وجود عيب خفي في المبيع :
إذا ظهر في المبيع عيب خفي لا يعلم به المشتري عند إبرام العقد فله حق الرجوع في البيع بشرط إخطار البائع خلال خمس عشر يوماً من اكتشاف العيب وكذلك وجود نقص جسيم بين المبيع الفعلي وبين ما تم الاتفاق عليه في العقد من حيث الكمية أو المساحة أو المواصفات ويشترط لصحة فسخ البيع أن يُعلن المشتري عن رغبته في الفسخ خلال 15 يوماً من علمه بالعيب أو النقص كما يجب أن يكون المبيع لا يزال قابلاً للرد في حالته الأصلية.
عدم تسليم المبيع :
إذا لم يقم البائع بتسليم المبيع في المكان والزمان المتفق عليهما في العقد فللمشتري الحق في الرجوع في الشراء.
عدم مطابقة المواصفات :
إذا لم يكن الشئ المباع مطابقا لما تم الاتفاق عليه فيجوز للمشتري الرجوع في البيع أو إنقاص الثمن وذلك بقا للمادة 490 من قانون المعاملات المدنية والتي تنص على :-
1- يشترط أن يكون المبيع معلوماً عند المشتري علماً نافياً للجهالة الفاحشة.
2 – ويكون المبيع معلوماً عند المشتري ببيان أحواله وأوصافه المميزة له وإذا كان حاضراً تكفي الإشارة إليه.
ونص المادة 491
إذا ذكر في عقد البيع أن المشتري عالم بالمبيع علماً كافياً فلا يحق له طلب إبطال العقد لعدم العلم إلا إذا أثبت أن البائع قد غرر به.
وكذلك نص المادة 492
1- إذا كان البيع تكفي فيه رؤيته ويجب أن يكون المبيع مطابقاً له.
2- فإذا ظهر أن المبيع غير مطابق كان المشتري مخيراً بين قبوله أو رده.
شرط التجربة :
إذا تم الاتفاق على شرط التجربة طبقا لنص المادة المادة 494 والتي نصت على الاتي :-
1- يجوز البيع بشرط التجربة مع الاتفاق على مدة معلومة فإن سكت المتبايعان عن تحديدها في العقد حملت على المدة المعتادة.
2- ويلتزم البائع بتمكين المشتري من التجربة.
3- يجوز للمشتري في مدة التجربة إجازة البيع أو رفضه ولو لم يجرب المبيع ويشترط في حالة الرفض إعلام البائع.
ويشترط في علي المشتري في مدة التجربة ألا يستعمل الشئ المبيع في مدة التجربة إلا بقدر ما تتطلبه التجربة على الوجه المتعارف عليه فإن زاد في الاستعمال زيادة لا يقصد منها التجربة لزم البيع.
هلاك الشئ المبيع :
إذا هلك الشئ المبيع قبل قبضه لسبب في البائع جاز للمشتري الرجوع في البيع واسترداد الثمن.
وجود عيب مؤثر في المبيع :
وجود عيب خفي في المبيع لم يكن المشتري على علم به عند إبرام العقد ويكون هذا العيب مؤثراً بشكل كبير على قيمة المبيع أو صلاحيته للاستعمال المقصود منه.
تأخر البائع :
تأخر البائع بشكل غير مبرر عن تسليم المبيع في المكان والزمان المتفق عليهما في العقد.
الغش او الغبن في المبيع :
في حالات الغش أو الغبن يجوز للمشتري فسخ العقد وذلك طبقا للمادة المادة ١٨٧ – فسخ العقد بسبب الغبن الفاحش إذا غرر أحد المتعاقدين بالآخر وتحقق أن العقد تم بغبن فاحش جاز لمن غرربه فسخ العقد .
المادة ١٨٨ – الغبن الفاحش في العقار الغبن الفاحش في العقار وغيره هو ما لا يدخل تحت تقويم المقومين ويسقط الحق في الفسخ بالتغرير والغبن الفاحش بموت من له الحق في طلب الفسخ وبالتصرف في المعقود عليه كله أو بعضه تصرفا يتضمن الاجازة.
وجود غلط :
يفسخ العقد ايضا في حالة وجود غلط في القانون وذلك في نص المادة ١٩٥ – غلط في أمر غير مرغوب للمتعاقد فسخ العقد إذا وقع منه غلط في أمر مرغوب كصفة في المحل أو ذات المتعاقد الآخر أو صفة فيه .
المادة ١٩٦ – غلط في القانون للمتعاقد فسخ العقد إذا وقع منه غلط في القانون وتوافرت شروط الغلط في الواقع طبقا للمادتين ١٩٣ و١٩٥ ما لم يقض القانون بغيره .
المادة ١٩٧ – غلط في الحساب أو الكتابة لا يؤثر في العقد مجرد الغلط في الحساب أو الكتابة وانما يجب تصحيحه .
المادة ١٩٨ – التمسك بالغلط ليس لمن وقع في الغلط أن يتمسك به على وجه يتعارض مع ما يقضي به حسن النية .
عدم التزام المشترى:
أما في حالة عدم التزام المشتري بإلتزامه مثلا في حالات شراء عقار من مطور عقاري فقد حدد القانون الإماراتي فقد حدد القانون الإماراتي الضوابط الواجب اتباعها في حال إخلال المشتري بأي من التزاماته المنصوص عليها في عقد بيع الوحدة العقارية المبرم بينه وبين المطور وهي ما يلي:
1 – يجب أن يقوم المطور أولا بإخطار المشتري بالوفاء بالتزاماته التعاقدية إما حضورياً أمام الدائرة أو خطياً بواسطة البريد المسجل أو البريد الإلكتروني شريطة أن يقوم بتزويد دائرة الأراضي بنسخة عن هذا الإخطار.
2 – أن تقوم الدائرة بإمهال المشتري مدة ثلاثون يوما للوفاء بالتزاماته التعاقدية تبدأ من تاريخ توجيه الإخطار له من المطور فإذا انقضت مدة الإخطار دون قيام المشتري بتنفيذ التزاماته التعاقديةفإن الضوابط تجيز للمطور العقاري القيام بالاحتفاظ بكامل المبالغ المدفوعة له من المشتري والمطالبة إما ببيع الوحدة العقارية بالمزاد العلني لاقتضاء ما تبقى من المبالغ المستحقة له أو خصم ما لا يزيد على أربعون بالمئة من قيمة الوحدة العقارية وفسخ العقدوذلك متى كانت نسبة إنجاز المطور للمشروع لا تقل عن ثمانون بالمئة وفي حال بيع الوحدة العقارية بالمزاد العلني فإنه يجوز لدائرة الأراضي متى رأت ذلك مناسباً أن تقوم بإيداع ثمن الوحدة في حساب الأمانات وتسليم المشتري أو من ينوب عنه المبالغ المتبقية له بعد خصم مستحقات المطور.
3 – وفي حالة إذا قام المطور بتغيير المواصفات المتفق عليها في العقد تغييراً جوهرياً او إذا ثبت بعد التسليم بأن الوحدة العقارية غير صالحة للاستعمال بسبب عيوب جوهرية في الإنشاء أو أية حالات أخرى تستوجب فسخ العقد وفقاً للقواعد القانونية العامة ويقع المطور تحت طائلة الإهمال وقد حدد القانون الإماراتي الضوابط القانونية التي تجعل من المطور تحت طائلة الاتهام بالإهمال أو التقصير في تنفيذ التزاماته وهي ما يلي : –
أ ـ التأخر بدون مبرر في استلام الأرض والحصول على الموافقات اللازمة من الجهات المختصة للبدء في تنفيذ المشروع.
ب ـ قيام المطور الفرعي بالبيع على الخارطة بدون أخذ الموافقة الخطية من المطور الرئيسي.
ج ـ التأخر في الحصول على الموافقة الخطية على المخططات والتصاميم من المطور الرئيسي.
د ـ التأخر في إعداد المشروع لأعمال التشييد.
ه ـ عدم تزويد المؤسسة بالبيانات والمعلومات اللازمة لاعتماد المشروع.
ر ـ عدم تسجيل المشروع لدى المؤسسة.
الامتناع عن الإفصاح :
الامتناع عن الإفصاح للمؤسسة عن البيانات المالية للمشروع أو أية أسباب أخرى تراها المؤسسة ويترتب على ذلك كله فسخ العقد مع وقوع المطور تحت طائلة القانون
ثانياً:- دعوى فسخ عقد البيع
طبقاً لحق المشترى في فسخ عقد البيع فإنه حتى يتم رفع دعوى بذلك فيجب اتباع الخطوات التالية:
- صياغة لائحة دعوى فسخ عقد البيع.
- تسجيل قيد الدعوى في المحكمة المختصة.
- تحديد موعد لانعقاد الجلسة القضائية الأولى لأجل النظر في الدعوى من قبل القاضي.