دراسة و بحث حول الحقوق العينية
الحقوق العينية
الحق العيني هو استئثار مباشر لشخص على شيء معين بما يمكنه من ممارسة أعمال وتصرفات معينة بالقدر الذي يتناسب مع مضمون الحق وذلك تحقيقاً لمصلحة يقررها القانون.وتنقسم الحقوق العينية إلى قسمين:
1- حقوق عينية أصلية: تخول صاحبها سلطة استعمال الشيء واستغلاله والتصرف فيه كيفما يرى.
2- حقوق عينية تبعية: وهي حقوق مقررة على شيء لضمان الوفاء بالتزام ما فهو يقوم تبعاً لحق أصلي ولا يوجد بدونه.
أولاً: الحقوق العينية الأصلية:
تخول الحقوق العينية الأصلية لصاحبها سلطة مباشرة على الشيء محل الحق بالقدر الذي يتناسب مع نوع الحق ومضمونه. وهذه السلطات هي: التصرف- الاستعمال- الاستغلال. ويوصف الحق هنا بالأصلي لان وجوده يكون مستقلا ولا يرتبط بوجود حق آخر كالحق العيني التبعي. وتشمل الحقوق العينية الأصلية حق الملكية والحقوق المتفرعة عن حق الملكية.
أ- حق الملكية:
هو أقوى الحقوق العينية وأوسعها نطاقاً حيث يعطي للمالك وحده كل السلطات الممكنة على الحق من استعمال واستغلال وتصرف:
- 1- الاستعمال: هو القيام بأعمال مادية للحصول على منافع الشيء التي تسمح بها طبيعته. وللمالك أن يستعمل الشيء كيفما شاء حتى لو في غير المعتاد. وللمالك ألا يستعمل الشيء ولا يترتب على ذلك سقوط حقه عليه. على أنه يشترط ألا يتعسف المالك في استعمال الشيء بما يلحق الضرر بالغير.
- 2- الاستغلال: يقصد به استثمار الشيء دون المساس بأصله أي الانتفاع به بطريق غير مباشر بالحصول على ثماره. وعادة يكون استغلال الشيء عن طريق التأجير.
- 3- التصرف: وهو ما يميز حق الملكية عن غيره من الحقوق العينية الأصلية. فهو حق للمالك وحده
* ونظراً لاجتماع هذه السلطات في يد المالك فإن حق الملكية يتصف بأنه حق جامع مانع، كما يوصف بأنه دائم حيث أن اجتماع هذه السلطات يدوم طيلة حياة المالك وينتقل لمن يخلفه في ملكية الشيء ولا يسقط حق الملكية بعدم الاستعمال.
* والملكية حق مقصور على المالك فلا يجوز للغير الانتفاع بالشيء أو استعماله وإن كان القانون المصري قد وضع بعض الاستثناءات على ذلك منها:
- 1- حق صاحب الأرض المحبوسة عن الطريق العام في أن يحصل على حق المرور من الأراضي المجاورة.
- 2-إلزام المالك بما تنص عليه القوانين واللوائح المتعلقة بالمصلحة العامة أو المصلحة الخاصة.
* ويلاحظ أن وضع اليد على حق مملوك للغير يؤدي إلى اكتساب واضع اليد لملكية هذا المال بالتقادم.
ب- الحقوق المتفرعة عن حق الملكية:
يتفرع عن حق الملكية بعض الحقوق العينية الأصلية التي تستقطع من سلطات المالك وهذه الحقوق هي: الانتفاع- الاستعمال- السكنى- الارتفاق:
1- حق الانتفاع: هو حق عيني متفرع عن حق الملكية يخول للمنتفع سلطتي الاستعمال والاستغلال على شيء مملوك للغير. ولا يتبقي للمالك سوى حق التصرف ويطلق عليه (مالك الرقبة)
* يعطي حق الانتفاع للمنتفع مجموعة من الحقوق هي:
- 1- الحق في استعمال الشيء فيما أعد من أجله فقط فإن استعمله في غير ذلك كان للمالك إنهاء حق الانتفاع
- 2-الحق في استغلال الشيء بالحصول على ثماره الطبيعية والمدنية
- 3- سلطة التصرف في حق الانتفاع بالتنازل عنه للغير أو رهنه دون المساس بملكية الرقبة.
خصائص حق الانتفاع: 1- حق الانتفاع حق متفرع عن حق الملكية يعطي لصاحبه سلطة الانتفاع بالشيء دون الحاجة لوساطة شخص آخر.
2- حق الانتفاع ليس مؤبداً كحق الملكية بل هو مؤقت ينتهي بانقضاء الأجل المحدد له. فإذا لم يحدد أجل لانقضائه فإنه ينتهي بوفاة المنتفع. وفي كل الحالات ينتهي بوفاة المنتفع حتى لو لم ينتهي ميعاده.
3- لصاحب حق الانتفاع استعمال الشيء واستغلاله مما يستلزم أن يكون محله شيء لا يهلك بمجرد الاستعمال.
2- حق الاستعمال وحق السكنى: هو حق عيني يخول لصاحبه استعمال أو سكن الشيء المملوك للغير بالقدر اللازم لحاجة صاحب الحق وأسرته. في الاستعمالات العادية للشيء وبما لا يتجاوز الاحتياج فمثلاً إذا وقع هذا الحق على حديقة فليس لصاحب حق الاستعمال سوى الحصول على ما يكفيه هو وأسرته فقط. وإن كان سكن فله أن يسكن فيه هو وأسرته فقط وليس له أن يستخدم المسكن استخدام تجاري أو أن يؤجره.
* حق الاستعمال وحق السكنى مؤقتان كحق الانتفاع فينتهي الحق بموت صاحبه في جميع الحالات ولا يجوز التنازل عنهما للغير إلا بناءً على شرط صريح ولضرورة قصوى كما لو نقل عمل صاحب حق السكن لمدينة بعيدة.
3- حق الحكر (المساطحة): هو حق عيني يعطي لصاحبه الحق في إقامة بناء أو زرع على ارض مملوكة للغير ويمكن اكتسابه بالاتفاق أو بمرور الزمن ويمكن أن ينتقل للخلف العام بالميراث أو الوصية.
- – حق الحكر مؤقت لا تزيد مدته عن 60 عام . وفي حالة تقريره مقابل أجرة فإن تخلف صاحب حق الحكر عن سداد الأجرة لمدة 3 سنوات كان للطرف الآخر فسخ العقد ما لم يتفق على خلاف ذلك.
- – يجوز لصاحب حق الحكر التنازل عنه ورهنه.
- – بموجب حق الحكر يتملك صاحب الحق ما يستحدث على الأرض من مبانى وغرس وله أن يتصرف فيها مقترنة بحق الحكر.
- – لا ينتهي حق الحكر بزوال البناء أو الغرس قبل انتهاء مدة الحق.
- – حق الحكر استمده المشرع المصري من الشريعة الإسلامية ويرد على أرض موقوفة ويتقرر بموجبه لصاحب حق الحكر الانتفاع بها وإقامة بناء أو غرس عليها مع تملك المبانى أو الغرس مقابل أجرة المثل. وبتعليق حق الحكر على الأرض الموقوفة فقد أصبح حق الحكر نادراً لأن المشرع ألغى الأوقاف الأهلية سنة 1952 .
4- حق الارتفاق: هو حق يحد من منفعة العقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص آخر. ويجوز أن يترتب حق الارتفاق على مال عام بشرط ألا يتعارض ذلك مع الاستعمال الذي خصص هذا المال العام له. ولأن فحق الارتفاق يتقرر لمصلحة العقار المستخدم وليس لمصلحة صاحب العقار فإن حق الارتفاق ينتقل لكل مالك جديد للعقار ولا يجوز التصرف فيه استقلالاً عن العقار المخدوم.
* لحق الارتفاق صور متعددة منها حق المرور وحق المجري وحق عدم التعلية. وينتهي حق الارتفاق باتفاق صاحبه مع مالك العقار الخادم أو بعدم الاستعمال لمدة 15 سنة.
ثانياً: الحقوق العينية التبعية:
أن الدائن يمكن أن يواجه مشكلتين أحدهما حق المدين فى التصرف فى أمواله فلا يستطيع الدائن الحجز عليها لاستيفاء حقه منها: والأخرى أن يكون المدين معسراً (أى لا تكفى أمواله للوفاء بديونه) ولا يجد الدائن وسيلة لاستيفاء حقه سوى الدخول فى قسمة الغرماء مع باقى الدائنين وعليه فقد لا يحصل على كامل حقه بل على جزء منه.
ولحل هاتين المشكلتين أوجد المشرع الحق العينى التبعى الذى يضمن للدائن الوفاء بحقه كاملاً من أموال المدين فالحق العينى هو سلطة مباشرة للدائن على مال معين من أموال المدين يخول له حق تتبع هذا المال وحق الأولوية على سائر الدائنين.
مميزات الحق العينى التبعى:
1- ميزة التتبع: يعطى الحق العينى التبعى للدائن حق تتبع المال الواقع عليه الحق (التأمين العينى) فى أى يد كانت وذلك للحجز عليه واستيفاء حقه منه. مثال: إذا تقرر لمحمد حق رهن على سيارة مملوكة لمدينه سالم وباع سالم هذه السيارة لشخص آخر هو إسماعيل فإن من حق محمد تتبع هذه السيارة فى يد إسماعيل والحجز عليها واستيفاء حقه منها.
2- ميزة الأولوية: يقصد بها الأسبقية أو الأفضلية على سائر الدائنين: أى أنه إذا تم الحجز على المال من دائن صاحب تامين عينى ودائن عادى ليس له تأمين عينى على هذا المال ولم يكفى المال للوفاء بالدينين معاً. فلا يدخل الدائن صاحب التأمين العينى فى قسمة غرماء مع الدائن الآخر أو الدائنين الآخرين، بل يستوفى حقه كاملاً قبلهم بصرف النظر عما سيبقى بعد ذلك من الثمن.
* وقد حدد القانون الحقوق العينية التبعية بأربعة حقوق هى حق الرهن الرسمى وحق الرهن الحيازى وحق الاختصاص وحق الامتياز.
1- الرهن الرسمى: – الرهن الرسمى حق عينى تبعى يرد على عقار ولا يرد على منقول ويخول صاحبه ميزتي التقدم والتتبع. وهو حق لا ينشأ إلا من خلال عقد شكلى أى لابد من إفراغه فى شكل معين بحيث إذا ما تخلف هذا الشكل ترتب عليه عدم انعقاد الرهن.
- * ينشأ الرهن الرسمى بمقتضى عقد بين الدائن والمدين يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينياً يكفل له التقدم على غيره من الدائنين العاديين والدائنين التاليين له فى المرتبة فى استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار فى أى يد يكون.
- * يتميز الرهن الرسمى بأن مصدره اتفاقي لكن المشرع تطلب لانعقاد الرهن الرسمى أن يتم فى ورقة رسمية بما يعنى أن العقد هو عقد شكلى وليس عقد رضائى، وفى القانون المصرى ينعقد عقد الرهن بمجرد تحريره بين الدائن والمدين الراهن بمعرفة الموثق.
- *أما التسجيل (شهر الرهن) فيهدف إلى تمكين أطراف عقد الرهن من الاحتجاج به على الغير من الدائنين الآخرين أو من تنتقل إليهم ملكية العقار. ولا يعنى إبرام الرهن إخراج العقار المخصص لضمان الدين من تحت يد المدين، بل يظل العقار فى حيازة المدين الذى يباشر عليه كل سلطات المالك.
2- الرهن الحيازى: هو حق عينى تبعى يرد على المنقول كما يرد على العقار وهو حق يخول لصاحبه استيفاء دينه متقدما على سائر الدائنين ويخوله كذلك أن يتتبع المال محل حقه فى أى يد يكون.
والرهن الحيازى هو عقد ينشئ الحق فى احتباس ما فى يد الدائن أو يد عدل ضمانا لحق يمكن استيفاؤه منه كله أو بعضه بالتقدم على سائر الدائنين.
وهو كالرهن التأمينى ينشأ بالاتفاق ويتقرر بناء على عقد لكن عقد الرهن الحيازى هو عقد رضائى فلا يلزم لنشوئه شكل معين كما هو الحال بالنسبة لعقد الرهن الرسمى كذلك فالرهن الحيازى يرد على العقارات والمنقولات بخلاف الرهن الرسمى الذى لا يرد إلا على العقارات بحسب الأصل.
وبموجب عقد الرهن الحيازى تنتقل حيازة المال المرهون إلى الدائن أو إلى يد عدل يحدده كل من الدائن والمدين. ولا يجوز للمرتهن أن ينتفع بالمرهون حيازياً منقولا كان أو عقارا بغير إذن الراهن.
هذا ويخول ارهن الحيازى للدائن المرتهن أفضلية فى استيفاء حقه قبل غيره من الدائنين العاديين والدائنين أصحاب الحقوق العينية التبعية المتأخرين عنه فى المرتبة. كذلك فإن للدائن المرتهن سلطة تتبع المال المرهون بما يتيح له التنفيذ على الشئ المرهون حتى لو انتقلت ملكيته إلى شخص آخر غير المدين الراهن.
3- حق الاختصاص: حق الاختصاص هو حق عينى تبعى يخول صاحبه سلطة مباشرة على عقار مملوك لمدينة فلا يرد حق الاختصاص إلا على العقارات ولا يمكن أن يرد على المنقول هذا ولا ينشأ حق الاختصاص عن عقد وغنما يصدر من القضاء بناء على طلب يقدمه الدائن الحالى بل على سند واجب التنفيذ.
* ينص القانون المدني المصرى على سلطة القاضى فى تقرير حق اختصاص للدائن بعقار أو أكثر من عقارات مدينة بحيث يرتب هذا الحق لصاحبه نفس حقوق الدائن المرتهن رهنا رسميا وبالتالى فإن صاحب حق اختصاص يكون له حق الأفضلية وحق التتبع فور اكتسابه هذا الحق. هذا ولا يقتضى حق الاختصاص نقل حيازة العين إلى الدائن.
ولكن لكي يحصل الدائن على حق اختصاص فلابد أم يكون بيده حكم واجب التنفيذ ضد المدين يتقدم به إلى رئيس المحكمة الابتدائية التى تقع بدائرتها العقار المطلوب الاختصاص بشأنه.
فإذا ما توافرت الشروط السابقة أصدر رئيس المحكمة الابتدائية المختصة أمراً بالاختصاص يتم تدوينه فى ذيل العريضة التى يتقدم بها الدائن مراعياً فى ذلك التناسب بين مقدار الدين وقيمة العقارات التى يتقرر عليها حق الاختصاص فإذا ما تقرر الحق على النحو السابق وجب قيده فى مكتب الشهر العقارى حتى يمكن الاحتجاج به على الغير.
4- حقوق الامتياز: حق الامتياز هو حق عينى تبعى يتقرر بنص القانون يخول الدائن أسبقية فى اقتضاء حقه مراعاة لصفته وحق الامتياز يعطى أولوية بنص القانون لبعض من الحقوق مراعاة لصفتها ، ويترتب على ذلك تخويل صاحبها ميزة استيفاء حقه من أموال المدين كلها أو بعضها متقدما بذلك على الدائنين الآخرين. هذا وقد يكون حق الامتياز عاما يقع على كل أموال المدين، كما قد يكون خاصا فيرد على منقول أو عقار معين.
فإذا كان حق الامتياز عاما كما هو الحال على سبيل المثال فى حق الامتياز المقرر وضمانا للمبالغ المستحقة للخزانة العامة، فلا يلزم شهر الحق سواء تقرر على عقار أو على منقول ويلاحظ أن سلطة الدائن بحق ممتاز تتحدد فى هذه الحالة بسلطة الأفضلية دون أن يكون له حق تتبع المال فى يد مالكه الجديد..
أما إذا كان حق الامتياز حقا خاصا كما هو الحال فى امتياز بائع المنقول على ذات المنقول ضمانا لوفاء المشترى بالثمن وملحقاته فإنه لا يحق لصاحب الحق الممتاز أن يحتج بحقه فى مواجهة الحائز حسن النية الذى انتقلت إليه حيازة المنقول وهو يجهل بوجود حق الامتياز.
لكن إذا ورد حق الامتياز الخاص على عقار كما هو الحال فى امتياز بائع العقار على العقار المبيع ضمانا لوفاء المشترى بالثمن فإنه يلزم قيد حق الامتياز حتى يمكن لصاحب هذا الحق الاحتجاج به على الغير.
محمد متولى
المحامى
بالاستئناف العالى ومجلس الدولة
دراسة و بحث حول الحقوق العينية