توضيح مفصل لمفهوم الرهن العقاري في القانون التونسي

الرهـــــن العقــــاري في القانون التونسي

القسم الأول:أحكام عامة

الفصل 270 الرهن المرتب على عقار يتبع العقار في أية يد ينتقل إليها.

الفصل 271 لا تقبل الرهن العقاري إلا الحقوق العينية التالية : 1) الملكية القابلة للبيع والشراء. 2) حق الانتفاع مدة قيامه. 3) الإنزال. 4) الأمفيتيوز مدة قيامه. 5) حق الهواء.

الفصل 272 يشمل الرهن جميع ملحقات العقار المرهون وما زيد فيه من تحسينات. ويضمن الترسيم فوائض ثلاث سنين بامتياز له نفس المرتبة التي لأصل الدين بشرط أن تكون نسبة الفائض مبينة بالعقد وبالترسيم. والفوائض والملحقات المختلفة التي تحاصص بالامتياز على غيرها عند توزيع ثمن التبتيت في صورة عقلة العقار عقلة تنفيذية لا يمكن أن تتجاوز المقدار القانوني.

الفصل 273 إذا لم يف ثمن العقار المرهون بخلاص الدائنين المرتهنين حاصصوا بالباقي مع الدائنين العاديين.

القسم الثاني:الرهــــن الاتفاقي

الفصل 274 الكتب المحرر ببلد أجنبي لا يمكن أن يرهن به عقار كائن بالبلاد التونسية أو أن يعتمد لتسليط رهن عليه.

الفصل 275 لا يصح الرهن العقاري إلا بكتب يعين به ذات العقار المرهون ومبلغ الدين.

الفصل 276 إذا هلكت العقارات المرهونة أو تعطبت بحيث أصبحت غير كافية لضمان الدين كان للدائن الحق في طلب الوفاء بالدين. على أنه إذا كان الهلاك أو العطب بغير فعل المدين جاز لهذا الأخير أن يعرض لدائنه رهنا عقاريا إضافيا.

الفصل 277 يصح رهن العقار توثيقا لاعتماد مفتوح محدد المقدار وتكون رتبته من يوم ترسيمه بسجل الملكية العقارية وذلك بدون اعتبار تواريخ الدفعات المتوالية.

القسم الثالث:مراتب الرهون العقارية

الفصل 278 (نقح بالقانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 4 ماي 1992). لا يتكون الرهن العقاري إلا بعد ترسيمه ويرتب بين الرهون العقارية حسب القواعد المنصوص عليها بهذه المجلة. والرهون التي ترسم في يوم واحد تكون متساوية في المرتبة ويدوم الترسيم مدة دوام الرهن.

الفصل 279 بالنسبة للعقار غير المسجل فإن الترسيم بسجل الملكية العقارية يعوض بالتنصيص على الرهن برسم الملكية بواسطة عدلين.

القسم الرابع:ما يجب على حائز العقار

الفصل 280 للدائنين الذين رسم رهنهم على عقار أن يتتبعوه أيا كانت اليد التي انتقل إليها للمحاصصة بديونهم واستخلاصها بحسب درجة ترسيماتهم.

الفصل 281 إذا لم يقم من وضع يده على العقار المرهون بالإجراءات المبينة فيما بعد قصد تطهير ملكيته فانه يكون بموجب الترسيم ملزما بأداء الديون الموثق فيها ذلك العقار وينتفع بنفس الآجال الممنوحة للمدين الأصلي. ويعتبر واضعا يده على العقار كل من انتقلت إليه بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن.

الفصل 282 يكون واضع اليد ملزما في تلك الحالة بدفع الدين أصلا وفوائدا مهما بلغ مقداره أو بالتخلي عن العقار المرهون بدون أي احتراز.

الفصل 283 إذا لم يقم واضع اليد بأي شيء مما ذكر بالفصلـين المتقدمين جاز لكل من الدائنين طلب بيع العقار المرهون بعد إعلام المدين الأصلي وإنذار واضع اليد بدفع الدين الحال أو بالتخلي عن العقار وبعد مضي ثلاثين يوما عن ذلك.

الفصل 284 يمكن لواضع اليد إن لم يكن مطلوبا شخصيا أن يتخلى عن العقار. ويجوز له إلى حين التبتيت العدول عن التخلي بخلاص كامل الدين والمصاريف.

الفصل 285 يقع التخلي بكتابة المحكمة التي بدائرتها الأعيان وعلى كاتب المحكمة أن يسلم وصلا في ذلك. وإذا كان العقار مسجلا فإن على كاتب المحكمة أن يعلم بالتخلي فورا مدير الملكية العقارية الذي يتولى التنصيص على ذلك برسم الملكية. ويقع بطلب من أحرص الطرفين تعيين مؤتمن يباع عليه العقار طبق الإجراءات المتبعة في البيوعات الجبرية.

الفصل 286 واضع اليد يكون ملزما للدائنين المرتهنين بتعويض ما حصل في العقار من التعيب سواء كان بفعله أو بإهماله لكنه لا يطالب بما صرفه في سبيل العقار إلا بقدر ما زاد في قيمته.

الفصل 287 غلة العقار المرهون لا تلزم واضع اليد إلا ابتداء من يوم إنذاره بدفع الدين أو بالتخلي عن العقار، وإذا وقع القيام عليه بدعوى ثم تركت مدة ثلاث سنوات فتلزمه الغلة ابتداء من الإنذار الجديد الذي يصدر له.

الفصل 288 الحقوق العينية العقارية التي تتعلق بالعقار المتخلى عنه أو المباع بيعا جبريا بموجب تطهير من رهن والتي كان واضع اليد قبل انتقال العقار إليه متمتعا بها أو متحملا لها تعود بعد التخلي أو التبتيت كما كانت. وفي الملك المسجل إذا وقع التشطيب على الترسيم بموجب اختلاط الذمة فإن الحقوق لا تعود لما كانت عليه إلا بترسيم جديد وعلى من يهمه الأمر أن يطالب به.

الفصل 289 لواضع اليد الذي أدى الدين أو تخلى عن العقار المرهون أو بيع عليه حق الرجوع على المدين الأصلي في الحدود التي يرجع فيها الخلف على السلف في العقود بعوض أو في التبرعات.

القسم الخامس:التشطيب على الرهون العقارية وانقضاؤها

الفصل 290 يقع التشطيب على الرهون بتقديم كتب ممضى من الدائن في رفع اليد أو بحكم أحرز على قوة ما اتصل به القضاء. أما التنقيص منها فلا يقع إلا بموجب اتفاق.

الفصل 291 تنقضي الرهون : 1) بانقضاء الالتزام الأصلي 2) بتنازل الدائن عنها 3) بإتمام الإجراءات والشروط التي يفرضها القانون على واضع اليد لتطهير العقارات مما عليها من رهون.

القسم السادس:تطهير العقارات من الرهون

الفصل 292 على المالك الجديد الذي يريد تطهير ما على العقار من رهون مرسمة أن يوجه في ظرف عام من تاريخ ترسيم سنده أو خلال شهر من تاريخ أول إنذار يصدر له طبق الفصل 283 إعلاما إلى جميع الدائنين المرسمين يشتمل على : 1) مضمون من سند الملكية مبين به تاريخه وطبيعته وأسماء الطرفين وتاريخ ترسيمه. 2) بيان الثمن والتكاليف التابعة له وقيمتها وكذلك قيمة العقار إذا كان انتقاله بغير البيع. 3) شهادة فيما على العقار من رهون مرسمة إذا كان العقار مسجلا. 4) اختيار مقر بدائرة المحكمة الابتدائية لمكان العقار.

الفصل 293 إذا اتضح أنه سبق ترسيم اعتراض تحفظي فانه خلافا لما تقتضيه قواعد هذا الاعتراض يمكن للمالك الجديد ترسيم ملكيته بعد أن يقوم بتوجيه الإعلام المنصوص عليه بالفصل السابق إلى صاحب الاعتراض بمقره المختار والى الدائنين الآخرين المرسمين. ولا يتم أي ترسيم آخر قبل إتمام إجراءات التطهير أو رفع اليد عن الاعتراض.

الفصل 294 يصرح المالك الجديد في الإعلام بأنه مستعد لخلاص الديون الموثقة برهن والتكاليف التابعة لها بقدر الثمن أو القيمة المصرح بها بدون خصم أي مبلغ من ذلك لصالح البائع أو أي شخص آخر. ويتمتع المالك الجديد بالآجال الممنوحة للمدين الأصلي ويحترم الآجال المشروطة على هذا الأخير إلا إذا نصت سندات الدين على خلاف ذلك. والديون التي لم يحل أجلها والتي لا يعتبر إلا جزء منها في محاصة الدائنين تصبح واجبة الأداء حالا إلى حد ذلك الجزء بالنسبة إلى المالك الجديد وبأكملها بالنسبة إلى المدين.

الفصل 295 إذا وجد ضمن الدائنين المرسمين دائن له حق القيام بدعوى الفسخ ورأى القيام بها فإن عليه أن يرفع دعواه خلال عشرين يوما من الإعلام مع إدخال جميع الدائنين المشار إليهم وإلا سقط حقه في القيام. وتعلق إجراءات التطهير ابتداء من قيام الدائن بدعوى الفسخ ولا يمكن استئنافها إلا بعد رجوع الدائن في دعوى الفسخ أو بعد رفضها.

الفصل 296 لكل دائن مرسم أو صاحب اعتراض تحفظي أن يطلب في أجل قدره أربعون يوما من تاريخ الإعلام الواقع بطلب من المالك الجديد بيع العقار بالمزاد العلني لدى المحكمة وذلك بأن يعرض الزيادة في الثمن بقدر لا يقل عن السدس إما بنفسه وإما بواسطة شخص يقدمه يكون متضامنا معه وان يقدم ضامنا لدفع الثمن والتكاليف وإلا كانت الإجراءات باطلة.

الفصل 297 طلب البيع يجب أن يعلم به عن طريق العدل المنفذ كل من المشتري والدائنين المرسمين أو أصحاب الاعتراض التحفظي قبل نهاية أجل الأربعين يوما المشار إليه بالفصل السابق وإلا سقط الطلب ويتضمن الطلب الاستدعاء للحضور لدى المحكمة الابتدائية بمكان العقار للحكم بإجراء المزاد العلني المطلوب.

الفصل 298 يجري البيع حسب الإجراءات المقررة في البيوعات العقارية الواردة بمجلة المرافعات المدنية والتجارية.

الفصل 299 إذا لم يطلب أحد الدائنين الذين لهم الصفة للقيام بذلك بيع العقار بالمزاد العلني في الأجل وحسب الصيغ القانونية فإن قيمة العقار تبقى مقدرة بصفة نهائية بالثمن المشروط في العقد أو المصرح به من طرف المالك الجديد. وما لم يبلغ مرتبة صالحة للمحاصصة في الثمن من الترسيمات يشطب عليه بالنسبة إلى ما زاد على ذلك الثمن اثر ترتيب الدائنين الذي وقع إعداده بالتراضي لو بالتقاضي وفقا لمجلة المرافعات المدنية والتجارية. ويتحرر المالك الجديد من الرهون إما بدفع الديون التي أصبحت واجبة الأداء أو التي هو مخير في خلاصها إلى الدائنين الذين لهم مرتبة صالحة للمحاصصة وإما بتأمين ما يفي بتلك الديون. ويبقى خاضعا للرهون التي لها مرتبة صالحة للمحاصصة في الديون التي لم تصبح واجبة الأداء والتي لا يريد أو لا يمكنه الوفاء بها.

الفصل 300 على المبتت له أن يرجع زيادة على ثمن التبتيت إلى المشتري أو الموهوب له المنتزع منه العقار ما أنفقه من المصاريف الحقيقية على العقد وكذلك مصاريف الترسيم ومصاريف الإعلام ومصاريف إعادة البيع.

الفصل 301 إذا رجع طالب البيع في طلبه ولو بعد دفع الثمن المعروض فلا يمكن توقيف الإشهار إلا إذا رضي بذلك بقية الدائنين المرسم رهنهم أو اعتراضهم التحفظي أو أنذروا من طرفه بمقراتهم المختارة بواسطة عدل منفذ بوجوب إتمام الإشهار في ظرف خمسة عشر يوما ولم يجيبوا عن ذلك.

الفصل 302 للمالك الجديد الراسي عليه المزاد بثمن يفوق الثمن الذي كان اشترى به أن يرجع على البائع بالمقدار الزائد وبفائضه من تاريخ الدفع.

توضيح مفصل لمفهوم الرهن العقاري في القانون التونسي