عقد السمسرة في القانون السعودي والممتلكات التي ليس له فيها مصلحة شخصية أو حيازة أو قلق، الوسيط هو وسيط أو مفاوض في التعاقد على أي نوع من الصفقات، ويعمل كوكيل للأطراف التي ترغب في شراء أو بيع الأسهم أو السندات أو الممتلكات أو السلع أو الخدمات العقارية أو الشخصية، القواعد المطبقة على الوكالة ذات صلة بشكل عام بمعظم المعاملات التي تشمل الوسطاء.
يعتبر العميل هو الأصيل وتمتد صلاحيات الوكيل بشكل عام إلى ما وراء سلطات الوسيط، السمة المميزة بين الوكيل والوسيط هي أن الوسيط يعمل كوسيط، عندما يرتب السمسار عملية بيع، يكون هو أو هي وكيل لكلا الطرفين.
لذا سنأخذكم في جولة لنعرفكم على تفاصيل عقد السمسرة في القانون السعودي
إليك تعريف عقد السمسرة في القانون السعودي
لا تضع نصوص الشريعة الإسلامية نظرية شاملة لقانون العقود تنطبق على جميع أنواع العقود، بدلاً من ذلك، تتناول النصوص عقودًا معينة، مثل البيع والتأجير والقروض والوكالة والضمانات، أن الأطراف في العقد حر في الموافقة على الشروط التي يختارونها، بشرط ألا تتعارض هذه الشروط مع مبادئ الشريعة الإسلامية الراسخة.
ويمكن تعريف عقد الوساطة أو السمسرة عموما بأنه عقد مكتوب يتم بموجبه توظيف الوسيط كوكيل لإبرام العقود باسم ونيابة عن الموكل وسوف يحتوي على تفاصيل شروط علاقة العمل بين الوسيط ومديره، عند استلام التوقيع من كلا الطرفين.
يصبح عقد الوساطة وثيقة عمل يجب على الطرفين الالتزام بها، وعدم استيفاء الشروط المنصوص عليها في العقد يجعل العقد باطلاً، عادة ما يتلقى الوسيط عمولة بموجب عقد الوساطة.
تسمى أيضًا باسم اتفاقية وساطة أو اتفاقية تاجر أو اتفاقية وسيط، يغطي عقد الوساطة النموذجي قضايا مثل عمليات الاستحواذ، أو فرص الاستثمار المملوكة، أو البيع،أو الاندماج، أو إعادة الرسملة، أو الاستحواذ الإداري، أو التمويل، أو غيرها من القضايا التجارية النموذجية.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
تعرف على السمسرة في القانون التجاري
الوسيط التجاري أو السمسار هو فرد يعمل مع المشترين والبائعين من خلال التفاوض بينهم في بيع وشراء البضائع، دون أن يكون لهم وصاية شخصية على الممتلكات، يقدم أو تقدم خدمات على أساس العمولة للمصنعين كمندوب مبيعات لمنتجاتهم، لا يمتلك هذا الوسيط أي سيطرة أو حيازة على المنتج الذي يتم إرساله مباشرة إلى المشتري؛ هو أو هي يعمل فقط كوسيط في جميع المعاملات.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
إليك أنواع الوسطاء أو السماسرة في النظام السعودي
هناك عدة أنواع من الوسطاء، يتعامل كل منهم في أنواع معينة من المعاملات، يتفاوض وسيط الكمبيالات والسندات على شراء وبيع الكمبيالات والسندات الإذنية، يعمل وسيط التأمين كوسيط بين المؤمن والمؤمن عليه ويمكن تمييزه عن وكيل التأمين.
بينما يتم تعيين وكيل التأمين من قبل شركة تأمين معينة ويمثلها، فإن وسيط التأمين هو ممثل للمؤمن عليه فقط، وكيل التأمين ملزم بقواعد الشركة ومسؤولياتها، في حين أن واجب وسيط التأمين الوحيد هو مساعدة العميل، ليس عليه أي التزام تجاه أي شركة.
يتم التعاقد مع سماسرة أو وكلاء عقارات لإجراء عمليات تملك العقارات وبيع أو تأجير أو تأجير العقارات على أساس العمولة، يمكن أن يشاركوا أيضًا في شراء وبيع الأراضي، والتصرف في العقارات المرهونة، يمكنهم أيضًا تقديم المشورة والنصح للأشخاص الذين يرغبون في شراء أو بيع العقارات.
يقوم سماسرة البورصة بشراء وبيع الأسهم في أنواع الشركات المختلفة والتعامل في أسهم الشركات والأوراق المالية الأخرى، وظائف سمسار البورصة أوسع بشكل عام من وظائف السماسرة الآخرين، بصفته أكثر من مجرد مفاوض، فإنه يقوم بعملية شراء باسمه أو باسمها ويدفع عادة سعر الشراء.
غالبًا ما يكون سمسار البورصة مسؤولاً عن حيازة الأوراق المالية التي يتعامل معها، وعلى العكس من ذلك، لا يمتلك الوسيط العادي حق ملكية أو حيازة الممتلكات التي يتم شراؤها أو بيعها، نظرًا لأن سماسرة البورصة يعملون بشكل أكبر، فإن مسؤولياتهم تتجاوز أيضًا مسؤوليات الوسطاء العاديين.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
تعرف ما هي التزامات السمسار
لا يوجد على الوسيط أو السمسار أي التزامات شخصية أو عقدية، السمسار غير مسؤول عن تنفيذ العقد لا بصفته الشخصية ولا بصفته ضامنا.
السمسار مجرد وسيط تجاري بين الطرفين ولا يكون تابع لأي طرف من الأطراف، يمكن للوسيط أو الوكيل الحصول على عمولة أعلى من الرسوم القابلة للتداول المنصوص عليها في الاتفاقية إذا اختار البائع دفع أكثر.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
ما هي خصائص عقد السمسرة في القانون السعودي
عقد السمسرة في القانون السعودي هو عقد رضائي يتطلب رضا الأطراف المشاركة في الاتفاق في عملية السمسرة، ملزم للجانبين، وهو عقد من عقود المعاوضة، أي يستفيد جميع الأفراد، ويحصل السمسار على الأجر المتفق عليه، حيث أن عقود السمسرة عادة ما يكون عقد تجاري حسب ما تنص عليه أحكام النظام التجاري السعودي.
تعرف على صيغة عقد عمولة سمسرة
اتفاقية وسيط المشتري تحدد هذه الاتفاقية واجبات والتزامات الوسيط أو الوكيل تجاه المشتري، وعلاقات الوكالة، ونطاق واجب الوسيط والتزامات المشتري؛ ولا ينص على تعويض.
يجوز للمشتري استئجار أكثر من وسيط أو وكيل لتحديد مكان العقار المشتري غير ملزم بتعويض الوسيط أو الوكيل للمشتري الحق في المطالبة بتمثيل ملكية فردية اتفاقية وسيط المشتري،
حق التمثيل غير الحصري تحدد الاتفاقية غير الحصرية واجبات والتزامات الوسيط أو الوكيل تجاه المشتري، وعلاقات الوكالة، ونطاق واجبات الوسيط والتزامات المشتري؛ فإنه ينص على التعويض، كما أنه يلغي مسؤولية المشتري عن دفع العمولة إذا تم الدفع الوسيط أو الوكيل من قبل طرف آخر مثل البائع.
في كثير من الأحيان لا يفهمون أنهم لا يدفعون الرسوم، يجوز للمشتري شراء عقار من خلال وسيط أو وكيل آخر، طالما أن العقار ليس منزلًا يعرضه الوسيط الأول للمشتري الحق في طلب وكالة واحدة يمكن للوسيط أو الوكيل الحصول على عمولة أعلى من الرسوم القابلة للتفاوض المنصوص عليها في الاتفاقية إذا اختار البائع أن يدفع أكثر.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
إليك شروط استحقاق السمسار للاجره
رسوم الوسيط هي رسوم بالإضافة إلى الأقساط و العمولة التي يتقاضاها وسطاء التأمين للبيع بالتجزئة والجملة والتي يتم دفعها في النهاية من قبل مشتري التأمين.
تخضع هذه الرسوم قاعدتين أساسيتين:
(1) يجب الكشف عنها بالكامل لمشتري التأمين
(2) يجب أن تكون معقولة.
(3) إبرام العقد بين الطرفين بالفعل
(4) أن يكون دوره واضح وبارز في إبرام العقد بين الطرفين، أو يبرم العقد بناء على مساعيه.
(5) وجود تفويض للسمسار من جانب العميل.
بالإضافة إلى ذلك، قد تخضع رسوم الوسيط لقيود تنظيمية تأمينية خاصة بالنظام التجاري المعمول به.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
تعرف على السمسرة في النظام السعودي
بدأت تتزايد الحاجة لمراجعة مقدار عمولة البيع والتأجير في السوق العقارية والطرف الذي يتحملها بعد مرور أكثر من ثمانين عاماً على النظام التجاري حيث كثُرت في الفترة الأخيرة الحالات التي تزيد فيها عمولة بيع قطع الأراضي السكنية عن التكاليف الحقيقية لتطوير الأراضي الخام من رصف، وإنارة، وكهرباء.
تكاليف التطوير تتراوح مابين 30 إلى 100 ريال للمتر المربع حسب المواصفات، والمساحة، والأسعار السائدة في فترة التطوير، في حين تتراوح عمولة بيع قطع الأراضي السكنية في المدن الرئيسة ما بين 50 إلى 100 ريال للمتر المربع يتحملها المشتري.
وقد نصت المادة (31) من النظام التجاري على الآتي:
[يتّبع فيما للدلال من الحقوق وفيما عليه من الواجبات وفيما يستحقه من الأجر العرف المطرد والعادة]، وجرت العادة بين الناس أن العمولة “السمسرة” هي 2,5% يتحملها المشتري, والعادة قاعدة محكّمة تأخذ بها المحاكم السعودية، وأكّدت المادة (9) من اللائحة التنفيذية للمكاتب العقارية.
لا يجوز لأي مكتب عقاري أن يتقاضى عمولة بيع تزيد على 2,5% من قيمة العقار المبيع كما لا يجوز له الحصول على عمولة من عقد الإيجار تزيد عن 2,5% من قيمة الإيجار لسنة واحدة حتى لو كان العقد لمدة أطول أو تُجدد لمدد أخرى، وفي حالة حصول المكتب من المتعاملين معه على عمولات تجاوز في مجموعها النسبة المنصوص عليها في هذه المادة، يلتزم برد الزيادة إلى من دفعها وذلك دون إخلال بالعقوبات المقررة.
وأدت الارتفاعات الحادة التي شهدتها الأسواق العقارية في المدن الرئيسة للمملكة العربية السعودية خلال الخمس سنوات الماضية إلى ارتفاع متوسط حجم العمولة على قطع الأراضي السكنية من 5000 ريال إلى ما يزيد على 25 ألف ريال، بل تجاوز 50 ألف ريال في بعض الأحياء السكنية للمدن الرئيسة، والخدمة التي يقدمها السمسار هي معلومة بدأت تفقد أهميتها مع ثورة المعلومات والاتصالات، في حين أن حجم العمولة يتزايد بوتيرة عالية مع الارتفاعات الحادة والمستمرة في السوق العقارية.
والمشكلة ليست في حجم العمولة بقدر ما هي في تحميلها على المشتري لوجود تضارب مصالح، لأن مصلحة الدلال “السمسار” البيع بسعر أعلى لترتفع العمولة، في تضرر المشتري ويستفيد البائع والعمولة في الوضع القائم للسوق العقارية يجب أن تدرج ضمن تكاليف التسويق التي يتحمله البائع لاسيما أن التطورات الأخيرة التي شهدتها السوق العقارية خلال العشر سنوات الماضية قلبت الموازين.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
إليك إثبات عقد السمسرة
السمسرة هي عقد يلتزم به فريق يدعى السمسار لأن يرشد الفريق الآخر إلى فرصة لعقد اتفاق ما أو أن يكون وسيطاً له في مفاوضات التعاقد، وذلك مقابل أجر، تسري قواعد الوكالة بوجه عام على السمسرة.
عقد السمسرة: يكون بين طرفين فأكثر، يفوض أحدهم (العميل) الطرف الآخر ويسمى السمسار لأن يرشده لفرصة رابحة، أو يكون وسيطاً بين طرفين لمساعدتهم على إبرام صفقة أو تصرف قانوني والتوفيق بين وجهات نظرهم المتضاربة مقابل أتعاب تتناسب مع الجهد المبذول.
السمسار: شخص مفوض من قبل الطرف الآخر لآجل التوسط أمام طرف ثانٍ لإتمام صفقة أو تسهيل عقد الصفقات التجارية بين أشخاص لا تربطهم علاقة سابقة وإرشاد من تعاقد معه إلى صفقة رابحة أو يكون وسيطاً في مفاوضات بين مصدر الأمر وما يلائمه للوصول لحل وسطي، لإبرام هذا العقد فينشأ له بشكل صريح أو ضمني أن يقبض أجراً بسبب طبيعة عمله، عند نجاح وساطته بإبرام الصفقة على يديه دون أن يتحمل أي أثر ناتج عن هذا العقد.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
ما هي خصائص عقد السمسرة
- عقد رضائي.
- ملزم لكلا طرفيه.
- عقد عِوْض.
- عقد تجاري.
لضمان صحة الانعقاد يجب التأكد من توافر الأركان الموضوعية العامة، ويعد من الأعمال التجارية بالنسبة للسمسار وتكسبه صفة التاجر، سواء اتخذها لمرة واحدة أو على سبيل الاحتراف، ولكون قانون التجارة الأردني قد نص صراحةً، وبالنسبة للعميل إما أن يكون تجاري أو مدني حسب صفته وطبيعة الصفقة.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
تعرف على أنواع السمسار
أولاً – التفويض:
- سمسار بسيط.
- سمسار مزدوج.
ثانياً – شخصه:
- شخص طبيعي.
- شخص اعتباري.
ثالثاً – طبيعة تنفيذ العقد:
- السمسار الضامن.
- السمسار غير الضامن.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
إليك الشروط الواجب توافرها في السمسار
- حسن السيرة والسلوك.
- خلو سجله الجنائي من أي جنحة أو جناية مثبتة عليه.
- توافر الاطلاع والمعرفة التامة بأحوال السوق وما يخدم تأدية مهامه الوظيفية، ويشترط التعليم والخبرة في نوع خاص كسمسار البورصة والأوراق المالية.
- التسجيل في السجل التجاري والحصول على رخصة مزاولة المهنة.
- يُلْزم بمسك الدفاتر التجارية، وحفظ الوثائق والمستندات وتقييد ما عقد بواسطته من معاملات.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
تعرف على آثار عقد السمسرة في القانون السعودي
إرشاد العميل صفقة رابحة وتقديم معلومات تسهم في إبرام التصرف، التوسط في مفاوضات العقد ومحاولة إقناع الأطراف والتوصل لحلول وسطية مرضية، تنفيذ الالتزامات بما يعود بالنفع الأكثر على المتعاقد الآخر وفي المدة المحددة إن وجدت، وإن لم تحدد يكون له إنجازها في وقت غير محدد شريطة ألا يضر المتعاقدين.
البحث عن متعاقد يرتضي التعاقد/التفاوض مع العميل .
يلتزم السمسار بأداء ما فوض له بنفسه ولا يحق له أن ينيب أحد دون موافقة العميل، ضمان عدم تضارب المصالح وبقاءه طرفاً ثالثاً مستقلاً، تقديم حساب كامل بكافة المصروفات والنفقات المبذولة في سبيل تحقيق ما أًمِرَ به.
مراعاة الأمانة والاهتمام وعدم التقصير وفي حال تسبب السمسار بضرر لأحد الأطراف يوجب عليه الضمان والتعويض، وقد يلحق الضرر بـٍالطرف الذي فوض السمسار بهذا العمل ويخضع في تحمله الجزاء حال الإضرار للمسؤولية العقدية، وبالطرف الذي لم يفوض السمسار ويخضع في تحمله الجزاء للمسؤولية التقصيرية.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
ما هي التزامات العميل(المفوض) تجاه السمسار
دفع كامل الأجر وأتعابه المستحقة لما بذله من جهد لتحقيق غاية العميل سواء أكانت النتيجة مرضية أم لا فهو يستحق أجر على جهده استناداً إلى المسؤولية العقدية، اطلاعه على كافة التفاصيل المتعلقة بالنتيجة المرغوبة حتى يحقق له أعلى قدر من المكاسب، وسداد كافة المصروفات التي أنفقت لتحقيق العقد.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
إليك الفرق بين السمسرة والوساطة
السمسار لا يتعاقد باسمه لحساب غيره عكس الوكيل بالعمولة، وإنما يكون دوره في تحقيق ما فُوِضَ به، فان السمسرة من الأعمال التجارية بطبيعتها، لأنها تقوم على المضاربة والربح، وهي من ضمن الأعمال، أما الوساطة إذا كانت تجارية فتحقق الربح، أما المدنية فقد تحقق ربح أو لا.
السمسار يحاول إقناع المتعاقدين على إبرام صفقة لكن يجب أن يقف على درجة من الحياد والبعد، أما الثاني يلتزم بتعليمات موكله، وعمل الأول على فعل تصرفات مادية، والثاني يقوم بتصرفات قانونية، لا يولد عقد السمسرة أي آثار على السمسار بعد التعاقد عكس الثاني الذي يرتب آثار على الوكيل، ولا يكون للسمسار الاشتراك في تنفيذ العقد، وتؤثر صفة العمل على المتعاقد الآخر لكن لا تؤثر على السمسار، بينما تؤثر غاية الوساطة على نوعها.
يدور مقالنا حول عقد السمسرة في القانون السعودي
تعرف على انقضاء عقد السمسرة في القانون السعودي
- إتمام العمل المطلوب.
- استحالة التنفيذ لسبب أجنبي.
- انتهاء الأجل المحدد.
- وفاة العميل أو فقدان أهليته.
- وفاة السمسار أو فقدان أهليته.
- الفسخ.
- إفلاس العميل والسمسار.
- عزل واعتزال السمسار شريطة ألا يضر بالأطراف الأخرى وإذا حدث يلتزم بالتعويض.
بهذا نكون قد وصلنا إلى نهاية مقالنا عقد السمسرة في القانون السعودي والذي تحدثنا من خلاله عن نقاط عدة تتعلق بشروط عقد السمسرة في القانون السعودي، وغيرها من النقاط الأخرى.
تكلمنا عن عقد السمسرة في القانون السعودي