الضوابط القانونية لبيع العقار المحجوز في التشريع العراقي

بيع العقار المحجوز اما ان يتم من قبل المدين بيعا رضائيا من غير مزايده اومن قبل مديريه التنفيذ وعن طريق المزايدة لذلك سنبحث الحالتين المذكورتين

1-بيع العقار المحجوز من قبل المدين بيعا رضائيا من غير مزايده :تنص المادة 91 من قانون التنفيذ على ان (المنفذ العدل ان ياذن للمدين بيع عقاره المحجوز بمالايقل عن القيمة المقدرة على ان تستقطع دائرة التسجيل العقاري المختصة حين البيع ، الدين وملحقاته )

فالنص اعلاه يجيز للمنفذ الاذن للمدين ببيع عقاره المحجوز بيعا رضائيا من غير مزايده اذا توفرت الشروط الواردة فيه والسبب في هذا الحكم هو رغبه المشرع في حمايه مصلحه المدين بتمكينه من بيع العقار رضاء لانه قد يستطيع العثور على مشتر لعقاره بقيمه اكبر مما لو وضع العقار في المزايد خاصه وان ذلك لا يضر بالدائن لانه سوف يحصل على حقه من بدل البيع علاوة على ان هذه الطريقة ستجنبه انتظار اكمال المعاملات البيع ومايستوجبه ذلك من مده طويله وعلى كل يشترط لصدور الاذن للمدين بيع عقاره الشرطان التاليان :

(أ) ان لا يقل القيمة المراد بيع العقار المحجوز بها عن القيمة المقدرة له عند وضع اليد عليه .

(ب) ان يصدر قرار من المنفذ العدل يتضمن الاذن للمدين بيع العقار المحجوز .

وهذا الاذن يكون مقيدا بشرط اخر هو قيام دائرة التسجيل العقاري المختصة باستقطاع الدين وملحقاته من الثمن حين البيع

2-بيع العقار من قبل المديرية التنفيذ عن طريق المزايدة :

ان بيع العقار المحجوز من قبل مديريه التنفيذ ينطوي على الاجراءات التالية :-

(ا)تنظيم قائمه المزايدة والاعلان عنها

(ب)المزايد والإحالة

اولا – مديريه التنفيذ ذات الصلاحية باجراء المزايدة

ثانيا- المزايدة والإحالة القطعية

ثالثا –اخباريه الإحالة (اخباريه اداء الدين )

رابعا – الضم بين الإحالة القطعية (الإحالة النهائية )

(ج) تمديد المزايدة بسبب النقص الفاحش .

(د)تأخر المزايدة .

اولا –تأخر المزايدة لعدم التعقيب .

ثانيا –تأخر المزايدة لظهور مستحق للعقار .

(ه) تسجيل العقار واثار تأخير التسجيل

اولا _ تسجيل العقار

ثانيا – اثار تأخير التسجيل (فسخ المزايدة)

(و)تسليم العقار للمحال اليه

(ز ) النكول عن الشراء

(أ) تنظيم قائمه المزايدة والاعلان عنها :

بعد ان تنجز معامله وضع اليد على العقار ينظم المنفذ العدل قائمه بمزايدته اذا لا يصح بيع العقار بدون هذه القائمة بدون هذه القائمة والا تصبح اجراءات البيع قابله للأبطال (1) وقائمه المزايدة هي استمارة مطبوعة يدرج فيها اوصاف العقار الثابتة عند وضع اليد والغاية من تنظيم القائمة المذكورة هي جعل الشخص الراغب في الشراء على علم او بينه بالمبيع للحيلولة دون طلبه فسخ البيع بسبب جهالة التي قد يدعها في المستقبل هذا وفي حاله تعدد العقارات المحجوز يلزم على دائرة التنفيذ تنظيم قائمه مزايده لكل عقاره ولايصحح بيع عده عقارات صفقه واحده (2) الا انه رأى المنفذ العدل بان من مصلحه الطرفين بيع اكثر من عقار بقائمه المزايدة واحده فلا يشترط لصحه المزايدة تنظيم قائمه مزايده واحده لكل عقار لان الفقره الثانية من المادة (93) من قانون التنفيذ تتطلب تنظيم قائمه مزايدة لكل عقاره على حده الا اذا رأى المنفذ العدل ان من مصلحه بيع اكثر من عقار بقائمه مزايد واحده (3) ولمديريه التنفيذ الاستعانة بالخبراء لتقدير هذا الامر (4) بعد تنظيم قائمه المزايدة يلزم الاعلان عن وضع العقار في المزايدة مده ثلاثين يوم من اليوم التالي لتاريخ نشر الاعلان (5)ويتم الاعلان عن بيع العقار المحجوز في الصحف المحليه وتعلق نسخه من الاعلان في الدائرة القائمة باجراء المزايدة وتعلق نسخه اخرى منه على مدخل العقار (6) وعلاوة على ذلك يجوز للمنفذ العدل ان يقرر نشر الاعلان واذعته بطريقه اخرى غير الطرق المعنية بالقانون اذا رأى ان المصلحة تدعو الى ذلك (م 95 تنفيذ ) وحسب المادة 96 من قانون التنفيذ (يجب ان يتضمن الاعلان بجميع اوصافه العقار واحواله الثابتة وقمته ومقداره عند وضع اليد عليه مع اسمي الدائن والمدين وشهرتهما ويوم المزايدة وساعتها وشروط الاشتراك فيها والمديرية التي تجري بها المزايدة والغرض من الاعلان هو الدلالة على محل العقار وتمكين الراغبين في الشراء من القراء من معرفه حالته الحقيقة ليكونوا على بينه من الامر قبل اقدامهم على الاشتراك في مزايدته علما ان عدم احتواء الاعلان على المعلومات المذكورة اعلاه يجعل القرار الإحالة الصادرة بشان العقار قابلا للنقض (7) كما ان أي خلل في الاعلان عن بيع العقار يقتضي ابطال اجراءات المزايدة ( 8)

(ب)المزايدة الإحالة :

اولا – مديريه التنفيذ ذات الصلاحي باجراء المزايدة :

تختلف المزايدة في بيع العقار عما هو عليه في بيع المنقول من حيث المدد والإحالة وشرائط الضم وغير ذلك من المراسيم القانونية بالنظر لما العقار من الأهمية والاعتبار فمزايده العقار لايجوز ان تتم الافي مديريه التنفيذ التي يقع العقار في منطقتها (9) واذا كان العقار خارج منطقه المديرية الحاجزة فتجري مزايده بطريق الإنابة على ان تقوم المديرية المنيبة بمعاملات تبليغ المدين (المادة 94تنفيذ)والسبب في قبول الحكم المتقدم هو حرص المشرع على بيع العقار بقيمته الحقيقة ذلك لان عدد الراغبين في الشراء في محل العقار يزيد في الاغلب عن عددهم في أي محل اخر ولاسيما ان مشتري العقار يزيد في الاغلب عن عدد في أي محل اخر ولاسيما وان مشتري العقار لا يتساهل في شرائه قبل مشاهدته وان العقار في منطقته يكون اعرف من غيره به ويسهل عليه الضم في المزايدة اذا كانت جاريه في مديريه تنفيذ منطقته واذا تعددت الحجوز على العقار فيباع بمزايده واحده وعلى الجهة التي تقوم بالمزايدة ان تخبر بذلك الجهات الحاجزة الاخرى وعندئذ تنقل الحجوز كلها الى بدل البيع (م92تنفيذ) وهذا وفي حاله مباشره البيع من قبل دائرتين دون ان تعلم احدهما بالاخرى يجب على الدائرة التي باشرته اخير ان تتوقف عن البيع وتتركه للدائرة الاولى حالما تعلم بذلك واما اذا تأخرت او توقفت الدائرة الاولى عن استمرار في البيع فتكون للدائرة الثانية او غيرها من الدوائر الحاجز الاخرى بذلك وفي كل الاحوال يجب ان تتم مزايده العقار بواسطه الدائرة التي يقع العقار ضمن منطقتها علما بانه لايحق للدائرة التي باشرت البيع وانجرت اجراءات المزايدة ان تقرر تأجيل البيع او توقفه بناء على رغبه الدائن الذي طلب التنفيذ لديها او بسبب اتفاق الدائن المذكور مع مدينه وذلك لتعلق حقوق بقيه الدائنين بهذا البيع ففي قضيه تنفيذيه نرى محكمه التميز تقرر نقض قرار رئاسة تنفيذ الأعظمية القاضي (بابطال البيع على حصه المدين المميز عليه وتكليف الدائن المميز مراجعه تنفيذ بغداد لبيع الملك مدار البحث بحجه ان الدائن لديها (أ)قد عدل عن التنفيذ ولايمكن اجبار الدائن المذكور على الاستمرار في التنفيذ وذلك لعدم ملاحظه رئاسه التنفيذ الاعظميه ان حجز حصه المدين وان وقع من قبل دائنها الا ان الرئاسة المذكورة قررت اشراك الدائن المميز في بدل المزايد بناء على طلب رئاسه تنفيذ بغداد النظامي وانها قامت ببيع المحجوز مزايده وقد احيلت سهام المدين الى الدائن الاول (أ) قطعيا فكان عليها والحالة هذه ان تحيل حصه الدائن المميز الى رئاسه التنفيذ بغداد النظامي فأبطالها البيع بناء على اتفاقها دائنها (أ) مع المدين كان غير صواب اذا ان ذلك يمس بحقوق الدائن المميز لان بيع السهام جرى تسديد الدينين وان رئاسه تنفيذ الاعظميه قامت ببيع المحجوز حسب نصوص المواد 34و69و70من قانون التنفيذ (10)

ثانيا :المزايدة والإحالة القطعية : كقاعدة يجوز لكل راغب الاشتراك في مزايده العقار الا اذا كان ممنوعا قانونا من ذلك والممنوعين من الاشتراك في المزايدة هم (11)

1-عديمو الأهلية في الشراء .

2-صاحب العقار المحجوز والمراد بيعه .

3-المنفذ العدل ومنتسبي مديريته وازواجهم واصهارهم واقاربهم حتى الدرجة الرابعة

4-القضاء وموظفوا وزراه العدل

5-الوصي والقيم والقاضي والوكيل ومدير الشركة ومن في حكمه ووكلاء التفاليس والحراس المصفين ومصفي الشركات والسماسرة والخبراء .

6-الاجانب الامن يجيز لهم القانون العراقي تملك العقار .

وتبدا المزايدة وتعتبر ممنوحه لمن يرغب بالاشتراك فيها تاريخ الاعلان ويستمر مده ثلاثين يوما من تاريخ المذكور علما بان يوم نشر الاعلان لا يدخل ضمن مده ثلاثين يوما سالفه الذكر (12)وعلى الراغبين بالاشتراك في المزايدة مراجعه المديرية القائمة بأمر المزايدة والاعلان عن رغبتهم هذه لها على ان يودع كل منهم تأمينات لا تقل عن 10% من قيمه العقار المقدرة عند وضع اليد الا انه اذا كان المزايد هو الشريك او الدائن فيفعى من تقديم هذه التأمينات بقدر ما يعادل دين الدائن او حصه الشريك ويكلف باكمال النقص نقدا اذا كانت الحصه او الدين اقل من مبلغ التأمينات بقدر ما يعادل دين الدائن او حصه الشريك ويكلف باكمال النقص نقدا اذا كانت الحصه او الدين اقل من مبلغ التأمينات (13) (الفقره الاولى من المادة 97 تنفيذ ) وذا كانت حصه الشريك مرهونة فيحسب ما تزيد من قيمتها المقدرة على مقدار بدل الرهن لغرض تأمينات المشاركة في المزايد لتعلق حق الغير بما يعادل بدل الرهن كما يعتبر حصص الشريك في جميع قطع المقاطعة المباعة ضمانه لنكول عن شراء قطع المقاطعة المباعة ضمانه لنكوله عن شراء القطعة التي دخل مزايدتها ولأتطلب بالتامينات حتى لو كانت حصته في تلك القطعة تقل عن 10%اذا كانت حصصه في باقي القطع تعادل النسبة المذكورة ، وكل قرار تصدره مديريه التنفيذ بخلاف ذلك يكون قابلا للنقض وللمنفذ العدل الزام الراغبين في الاشتراك في المزايدة بتقديم تأمينات اكثر من 10% لان المشرع لم يحدد سوى الحد الادنى لها ان العله في اشتراط المشرع اخذ التأمينات المذكورة هي استيفاء الاضرار المحتمل حصولهما بسبب نكول المشتري عن الشراء علما بان بأمكان مقدم التأمينات استرجاعهما اذا طلبها وكان قد كلف يده بعدان قبلت الدائرة القائمة بالمزايدة ضم غيره عليه وهذا وفي الساعة الثانية عشرا ظهرا من اليوم الثلاثين ينادى ثلاثا للاشتراك في المزايدة التي تجري علنا ولاتفتح المزايدة باقل من 70 %من القيمة المقدرة للعقار ثم يقرر المنفذ العدل الإحالة القطعية الاخير ويعتبر العرض الذي لا يزداد عليه خلال خمس دقائق نهاية للمزايدة (الفقره الثانية من المادة 97تنفيذ )

ثالثا : اخباريه الإحالة (اخباريه اداء الدين ):_

بعد صدور قرار الإحالة القطعية يلزم تبليغ المدين اخباريه الإحالة التي ينبغي ان تتضمن نتيجة المزايدة أي جريان الإحالة القطعية وبدلها واسم المحال عليه ودعوه المدين لإيفاء الدين خلال عشره ايام من اليوم التالي لتاريخ التبليغ (14)وتنبيهه الى ان العقار سيسجل باسم المحال عليه في حاله عدم الوفاء بالدين خلال المدة المذكورة فاذا ادى المدين الدين مع المصاريف والفوائد ان وجدت تقرر مديريه التنفيذ فسخ الإحالة ورفع الحجز وذلك لانه بتأدية الدين تتم الغاية المتوخاة من الحجز ويحصل الدائن على حقه ففي قضيه تنفيذيه كانت محكمه بداءه الحلة قد قررت بيع القطعة المرقمة 79 من المقاطعة 18 الطهماسيه وذلك عطفا على حكمها الصادر في الإضبارة المرقمة 118ب/955 المتضمن تصفيه الوقف عبد الجليل بك الذري وعند اجراء المزايدة على القطعة المذكورة من قبل المزايدة احد المرتزقة (م)فقد كلف بدفع التأمينات القانونية بنسبه 10% من بدل المزايد الذي رسا بعهدته فامتنع وطلب اعتبار حصته من جميع بدل بيع المقاطعة التي هي في دور البيع تأمينات له فقررت المحكمه بتاريخ 28/8/1962 ان امتناع المرتزقة (م) من تكمله التأمينات بالنقد لنقصان حصته من هذه القطعة بالذات عن 10% تجعل مزايدته غير مستوفيه للشروط القانونية ويعتبره المزايدون الذين قبله هم اصحاب اعلى سهم لذلك قررت رفض المزايدة المقدمة من قبله فاعتراض المرتزق (م) على هذا القرار وقررت المحكمه في 11/9/1962 رفض الاعتراض ولعدم اقناعه بهذا القرار قدم لائحة تميزيه لتدقيق الإضبارة المرقمة 18/ب/962 تميزا وسجل تميزه في 8/9/1962 وبنتيجة التدقيق قررت محكمه التميز نقض القرار المميز بحجه ان عله اخذ التأمينات من طالب الشراء هو ضمان استيفاء الاضرار المحتمل حدوثها بنتيجة نكول المشتري عن الشراء وهذا الاحتمال لايتصور في الشريك في جميع العقارات الجاري بيعها يعادل التأمينات المطلوبة منه وعليه فكان على رئاسه التنفيذ احتساب حصص المميز في جميع العقارات الجاري بيعها وقبوله في المزايدة على هذا الاساس وفي حاله كون المبالغ المقدرة لحصصه في جميع العقارات اقل من مبلغ التأمينات اللازم دفعه للاشتراك في المزايد ة رفض اشتراكه فيها وما الحكم لو اراد المدين تأدية الدين بعد انتهاء مهله الإخبارية وقبل ان تتم تسجيل المبيع باسم المشتري المحال عليه ؟ تنص الفقره الثانية من المادة 102 من قانون التنفيذ على انه (يعتبر المشتري الذي قام بالتسديد البدل ورسوم التسجيل ومصاريفه مالكا للعقار بانتهاء مدة العشرة ايام الممنوحة للمدين وفق للفقرة –ثالثا – من المادة 97 ) (15) فحسب النص اعلاه لايجوز للمدين تأدية الدين بعد فوات المهلة الإخبارية اذا كان المشتري قدد سدد البدل ورسوم التسجيل ومصاريفه لانه يصبح بحكم القانون مالكا للعقار اما اذا لم يكن المشتري قد دفع المبالغ المذكورة كلا او بعضا فيكون للمدين تأدية الدين وانقاذ عقاره من البيع والحكم الاخير يستنج من المفهوم المخالف لنص الفقره الثانية من المادة 102 اعلاه والحكم اعلاه يعتبر استثناء على القاعدة المقررة في القانون المدني وقانون التسجيل العقاري والتي تقضي بان التصرفات العقارية لاتنشا وان الملكية لا تنتقل الا من تاريخ تسجيلها في دائرة التسجيل العقاري (المادة 508 و1126من قانون المدني والمادة 3 من قانون التسجيل العقاري ).

رابعا :  الإحالة النهائية :

ان الإحالة القطعية لا تشكل مانعا من قبول الضم لانها لا تعني البيع النهائي مطلقا ولهذا السبب نرى الشرع العراقي قد اقر في الفقره 4 من المادة 97 من قانون التنفيذ جواز قبول الضم على بدل المزايدة اذا وقع قبل انقضاء مهله الإخبارية وكان الضم قد حصل بمبلغ لا يقل 5%من بدل الإحالة (16) ويترتب على ماتقدم وجوب رفض الضم في حاله حصوله بمبلغ يقل عن النسبة المذكورة او وقوعه بعد فوات المهلة الإخبارية علما بان الضم الواقع قبل تبليغ اخباريه الإحالة للمدين يعتبر واقعا ضمن المدة القانونية الا انه في هذه الحاله يلزم تأخير المدين امر المزايد ة لحين انتهاء مده الإخبارية لاحتمال ظهور طالبين اخرين وهذا وفي حاله وقوع الضم القانوني تفتح المزايدة جديده لمده ثلاثة ايام من اليوم التالي لنشر الاعلان تجري نهايتها الإحالة النهائية ولأحاجه لأرسال اخباريه المدين على نتيجة المزايدة لانه سبق وان اخبر بالإحالة القطعية ولم يدفعه الدين من جهة ولان الشارع قد اوجب تبليغ المدين بالإحالة القطعية دون الإحالة النهائية من جهة اخرى والمزايدة الجديدة يجب الاعلان عنها وقبول الضم خلال مدتها باي مقدار كان ومن قبل أي شخص تتوافر فيه شروط المشاركة المزايدة على ان يدافع التأمينات القانونية بنسبه 5% من مجموعه بدل الإحالة والضم (17) لان هذا المبلغ هو الذي يعتبر القيمة المقدرة لغرض هذه المزايدة وعلى مديريه التنفيذ بعد ان قبلت الضم 5% اجراء المزايدة بين جميع الراغبين في المشاركة فيها لا بين المحال عليه قطعيا والشخص الذي كسر قرار الإحالة (18) علاوة على ذلك فان حكم الفقره 2 من المادة 97 من قانون التنفيذ تطبق في انهاء المزايدة وبعد ان يقرر المنفذ العدل الإحالة عليه اعاده التأمينات الى مشاركين في المزايدة ويسري الحكم حتى على المزايدة قبل الاخير (عدا المحال عليه ) سواء كان هذا المزايد قد اخبر مديريه التنفيذ مقدم بعدم رغبته في شراء الملك بالقيمة التي عرضها (19) ام لم يخبرها بذلك لان سحبه للتأمينات في الحاله الاخير يعتبر الاعلان ضمنيا منه لعدم رغبته في الشراء ويجدر بنا هنا ان نشير الى اجراءات بيع العقار المقرر ازاله شيوعه تختلف عن اجراءات بيع العقار المحجوز فيما يتعلق بكيفيه اجراء المزايدة الجديد التي ينبغي اجراؤها في حاله وقوع الضم القانوني بعد الإحالة القطعية ،لان في حاله بيع العقار في المحكمه تنفيذ للحكم الصادر بازالة الشيوع لايتصور وجود اخباريه ثالثه (الإخبارية التي ينبغي تبلغيها للمدين بعد الإحالة القطعية ) لعدم وجود مدين في القضية ولذلك يقبل الضم خلال ثلاثة ايام من اليوم التالي لتاريخ الإحالة وعند حصوله الضم تفتح المزايدة لمده ثلاثة ايام من اليوم التالي لنشر الاعلان ثم تجري بعدها الإحالة النهائية (الفقره الخامسة من المادة 97 تنفيذ) اما الاحكام الاخرى التي بيناها بشان المزايدة الجديدة الواجب اجرؤها في حاله بيع العقار المحجوز فانها تطبق في المزايدة الجديدة التي تجري في حاله بيع العقار المقرر ازاله شيوعه ايضا

(ج)تمديد المزايدة بسبب النقض الفاحش

اذا تبين بعد اجراء المزايدة ان البدل لم يبلغ خلال مده المزايدة 80% من القيمة المقدرة للعقار حين وضع اليد عليه وجب على منفذ العدل عدم احالته والاعلان عن تمديد المزايدة لمده خمسه عشرا اعتبار ا من اليوم التالي لتاريخ النشر (20) ولاتجوز الإحالة بعد انتهاء المزايدة الثانيه اذا لم يبلغ البدل 70% من القيمه المقدرة للعقار بل يقرر المنفذ العدل اعاده تقدير قميته من قبل الخبراء والاعلان عن المزايده مجددا وفقا لاحكام التي بيناها سابقا

(د) تأخر المزايدة :ان مزايدة العقار تتأخر في الحالات التالية :-

اولا –تأخر المزايده لعدم التعقيب :

ان مزايده العقار قد تتأخر بسبب عدم تتأخر بسبب عدم تعقيب الدائن او بسبب الاعتراض او الاستئناف او التميز الواقع على الحكم المنفذ او صدوره قرار من احدى المحاكم بايقاف التنفيذ او لأسباب قانونيه اخرى كتوقف اعمال المديرية التنفيذ بسبب انتقالها الى بنايه جديده (21) الا انها تستأنف اذا مازالت الاسباب المذكورة ويلاحظ ان المشرع يميز بشان كيفيه استئناف المزايده بين حاله ما اذا كانت مده التأخير لمده سته اشهر او اقل وبين حاله ما اذا تجاوزت مده التأخير السته اشهر حيث يعتبر معاملات الجارية قبل التأخير معتبره ويكتفي بالإعلان عن مزايدته جديده لمده خمسه عشر يوما في الحاله الاولى في حين يعتبر جميع المعاملات السابقة ملغاه ويستوجب وضع اليد مجددا على العقار الاعلان عن مزايده جديدة لمدة ثلاثين يوما –بناء على طلب –في الحاله الحاله الثانيه (22)(100م تنفيذ) ويترتب على اعتبار المزايده السابقة ملغاه عدم جواز امتناع مديريه التنفيذ عن اعاده التأمينات المدفوعة من قبل المزايدين المشتركين في المزايده المذكور (23) مع العلم ان المقصود بتأخر المزايده هنا هو التأخر الحاصل اثناء المزايده لا بعدها هذا ولما كانت المزايده تبدا من يوم الاعلان الاول عنها وتنهي بانقطاع مده الإخبارية الإحالة القطعية او مرور الثلاثة ايام تستأنفها المزايده بعد الإحالة القطعية فان تمديد المزايده او تجديدها يمكن ان يقع خلال المدة المحصورة بين التاريخين المذكورين ويترتب على ماتقدم انه اذا حصل التأخير بعد الانقضاء مده الإخبارية الإحالة في حاله وقوع الضم المشار اليه في الفقره الرابعة من المادة 97 من قانون التنفيذ او بعد انتهاء الإحالة النهائية الجارية وفقا لفقره المذكورة فلا يجوز حينئذ تمديد المزايده او اعادتها او تجديدها بل يعمل بالحالة القطعية في الحاله الاولى (24)وبالإحالة النهائية وفي الحاله الثانيه ويكون بالتسجيل الجاري بموجب الإحالة صحيحا ومعمولا به طالما جرى قبل مضي مده التقادم

ثانيا :- تأخير المزايده لظهور مستحق للعقار :-

لما كان من المحتمل ان تكون ملكيه العقار موضوع المزايده عائده لى شخص اخر غير المدين فيجب العمل على حمايته (أي المالك الحقيقي )من الاضرار التي قد ينتج عن الاستمرار في بيع العقار المحجوز وهذا في الحقيقة هو الدافع الذي دعا المشرع الى تفنن نص المادة 101 من قانون التنفيذ التي تقرر جواز تأخير المزايده بسبب ظهور مستحق للعقار ويشترط لتأخير المزايده حسب المادة المذكورة الشرطان التاليان :-

1- ان تقع مراجعه الاشخاص الثالثة لمديريه التنفيذ قبل الإحالة القطعية أي ان يقدم الادعاء بملكيه العقار المحجوز او بحقوق المترتبة عليه قبل الإحالة القطعية

2- ان يقدم مدعي العائدية كفيلا لدائرة التنفيذ لضمان ضرر الدائن وخسارته جراء تأخير المزايده اذا تبين ان المدعي غير محق في داعوه

وعلى كل حال اذا تحقق الشرطان المذكورين وجب على مديريه التنفيذ امهال مدعي عائديه لمده سبعه ايام لمراجعه المحكمه المختصة لاستحصال القرار بتأخير التنفيذ فاذا مضت المدة المذكورة دون ان يقدم مدعي القرار المطلوب لزم على مديريه التنفيذ الاستمرار في المعاملات التنفيذية وبعكسه توقف المزايده في المرحلة التي وصلت اليها نتيجة الدعوى (25).

اما اذا لم تتوفر الشروط السابقان او احدهما فلا يجوز لمديريه التنفيذ تأخير المزايده الا ان ذلك لا يمنع المدعي من مراجعه المحكمه المختصة بمباشره لا قامه الدعوى او استحصال قرار بتأخير التنفيذ هذا كانت الدعوى الاستحقاق تتعلق بجزء من العقار المحجوز وصدر قرار من المحكمه المختصة بتأخير التنفيذ فان ذلك لا يمنع من الاستمرار في المعاملات التنفيذية بالنسبة للأجزاء الاخرى المحجوزة اذا كان ذلك ممكنا والا فلابد من التأخير التنفيذ بالنسبة لجميع المحجوز (ف 2 م101 تنفيذ) فمثلا لوكان المحجوز دارا او دكانا او تأخر التنفيذ بسبب دعوى الاستحقاق المقامة بالنسبة للدار فقط فتستمر بالدائرة على المزايد ة للبيع الدكان الا اذ كانت الدار ودكان الموضوعين للمزايدة في قائمه واحده وجرت الضمان عليها في صفقه واحده معا وكان تفريق الصفقة يضر بمصلحه الطرفين .فحيئذ تأخر المزايده بالنسبة لدكان ايضا وعلى كل حال فان تقدير هذا الامر متروك للمديرية التنفيذ

ه- تسجيل العقار واثار تأخير التسجيل ؟

اولا – تسجيل العقار

بعد صدور القرار بالإحالة القطعية او الإحالة النهائية (عند حصول الضم ) باسم المزايد الاخير واستلام الثمن من المشتري يتعين على مديريه التنفيذ اشعار الدائرة التسجيل العقاري بتسجيل العقار باسم المشتري (م103 ) وملكيته العقار المبيع تنتقل الى المشتري بانتهاء مده العشرة ايام الممنوحة للمدين وفقا للفقرة الثالثة من المادة 97 من قانون التنفيذ . اذا كان المشتري قد قام بتسديد البدل ورسوم التسجيل ومصاريفه (الفقره من المادة 102تنفيذ ) .

الحكم اعلاه من قانون التنفيذ يعتبر استثناء على القاعدة العامة المقررة في القانون المدني وقانون التسجيل العقاري التي تقضي بعدم انتقال ملكيه العقار الى المشتري الامن تاريخ تسجيل العقار باسمه في دائرة التسجيل العقاري (م508،1126مدني والمادة 3 تسجيل عقاري على انتقال الملكية العقار الى المشتري يكون معلقا على شرط فاسخ هو عدم مطالبته بفسخ المزايده وفقا للمادة 104من قانون التنفيذ وعلى الوجه الذي سبين في الفقره التالية .

ثانيا- اثار تأخير التسجيل فسخ المزايده

لاحظ المشرع احتمال تأخير معمله تسجيل العقار مده الزمن الامر الذي قد يتضرر المشتري من جرائه ،لذا فقد سوغ له ان يطلب من منفذ العدل فسخ المزايدة ذا لم يسجل العقار باسمه في دائرة التسجيل العقاري خلال ثلاثين يوما من تاريخ دفعه بدل الإحالة ورسوم التسجيل ومصاريفه مالم يكن ذلك ناشئا بسبب منه (26) (م 104تنفيذ ) ان التأخير الذي يجوز للمشتري طلب فسخ المزايده وتضمين الموظف المسبب للتأخير بالأضرار (27) هو الذي تسببه مديريه التنفيذ او دائرة التسجيل العقار في اكمال معامله التسجيل . اما اذا كان التأخير بسبب قانوني كظهور اختلاف في سجلات دائرة التسجيل العقاري اختلافا لاتحل له الا المحاكم والادعاء شخص ثالث الاستحقاق للمبيع او استحصاله قرار بتأخير التنفيذ وتو قف معامله التسجيل فيحق للمشتري في هذه الحاله طلب الفسخ فقط عند انتهاء مده الشهر دون طلب تضمين الدائرة وموظفيها لان التأخير قد حصل للأسباب قانونيه . الا انه اذا كان سبب التأخير او المشتري كما لو لم يدفع رسم التسجيل (28) او دفعه ناقصا فلا يحق له طلب فسخ المزايده الا اذا زال السبب المذكور .ومضى على زواله ثلاثين يوما او اكثر ولم يتم التسجيل بعد .

ويلاحظ ان حق طلب الفسخ بعد مضي المدة المذكورة انما يعود للمشتري وحده عليه فليس لمديريه التنفيذ ان تفسخ المزايده بسبب تأخير التسجيل اذا لم يطلب المشتري ذلك .

و- تسليم العقار المبيع للمحال

بعد ان تنجز معامله التسجيل في دائرة التسجيل العقاري يتعن على مديريه التنفيذ تسليم العقار المبيع الى المشتري خاليا من الشواغل ولهذا ينبغي عليها اخبار شاغل العقار بوجوب تخليه خلال ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ . فاذا انتهت المدة المذكورة دون تسليم العقار فتقوم مديريه التنفيذ بالتخلية الجبرية مالم يمنع ذلك قانون اخر (105 م تنفيذ ) .

فهنا يجب مراعاه الفقره الاولى من المادة 14 من قانون تنظيم ايجار العقار رقم 87 لسنه 1979 الذي يقرر حلول المالك الجديد للعقار محل المالك السابق للحقوق والالتزامات .كما يجب اخذ الفقره الاولى من المادة 15 من نفس القانون بعين الاعتبار والتي تنص على انه (لايجبر المالك او الشريك اذا بيع العقار قضاء او بواسطه ايه جهة مختصه اخرى على تخليه اذا رغب في الاستمرار على شغله بصفه مستأجر وفق احكام هذا القانون ) ويلاحظ بان المشرع يستوجب بموجب الفقره من المادة 105 من قانون التنفيذ مراعاه حاله العقار عند وضع اليد في حالات الخلافات والنازعات التي تحدث عند تسليم العقار ويترتب على هذا الحكم نتائج عديده اهمها ما يلي :

اولا- استمرار شاغل العقار على اشغاله لحين انتهاء مده العقد اذا كان مستأجر له وكان عقد الايجار مثبت في محضر وضع اليد (29) الا انه اذا انتهت مده العقد جاز للمديرية التنفيذ اخراجه جبر منه جبرا وتسليم العقار للمشتري وهذا يلزم اخذ حكم الفقره 1 من المادة 11 من قانون تنظيم ايجار العقار المشار اليه اعلاه بالنظر الاعتبار ايضا .

ويجدر بنا الإشارة هنا الى ان العبرة ليس بما ورد في محضر وضع اليد وانما بالحالة الحقيقة التي كان عليها العقار عند وضع اليد، وعليه فلا يجوز مثلا ارسال اخباريه لشاغل العقار المبيع بوجوب تخليته قبل انتهاء اجازته اذا كان مستأجر بعقد مصدق لدى الكاتب العدل قبل وضع اليد حتى وان لم يذكر العقد في محضر وضع اليد ، وذلك لان الفقره من المادة 105 من قانون التنفيذ تقضي بمراعاة (الحاله التي كان عليها العقار عند وضع اليد عليه ) بشان تسليمه ولا تتطلب التقيد بمدرجات محضر وضع اليد مادام عقد الايجار مصدقا رسميا قبل تاريخ وضع اليد

ففي قضيه تنفيذيه كانت دائرة التسجيل العقاري في الخالص قد اشعرت رئاسه التنفيذ الخالص لتسليم القطعة (30) مقاطعه (42) اراضي الكوتي الى المشتري (ع) وشركائه وهي القطعة العائدة الى (س) والمباعة لدى دائرة التسجيل العقاري وحيث ان لدى (ل) عقدي ايجار مصدقين لدى الكاتب العدل بتاريخ 15/9/52و27/2/54 لنفس القطعة لمده ست سنوات ولما كان العقدان واقعين قبل وضع اليد الجاري على الارضي المذكورة ذلك قررت الرئاسة عدم القيام بالتنفيذ الجبري ضد الموما اليها مالم تنته مده العقدين .فاعترض المشتريان (ج) ورفيقه وطلبا اجراء التخلية الجبرية وتسليم الارض لهما ولشركائهما لان عقد الايجار لم يسجلا بالأساس في محضر وضع اليد ،فقررت رئاسه تبليغ (س) بلزوم التخلية لان عقود الايجار من اختصاص المحاكمولايلتفت اليها اجراء معامله المزايده لدى دائرة التسجيل العقاري وفقا للمادة 329 من نظام التسجيل العقاري وللمتضرر الحق بإقامه الدعوى عند المحكمه المختصة فاعتراض (س) على القرار ، المذكور وطلب الرجوع عنه بحجه ان عقدي الايجار منظمان رسميا قبل تاريخ وضع اليد وانه لابد من مراعة العقد المذكور وان الاستناد الى المادة 329 من نظام الطابو وعم الالتفات الى عقد الايجار غير صحيح لان واقع الحال (المتمثل بعقدي الايجار المصدقين لدى الكاتب العدل بتاريخ سابق لوضع اليد ) ينفي ما ذكر في محضر وضع اليد لذلك طلب الغاء القرار السابق ورد طلب المشتري فقررت الرئاسة بتاريخ 11/3/ 1958 رفض الطلب لعدم قناعته بذلك طلب تدقيق الإضبارة 130/57تميزا وسجل تميزا بتاريخ 12/3/1958 وبنتيجة التدقيق قررت محكمه التميز نقص القرار المميز بحجه (ان المادة 112من قانون اجراء الملغى والفقرة الثانيه من المادة 77 من قانون التنفيذ تتطلبان مراعاه الحاله التي كان عليها العقار قبل وضع اليد بشان حل المنازعات التي تحدث بشأنه ولم تتطلب المادتان المذكورتان مراعتا مدرجات محضر وضع اليد فقط وحيث ان عقد ي ايجار المميز مصدقان من كاتب العدل وتاريخ التصديق اقدم من وضع اليد عليه فلا يجوز تسليمه للمشتري قبل انتهاء مده الايجار المذكور وللأسباب المذكور ة تصيح القرار المميز القاضي بأرسال اخباريه الشاغل المميز بوجوب التخلية والتسليم للمشتري … مخالفا للقانون (31)

ثانيا – لما كان العقار المحجوز يبقى بيد المدين فان ما يحدثه المدين من عقود كالإيجار بعد وضع ليد تبقى معتبره ونافذه بحق العاقدين لان ملكيه المدين للعقار تبقى قائمه حتى تاريخ البيع الا ان المستأجر يلزم بالتخلية ويكون له في هذه الحاله حق الرجوع على المؤجر لاسترداد بدل الايجار للمده التي لم يستوفي منفعتها

ثالثا اذا تغيرت حاله العقار عما كانت عليه عند وضع اليد يكون للمحال عليه الخيار ان شاء اقبل المبيع بحالته حين التسليم وان شاء فسخ العقد واسترجاع الثمن فمثلا اذ ثبت ان اوصاف المبيع تختلف عماهو مدون في محضر وضع اليد وقائمه المزايده (32) كما لو ثبت عند وضع اليد ان الدار مكونه من الطابقين وعند التسليم وجدت انها من طابق واحد فللمشتري في هذه الحاله اما ان يقبل بالمبيع بحالته الراهنة او يفسخ البيع وفي حاله ظهور نقض في المساحة تؤخذ احكام المادتين 544و546 من القانون المدني بنظر الاعتبار (33) .

رابعا –الزوائد المتصلة بعد وضع اليد عليه تدخل في المبيع (ف3م105 تنفيذ)

خامسا – اذا حصلت زياده في العقار المبيع بعد الإحالة وقبل التسليم فتكون حقا للمشتري مالم يوجد اتفاق او عرف يقضي بخلاف ذلك (ف 2م572 مدني ) (34) ولكن مالحكم اذا ظهر ان الزيادة كانت موجود في العقار المبيع قبل الإحالة الا انها لم تدرج في قائمه المزايده والاعلان ؟

اذا تحقق وجود الزيادة في العقار المبيع قبل الإحالة ( او صلافيه ) الا انها لم تذكر في الاعلان وقائمه المزايده سهوا فلا يجوز للمشتري اخذ العقار المبيع الا بعد دفع قيمه الزيادة وبعكسه تفسخ المزايده ويعلن عن البيع مجددا فمثلا لو ثبت لمديريه التنفيذ نتيجة مسح العقار مجددا ان مساحته اكثر من المساحة المدرجة في قائمه المزايده والاعلان فيكلف المشتري بدفع قيمه المساحة الزائدة وفي حاله امتناعه عن الدفع يتوجب على مديريه التنفيذ فسخ المزايده والاعلان عن بيع العقار مجددا (35)

سادسا –ان المشتري يتسلم العقار مع توابعه المتصلة المستقرة وكل ما يجري العرف على انه مشتملات المبيع وكل ما كان في حكم جزء من المبيع لايقبل الانفكاك منه نظرا الى الغرض من الشراء .فمثلا لوبيعت الدار شمل البيع البستان الواقع في حدودها والطرق الخاص الموصلة الى الطريق العام وحقوق الارتفاق التي للدار ،واذا بيعت عرصه شمل بيعها الاشجار المغروسة على سبيل الاستقرار فيها (537م مدني ) واذا ظهر عند التسليم مزروعات موسميه في العقار ولم تكن داخله في البيع يكلف المشتري بدفع قيمتها قائمه ،وعند عدم الاتفاق على القيمه يكلف المشتري وصاحب المزروعات كل بتعين خبير ويضم اليها خبير ثالث يعينه المنفذ العدل لتقدير قيمه المزروعات قائمه ويكلف المشتري بدفعها فاذا دفعها له سلمت له والا عليه الانتظار الى حين نضوج المزروعات ثم يجري تسليم العقار اليه (م106تنفيذ).

(ز)النكول عن الشراء :

على المشتري (المحال عليه ) ان يدفع البدل ورسوم التسجيل ومصاريفه خلال خمسه عشرا يوما من تاريخ الإحالة النهائية والا اعتبر ناكلا عن الشراء الفقره الاولى من المادة (102)تنفيذ ولايجوز امهاله لمده اطول (36) ويلزم في هذه الحاله عرض العقار المبيع على المزايده الذي كف يده قبل الناكل الذي قد عرضه (37) فاذا وافق هذا على الشراء سجل المبيع باسمه بذلك البدل ويضمن الناكل الفرق بين البدلين بقرار من المنفذ العدل ويستحصل من تأميناته فان لم تكف امواله الاخرى بالوسائل التنفيذية ومن دون حاجه الى حكم محكمه (م99 تنفيذ )ولايلتفت الى بيان الناكل استعداده لدفع البدل بعد نكوله وقبوله المزايد الذي قبله شراء العقار(38) اما اذا لم يوافق المزايد الاخير الذي كف يده عن الشراء بالبدل الذي عرضه فلايجوز له قبول العقار بل ينبغي عرض العقار بالمزايدة مجددا لمده خمسه عشر يوما من اليوم التالي لتاريخ نشر الاعلان ويضمن الناكل الفرق بين البدلين بقرار من المنفذ العدل (م95تنفيذ ) علما بانه لايجوز وضع العقار في المزايده بعد نكوله المحال عليه قبل ان يعرض على المزايد الاخير الذي كف يده، وبعكسه تعتبر المزايده غير قانونيه ومخالفه لنص المادة 90 من قانون التنفيذ كما انه لايجوز ابطال المعاملات التنفيذية عند نكول المشتري بل يجب تطبيق احكام المادة 80 مدار البحث والقاضية بوجوب عرض العقار المبيع على المزايد الاخير الذي كف يده بالبدل الذي عرضه ،فان وافق على الشراء فيه والاعرضه في المزايده لمده خمسه عشرا يوما (39)هذا وبنتيجة المزايده الجديدة بأمكان تصور الحالات التالية :-

اولا – ان يكون البدل الاخير مساويا للبدل الاول مع مصاريف المزايده الجديدة وفي هذه الحاله لا يتحمل المشتري الناكل شيئا

ثانيا – ان يكون البدل الاخير مساويا للبدل الاول فقط ويضمن الناكل في هذه الحاله الفرق بين البدلين مع مصاريف المزايده الجديدة .

ثالثا –ان يكون البدل الاخير اكثر من مجموع البدل الاول مع مصاريف المزايده الجديدة وهنا تكون المزايده للمدين (40)

رابعا –ان لا يتقدم راغب الشراء في المزايده الجديدة وفي هذه الحاله تعتبر تأمينات الناكل عائده للمدين وتسلم الى الدائن محسوبه على دينه ويعاد تقدير قيمه العقار ويعلن عن بيعه مجددا ومالحكم اذا رغب الناكل في دفع البدل ورسم التسجيل بعد نكوله واثناء عرض المال على من قبله واثناء مزايده التي يجري بعد نكول المحال عليه ورفض المزايده الذي قبله الشراء العقار نرجح الراي القائل (41) بوجوب رفض طلب الناكل لان عرض المال على الطالب الذي قبل المشتري الناكل او وضعه في المزايده بعد نكوله يعتبر بمثابه فسخ الإحالة التي جرى النكول عنها ،ولا وضع العقار في المزايده الجديدة لا يضر بالدائن او المدين لانه اذا بيع باقل مما رسا على الناكل فيضمن الناكل الفرق واذا بيع بازيد فستكون الزيادة للمدين (42) الا انه للناكل ان يطلب العقار بعد دفع الثمن والمصاريف اذا لم يتقدم بعده مشتر لعدم تعلق حق الغير به (43) هذا ومع العلم انه اذا نكل عده اشخاص عن شراء الاموال التي احيلت بعهدتهم فلا تضامن بينهم لدفع الفرق بين المزايدتين وانما يضمن الناكل الفرق بين المزايده التي نكل عنها وبدل المزايده التي جرى الإحالة على غيره بموجبها (44) ويترتب على ذلك انه اذا جرت المزايده بعد نكوله وتقررت الإحالة ثم نكل من جرت عليه الإحالة فيعرض العقار على المزايده الاخير الذي كف يده بالبدل الذي عرضه ،فاذا وافق على الشراء فيسجل باسمه بذلك ويضمن الناكل الاول الفرق بين البدلين الاحالتين مع مصاريف المزايده الأخيرة اما اذا لم يوافق الطالب الاخير على اخذ العقار حينئذ يوضع في المزايده لمده خمسه عشرا يوما وبنتيجتها يحال على الراغب الاخير ويضمن الناكل الثاني الفرق بين بدل الإحالة الأخيرة وبدل الإحالة القطعية التي قبلها مع مصاريف المزايده الاخيرة ويضمن الناكل الاول الفرق بين بدل الإحالة التي نكل عنها وبدل الإحالة التي جرت بعدها مع مصاريف المزايده التي جرت بعد نكوله علما بانه اذا مات المشتري قبل انقضاء المدة المقررة لدفع البدل ورسوم ومصاريف التسجيل فان ورثته يقومون مقامه ويبلغون بلزوم الدفع خلال المهلة مناسبه يحددها المنفذ العدل ،فان دفعوا المبلغ خلالها سجل العقار باسمهم والا اعتبر ناكلين وتطبق بحقهم احكام النكول ضمن حدود التركة مع اخذ احكام المادة 142 من القانون المدني بنظر الاعتبار (45) هذا واذا تصالح الدائن والمدين ورفع الحجز عن المبيع قبل تحصيل الفرق من الناكل فلا يبقى ما يبرر تحصيله لان هذا الفرق لايحصل حسب المادة 99 من قانون التنفيذ الا اذا استمرت المزايده وتم البيع الجبري )

______________________

1- قرار محكمه استئناف بغداد المرقم 595 /86 ،87 في 15/1/87 غير منشور .

2- قرار محكمه التميز المرقم 51 / اجراء /949 في 5/3/949 مجله القضاء العدد الاول السنه 949 ص106.

3- قررت محكمه التميز بقرارها المرقم 325 /تنفيذ /في 9/ 6/ 958 تصديق قرار رئيس التنفيذ المميز (لان الفقره الثانية من المادة 71 من قانون التنفيذ قد تطلب تنظيم قائمه مزايده لكل عقار على حده الا اذا رأى رئيس التنفيذ ان مصلحه بيع اكثر من عقار بقائمه المزايدة واحده وحيث ان حاكم الصلح الذي قرر ازاله الشيوع لم يجد مصلحه في التوحيد ولم تورد المميزة اسبابا في اعتراضهما تظهر المصلحة ما في التوحيد فيصبح القرار المميز برفض طلب توحيد القطع لغرض البيع موافقا قانونا باقر خليل الخليلي تطبيقات قانون التنفيذ 1963ص155

4- قرار محكمه التميز المرقم 8/تنفيذ/ 968 والقرار رقم 21 /تنفيذ/ 968 في 7/2/968 سعيد مبارك ، احكام قانون التنفيذ 1978ص339

5- قرار محكمه التميز المرقم 530 /تنفيذ /972في11/9/1972 .

6- قرار محكمه التميز المرقم 228/تنفيذ /961في 29/4/1961 الخليلي ص158

7- في قضيه تنفيذيه نجد محكمه التميز تقرر نقض قرار الإحالة القطعية والاعلان مجددا عن بيع ابداعي (انه لم يدرج في الاعلان عن بيع الدكاكين موضوعي البحث بان موقعهما بعود الى ملك الشخص اخر كما ان محضري وضع اليد وقائمتي المزايدة لم يرد في جميع الاوصاف المذكورة لذا تصبح احاله الدكاكين المذكورين على المميز تستند على الاعلان لم تتو فر فيها الشروط التي اوجبتها المادة 73 من قانون التنفيذ لعدم ذكر اوصاف الدكاكين (… القرار المرقم 923 –تنفيذ- 1960 والمؤرخ في 11/2/1961

وكذلك القرار المرقم 70-تنفيذ- 1969 والمؤرخ 7/5/1969 وذهبت في قرار اخر الى نقض القرار المميز بسبب خلو الاعلان من الإشارة الى ان العقار مومن عليه .القرار رقم 165-تنفيذ –بسب خلو الاعلان من الإشارة الى ان عقار مومن عليه القرار رقم 165 –تنفيذ – 1973المورخ في 13/3/1972سعيد مبارك احكام قانون التنفيذ ،ص342

كماذهبت محكمه التميز العراق الى فسخ قرار الإحالة والاعلان عن بيع العقار مجددا اذا لم يحتوي اعلان المزايدة على جميع اوصاف العقار قرار محكمه التميز العراق المرقم 438/تنفيذ/1975 في 28/9/1975 مجموعه احكام العدلية العدد ، الثالث 975 الصفحة 191

كما ذهبت محكمه التميز العراق الى بطلان المزايد اذا حصل خطا بالإعلان في رقم القطعة المراد بيعها رقم القرار 29/ هيئه عامه ثانيه /1975 مجموعه الاحكام العدلية العدد –الاول السنه السابعة 1976ص199

8- قرار محكمه استئناف بغداد المرقم 284 /285/87 في 26/12/987 غير منشور

9- قرار محكمه التميز المرقم 141 –تنفيذ- 1973 في 23/5/1973سعيد مبارك احكام قانون التنفيذ ،ص343

10- قرار محكمه التميز المرقم 255-تنفيذ-959 والمؤرخ في 19/5/1959 الخليلي ص153و154

11- بالنسبة للأشخاص الواردة أسماؤهم في الفقرات من اولا الى خامسا يراجع ما بيناه بشأنهم عند بحث اجراءات بيع الاموال المنقولة المحجوزة.

12- قرار محكمه التميز المرقم 186-تنفيذ-1972والمورخ 28/6/1972 سعيد مبارك احكام قانون التنفيذ 346

13- قرار محكمه التميز المرقم 324-تنفيذ -961 والمؤرخ 18/5/1961 الخليلي ص168.

14- قرار محكمه التميز 29-تنفيذ -61/2/19061الخليلي المصدر السابق ،ص165

15- تنص الفقره الثالثة من المادة 97 من قانون التنفيذ على انه (يبلغ المدين بالإحالة القطعية ويكلف بأداء الدين خلال عشره ايام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه والا سجل العقار باسم المشتري )

16- تنص الفقره الرابعة من المادة 97 من قانون التنفيذ على انه (يجوز الضم على بدل المزايدة الاخير قبل انقضاء الايام العشرة الواردة ذكرها في الفقره المتقدمة على ان لا يقل الضم عن الخمسة من المئة من البدل الاخير وعندئذ يعلن عن فتح المزايد جديد ه لمده ثلاثة ايام ابتداء من اليوم التالي لنشر الاعلان ثم تجري بعدها الإحالة النهائية )

17- قرار محكمه التميز المرقم 113،114 –تنفيذ- 70 في 22/4/1970 سعيد مبارك .احكام قانون التنفيذ ،ص351

18- للتفضيل يراجع سعيد مبارك نظام في بيع العقار في المزايدات ،مجله العلوم القانونية والسياسة ،العدد الاول . المجلد الثاني 1978 ص 52 ومابعده.

19- قررت محكمه التميز بقرارها المرقم 758 –تنفيذ- 958 والمؤرخ 14/12/1958 نقض القرار المميز بحجه انه (كان على رئيس التنفيذ ان يقبل ضم (ص) وشركائها ابتداء وتنفيذا للقرار التميزي الصادر بتاريخ 6/11/1958 ثم يعلن عن ذلك بغيه قبول الضم خلال مده الايام ثلاثة التي تلي النشر لا يقرران قبول تنازل المشتري لطلبات الضم بعد ان اعيد اليه قرار النقض المذكور اذ ان مبلغ الزيادة النسبية يصبح من حق كافه الشركاء في قطعه الملك التي كانت قد احليت احاله قطعيه على (ح) لا من حق طالبات الضم فحسب ..الخ مجله القضاء العدد 2-3 السنه 1959 ص393 ،394.

20- قرار محكمه التميز المرقم 22-تنفيذ-1973والمورخ 12/2/1974سعيد مبارك .

21- قرار محكمه التميز المرقم 209 –تنفيذ- 958 والمؤرخ 30/4/1958 مجله القضاء العدد 51 السنه 1958ص787

22- قرار محكمه التميز المرقم 126-تنفيذ- 69 في 16/6/1969 سعيد مبارك احكام قانون التنفيذ ،ص355

23- قرار محكمه التميز المرقم 23-تنفيذ – 1973 والمؤرخ 27/2/1973المصدر السابق ص356

24- قرار محكمه التميز لدى التدقيق والمداولة ظهر ان امتناع رئاسه التنفيذ عن اعاده التأمينات الى المميز ليس ما يبرره بعد ان تركت اجراءات المزايده لمده اكثر من ستها اشهر لذا نظر للمادة 81 من قانون التنفيذ قرر نقض القرار المميز واعاده الاوراق الى مرجعها لملاحظه ماتقدم واصدار القرار وفقا للمادة المذكورة على ان يبقى رسم التميز تابعا للنتيجة وصدر القرار بالاتفاق القرار المرقم 755-تنفيذ- 1960 والمؤرخ 30/10/1960 –الخليلي ص189

25- قرار محكمه التميز المرقم 24-تنفيذ- 1973 في 27/2/1973سعيد مبارك احكام قانون التنفيذ ،ص358

26- قرار محكمه استئناف بغداد المرقم 40 -987في 11/10/87(غير منشور )

27- علي مظفر ، بند 209 ص 231 ،الايوبي ص129.

28- قرار محكمه التميز المرقم 814 –تنفيذ- 1958في 30/12/1958 سعيد مبارك ، احكام التنفيذ ،ص363.

29- قرار محكمه التميز المرقم 6-تنفيذ- 967 – 61 المؤرخ 27/9/1961 الخليلي ص175

30- قرار محكمه التميز المرقم 147-تنفيذ- 1985 والمؤرخ 6/4/1958 مجله القضاء العدد 5 للسنه 1958 ص784و785.

31- قرار محكمه التميز المرقم 52- تنفيذ- 1965والمورخ 21/2/1965مجله القضاء العدد الثاني –السنه 1966 ص132

32- قرار محكمه التميز المرقم 581-تنفيذ 967والموررخ 25/1/1968والقرار المرقم 11-تنفيذ-69 في 21/1/ 1969 ويلاحظ بهذا الصدد ان المادة 544 من القانون المدني تنص انه (1- اذا بيعت جمله الموزونات او المذروعات التي في تبعيضها ضرر ، اوفي العدديات المتفاوتة مع بيان قدرها وسمي ثمنها جمله ثم وجد المبيع عند التسليم ناقصا فللمشتري فسخ البيع او اخذ البيع بكل الثمن الا اذا اتفق مع البائع وقت التعاقد على اخذ العقار الموجود بحصته من الثمن 2- واذا وجد المبيع زائدا فالزيادة للمشتري على انه يجوز الاتفاق وقت التقاعد على ان يعطي البائع عوضا في مقابل الزيادة ) وان المادة 546 تنص على انه (1-في الاحوال المنصوص عليها في المواد الثلاث السابقة لا يكون للمشتري الحق في الفسخ ولايكون للبائع حق فيما يظهر من زياده في المبيع الا اذا كان النقض او الزيادة قد جاوز خمسه في المائة من القدر المحدد للشيء المبيع _2_ وعلى كل حال لا تسمع دعوى المشتري او البائع بمقتضى المواد الثلاث السابقة بعد انقضاء من وقت التسليم المبيع للمشتري تسليما فعليا .

33- تنص الفقره الثانيه من المادة 572 من القانون المدني على ( والزيادة الحاصلة في المبيع بعد العقد وقبل القبض كالثمرة والنتاج تكون حقا للمشتري وعليه تكاليف المبيع مالم يوجد اتفاق او عرف يقضي بغير ذلك ).

34-في قضيه تنفيذيه تقرر محكمه التميز المصادقة على القرار المميز بداعي انه (ظهر ان الملك موضوع التميز سبق وجرى تسجيله باسم المميز المشتري في دائرة الطابو غير ان هيئه التدقيق بمديريه الطابو العامة اعترضت بتاريخ 22/1/1969 طالبه اعاده مسح الملك مجددا ولدى مسحه ظهرت زياده في المساحة قدرها 83/35م2 (خمسه وثلاثون مترا وثلاثة وثمانون سنتمترا مربعا ) وعلى هذا الاساس توقفت مديريه التنفيذ بكتابها المرقم 748 والمؤرخ 9/2/1969 ما اذا كانت المساحة الزائدة مشموله بالبيع ام لا ان رئاسه التنفيذ قررت بقرارها المؤرخ 12/2/1969 الزام المميز بدفع الفرق وهو قيمه المساحة الزائدة التي تزيد عن مساحه الملك المباع والمدرجة في قائمه المزايده والاعلان وحيث ان قرارها هذا يتفق واحكام القانون الا انه في حاله اصرار المشتري على الامتناع عن دفع القيمه فرق المساحة يترتب على رئاسه التنفيذ اتخاذ القرار بفسخ المزايدة والاعلان مجددا وفق الاصول لذلك قرر تصديق القرار وتحميل المميز رسم المميز وصدر القرار بالاتفاق في 33/4/1969 ) القرار المرقم 55-تنفيذ- 969 والمؤرخ 23/4/1969 سعيد مبارك ، احكام قانون التنفيذ ،ص369.

35- تنص المادة (537) من القانون المدني على انه يدخل في البيع من غير ذكر أ – ما كان في حكم جزء من المبيع لايقبل الانفكاك عنه بالنظر الى الغرض ن الشراء فاذا بيعت بقره حلوب لا جل اللبن دخل تبيعها الرضيع –ب- توابع المبيع المتصلة المستقرة فاذا بيعت دار داخل بستان الواقع في حدودها والطرق الخاصة الموصلة الى الطريق العام وحقوق الارتفاق التي للدار ،واذا بيعت عرصه دخلت الاشجار المغروسة على سبيل الاستقرار –ج- كل ما يجري العرف على انه من مشتملات البيع

36- قرار محكمه استئناف بغداد المرقم 103/87في 13/11/1987(غير منشور)

37- قرار محكمه التميز المرقم 104 /تنفيذ/ 1973 في 9/5/1973 سعيد مبارك احكام قانون التنفيذ ،ص371

38- قرار محكمه التميز المرقم 81/تنفيذ/1958في 26/2/1958 المصدر السابق ص372.

39- قرار محكمه التميز المرقم 187-تنفيذ-959والمورخ 15/4/59الخليلي ص182.

40- قررت محكمه التميز بقرارها المرقم 529 –تنفيذ- 61 والمورخ 31/8/ 961 بانه اذا استملك العقار بعد نكوله المشتري ببدل يزيد عن البدل الذي رست به المزايده على الناكل فالزيادة للمدين المالك وليس للمشتري للناكل –الخليلي ،ص180

41- ومع ذلك فقد ذهبت محكمه في قرار لها الى انه اذا ابدى المشتري استعداده لدفع البدل ان اعتبرته رئاسه التنفيذ ناكلا وقررت اعلان بيع الملك مجددا فعليها قبول البدل منه خلال مده المناسبة طالما لم ينشر الاعلان عن المزايده ثانيه .القرار 318 –تنفيذ- 969 في قضاء محكمه التميز ،المجلد السادس ،ص525

42- قرار محكمه التميز المرقم 209 –تنفيذ- 959 والمورخ 30/4/1959 وبهذا الراي سمره .ص105علي مظفر .بند 514 ،ص350

43- قرار محكمه التميز المرقم 812 –تنفيذ – 960 والمؤرخ 20/11/960 الخليلي ص185

44- قرار محكمه التميز المرقم 561-تنفيذ-والمورخ 29/9/ 1958 مجله القضاء العدد2-3السنه 959 ص397

45- تنص المادة 142 من القانون المدني على انه (1-ينصرف اثر العقد الى المتعاقدين والخلف العام دون اخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث ، مالم يتبين من العقد او من طبيعة التعامل او نص القانون ان هذا الاثر لا ينصرف الى الخلف العام -2- اذا انشا العقد الالتزامات وحقوقا شخصيه تتصل بشي انتقل بعد ذلك الى الخلف الخاص فان هذه الالتزامات والحقوق ينتقل فيه الشي اذا كانت من مستلزمات وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشي اليه ).

اعادة نشر بواسطة لويرزبوك .

الضوابط القانونية لبيع العقار المحجوز في التشريع العراقي