تفصيل قانوني لحق المساطح

حق المساطح

يعرف حق المساطحة على انه واحد من الحقوق المتفرعة عن حق الملكية وهو حق عيني عقاري يخول صاحبه اقامة ابنية ومنشآت بارض الغير لمدة لاتزيد على خمسين سنة مقابل جرة وهو حق مؤقت ينقضي بانتهاء مدته واسباب اخرى

وقد عرف القانون المدني العراقي رقم 40 لسنة 1951 حق المساطحة في الفقرة الاولى من المادة 1266 على انه : (حق المساطحة حق عيني يخول صاحبه ان يقيم بناء او منشآت من غير الغراس على ارض الغير بمقتضى اتفاق بينه وبين صاحب الارض ويحدد هذا الاتفاق حقوق المساطح والتزاماته ) واستناداً الى هذه المادة فان للمساطح ان يقيم على ارض الغير المملوكة او الموقوفة ابنية لاغراض السكن ، او يقيم منشآت اخرى مثل معمل او محل تجاري او مخزن ولا يحوز له الغراس، بينما تحت قوانين عربية اخرى منحى اخر حيث اشتمل حق المساطحة الغراس

ايضا حيث نصت المادة 1225 من القانون المدني الاردني رقم 43 لسنة 1976 في تعريف حق المساطحة على انه : حق عيني يعطي صاحبه الحق في اقامة بناء او غراس على ارض الغير. ويطلق على حق المساطحة في القانون المدني المصري (حق الحكر) وقد نظم المشرع المصري احكامه وجعله حقاً عينياً متفرعاً عن حق الملكية وجعله في نطاق ضيق على الارض الموقوفة فقط وبهذا يختلف عن احكام المساطحة في القانون العراقي ويشمل حق الحكر اقامة بناء او منشآت وغراس ومدة العقد لا تزيد على ستين سنة.
ولحق المساطحة عدة خصائص منها انه : حق عيني اصلي كما انه يخول صاحبه ان يقيم بناء او منشآت بارض الغير من غير الغراس وهو حق مؤقت مدة المساطحة لا تزيد على خمسين سنة ، كما انه حق ينتقل بالارث ، وعند انتهاء مدة المساطحة فان الابنية تكون في الاصل لصاحب الارض مع دفع للمساطح قيمة البناء مستحق القلع .
ويتميز كل من المساطحة والايجار والمنفعة بانها تخول صاحبها الانتفاع بشيء مملوك للغير مقابل اجرة ولكن هناك اختلافات جوهرية بينهما تقتضيها طبيعة حق كل منهم ، صحيح حق المساطحة يختلط بعقد الايجار وقد يكون هو في الاصل عقد اجارة طويلة ثم يتفق المؤجر فيه للمستاجر ان يقيم ابنية ومنشآت فنطبق عليه احكام المساطحة

لكن هناك فروق جوهرية بين الايجار والمساطحة هي : لا يخول الايجار المستاجر الا حق شخصي قبل المؤجر اما حق المساطحة فهو حق عيني ، كما يخول الايجار المستاجر الانتفاع من العين المؤجرة ولا يخوله اقامة ابنية ومنشآت ، بينما يخول حق المساطحة المساطح اقامة ابنية ومنشآت وتعتبر ملكا له وله التصرف بها مقترنة بحق المساطحة اضافة الى ان عقد الايجار يكون عادة لمدة قصيرة بينما مدة المساطحة طويلة قد تصل خمسين سنة ، ويخضع الايجار للاحكام الخاصة بعقد الايجار المخصص للعقود المسماة فلا تسري احكام الايجار ومنها احكام قانون ايجار العقار وكذلك احكام الايجار من الباطن والتنازل عن الايجار على المساطحة بينما المساطحة نظم المشرع احكامها الخاصة في الحقوق المتفرعة عن حق الملكية. واخيرا ، قد يرد الايجار على المنقول او على العقار بينما المساطحة حق عيني عقاري و لا يشترط تسجيل عقد الايجار وان ورد على عقار بينما العقد المنشأ لحق المساطحة شكلي لا بد من تسجيله في دائرة التسجيل العقاري .
ويقترب حق المساطحة من حق المنفعة في ان كلا منهما حق عيني يخول صاحبه الانتفاع بملك غير المقابل اجرة الا انهما يختلفان عن بعضهما في ان حق المنفعة لا يخول صاحبه اقامة ابنية ومنشآت بينما يخول حق المساطحة ذلك للمساطح ويعتبر مالكا لها وله ان يتصرف بها بالبيع وغيره مقترن بحق المساطحة ، وحق المنفعة ينقضي بموت المنتفع ولا ينتقل بالميراث بينما حق المساطحة لا ينقضي بموت المساطح بل ينتقل الى الورثة ويستفاد الورثة من المدة الباقية للعقد المنشأ لحق المساطحة ، ويشمل محل حق المنفعة العقار والمنقول بينما محل المساطحة عقار او ارض مملوكة للغير وغراس في بعض القوانين ،

واخيرا ، لا تطبق احكام تقديم كفيل ضامن برد المنقل في حق المنفعة على حق المساطحة لان محل الحق عقار وليس منقولاً لذا يلتزم المساطح برد الارض الى صاحب الارض بدون كفالة ضامنة لتنفيذ هذا الالتزام. واستنادا الى المادة 229 من قانون التسجيل الاتحادي رقم 43 لسنة1971المعدل ينشا حق المساطحة بالعقد سواء كان ابتداء عقد مساطحة ام كان عقد اجارة طويلة تطبق عليه احكام المساطحة.
وتنص المادة المذكورة على انه: ينشأ حق المساطحة على الأرض المملوكة أو الموقوفة وقفا صحيحا بتسجيل اتفاق صاحب الأرض والمساطح في السجل العقاري ، ويسجل عقد الإجارة الطويلة الذي يخول فيه صاحب الأرض المستأجر ان يقيم بناء او منشآت أخرى غير الغراس حسب الشروط المتعاقد عليها ويخضع التسجيل والمدة وحق التصرف والإرث لأحكام حق المساطحة .

ويشترط لصحة العقد الرضا والمحل والسبب ،لا بد من صحة الرضا الرضا الاهلية والارادة خالية من عيوب الارادة ، والمحل الارض اتي يقيم المساطح ابنيته ومنشاته عليها لا بد ان تكون معينة ومملوكة لصاحب الارض ويحدد العقد المسائل الجوهرية من حقوق المساطح والتزاماته ومقدار الاجرة ومدة العقد . وكما قلنا فان حق المساطحة هو حق عيني يرد على عقار لصحته من تسجيله في دائرة التسجيل العقاري ، ويشترط لصحة العقد سواء كان مساطحة ام اجارة طويلة تسجيله في دائرة التسجيل العقاري حيث نصت الفقرة الثانية من المادة 1266 من القانون المدني العراقي على ان : العقد الذي ينشا حق المساطحة عقد شكلي لابد من تسجيله في دائرة التسجيل العقاري .

كما تنص المادة (230) من قانون التسجيل العقاري , على انه تسجل عائدية حق المساطحة وشروطها ومدتها في الحقول الخاصة من السجل العقاري . ومن الجدير بالذكر انه اذا كان حق المساطحة يقتصر على جزء من الارض لابد اجراء معاملة الافراز في التسجيل العقاري ليصبح الجزء المفرز وحدة عقارية مستقلة ،ولا يجوز ان تزيد مدة مساطحة على خمسين سنة واذا زادت على خمسين سنة لا يبطل العقد بل تقلل الى المدة المقررة قانونا خمسين سنة وهذا تطبيق لنظرية انتقاص العقد.

المحامية: ورود فخري

تفصيل قانوني لحق المساطح