كما تم تعديله:
– القانون رقم 106.12 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.49 بتاريخ 19 من رجب 1437(27 أبريل 2016)؛ الجريدة الرسمية عدد 6465 من 9 شعبان 1437 (16 ماي 2016)، ص3781؛
– القانون 58.11 المتعلق بمحكمة النقض، المغير بموجبه الظهير الشريف رقم 1.57.233 الصادر في 2 ربيع الأول 1377(27 سبتمبر 1957) بشأن المجلس الأعلى، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.170 بتاريخ 27 من ذي القعدة 1432(25 أكتوبر 2011)؛ الجريدة الرسمية عدد 5989 مكرر بتاريخ 28 ذو القعدة 1432 (26 أكتوبر 2011) ص 5228.
ظهير شريف رقم 1.02.298صادر في 25 من رجب 1423 (3 أكتوبر 2002) بتنفيذ القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية
الحمد لله وحده ؛
الطابع الشريف – بداخله :
(محمد بن الحسن بن محمد بن يوسف الله وليه)
يعلم من ظهـيرنا الشريف هذا، أسماه الله وأعز أمره أننا :
بناء على الدستور ولاسيما الفصلين 26 و58 منه ؛
أصدرنا أمرنا الشريف بما يلي :
ينفذ وينشر بالجريدة الرسمية، عقب ظهيرنا الشريف هذا، القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، كما وافق عليه مجلس المستشارين ومجلس النواب.
وحرر بمراكش في 25 من رجب 1423 (3 أكتوبر 2002)
وقعه بالعطف
الوزير الأول
الإمضاء : عبد الرحمن يوسفي
قانون رقم 18.00 يتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية
الباب الأول: أحكام عامة
المادة 1 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
تسري أحكام هذا القانون على العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات والمشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص والمقسمة إلى أجزاء يضم كل جزء منها جزءا مفرزا وحصة في الأجزاء المشتركة.
كما تسري هذه الأحكام على المجموعات العقارية المبنية المؤلفة من عمارات أو فيلات أو محلات، متلاصقة أو منفصلة، والمقسمة إلى أجزاء مفرزة وأجزاء مشتركة مملوكة على الشياع لمجموع الملاك.
وتسري هذه الأحكام على العقارات سواء أكانت محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة.
المادة 2 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
تعتبر أجزاء مفرزة من العقار الأجزاء المبنية أو غير المبنية التي يملكها كل واحد من الملاك المشتركين بغرض الانتفاع الشخصي والخاص. وتعتبر الأجزاء المذكورة ملكا خاصا لكل مالك مشترك.
تعد كذلك أجزاء مفرزة، الأرض المقام عليها البناء والحدائق الملحقة بها عند الاقتضاء والمخصصة للفيلات أو المحلات المؤسس لها رسم عقاري واحد، في حال إخضاع مجموعة من الفيلات أو المحلات لهذا القانون.
المادة 3 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
تعتبر أجزاء مشتركة من العقار الأجزاء المبنية أو غير المبنية المخصصة للانتفاع والاستعمال من طرف الملاك المشتركين جميعهم أو بعضا منهم.
المادة 4 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
تعد أجزاء مشتركة:
– الأرض مع مراعاة الفقرة 2 من المادة 2 أعلاه؛
– هيكل البناء والأساسات والجدران الحاملة له؛
– الأقبية مهما كان عمقها إذا كانت معدة للاستعمال المشترك؛
– واجهة البناية؛
– السطوح المعدة للاستعمال المشترك؛
– الدرج والممرات والدهاليز المعدة للاستعمال المشترك؛
– المداخل والسراديب والمصاعد المعدة للاستعمال المشترك؛
– الجدران والحواجز الفاصلة بين جزأين مفرزين؛
– التجهيزات المشتركة بما فيها الأجزاء التابعة لها والتي تمر عبر الأجزاء المفرزة؛
– المخازن والمداخن ومنافذ التهوية المعدة للاستعمال المشترك؛
– الأماكن المخصصة لوضع النفايات المنزلية.
وتعد كذلك أجزاء مشتركة ما لم ينص على خلاف ذلك في سندات الملكية أو في حالة وجود تعارض بينها:
– الساحات والحدائق؛
– المحلات المعدة للاستعمال الجماعي.
وبصفة عامة، كل جزء يعتبر مشتركا، أو تقتضي طبيعة العقار أن يكون مخصصا للاستعمال المشترك.
المادة 4 مكرر
تعد الجدران والحواجز، غير الحاملة للبناء، الفاصلة بين جزأين مفرزين أو أكثر، أجزاء مشتكرة بينهما فقط.
المادة 5 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
تعد حقوقا تابعة للأجزاء المشتركة، مع مراعاة أحكام المواد 22 و44 و45 مكرر بعده:
– الحق في تعلية البناء المخصص للاستعمال المشترك؛
– الحق في إحداث أبنية جديدة في الساحات أو الحدائق أو في سراديبها ؛
– الحق في الحفر.
المادة 6 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يحدد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة على أساس مساحة الجزء المفرز العائد له بالنسبة إلى مجموع مساحة الأجزاء المفرزة في العقار حين إقامة الملكية المشتركة، ما لم ينص على خلاف ذلك في عقود الملكية أو يقرر الجمع العام غير ذلك.
إذا تعلق الأمر بمشروع عقاري، منجز على مراحل متتالية، يجوز تحديد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة للجزء المنتهية الأشغال به بصفة مؤقتة في نظام الملكية المشتركة، على أن يتم تحديده نهائيا عند إتمام المشروع العقاري، ويشار إلى ذلك في نظام الملكية المشتركة وفي الرسم العقاري الأم وفي الرسوم العقارية المستقلة في حالة العقار المحفظ أو في طور التحفيظ .
المادة 7 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
لا يجوز أن تكون الأجزاء المشتركة والحقوق التابعة لها محلا للقسمة أو الحجز أو التفويت بين الملاك المشتركين جميعهم أو بعضهم، أو موضوع بيع جبري بمعزل عن الأجزاء المفرزة. كما لا يجوز لأي مالك مشترك أن يتصرف في نصيبه المفرز أو تأجيره أو رهنه بمعزل عن الجزء الشائع العائد له.
المادة 8 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يوضع نظام للملكية المشتركة لكل بناء مشترك خاضع لأحكام هذا القانون.
يلزم المالك الأصلي أو الملاك المشتركون باتفاق فيما بينهم بوضع نظام للملكية المشتركة، مع وجوب التقيد بأحكام هذا القانون، لاسيما المادتان 9 و51 منه، ويجب أن تسلم نسخة منه لكل مالك مشترك.
في غياب نظام للملكية المشتركة، يتم تطبيق نظام نموذجـي للملكية المشتركة يحدد
بنص تنظيمي .
يمكن للملاك المشتركين التنصيص على شروط خاصة أو التزامات معينة فـي نظام الملكية المشتركة مع مراعاة أحكام الفقرة الثانية أعلاه.
المادة 9 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يتضمن نظام الملكية المشتركة لزوما ما يلي :
– الغرض المعدة له أجزاء العقار المفرزة والمشتركة وشروط استعمالها ؛
– القواعد المتعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة وحق الانتفاع المتعلق بها ؛
– توزيع الحصص الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز في الأجزاء المشتركة؛
– قواعد تسيير اتحاد الملاك وعقد الجمع العام للملاك المشتركين وصلاحياته؛
– قواعد ومعايير تعيين وكيل الاتحاد ونائبه؛
– تحديد التكاليف المتعلقة بالمحافظة على الملكية المشتركة وصيانتها وإدارتها؛
– تحديد التكاليف المتعلقة باشتغال وصيانة التجهيزات الجماعية؛
– تحديد تكاليف كل خدمة جماعية يقررها اتحاد الملاك؛
– تحديد حصة كل مالك في التكاليف، حسب الحصة الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز.
يعتبر باطلا كل شرط في نظام الملكية المشتركة يفرض قيوداً على حقوق الملاك المشتركين في الأجزاء المفرزة لكل واحد منهم، باستثناء ما يتعلق بتخصيص العقار المشترك وبخصوصياته وموقعه.
يوقع نظام الملكية المشتركة من طرف المالك الأصلي أو الملاك المشتركين أو من يقوم مقامهم مع مراعاة أحكام المادة 21 بعده.
المادة 10 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يجب أن يرفق نظام الملكية المشتركة بملف تقني يتم إعداده وفق الشروط والكيفيات المنصوص عليها في النصوص التشريعية والتنظيمية ولاسيما المادة 17 من المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 من رمضان 1435 (14 يوليو2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري .
وإذا كان العقار غير محفظ يجب أن يرفق نظام الملكية المشتركة بالوثائق التالية:
– التصميم المعماري الحامل لعبارة “غير قابل للتغيير”؛
– التصاميم الطبوغرافية المبنية لموقع وحدود ومساحة وارتفاع ومشتملات الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة في كل مستوى من البناء؛
– رخصة البناء؛
– دفتر التحملات عند الاقتضاء؛
– محضر التقسيم موقع من طرف المالك يبين موقع وحدود ومساحة وارتفاع ومشتملات الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة، وكذا مساحة القطعة التي أنشئ عليها البناء الخاضع لنظام الملكية المشتركة؛
– محضر أول جمع عام اتحاد الملاك المشتركين، عند الاقتضاء.
المادة 11 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يجب أن يودع ويقيد نظام الملكية المشتركة الخاص بالعقارات المحفظة بمرفقاته وسائر التعديلات التي قد تلحقه وفق القانون بالسجل العقاري لدى المحافظة على الأملاك العقارية التي يقع العقار المعني بدائرة نفوذها.
يجب على البائع تمكين المشتري من نسخة من نظام الملكية المشتركة، ونسخ من التصاميم المعمارية الحاملة لعبارة “غير قابل للتغيير” والتصاميم الطبوغرافية المتعلقة بالجزء الذي تم اقتناؤه المشار إليها في المادة 10 أعلاه، وباقي الوثائق المرفقة به.
يشار لزوما في عقد التفويت إلى أن المشتري قد اطلع على نظام الملكية المشتركة والتصاميم المعمارية والطبوغرافية وأنه على علم بمقتضياته.
إذا كان العقار غير محفظ، يودع نظام الملكية المشتركة والتعديلات التي قد تلحقه، مرفقا عند الاقتضاء، بالوثائق المشار إليها في المادة 10 أعلاه، لدى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذها.
المادة 12 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يجب أن تحـرر جميع التصرفـات المتعلقة بنقل الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان.
يحدد وزير العدل سنويا لائحة بأسماء المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.
يقيد باللائحة المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض طبق القانون المنظم لمهنة المحاماة .
يحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود .
يجب أن يتم توقيع العقد والتأشير على جميع صفحاته من لدن الأطراف ومن جهة التي حررته.
تصحح إمضاءات الأطراف من لدن السلطات المختصة، ويتم التعريف بإمضاء المحامي المحرر للعقد من لدن رئيس كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية التي يمارس بدائرتها في سجل خاص يحدد بمقتضى قرار لوزير العدل.
تستثنى من أحكام هذه العقارات التابعة للملك الخاص للدولة.
تطبق مقتضيات هذه المادة، مع مراعاة المقتضيات التي تنص على إلزامية تحرير بعض العقود في شكل رسمي.
الباب الثاني: إدارة وتسيير الملكية المشتركة
الفرع الأول: اتحاد الملاك المشتركين
المادة 13 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
ينشأ بقوة القانون بين جميـع الملاك المشتركين في ملكية العقارات المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون منذ تاريخ تقييد أول تفويت بشأنها، اتحاد للملاك المشتركين، يتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي.
يكون الغرض من اتحاد الملاك حفظ وصيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها، وعند الاقتضاء، إسداء خدمات جماعية لفائدة الملاك، ترتبط بتدبير الملكية المشتركة.
يحق لاتحاد الملاك في حالة تعذر الصلح التقاضي ولو ضد أحد الملاك المشتركين إما انفراديا أو بصفة مشتركة مع المالكين المتضررين.
يدير اتحاد الملاك جمع عام ويسيره وكيل الاتحاد ونائبه.
يسأل اتحاد الملاك عل الأضرار التي تنتج عن إهمال في تسيير الأجزاء المشتركة أو صيانتها. كما يسأل عما يقوم به من إصلاحات للبناء أو أعمال للحفاظ عليه.
يحق لاتحاد الملاك الرجوع على الغير المسؤول عن الضرر.
المادة 14 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يكون كل مالك مشترك عضوا في اتحاد الملاك بقوة القانون ويتعين عليه المشاركة في أعمال الاتحاد ولا سيما بالتصويت على القرارات التي يتخذها الجمع العام، مع مراعاة الفقرة الثانية من المادة 16 مكرر 4 بعده.
يتمتع كل مالك بعدد من الأصوات بحسب حقوقه فـي جزء العقار المفرز العائد له.
يحدد نظام الملكية المشتركة عدد الأصوات بالنسبة لكل جزء مفرز.
إذا تعدد ملاك جزء مفرز وجب عليهم أن يعينوا من يمثلهم لدى الاتحاد.
وفي حالة عدم الاتفاق يعين من رئيس المحكمة الابتدائية بصفته قاضيا للأمور المستعجلة، طبقا للمساطر القانونية المعمول بها، بناء على طلب من أحد هؤلاء الملاك.
المادة 14 مكرر
تتكون موارد الاتحاد على الخصوص من:
– مساهمات الملاك في التكاليف حسب ما هو محدد من طرف الجمع العام وفي نظام الملكية المشتركة؛
– المبالغ المتأتية من تفويت أو كراء إحدى الأملاك الخاصة للاتحاد، عند الاقتضاء.
– يحق للاتحاد امتلاك أجزاء مفرزة من دون أن تفقد هذه الأجزاء طابعها الخاص.
الفرع الثاني: الجمع العام
المادة 15 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يتولى الجمع العام تسيير العقار المشترك وفقا للقانون ولنظام الملكية المشتركة، ويتخذ قرارات يعهد بتنفيذها إلى وكيل الاتحاد أو نائبه.
المادة 16 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
ينعقد أول جمع عام بدعوة من أحد الملاك أو أكثر. ويستدعى إليه الملاك بواسطة البريد المضمون مع الإشعار بالتوصل أو المفوض القضائي، أو بكل وسائل التبليغ القانونية خمسة عشر (15) يوما قبل التاريخ المقرر لانعقاد الاجتماع. ويبين الاستدعاء تاريخ وساعة ومكان وموضوع الاجتماع.
ويعلن عن ذلك بواسطة ملصقات، تتضمن لائحة الملاك المشتركين يتم تعليقها في أماكن بارزة بالبناء المشترك.
المادة 16 مكرر1
يتولى الجمع العام في أول اجتماع يعقده وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء، كما يقوم بتعيين الوكيل المسير للعقار المشترك ونائبه وفقا لأحكام هذا القانون والمصادقة على الميزانية التقديرية وتحديد حصة كل مالك مشترك في الاتحاد إن لم تكن محددة في نظام الملكية المشتركة.
المادة 16 مكرر 2
ينعقد الجمع العام العادي على الأقل مرة كل سنة داخل أجل لا يتجاوز ثلاثين (30) يوما من انتهاء السنة الجارية. ويمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الضرورة لذلك ويستدعى إليهما جميع الملاك المشتركين.
يوجه وكيل الاتحاد دعوة انعقاد الجمع العام العادي أو الاستثنائي إلى جميع الملاك، تتضمن مكان وتاريخ وساعة الاجتماع ومشروع جدول الأعمال.
المادة 16 مكرر3
عند عدم توجيه وكيل الاتحاد الدعوة لعقد الجمع العام، يمكن توجيه هذا الطلب إليه من طرف ثلث (3/1) الملاك المشتركين. وتحدد في هذا الطلب النقط التي يتعين إدراجها في جدول أعمال الجمع العام.
وفي حالة عدم الاستجابة للطلب المشار إليه في الفقرة الأولى أعلاه، يمكن عقد الجمع العام باستدعاء مقدم من مالك واحد، وفق الشروط المنصوص عليها في المادة 16 مكرر 4 بعده، وذلك بعد انصرام أجل ثمانية (8) أيام على توجيه إنذار بالبريد المضمون مع الإشعار بالتوصل أو المفوض القضائي أو بكل وسائل التبليغ القانونية إلى وكيل الاتحاد.
المادة 16 مكرر 4
يبلغ الاستدعاء للجمع العام إلى كل مالك بالبريد المضمون مع الإشعار بالتوصل أو بواسطة المفوض القضائي، أو بكل وسائل التبليغ القانونية بآخر عنوان شخصي أو مهني أشعر به وكيل الاتحاد. ويتم هذا التبليغ على الأقل خمسة عشر(15) يوما قبل التاريخ المحدد لانعقاد الاجتماع.
يتضمن الاستدعاء مكان وتاريخ وساعة الاجتماع وكذا نقط جدول الأعمال المعروض للتداول بالجمع العام والمشاريع المقترح البت فيها، عند الاقتضاء. كما يتضمن الاستدعاء المذكور، التذكير بأن عدم الالتزام بأداء الواجبات المتعلقة بالتكاليف المشتركة، يترتب عنه عدم قبول حضوره في الاجتماع.
وينعقد الجمع العام بمكان داخل حدود الجماعة التي توجد الملكية المشتركة بدائرة نفوذها.
يجب، في حالة البت في الحسابات السنوية والمصادقة على مشروع الميزانية التقديرية، أن يشار في الاستدعاء إلى كيفية الاطلاع على الوثائق المثبتة للتكاليف المحددة من طرف الجمع العام.
يجب على وكيل الاتحاد في أجل لا يقل عن ثلاثة (3) أيام من انعقاد الجمع العام أن يضع رهن إشارة الملاك جميع العقود ولا سيما عقود التوريد والاستغلال الجارية وملحقاتها والوثائق المثبتة للمصاريف المتعلقة بكل صنف من التكاليف الواجبة.
المادة 16 مكرر 5
يجوز لكل مالك موافاة وكيل الاتحاد مباشرة بالنقط التي يرغب في إدراجها في جدول أعمال الجمع العام، أربعة وعشرين (24) ساعة على الأقل قبل انعقاد الجمع العام، وفي حالة رفض وكيل الاتحاد لذلك يجوز للجمع العام النظر في النقط المذكورة.
المادة16 مكرر 6
توضع رهن إشارة كل مالك وذلك قبل خمسة عشر (15) يوما من التاريخ المحدد لانعقاد الاجتماع الوثائق التالية:
– بيان الوضعية المالية لاتحاد الملاك والحساب العام للتسيير للسنة المنتهية المصادق عليها، في حال دعوة الجمع العام للمصادقة على الحسابات؛
– مشروع الميزانية التقديرية مرفقا بنظير لآخر ميزانية تقديرية تم التصويت عليها من قبل الجمع العام؛
– الشروط الأساسية للعقود أو العقود المقترحة بمناسبة وجود مناقصة، في حالة دعوة الجمع العام إلى المصادقة على العقود أو كشوفات الحساب في حال تعلق الأمر بإنجاز أشغال.
المادة 16 مكرر 7
لا تعد القرارات المتخذة من طرف الجمع العام صحيحة إلا إذا تعلقت بالنقط المدرجة في جدول الأعمال وكانت الاستدعاءات إلى الملاك قد تمت طبقا لأحكام هذا القانون.
غير أنه يمكن للجمع العام في حالة الاستعجال أن يبت في نقطة غير مدرجة في جدول الأعمال. وذلك مع مراعاة أحكام المواد 21 و22 و24.
المادة 16 مكرر 8
يجب إعداد ورقة حضور تتضمن إسم كل مالك أو نائبه وعدد ونسبة الأجزاء المشتركة والمفرزة العائدة لكل مالك.
تسلم نسخة من هذه الورقة مرفقة بنسخة من محضر اجتماع الجمع العام إلى كل مالك أو ممثله موقع من طرف رئيس وكاتب الجمع العام.
يجب على وكيل الاتحاد تبليغ محضر إجتماع الجمع العام، المتضمن لجميع القرارات المتخذة إلى كافة الملاك المشتركين داخل أجل لا يتعدى ثمانية (8) أيام من تاريخ اتخاذها.
المادة 16 مكرر 9
يتمتع كل مالك بعدد من الأصوات بحسب حقوقه في الجزء المفرز العائد له. غير أنه في حالة توفر أحد الملاك على نسبة من الأصوات تفوق النصف العائد لباقي الملاك يخفض عدد الأصوات المملوكة له إلى حدود نصف أصوات مجموع عدد الملاك.
يحدد نظام الملكية المشتركة عدد الأصوات بالنسبة لكل جزء مفرز طبقا لأحكام الفقرة الأولى أعلاه.
يمكن للمالك المشترك أن يفوض غيره للتصويت نيابة عنه سواء كان عضوا في الاتحاد أو خارجه، على ألا ينوب شخص واحد عن أكثر من ثلاثة (3) ملاكين لا تتجاوز نسبة تملكهم مشتركين 10% من مجموع أصوات ملاك الاتحاد ويكون هذا التفويض كتابيا.
المادة 16 مكرر 10
في حالة تحديد التكاليف الواقعة على الملاك بشأن مصاريف صيانة جزء من الملكية المشتركة أو تجهيز معين، مخصصين للاستعمال من طرف بعض الملاك، يجوز التنصيص في نظام الملكية المشتركة على أن هؤلاء الملاك يشاركون وحدهم في التصويت المتعلق بهذه المصاريف.
يصوت كل مالك في هذه الحالة بحسب عدد الأصوات العائدة له.
المادة 17 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
ينتخب الجمع العام في كل اجتماع من بين أعضائه رئيسا لتسيير أشغاله، ويعين كاتبا لتحرير محضر الاجتماع ويتداول في القضايا المدرجة في جدول أعماله بعد المصادقة عليه.
لا يجوز لوكيل الاتحاد أو نائبه ترؤس الجمع العام سواء بصفة مباشرة أو بواسطة شخص آخر مفوض من طرفه.
غير أنه يمكن تعيين وكيل الاتحاد كاتبا لجلسة الاجتماع إذا وافق الجمع العام على ذلك.
المادة 18 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يكون انعقاد اجتماع الجمع العام صحيحا بحضور نصف الأعضاء الملاك المشتركين أو ممثليهم على الأقل، وفي حالة عدم اكتمال النصاب المذكور، يعقد اجتماع ثان بمن حضر من الملاك المشتركين أو من يمثلهم وذلك خلال الثلاثين يوما الموالية، وتتخذ القرارات فيه بالأغلبية.
يتخذ الجمع العام القرارات والتدابير المتعلقة بتطبيق نظام الملكية المشتركة وبصفة عامة تلك الخاصة بتسيير العقار المشتركة ملكيته بالإجماع أو بأغلبية أصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين، وبحسب الحالة، تبعا لما هو منصوص عليه في المواد 20 و21 و22 و24 و39 من هذا القانون.
المادة 19 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يعين الجمع العام من بين الملاك الحاضرين أو الممثلين وكيلا للاتحاد ونائبا له بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين.
يمكن تعيين وكيل الاتحاد من غير الملاك المشتركين بنفس الأغلبية، ويجوز أن يكون شخصا ذاتيا أو معنويا يمارس تسيير العقارات كمهنة حرة.
وإذا تعذر تعيين وكيل الاتحاد ونائبه، يقوم بالتعيين المذكور رئيس المحكمة الابتدائية بناء على طلب واحد أو أكثر من الملاك المشتركين.
يحدد الجمع العام أتعاب وكيل الاتحاد وأجرته عند الاقتضاء وإلا فيحددها الأمر القضائي الصادر بتعيينه.
يعين الوكيل ونائبه لمدة سنتين قابلة للتجديد.
ويتم عزل وكيل الاتحاد أو نائبه أو هما معا بنفس الأغلبية المنصوص عليها في الفقرتين الأولى والثانية من هذه المادة.
تبلغ السلطة الإدارية المحلية المختصة، بنتيجة تعيين الأجهزة المسيرة للملكية المشتركة.
المادة 20 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
تتخذ بالأغلبية النسبية لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو من يمثلهم القرارات المتعلقة بما يلي:
– صيانة العقار المشترك وضمان أمن وطمأنينة سكانه؛
– السماح لبعض الملاك المشتركين بإنجاز أشغال على نفقتهم تمس الأجزاء المشتركة أو المظهر الخارجي للعقار، دون المساس بالغرض الذي خصص له العقار أصلا؛
– تثبيت هوائيات وصحون جماعية وكل معدات أو تجهيزات مماثلة؛
– تهيئة أماكن مخصصة لذبح الأضاحي؛
– اتخاذ ما يلزم لتسيير ولوج الأشخاص في وضعية إعاقة؛
– تعيين بواب البناية وعزله وتحديد شروط عمله وكذا توفير محل لإقامته دون الإخلال بمقتضيات الظهير الشريف رقم 1.76.258 بمثابة قانون الصادر بتاريخ 24 من شوال 1397 (8 أكتوبر1977) والمتعلق بتعهد البنايات وتخصيص مساكن للبوابين في البنايات المعدة للسكنى .
المادة 21 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يبت الجمع العام بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين فيما يلي:
– وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء، لاسيما فيما يخص الأجزاء المشتركة وشروط الانتفاع بها واستعمالها ؛
– – إدخال تحسينات على العقار كاستبدال أو إضافة أداة أو أكثر من أدوات التجهيز؛
– – تعيين وكيل الاتحاد ونائبه وعزلهما؛
– مراجعة توزيع التكاليف المشتركة المنصوص عليها في المادة 37 من هذا القانون بسبب تغيير الغرض المخصص له جزء أو أكثر من الأجزاء المفرزة ؛
– تحديد أتعاب وكيل الاتحاد وأجرته عند الاقتضاء؛
– المصادقة على ميزانية الاتحاد وتحديد التكاليف والحد الأقصى للنفقات وعلى الرصيد المالي الخاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى؛
– القيام بأشغال الصيانة الكبرى؛
– إبرام تأمين مشترك لضمان الأخطار التي قد تلحق العقار كالحريق والانفجار وتسرب المياه وغيرها؛
– تفويض اتخاذ بعض الإجراءات لوكيل الاتحاد أو للأغيار؛
– إنشاء حق الأفضلية في جميع التصرفات الناقلة بعوض مع التنصيص على كيفية ممارسة هذا الحق وآجاله في نظام الملكية المشتركة؛
– الهدم الجزئي للعقار.
المادة 22 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يشترط إجماع الملاك المشتركين في اتخاذ القرارات الآتية:
– تشييد مبنى جديد أو تعلية مبنى موجود أو إحداث أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص ؛
– إبرام التصرفات الرامية إما لتفويت جزء من العقار وإما لاكتساب حقوق عقارية، شريطة أن تكون لفائدة اتحاد الملاك ومجاورة للملك المشترك ومخصصة للارتفاق المتعلق به ؛
– تفويت حق التعلية أو إعداد أماكن جديدة لإقامة بنايات جديدة بالأجزاء المنتهية الأشغال بها عندما يتعلق الأمر بالعقارات المشار إليها في الفقرة الثانية من المادة الأولى أعلاه؛
– القيام بأشغال تؤدي إلى تغيير في الأجزاء المشتركة؛
– تحويل بعض الأجزاء المشتركة إلى أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص باستثناء الأجزاء المشتركة المنصوص عليها في المادة 4 أعلاه؛
– الحق في التعلية أو الحفر؛
– الهدم الكلي للعقار.
المادة 23 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
لا يمكن للجمع العام بأي حال من الأحوال أن يلزم أحد الملاك المشتركين بتغيير تخصيص الأجزاء المفرزة أو شروط استعمالها والانتفاع بها.
المادة 24 قانون الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب
يصوت الجمع العام للملاك المشتركين كل سنة على ميزانية تقديرية لتحمل النفقات المشار إليها في المادة 36 أدناه، وعلى رصيد مالي خاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى. ولهذه الغاية، ينعقد الجمع العام داخل أجل ستة أشهر يبتدئ من اليوم الأخير من السنة المحاسبية السابقة، ويتخذ قراراته وفق الكيفيات المنصوص عليها في المادة 21 أعلاه.
يؤدي الملاك المشتركون للاتحاد مساهمات مالية لتمويل الميزانية المصوت عليها. ويمكن للجمع العام أن يحدد المقدار وكيفية الأداء. وتصبح المساهمة مستحقة ابتداء من اليوم الأول لكل ثلاثة أشهر أو ابتداء من اليوم الأول للمدة التي يحددها الجمع العام.
في حالة الضرورة، يمكن لوكيل اتحاد الملاك المشتركين أن يطلب منهم دفع مساهمة تكميلية خلال السنة الجارية على أن يعرض ذلك للمصادقة في الجمع العام الموالي.
تنجز حسابات الاتحاد التي تشمل الميزانية التقديرية والتكاليف والعائدات برسم السنة المالية والوضعية المالية وكذا ملاحق الميزانية التقديرية وفقا لقواعد محاسبية خاصة تحدد بنص تنظيمي ويتم تقديم هذه الحسابات مقارنة مع حسابات السنة المنصرمة المصادق عليها.
يتم تقييد تكاليف وعائدات الاتحاد المنصوص عليها في البيان المحاسبي بمجرد التزام الاتحاد بها ولو لم يتم تسديدها أو بمجرد توصله بالعائدات. ويتم تصفية الالتزام عن طريق التسديد.