إن حالات بطلان عقد البيع تعد متنوعة للغاية؛ وتتنوع الدعاوى القضائية حسب كل حالة؛ ولكن فسخ عقد البيع للغش والتدليس من أهم أسباب الفسخ ويتم رفع دعوى خاصة بذلك.
أولا:- مفهوم عقد البيع
عقد البيع هو عقد يرد على الملكية؛ وتعد الغاية من إبرام عقد البيع هو نقل ملكية المبيع من البائع إلى المشترى؛ ويعد عقد البيع من العقود الملزمة للجانبين؛ ويلقي على عاتق طرفيه بالتزامات متبادلة؛ ولقد نصت المادة 489 في قانون المعاملات المدنية الإماراتي على “البيع هو مبادلة مال غير نقدي بمال نقدي.” إذن فإن قانون المعاملات المدنية الاتحادي وضح أن عقد البيع ينقل الملكية من البائع إلى المشترى ويولد التزاما على عاتق البائع بنقل الملكية ويلتزم بالقيام به.
خصائص عقد البيع:
يتمثل عقد البيع بمجموعة من الخصائص كالتالي:
عقد رضائي
يعد عقد البيع من العقود الرضائية والتي تنعقد بمجرد الإيجاب والقبول ولا يحتاج انعقاده إلى أي إجراء شكلي؛ ويتم بمجرد اتفاق طرفيه أيا كانت طريقة التعبير عن هذا الاتفاق سواء كانت كتابة أو مشافهة؛ ولكن قاعدة رضائية عقد البيع ليست متعلقة بالنظام العام؛ حيث يجوز للمتعاقدين أن يتفقا على عدم انعقاد العقد بينهما إلا بالكتابة مثل أن يحرر البيع في محرر الرسمي؛ وفي تلك الحالة يصبح العقد من العقود الشكلية أو الرسمية ولا يكفي لانعقاده اقتران الإيجاب والقبول ولكن يجب أن تكون نية المتعاقدين قد اتجهت صراحة إلى ذلك؛ ولكنه لم يقصد من الكتابة أن تكون الإثبات فقط وعند الشك تكون الكتابة للإثبات فقط.
دعوى بطلان عقد بيع للغبن في دبي بالإمارات
عقد ملزم للجانبين
يعد عقد البيع من العقود الملزمة للجانبين؛ وهذا لأنه بمجرد انعقاده ينشئ التزامات متبادلة على عاتق طرفيه؛ فكل من طرفيه هما دائن ومدين في ذات الوقت؛ فالبائع يقع عليه التزاما بنقل ملكية والالتزام بالتسليم والالتزام بالضمان والمشترى يكون ملتزما بدفع الثمن وبتسليم المبيع؛ ويوجد ارتباط بين التزامات البائع والتزامات المشتري.
عقد معاوضة يتم بمقابل نقدي
يعد عقد البيع من عقود المعاوضات ؛ ألن كل من طرفي العقد يأخذ مقابلا لما يعطي، فالبائع يسلم المبيع إلى المشتري مقابل الثمن الذي يحصل عليه، والمشتري يدفع الثمن إلى البائع مقابل تسلمه المبيع. لذلك كان البيع من التصرفات التي تدور بين النفع والضرر، ويحتاج فيه إلى أهلية التصرف وقت إبرامه، بمعنى أن يكون كل من البائع والمشتري كأملي الأهلية، أما إذا كان أحدهما ناقص الأهلية فإن التصرف يكون موقوفا على إجازة الولي أو الوصي أو وفقا لأحد الأوضاع التي حددها القانون أو إجازة ناقص الأهلية بعد بلوغه سن الرشد.
عقد ناقل للملكية
يعد عقد البيع من العقود الناقلة للملكية، حيث إن من أهم آثار عقد البيع بمجرد إبرامه هو نقل ملكية المبيع من ذمة البائع إلا ذمة المشتري ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك، وهذا ما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة ٥١١ من قانون المعاملات المدنية الاتحادي التي تقضي بأنه: “تنتقل ملكية المبيع من البائع إلى المشتري بمجرد تمام البيع ما لم يقض القانون أو الاتفاق بغير ذلك”
ولكن يمكن الخروج على تلك القاعدة حيث نص قانون المعاملات المدنية الاتحادي في المادة 1276 على “لا تنتقل ملكية المنقول غير المعين إلا بإفرازه”
ونصت المادة 1277 من ذات القانون على “لا تنتقل ملكية العقار ولا الحقوق العينية العقارية الأخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير إلا بالتسجيل وفقا لأحكام القوانين الخاصة به.”
ثانياً:- مفهوم الغش والتدليس في عقود البيع
يعرف الغش والتدليس بأنه استعمال أحد طرفي العقد مجموعة من الوسائل غايتها تضليل الطرف الآخر والحصول على رضاه في الموافقة على العقد ؛ و يعد التدليس هو نوع من الغش يصاحب تكوين العقود وهو إيقاع المتعاقد في غلط يدفعه إلى التعاقد نتيجة لاستعمال الحيلة حيث أن التدليس يؤدى إلى الغلط ويعد التدليس هو عيب في الارادة يجعل العقد قابل للإبطال حيث أن التدليس هو نتيجة مريحة والحيلة تعد خطأ عمدي يستوجب التعويض طبقاً لقواعد المسؤولية التقصيرية.
شروط التدليس في عقد البيع :
حتى يقع التدلي في عقود البيع فيجب أن تتوافر الشروط التالية :
الشرط الأول : استعمال الوسائل أو الطرق الاحتيالية
تعد الوسائل والطرق الاحتيالية عبارة عن عناصر مادية مثل الكذب أو مجرد الكتمان ؛ حيث اذا كان المدلس عليه جاهل بالامر المكتوم عنه و لا يستطيع أن يعرفه من طريق آخر، مثال: في عقود التأمين. ؤ يعترب تدليسا السكوت عمدا عن واقعة أو مالبسة إذا ثبت أن المدلس عليه ما كان ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة .
الشرط الثاني : نية التضليل
توافر نية التضليل لدى المدلس، مع قصد الوصول إلى غرض مشروع وهي التى تعد العنصر المعنوي ، أي أن تكون هذه الطرق الاحتيالية هى السبب في ايقاع المتعاقد الآخر في الغلط والذي دفع إلى التعاقد حيث إذا كان الغرض مشروعاً فلا يعد تدليساً.
الشرط الثالث : اعتبار التدليس الدافع للتعاقد
يجوز ابطال العقد للتدليس حيث إذا كانت الحيل التي لجأ اليها المتعاقدين أو النائب في التعاقد عنه بحيث لولاها ما أبرم الطرف الثاني العقد .
الشرط الرابع : أن يكون التدليس صادر من المتعاقد الآخر أو على الأقل يكون متصلا به .
يجب أن تكون الأسباب الاحتيالية صادرة من المتعاقد الآخر أو يكون على علم به ؛ وان يكون التدليس متصلاً بأحد المتعاقدين ؛ فلو أن توافر واستخدام الطرق الاحتيالية يف التدليس وكان القصد منها إيقاع المتعاقد الآخر بالغلط لدفعه إلى التعاقد فإن التدليس جيب أن يصدر من أحد المتعاقدين أو أن يكون مرتبطا به وليس الارتباط هنا أن يكون هذا الغير قد فعل الطرق الاحتيالية لمصلحة أحد المتعاقدين فقط اما يجب أن يصل العلم بذلك أي أن يقترن العلم مع الارتباط و يلزم لإبطال العقد على أساس التدليس أن تكون احليل قد صدرت من المتعاقد الآخر أو من أحد أتباعه أو من وسطه يف إبرام العقد أو ممن يبرم العقد لمصلحته.
ثالثاً:- الاجراءات القانونية لفسخ عقد بيع للغش والتدليس
لمن وقع ضحية للغش والتدليس في عقود البيع فإنه يجب عليه الاستعانة بمحامى متخصص من مكتب مريم احمد سالم للمحاماة لأجل رفع دعوى فسخ لعقد البيع ويجب أن تتضمن صحيفة الدعوى البيانات التالية :
- اسم المدعى وجميع بياناته الشخصية .
- اسم المدعى عليه وجميع بياناته الشخصية.
- اسم المحكمة التى سترفع إليها الدعوى وفقاً لقواعد الاختصاص النوعى والمحلي.
- موضوع الدعوى وشرح الوقائع الخاصة بها.
- طلبات المدعى.
- توقيع المدعي.