.
* إذا كان الإيجار من الباطن على جزء من العين فللمؤجر الخياريين طلب الإخلاء أو أن يبقى المستأجر من الباطن.
د) الالتزام بسداد الأجرة لمن انتقلت إليه الملكية : ويكون ذلك من وقت علمه بانتقالها ، ولا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من أجرة قبل من انتقلت إليه الملكية إذا أثبت الأخير أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتماً علمه.
هـ) الالتزام برد العين : عند انتهاء عقد الإيجار لأي سبب يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة فإذا أبقاها دون وجه حق تحت يده يلزم بأن يدفع تعويضاً يعادل ضعف الأجرة عن المدة الزائدة ويحق للمؤجر إخلاءه ، ويجب أن يكون الرد بالحالة التي تسلمها عليها ما لم يكن قد أصابها تلف أو هلاك لسبب لا دخل له فيه وإذا كان قد أوجد بالعين المؤجرة بناء أو غراس فله أن يزيله ضرر بالعقار أو يتركها.
الإخلاء
أولاً : الإخلاء الإداري : حالاته :
1- العقارات المنزوع ملكيتها للمنفعة العامة.
2- العقارات المملوكة للحكومة لإقامة مشروعات منفعة عامة عليها.
3- الأموال العامة وأملاك الدولة الخاصة والتي تشغل بموجب تراخيص أو عقود تشمل شروط جوهرية غير مألوفة في حالة مخالفة شروط الترخيص أو العقد أو لدواعي المصلحة العامة.
4- العقارات التي تخصصها الحكومة للغير مع احتفاظها بحق الملكية مدة محددة في حالة مخالفة المخصص له شروط الترخيص أو دعت إلى الإخلاء مصلحة عامة وذلك خلال فترة الاحتفاظ بالملكية وإذا اقتصرت مخالفة شروط الترخيص على التأجير من الباطن فللحكومة الاقتصار على إخلاء مستأجر الباطن.
ثانياً : الإخلاء القضائي :
لا يجوز للمؤجر أن يطلب ولو عند انتهاء مدة الإيجار العين المؤجرة فيما عدا الأراضي الفضاء _ إلآ لأحد الأسباب التالية :
1- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة وفق شروط العقد أو وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوماً من تاريخ استحقاقها ، ويكون ذلك بدون عذر قوي تقبله المحكمة.
2- تأجير العين كلها أو جزء منها من الباطن أو النزول عن عقد الإيجار للغير أو إخلاء العين لغير مالكها ، أو إسكان من لم يكن طرفاً بالعقد حقيقتاً أو حكماً بها وذلك كله إذا لم يأذن به المؤجر كتابة.
3- استعمال العين بطريقة تنافي شروط عقد الإيجار المعقولة أو تخالف النظام العام والآداب أو تضر بمصلحة المؤجر الأدبية أو المادية.
4- إغلاق العين المؤجرة لممارسة التجارة دون عذر تقبله المحكمة مدة تجاوز ستة أشهر ولو دفع الأجرة.
5- إذا اصبحت العين آيلة للسقوط أو صدر قرار ملزم بالهدم من الجهة المختصة.
6- إذا أراد المالك هدم العين لإعادة بنائها من جديد في إحدى الحالات الآتية :
أ) مضي خمسة وعشرون سنة على الأقل من تاريخ انتهاء البناء الأصلي.
ب) إضافة البلدية أرض إلى العقار لا تقل عن 10% من مساحتها.
ج) إقامة مبان استثمارية أو تجارية حديثة بدلاً من البيوت المسامة بالبيوت العربية.
وفي جميع الحالات السابقة يجب أن يزيد حجم البناء الجديد على حجم القديم بنسبة 50% على الأقل ، ما لم تكن نظم البناء لا تسمح بهذه النسبة فتتبع أعلى نسبة يمسح بها.
ولا يجوز الإخلاء إلا بعد الحصول على الترخيص من الجهة المختصة ، وأن يتم البناء خلال ستة أشهر من الإخلاء ، وأن يبدأ في البناء خلال مدة تحددها البلدية ، وفي حالة عدم مراعاة الميعادين سالفي الذكر كان للمستأجر العودة لشغل العين أو الحصول على تعويض.
7- إذا رغب المؤجر في تعلية المبنى ولم يكن ثمة اتفاق يمنعه من ذلك وإلا يكون ذلك ممكناً في حالة وجود المستأجر ، ويجب للحكم بالإخلاء الحصول على الترخيص اللازم وأن يشرع في التعلية خلال ستة أشهر من الإخلاء ، وفي حالة التأخير يكون للمستأجر الحق في العودة أو التعويض ، وإذا لم يرغب المؤجر في الإخلاء للتعلية وترتب عليها إخلاء جزئي للمستأجر أو نقص في المنفعة جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة.
8- إذا كان المالك لا يملك سوى المكان المؤجر ويرغب في سكناه بنفسه أو ، كانت له حاجة بالسكن في عقاره بنفسه أو إحدى زوجاته أو أحد أصوله أو فروعه وإذا لم يشغلها خلال ستة أشهر من الإخلاء جاز للمستأجر أن يطلب التعويض.
9- إذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن مسكن المالك الخاص ورغب في استغلالها أو شغلها بنفسه أو بأحد أصوله أو فروعه أو ممن يعولهم.
10- إذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين أو أكثر مملوكة أو مخصصة له ، وأجرها الوصي بعد وفاته إلى المستأجر ، واحتاج القاصر لهذا المكان لممارسة التجارة وذلك خلال سنة من بلوغه سن الرشد ولم يكن لديه محل تجاري آخر ، وإذا لم يشغله بنفسه خلال ستة أشهر من الإخلاء فللمستأجر العودة أو التعويض.
11- إذا كانت العين المؤجرة محلاً لمزاولة التجارة أو حد المهن وصدر حكم قضائي أو قرار إداري بإبعاد المستأجر.
12- في الحالات المنصوص عليها في البنود “1 ، 2 ، 3 ، 5 ، 11” سالفة الذكر ، يجوز للقاضي عند الحكم بالإخلاء إمهال المستأجر مدة مناسبة لتنفيذ الحكم لا تزيد على ستة أشهر يعوض المستأجر بما يكمل أجرة هذه المدة.
اعادة نشر بواسطة لويرزبوك .
أحكام عقد الايجار في القانون الكويتي