دراسة وبحث عن التأثير المحدود للقانون رقم 99/64 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية
على الأحكام العامة المتعلقة بالكراء المنظمة في قانون الالتزامات والعقود المغربي
يعتبر ق ل ع، قبل إصدار قانون 99-64 القانون الوحيد الذي ينظم كيفية استخلاص واجبات الكراء، لأن القوانين الخاصة الصادرة في ميدان الكراء إنما تتعلق بمجالات : فسخ عقد الكراء أو تجديده، مراجعة الوجيبية الكرائية وهذه القوانين تنظم كيفية هذا الاستيفاء وإنم تشير إليه فقط بإعتباره أحد الأسباب التي تخول المكري المطالبة بفسخ عقد الكراء وبالتالي عدم تجديده.
و الهدف من إصدار قانون 99-64 إنما هو إعادة تنظيم مسطرة استخلاص واجبات الكراء وذلك بتمكين المكري من طريقة جديدة لهذا الاستخلاص تختلف عن تلك الواردة في ق ل ع.
ويمكن وصف تأثير قانون 99-64 على ق ل ع بكونه جد محدود وذلك لضيق نطاق تطبيقه من جهة ( المبحث الأول) وضعف مركز المكري الذي يعتبر المحرك الوحيد لمسطرة قانون 99-64 مقارنة مع مركز المكتري ( المبحث الثاني).
المبحث الأول: ضيق نطاق تطبيق القانون رقم 99-64
الظاهر من المادة الأولى ( في شطرها الأول) من القانون رقم 99-64 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية أن نطاق تطبيق هذه القانون إنما هو واسع وذلك لأنه يطبق على المحلات المعدة للسكنى للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي.
لكن هذا الظاهر تكذبه نفس المادة في شطرها الأخير التي تضمنت ما يضيق بشكل كبير من نطاق سريان القانون المتعلق بإستيفاء الوجيبة الكرائية ،وهذا ما يتبين من خلال جعل اللجوء إلى مسطرة هذا الاستيفاء وفق القانون المذكور أمرا اختياريا ( المطلب الأول) وكذا من خلال تقييد الاستفادة من هذا القانون بتوافر بعض الشروط مما يضفي على المسطرة المذكورة طابع الاستثنائية ( المطلب الثاني).
المطلب الأول: الطابع الاختياري لمسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64
تنص المادة الأولى من القانون رقم 99—64 على أنه” بصرف النظر عن جميع المقتضيات القانونية التي يبقى حق اللجوء إليها قائما ، يطبق هذا القانون على الطلبات الرامية إلى استيفاء وجيبة…”
يتبين من خلال هذه المادة أن المكري غير ملزم باتباع المسطرة المنظمة في هذا القانون لاستيفاء الوجيبة الكرائية، إذ أن هذا القانون أضاف فقط طريقة جديدة لهذا الاستيفاء يحق للمكري اتباعها لتحصيل ما تخلد بذمة المكتري من وجيبة أو وجيبات كرائية لم يؤدها في تاريخ استحقاقها.
وهكذا يمكن القول بأن للمكري في سبيل استيفاء الوجيبة الكرائية سلوك، فضلا عن مسطرة قانون 99-64، ثلاث مساطر أخرى هي:
المسطرة العادية لاستيفاء الوجيبة الكرائية ( الفقرة الأولى) ، مسطرة فسخ عقد الكراء المقترنة بدعوى أداء الوجيبة الكرائية سواء وفق قانون 79-6 ( الفقرة الثانية) أو وفق ظهير 24 ماي 1955 ( الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: المسطرة العادية لاستيفاء الوجيبة الكرائية
يمكن للمكري إذا أثبت إخلال المكتري بالتزامه بأداء الوجيبة الكرائية أن يتقدم بمقال افتتاحي أمام قضاء الموضوع يطالب من خلاله بأداء واجب الكراء في مواجهة المكتري. ويقدم هذا المقال إما لمحاكم الجماعات أو المقاطعات وإما للمحاكم الابتدائية وإما للمحاكم التجارية.
وتتحدد الجهة القضائية التي يقدم لها هذا المقال تبعا لاختصاص هذه الجهة أو تلك بالنزاع المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية.
فإذا كيف النزاع بأنه تجاري اختصت بالنظر فيه المحكمة التجارية متى دخل هذا النزاع ضمن الاختصاص القيمي لهذه المحكمة.
أما إذا وصف النزاع بكونه مدنيا فإنه إما أن يدخل ضمن اختصاص محاكم الجماعات والمقاطعات إذا كانت قيمة الوجيبة الكرائية لا تتجاوز حدود الاختصاص القيمي لهذه الأخيرة ، وإما أن يدخل ضمن اختصاص المحاكم الابتدائية صاحبة الولاية العامة.
الفقرة الثانية: مسطرة فسخ عقد الكراء المقترنة بدعوى أداء الوجيبة الكرائية وفق قانون رقم 79/6.
ينص الفصل 12 من القانون رقم 79/6 المنظم للعلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكنى أو لاستعمال المهني على أنه” يمكن للقاضي وبصفة خاصة تصحيح الإشعار في الأحوال المشار إليها في الفصل 692 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان ( 12 غشت 1913) المتعلق بقانون الالتزامات والعقود….)
ويتعلق الفصل 692 ق ل ع بتعداد الحالات التي يجوز فيها للمكري فسخ عقد الكراء والتي من بينها عدم أداء المكتري للوجيبة الكرائية التي حل أجل أدائها.
يتبين من خلال الفصلين المذكورين سابقا، أي الفصل 12 من قانون 79-6 والفصل 692 ق ل ع ، أنه يمكن للمكري أن يبني طلبه الرامي إلى فسخ عقد الكراء وبالتالي إفراغ المكتري من المحل المكترى على عدم أداء هذا المكتري لما تخلد بذمته من وجيبات كرائية لمصلحة المكري.
وهذا فإذا أثبت المكري إخلال المكتري بالتزامه التعاقدي المتمثل في أداء واجب الكراء حق لهذا المكري سلوك مسطرة الإفراغ المنظمة في القانون رقم 79-6، غير أن الاستفادة من هذه المسطرة تقتضي احترام المكري لإجراءين أساسيين هما:
-توجيه إشعار بالإفراغ للمكتري يتضمن البيانات المنصوص عليها من الفصل 9 من نفس القانون.
-طلب تصحيح الإشعار المذكور بعد ثبوت رفض المكتري لإفراغ المحل المكتري.
وإذا ثبتت صحة ما يدعيه المكري وتم احترام الإجراءات المذكورة فإن المحكمة الابتدائية تقضي على المكتري بفسخ عقد الكراء وبالتعويض عن التماطل وكذا بأداء واجب الكراء المستحق عن المدة غير المؤداة(1)
الفقرة الثالثة: مسطرة إنهاء عقد الإيجار المقترنة بأداء واجب الكراء وفق ظهير 24 ماي 1955.
يعتبر عدم أداء الوجيبة الكرائية المستحقة للمكري أحد الأسباب التي تسمح لهذا الأخير بأن يطلب فسخ عقد الإيجار، وبالتالي رفض تجديده مع المكتري دون أن يستحق هذا الأخير أي تعويض عن هذا الرفض، لأنه أخل بأحد الالتزامات التعاقدية (2) الملقاة عليه و المتمثل في أداء واجب الكراء ، غير أن طلب الإفراغ المبني على عدم أداء ” ثمن الكراء” لا يمكن أن يجاب عليه إلا بعد خمسة عشر يوما تمضي على تاريخ إنذار يوجهه للمكتري ويبقى بدون جواب ( المادة 26 من ظهير 24 ماي 1955).
وإذا أراد المكتري المنازعة في سبب الإنذار فيجب عليه أن يرفع النازلة إلى رئيس المحكمة الابتدائية داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ التوصل بالإنذار (المادة 27 ظ 24/5/1955). ومهمة هذا الرئيس بعد رفع النازلة إليه أنها محاولة إجراء صلح بين المكري والمكتري ( المادة 28 من الظهير ) وإذا ما فشلت هذه المحاولة فإن للمكتري بعد توصله بمحضر عدم نجاح الصلح أن يطالب ببطلان الإنذار فيما يطالب المكري بالأداء والإفراغ(3).
خلاصة القول أن مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64 ما هي إلا إحدى المساطر الأربعة التي يمكن اعتمادها لاستخلاص هذه الوجيبة إذ يمكن القول بأن هذه المسطرة تجد منافسة كبيرة من طرف باقي المساطر المذكورة سابقا وهذا ما يجعلنا نقول بضيق نطاق تطبيق هذا القانون خصوصا إذا علمنا أن إتباع هذه المسطرة مربوط بعدة شروط مما يضفي عليها طابعا استثنائيا.
المطلب الثاني:الطابع الاستثنائي لمسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64
يرجع السبب في وصف مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية طبقا لأحكام القانون رقم 99-64 بأنها ذات طابع استثنائي على كون اللجوء إلى هذه المسطرة إنما هو مقيد بثبوت العلاقة الكرائية بإحدى الوسائل المنصوص عليها في المادة الأولى، حيث نصت هذه الأخيرة على أنه”… يطبق هذا القانون …. إذا كانت العلاقة الكرائية ثابتة بين الطرفين بموجب عقد رسمي أو عقد عرفي يحمل توقيعهما مصادقا عليه أو حكما نهائيا يحدد السومة الكرائية بينهما”
يتبين من خلال المادة السابقة أن ” الاستفادة “من قانون 99-64 مشروطة بإثبات العلاقة الكرائية إما بواسطة عقد رسمي ( الفقرة الأولى) أو بواسطة عقد عرفي ( الفقرة الثانية) أو بواسطة حكم نهائي يحدد السومة الكرائية بينهما (الفقرة الثالثة).
الفقرة الأولى: ثبوت العلاقة الكرائية بواسطة عقد رسمي
يعتبر إفراغ العلاقة الكرائية في عقد رسمي إحدى الحالات التي يسمح فيها بالاعتماد على القانون 99-64 في استيفاء واجب الكراء المستحق على المكتري.
ويمكن تعريف العقد الرسمي في ضوء الفصل 418 ق ل ع ، بأنه ” ذلك العقد الذي يقوم بتحريره موظف عام مختص وفقا لأوضاع قانونية مقررة(4).
وهكذا فمتى كان عقد الكراء ثابتا بموجب عقد رسمي إلا و تأتى للمكري اتباع مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64. غير أن هذا الاتباع قد تعترضه عدة عراقيل خصوصا متى تعلق الأمر بعلاقات كرائية موثقة في عقود رسمية قديمة. فالسومة الكرائية المدرجة في هذه العقود قد تكون خضعت للتعديل دون أن يكون هذا الأخير قد ضمن في عقد الكراء الوارد في شكل رسمي. ففي الحالة التي تسلم فيها وصولات بشأن السومة الكرائية الجديدة، هل يمكن الاعتماد في تحديد هذه السومة على هذه الوصولات؟ الجواب طبعا، بالنفي لأن الوصولات لا تدخل ضمن الوسائل الواردة في المادة الأولى من القانون رقم 99-64 والتي تسمح بسلوك مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية المنظمة في هذا القانون الأخير.
وعليه فإذا خضعت السومة الكرائية للتعديل فإن على المكري أن يحرص على إعادة صياغة الكراء القديم بشكل يسمح بإدراج هذا التعديل ضمن هذا العقد، وذلك حتى يمكن لهذا المكري ولوج المسطرة المذكورة.
الفقرة الثانية: ثبوت العلاقة الكرائية بواسطة عقد عرفي
يجوز للمكري المطالبة باستيفاء واجب الكراء وفق المسطرة المنصوص عليها في القانون المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية، وذلك متى ورد عقد الكراء المبرم بين المكري و المكتري في شكل عقد عرفي.
و العقد العرفي إنما هو ذلك العقد الذي يبرمه المكري مع المكتري كتابة ويوقع عليه كل طرف، وتقع المصادقة على صحة التوقيعات أمام موظف مختص(5).
وتطرح بمناسبة الاعتماد على العقد العرفي في تحديد السومة الكرائية نفس الصعوبات التي سبق التطرق لها في معرض الحديث عن العقد الرسمي كحالة من الحالات التي يسمح فيها بسلوك مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64.
الفقرة الثالثة: ثبوت العلاقة الكرائية بواسطة حكم انتهائي يحدد السومة الكرائية
يعتبر ثبوت عقد الكراء بواسطة حكم انتهائي يبين قدر الوجيبة الكرائية الحالة الثالثة والأخيرة التي يمكن فيها للمكري الاعتماد على مقتضيات قانون 99-64 في استيفاء الوجيبة.
ويشترط في الحكم لكي يكون أساسا لطلب استيفاء الوجيبة الكرائية في إطار القانون المذكور أمرين أن يكون انتهائيا وأن يحدد السومة الكرائية .
أن يكون الحكم انتهائيا
يمكن تعريف الحكم القضائي بكونه ذلك الحكم الصادر عن هيئة قضائية مشكلة تشكيلا صحيحا في خصومة تدخل ضمن اختصاص هذه الهيئة.
وإذا أضيف وصف الانتهائي إلى الحكم دل هذا الأخير على ذلك الحكم الذي لا يقبل الطعن بطريق الاستئناف.
وينجر عن اشتراط انتهائية الحكم إمكانية ” الاستفادة” من مسطرة قانون 99-64 القول بأنه لا يقبل لممارسة هذه المسطرة الاعتماد على حكم ابتدائي أو عارض أو تمهيدي أو على شهادة بمنطوق حكم صادر عن كتابة الضبط أو شهادة المحافظة العقارية(6)”.
أن يبين الحكم قدر السومة الكرائية.
يشترط في الحكم لكي يمكن للمكري استيفاء واجب الكراء من لمكتري وفق مسطرة قانون 99-64 ،كذلك ، أن يحدد السومة الكرائية بين طرفي عقد الكراء ويترتب على هذا القول بأن الأحكام التي لا تحدد الوجيبة الكرائية لا تصلح أساسا لاتباع المسطرة المذكورة. ويمكن التمثيل لهذه الأحكام بتلك الصادرة في النزاعات المتعلقة بتحديد من يقع عليهأداء ضريبة النظافة، هل المكري أم المكتري؟
وكذلك تلك الأحكام التي تبث في نزاعات ترتبط بتجديد أو عدم تجديد عقد الكراء لذلك لامجال للقول بالاعتماد على مثل هذه الأحكام لسلوك مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية المنظمة في قانون 99-64.
لكن ماذا لوطرح أمام المحكمة نزاع لا يتعلق في الأصل، بالوجيبة الكرائية ومع ذلك صرح أحد أطراف عقد الكراء محل هذا النزاع بقدر هذه الوجيبة فسجل هذا الأخير في وقائع الحكم الذي بث في هذا النزاع ، فهل يمكن الرجوع إلى هذا الحكم لتعرف على قدر السومة الكرائية؟
لا يمكن اعتبار الحكم المذكور حجة في تحديد السومة الكرائية حتى ولو كان نهائيا وتمت الإشارة فيه عرضا إلى مبلغها لأنه لم يفصل في نزاع يتعلق بها، إذ أنه لم يكن موضوع طلب ومناقشة بين أطرافه وإنما فصل في نزاع آخر(7).
يتبين مما سبق أن العلاقة الكرائية متى لم تثبت بشكل من الأشكال الواردة في المادة الأولى من القانون رقم 99-64، إلا وامتنع على المكري سلوك مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق هذا القانون.
والأهداف المتوخاة من اشتراط ثبوت العلاقات الكرائية في شكل عقد عرفي أو رسمي أو في شكل حكم نهائي يحدد السومة الكرائية إنما تتمثل بالأساس في حرص المشرع على توثيق عقود الكراء تلافيا للمنازعات من جهة ، وكذا على حماية مصالح الخزينة العامة في استخلاص الضريبة من جهة أخرى.
وما يمكن قوله بشأن الاشتراط السابق ذكره هو أنه يتضمن في الحقيقة تضييقا كبيرا من نطاق تطبيق القانون رقم 99-64 ، خصوصا إذا علمنا أن أغلب العلاقات الكرائية ولاسيما ما تعلق منها بالكراء السكني ثابتة فقط بمجرد تواصيل الأداء صادرة عن المكري كما أن قسما مهما منها مبني على مجرد عقود شفوية.
وتجدر الإشارة إلى أن مسطرة قانون 99-64 لا مجال للقول بإعمالها للحصول على الإفراغ وفسخ عقد الكراء لأن القانون المذكور يتعلق فقط باستيفاء الوجيبة الكرائية، كما يخرج من نطاق إعمال هذا القانون أيضا كراء الأراضي العارية التي تؤجر لإقامة المعارض المؤقتة وكذا كراء الأراضي الفلاحية لأن المشرع لم يشر إليها في المادة الأولى من هذا القانون(8).
خلاصة القول أن الطابعين الاختياري والاستثنائي اللذين يسمان مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق القانون المتعلق بها يجعلان نطاق إعمال هذه المسطرة ضيقا بالمقارنة مع باقي المساطر الأخرى الممكن اتباعها لاستخلاص هذه الوجيبة والتي سبق التعرض لها.
المبحث الثاني:ضعف مركز المكري مقارنة مع مركز المكتري في قانون 99-64
يعتبر استيفاء الوجيبة الكرائية حقا خالصا للمكري، لذلك فالمفروض في أي قانون جديد صدر لتنظيم هذا الاستيفاء أن يكون هدفه الأول هو حماية المكري من تماطل المكتري في أداء واجب الكراء. وتحقيق هذا الهدف هو ما توخاه المشرع من إصدار القانون رقم 99-64 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية.
غير أن الحقيقة تقتضي القول بفشل المشرع في تحقيق الهدف المذكور، وذلك لضعف مركز المكري مقارنة مركز المكتري في هذا القانون، إذ أن التصور الحمائي للمكتري هو الذي طغى على قانون 99-64 ( المطلب الثاني) أما حماية المكري المتحدث عنها من طرف البعض(9)، في هذا القانون فتكتسي طابعا صوريا ( المطلب الأول).
المطلب الأول: الحماية الصورية لحق المكري في استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64
يعتمد بعض الفقه للقول بكون القانون رقم 99-64 أكثر حمائية للمكري على عنصرين :يتمثل الأول في سعي هذا القانون إلى تسريع مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية أما الثاني فيتمثل في كون الأمر بالأداء يكون قابلا للتنفيذ على الأصل.
غير أن المتمعن في مضامين هذا القانون في مجموعها سوف لن يتردد في القول بصورية حماية المكري، إذ أن المسطرة المتحدث عنها قد تعترضها عدة عقبات (الفقرة الأولى) كما أن إيقاف تنفيذ الأمر بالأداء يبقى واردا في قانون 99-64 ( الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64 تعترضها عدة عقبات
يحق للمكري الذي يتوفر على إحدى الوثائق المثبتة للعلاقة الكرائية الواردة في المادة الأولى من القانون 99-64 أن يسلك مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق هذا القانون وذلك لإجبار المكتري الممتنع عن أداء هذه الوجيبة عند استحقاقها على الوفاء بها.
وتمر المسطرة المذكورة عبر مرحلتين تواجه كلا منهما عدة صعوبات ، وتتمثل المرحلة الأولى في طلب الإذن من رئيس المحكمة لتوجيه إنذار بالأداء للمكتري ( أولا) في حين تتمثل الثانية في طلب التصديق على الإنذار و الأمر بالأداء (ثانيا) .
أولا: الصعوبات المثارة على مستوى مرحلة الإذن من رئيس المحكمة بتوجيه إنذار بالأداء للمكتري
يمكن للمكري في حالة عدم أداء المكتري لواجب الكراء المستحق عليه أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية المختصة الإذن له بتوجيه إنذار بالأداء إلى المكتري، وهذا الإنذار يجب أن يتضمن تحت طائلة عدم القبول البيانات التالية:
1- أسماء الطرفين كما هي مبنية في المستندات المشار إليها في المادة الأولى.
2- عنوان المكري،
3- عنوان المحل المكرى وعند الاقتضاء موطن أو محل إقامة المكتري،
4- قدر السومة الكرائية،
5- المدة المستحقة
6- مجموع ما بذمة المكتري من المبالغ الكرائية
7- تضمين الإنذار حق المكري في اللجوء إلى مسطرة المصادقة على الإنذار في حالة عدم الأداء داخل الأجل المحدد.
وفضلا عن هذه البيانات التي ورد النص عليها في المادة الثانية، فإنه يجب أن يحدد الإنذار للمكري أجلا لا يقل عن خمسة عشر يوما لتسديد ما بذمته من المبالغ الكرائية ، ويبتدئ هذا الأجل من يوم تبليغ الإنذار (المادة الرابعة ق 99-64)
وإذا كان المشرع قد بين الجزاء المترتب عن تخلف أحد البيانات السبعة الواردة في المادة الثالثة فإن جزاء تخلف البيان المتعلق بالأجل المنصوص عليه في المادة الرابعة لم يحدده قانون 99-64.
وهكذا فعدد البيانات الإلزامية التي يجب ذكرها في الإنذار المتعلق بأداء الوجيبة الكرائية إنما هو ثمانية لا بد من توفرها جميعا لصحة هذا الإنذار وبالتالي استمرار المسطرة المنصوص عليها في هذا القانون.
ويبلغ الإنذار المذكور بواسطة العون القضائي المحلف لأن المادة السادسة من القانون المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية ، تشير إلى أن رئيس المحكمة يصادق على الإنذار بناء على عدة مستندات من جملتها محضر التبليغ الذي يحرره العون القضائي المحلف عقب كل عملية تبليغية(10).
و الصعوبات التي تواجه المكري في مرحلة طلب توجيه الإنذار إلى المكتري كثيرة ، فبالإضافة إلى وجوب إرفاق هذا الطلب بالمستندات المذكورة في المادة الأولى والتي قلما تتوفر لدى المكري، فإن هذا الأخير قد يواجه بمشاكل أيضا على مستوى تبليغ الإنذار بالأداء إلى المكتري.
فالظاهر من القانون 99-64 أنه لم يحرص على تبليغ هذا الإنذار إلى المكتري شخصيا لذلك فبطلان إجراءات هذا التبليغ يبقى أمرا واردا خصوصا إذا علمنا أن الأجهزة الساهرة على هذه الإجراءات تواجهها عدة عوائق إن مادية أو بشرية ، وهكذا يكون هذا القانون قد فتح المجال أمام المكتري للمنازعة في تبليغ الإنذار بالأداء.
ومنازعة المكتري للمكري قد تنصب أيضا على مستوى ما ورد في بيانات الإنذار خصوصا منها تلك المتعلقة بقدر السومة الكرائية وبالمدة المستحق عنها الأداء وبالتالي مجموع ما بذمة المكتري من المبالغ الكرائية.
فالسومة الكرائية ،كما سبق القول، قد تخضع لمراجعة إما ارتفاعا أو انخفاضا حسب ظهير 25-12-1980، لذلك فما موقف رئيس المحكمة الابتدائية إذا لاحظ وجود فرق بين السومة الكرائية الواردة في الإنذار وتلك المدرجة ضمن أحد المستندات المنصوص عليها في المادة الأولى من قانون 99-64؟ ثم ما موقف هذا الرئيس إذا نوزع المكري من طرف المكتري في قدر هذه السومة ؟ هل يأخذ بقول المكري أم بقول المكتري أم ينتدب خبيرا لتقدير هذه السومة؟ وماذا لو دفع المكتري بتقادم الوجيبة أو طعن بالزور الفرعي أو الأصلي في قدر الوجيبة الواردة في السند المثبت للعلاقة ؟ ثم ماذا لو نوزع المكري في المدة المستحق عنها أداء المبالغ الكرائية أو في مجموع ما بذمة المكتري من هذه المبالغ ؟ فهل يحيل رئيس المحكمة الابتدائية النزاع في مثل هذه الحالات على محكمة الموضوع؟
يبدو أن الإحالة على هذه المحكمة هو الحل لأن هذه الأخيرة لها من وسائل التحقيق ما يمكنها من التحديد “الحقيقي” سواء لقدر الوجيبة الكرائية أو للمدة غير المؤداة عنها هذه الوجيبة.
وتجدر الإشارة إلى أن الإحالة المذكورة تنسجم مع ما ورد في المادة الثامنة من قانون 99-64 التي تعطي المكري الحق قي المطالبة باستيفاء الوجيبة الكرائية طبقا للقواعد العامة في حالة رفض طلب التصديق على الإنذار.
ثانيا: المشاكل المثارة في مرحلة التصديق على الإنذار والأمر بالأداء.
إذا انصرم أجل الخمسة عشر يوما الذي ينبغي على المكري أن يحدده للمكتري لأداء ما بذمته من المبالغ الكرائية. فإن موقف المكتري لا يخلو من أمرين،فإما أن يؤدي هذه المبالغ وإما أن لا يؤديها.
فإذا أدى المكتري ما تخلد بذمته من واجبات الكراء ، فإن المكري لا يلجأ إلى رئيس المحكمة الابتدائية لطلب المصادقة على الإنذار والأمر بالأداء، لكن من سيعلم هذا الرئيس بواقعة الأداء؟يبدو أن القانون 99-64 لم يبين من يقع عليه عبء إعلام رئيس المحكمة الابتدائية بهذه الواقعة ، لذلك فهذا القانون يساهم في إرهاق هذا الرئيس الذي عليه أن يبقى رهن إشارة المكري بالرغم من استيفاء هذا الأخير لواجباته الكرائية. وعليه كان على المشرع أن يجبر هذا المكري على هذا الإعلام حتى يرفع الرئيس المذكور يده على النزاع المثار بين المكري والمكتري بشأن استيفاء الوجيبة الكرائية.
أما إذا لم يؤد المكتري ، بعد توصله بالإنذار بالأداء، ما استحق عليه من المبالغ الكرائية ، سواء كليا أو جزئيا ، فإن للمكري آنذاك أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية المختصة التصديق على الإنذار والأمر بالأداء (المادة 5) . لكن ما هي المدة التي يجب على المكري أن يتقدم خلالها بهذا الطلب ؟ لم يحدد قانون 99-64 هذه المدة لذلك يمكن القول بأن للمكري اختيار أي وقت يناسبه داخل السنة(11) لتقديم طلب التصديق على الإنذار والأمر بالأداء. وإذا تبتت صحة هذا القول أمكننا التشكيك في رغبة المشرع في تسريع مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية التي قيل بأنها الهدف المرجو من القانون 99-64 إذ لو أراد المشرع تحقيق هذه الرغبة لألزم المكري بتقديم طلب المصادقة على الإنذار والأمر بالأداء داخل أجل قصير.
وإذا ما قدم المكتري طلب الأمر بالتصديق على الإنذار ، فإن الرئيس يصدر بأسفل هذا الطلب أمر بهذا التصديق وذلك خلال 48 ساعة من تاريخ تسجيل الطلب.
وتجدر الإشارة إلى أن الأمر الصادر عن رئيس المحكمة الابتدائية سواء منه ذلك القاضي بالتصديق على الإنذار أو القاضي برفض طلب التصديق لا يقبل أي طعن عاديا كان أم غير عاد (المادتان 6 و7).
خلاصة القول إن مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64 تعترضها عدة صعوبات تعرقل سير هذه المسطرة بشكل يجعل تحقيق رغبة المشرع في تسريع عملية حصول المكري على واجباته الكرائية بعيد المنال.
الفقرة الثانية: إمكانية إيقاف تنفيذ الأمر بالأداء الصادر في إطار قانون 99-64
إذا أصدر رئيس المحكمة الابتدائية أو من ينوب عنه بأسفل طلب التصديق على الإنذار أمرا بهذا التصديق ، فإن للمكري طلب تنفيذ هذا الأمر على الأصل . وهذا ما يستفاد من الفقرة الثانية من المادة السادسة من القانون 99-64 الذي نص على أنه ” ينفذ هذا الأمر على الأصل”.
وقد يعتقد بأن الهدف مما ورد في هذه الفقرة إنما هو تمكين المكري من حقه في استيفاء واجب الكراء في أقرب الآجال، وذلك لأن الأوامر القضائية التي تنفذ على الأصل لا تخضع للمسطرة العادية للتنفيذ التي تتميز بكونها طويلة لأنها تقتضي من المحكوم له تقديم طلب إلى رئيس المحكمة الابتدائية بهدف استصدار الصيغة التنفيذية للحكم أو القرار القضائي.
لكن ما يلاحظ هو أن المادة الثامنة في فقرتها الثالثة من نفس القانون جعلت إمكانية وقف تنفيذ الأمر بالأداء واردة ، حيث نصت هذه المادة على أنه ” يمكن لهذه المحكمة (أي الابتدائية) ، بصفة استثنائية ، أن تأمر بوقف التنفيذ بحكم معلل بناء على طلب مستقل في هذا الشأن”
وهكذا يمكن القول بأن ما أعطاه المشرع باليد اليمني للمكري من امتياز بمقتضى الفقرة الثانية من المادة السادسة أخذه باليد اليسري في المادة الثامنة في فقرتها الثالثة خصوصا إذا علمنا أن الحالات الاستثنائية التي يجوز فيها المحكمة الابتدائية وقف تنفيذ الأمر بالأداء غير محددة في قانون 99-64 .
وما يمكن أن يؤدي أيضا إلى وقف تنفيذ الأمر بالأداء الصادر في إطار هذا القانون هو دفع المكتري بصعوبة تنفيذ هذا الأمر أمام رئيس المحكمة الابتدائية في إطار الفصل 149 من قانون المسطرة المدنية.
وهكذا نخلص في الأخير، إلى القول بأن حماية المكري من خلال القانون المتعلق بالسومة الكرائية إنما هي صورية ، لأن هذه الحماية لا تتخذ مظاهر حقيقية، إن على مستوى تسريع مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية أو على مستوى تنفيذ الأمر بأداء هذه الوجيبة وذلك نتيجة هيمنة التصور الحمائي للمكتري على هذا القانون.
المطلب الثاني: هيمنة التصور الحمائي للمكتري على القانون رقم 99-64
تتجلى أهم مظاهر حماية المكتري من خلال قانون استيفاء الوجيبة الكرائية على مستويين: يتمثل الأول في تكريس هذا القانون لقاعدة “الكراء مطلوب لا محمول” على مستوى مسطرة هذا الاستيفاء ( الفقرة الأولى) أما الثاني فيتمثل في إثارة مسؤولية المكري عن الدعاوى الكيدية التي يرفعها ضده المكتري (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى : تكريس مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64 لقاعدة “الكراء مطلوب لامحمول”
سبق القول بأنه إذا أراد المكري اتباع مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64، فإن عليه أن يقوم بإنذار المكتري بالأداء وأن يمنحه أجلا لا يقل عن خمسة عشر يوما يحق خلاله لهذا المكتري أن يؤدي ما بذمته من مبالغ كرائية دون أن يعتبر في حالة مطل مادام قد قام بالأداء داخل الأجل المذكور. وهكذا فالقانون المذكور يجسد على مستوى مسطرته الصورة الحقيقية لقاعدة ” الكراء مطلوب لا محمول” وذلك لأن هذه القاعدة تقوم على أساس عدم اعتبار المكتري في حالة مطل إلا بعد إنذاره بأداء واجب الكراء ومن تم لا تثار مسؤولية هذا المكتري بمجرد عدم أدائه لهذا الواجب في تاريخ استحقاقه وإنما تثار عندما لا يقوم بهذا الأداء بعد إنذاره.
وإذا تم الرجوع إلى القواعد المنظمة لعقد الكراء في ق ل ع فإننا نجدها لا تكرس القاعدة المذكورة إذا أن الفصل 664 صريح في أن ” المكتري يلتزم بدفع الكراء في الأجل الذي يحدده العقد، فإن لم يحدد العقد لدفعه أجلا التزم المكتري بدفعه في الأجل الذي يحدده العرف المحلي فإن لم يحدد العرف المحلي بدوره أجلا التزم المكتري بدفعه في نهاية الانتفاع”.
والحل القانوني الوارد في الفصل 664 المذكور يخالف ما ورد في الفقرة الثانية من الفصل 255 ق ل ع التي تنص على أنه إذا لم يعين للالتزام أجل، لم يعتبر المدين في حالة مطل، إلا بعد أن يوجه إليه أو إلى نائبه القانوني إنذار صريح بوفاء الدين”. حيث يتبين من خلال مارد في هذه الفقرة أن توجيه الإنذار بالأداء يكون لازما إذا لم يحدد السند المنشئ للالتزام أجلا لهذا الأداء. أما الفصل 664 ق ل ع فأعطى حلين في حالة ما إذا لم يحدد عقد الكراء أجلا لأداء واجب الكراء وهما الأداء إما في الأجل الذي يحدده العرف المحلي أو في نهاية الانتفاع، ولم يلزم هذا الفصل المكري بتوجيه أي إنذار بأداء الوجيبة الكرائية لكي يعتبر هذا الأخير في حالة مطل.
الفقرة الثانية: مسؤولية المكري عن دعاويه الكيدية ضد المكتري
يقصد بالدعاوى الكيدية في مجال استيفاء الوجيبة الكرائية تلك الدعاوى تلك الدعاوى التي يرفعها المكري أمام رئيس ا لمحكمة الابتدائية في إطار القانون 99-64 وذلك لاستخلاص واجبات كراء سبق للمكتري أن وفاها لهذا المكري، لذلك فلتفادي سوء نية المكري فإن المادة الثامنة من هذا القانون خولت المكتري الحق في طلب تعويض عما لحقه من أضرار يتراوح قدره بين شهرين وستة أشهر من وجيبة الكراء في الحالة التي يثبت فيها تسلم المكري للمبالغ المستحقة ومع ذلك يواصل بسوء نية مسطرة التصديق على الإنذار و الأمر بالأداء، هذا فضلا عن إمكانية متابعة مثل هذا المكري جنائيا في إطار المادة 542 من القانون الجنائي التي تعاقب بالحبس من سنة إلى خمس سنوات وغرامة من 500 إلى 5000 درهم كل شخص استمر في تحصيل مستحقات مالية انقضت بالوفاء أو التجديد.
خلاصة القول أن مصلحة المكري تقتضي الاعتماد في استخلاص واجبات الكراء على القواعد المنظمة لعقد الكراء في ق ل ع بدل القواعد الواردة في القانون رقم 99-64 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية، لأن هذا القانون الأخير يسيطر عليه هاجس الحماية الزائدة للمكتري، لذلك يمكن القول بعدم جدوى وعدم نجاعة قانون 99-64 لسبب جلي هو عزوف المكرين عن سلوك إجراءاته الخاصة، وإذا ما أضيف لهذا السبب سبب آخر يتمثل في ضيق نطاق تطبيق هذا القانون تم استخلاص نتيجة أساسية وهي محدودية تأثير قانون99-64 على الأحكام المنظمة لاستيفاء الوجيبية الكرائية في ظهير الالتزامات والعقود.
——————-
الهوامش:
1- رشيد مشقاقة: قانون استيفاء الوجيبة الكرائية ،مكتب دار السلام ، الطبعة الأولى، ص 12.
2-عبد الرحيم شميعة : محاضرات في القانون التجاري ، مكنبة سجلماسة، الطبعة 2003، ص 145.
3- رشيد مشقاقة : م س ، ص 16.
4- محمد خيري: التعاقد في الميدان العقاري، المجلة المغربية لقانون واقتصاد التنمية عدد 12، 1986، ص 32.
5- عبد الواحد بن مسعود: القانون المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية ، رسالة المحاماة عدد مزدوج ، 13-14، ص 44.
6- عبد الرحمان بن مسعود : م س ، ص 44.
7 – محمد بولمان: قراءة أولية في مسطرة إستيفاء الوجيبة الكرائية، جريدة الاتحاد الاشتراكي ، بتاريخ 9 مارس 2000.
8-عبد الواحد بن مسعود: م س ، ص 45.
9- رشيد مشقاقة: وجهة نظر ، من وحي اليوم الإعلامي حول قانون الكراء ، جريدة العالم عدد 1807، بتاريخ 10-11-1999.
– عبد الحميد أخريف : محاضرات في القانون القضائي الخاص، الطبعة 2001، ص 113.
10- عبد الواحد بن مسعود : م س ، ص 47.
11- رشيد مشقاقة: م س ، ص 56.
نظرة قانونية حول القانون رقم 99/64 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية في قانون الالتزامات و العقود المغربي