توضيح قانوني حول إجراءات بيع العقار لاستحالة قسمته بالمزاد

إجراءات بيع العقار لاستحالة قسمته بالمزاد

المزاد : هو بيع العقار الذي حكمت المحكمة ببيعـه بالمزاد العلنـي في الجلسة المحددة المكان والتاريـخ أمـام مشتر أو أكثر واعتماد القاضي في نهاية المدة المحددة للمزايدة لأكبر عطاء بشرط ألا يقل عن الثمن الأساسي الذي حدده الخبير المعين مع المصروفات .

وإجراءات بيع العقار لاستحالة قسمته جزء من إجراءات دعوى القسمة :-
إذا لم يمكن قسمة العقار بغير ضرر يباع على حسب القواعد المقررة لبيع العقار اختيارا وكانت المادة 620 مرافعات قديم تجيز لكل صاحب عقار أن يبيعه بالمحكمة بالأوجة المعتاد بمقتضى شروط للبيع تودع مقدما قلم كتاب المحكمة إلا أن هذا لايعني إغفال طبيعة إجراءات بيع العقار لعدم إمكان قسمته عينا وأنها جزء من إجراءات دعوى القسمة التي يجب أن يكون جميع الشركاء اطرافاً فيها فإذا حدد قاضي البيوع القاضي الجزئي وليس قاضي التنفيذ بناء على طلب الطالب البيع من الشركاء يوما للبيع وجب أن يعلن به جميع الشركاء بالطريق الذي يعلن به أي خصم في أية دعوى ولايكفي إمكان علمهم بما ينشر أو يلصق من إعلانات إذ هم اطراف الدعوى الذين يجب ان تتم الإجراءات جميعا في مواجهتهم وإلا كان حكم رسو المزاد غير صالح لانه يحاج به من لم يلعن من الشركاء وعدم إعلان الشريك هو إغفال لإجراء جوهري يعني أصلا من الأصول العامة في التقاضي .
تنظيم قانون المرافعات لبيع العقار الشائع لعدم إمكان قسمته لا ينفي عنه أنه بيع اختياري:-

ورغم أن هذا البيع يتم بالمزاد العلني وتتشابه إجراءات البيع من قائمة شروط البيع التي تودع قلم كتاب المحكمة ويتم إعلان الاطراف فيها بالمزاد العلني وحكم برسو المزاد
إلا أنه (بيع العقار لعدم امكان قسمته) ليس فيه حجز تنفيذي و لا يشترط إخطار مصلحة الضرائب ولا نظام الزيادة بالعشر لطبيعته كبيع اختياري ولابد من ملاحظة أيضا أن الشريك الذي يطلب إنهاء حالة الشيوع والحصول على ما يقابل حصته من ثمن العقار المبيع بالمزايدة عند عدم إمكان القسمة عينا لا يعتبر دائنا لباقي شركائه المشتاعين معه ولا حاجزاً على هذا العقار الشائع فهو صاحب حق ثابت لا يتأثر بحقوق غيره من الشركاء المشتاعين ملاك العقار الشائع الذين هم الأطراف الوحيدين في تلك الإجراءات .
*و يودع من يباشر الإجراء قلم كتاب المحكمة قائمة شروط البيع مشتملة على الحكم وإعلان الشركاء وتعيين العقارات المبينة بالحكم مع بيان موقعها وحدودها ومساحتها وغير ذلك بما يفيد تعيينها, وشروط البيع والثمن الأساسي وتاريخ جلسة الاعتراضات وتاريخ جلسة البيع
*ومرفق بها السند (الحكم) واعلان الشركاء وشهادة عقارية لعشر سنين سابقة

*على قلم الكتاب خلال خمسة عشر يوما التالية لايداع القائمة أن يخبر اصحاب الحقوق المقيدة بتاريخ ايداع القائمة وتعيين العقارات محل البيع والثمن الاساسي وتاريخ جلسة الاعتراضات وجلسة البيع حال عدم تقديم اعتراضات واعلان الشركاء
*على الشركاء وغيرهم ان يبدوا اوجه البطلان المتعلقة بالشكل او الموضوع بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع بالتقرير بها في قلم الكتاب قبل الجلسة بثلاثة ايام على الاقل دون رفع دعوى اصلية بالبطلان لانه الطريق الذي رسمه القانون

*لاي من الشركاء او اصحاب الحقوق الذين اصبحوا طرفا في الاجراءات اذا اوقف البيع لاي سبب ان يستصدر امرا من القاضي بتحديد جلسة بيع ويصدر القاضي امره بعد التحقق من من امرين اولهما ان يكون قد تم الفصل في جميع الاعتراضات وثانيهما التحقق من ان الحكم المنفذ به اصبح نهائيا ويخبر قلم الكتاب نفس الاشخاص الذين يجب اخبارهم بايداع قائمة شروط البيع
*البيع يكون بالمحكمة ويجوز ان يستصدر اذنا من القاضي باجراء البيع في نفس العقار او في مكان آخر ويكون ذلك بأمر على عريضة

*يعلن قلم الكتاب من تلقاء نفسه عن البيع قبل اجرائه بخمسة عشر يوما و الا تزيد عن ثلاثين يوما بلصق اعلانات تشتمل على ( اسم من يباشر الاجراءات وباقي الشركاء وجميع اصحاب الحقوق الاخرى – بيان العقار كما ورد بالقائمة – تاريخ محضر ايداع القائمة – الثمن الأساسي – بيان المحكمة او المكان الذي فيه البيع ويوم المزايدة وساعتها) , وتلصق في كل من باب العقار المطلوب بيعه و مقر العمدة او المركز او القسم ولوحة اعلانات المحكمة

*ينشر قلم الكتاب نص الاعلان في احدى الصحف اليومية ويودع بالملف نسخة من الصحيفة ولكل ذي مصلحة ان يستصدر اذن من القاضي بالنشر في صحف اخرى
*لذوي الشأن توجيه طعن بالبطلان للاعلان لقلم الكتاب قبل جلسة البيع بثلاثة ايام ويحكم القاضي فيها في اليوم المحدد للبيع قبل المزايدة .

*يوم البيع يتولى ابقاضي اجراء المزايدة بناء على طلب اي من الشركاء بعد التحقق من الاعلان بإيداع القائمة وجلسة البيع وإلا بطل البيع, ويجوز التأجيل بذات الثمن اذا طلبه احد الشركاء اذا كان لديه سبب قوي
*بعد ان يقرر القاضي بدأ المزايدة يبدأ المحضر بالنداء على الثمن الاساسي والمصاريف ويعين القاضي مقادير التدرج في العروض وإذا لم يتقدم مشتر يحكم القاضي بالتأجيل مع انقاص الثمن وهو هنا غير مقيد بالعشر كقاضي التنفيذ
*اذا تقدم مشتر او اكثر يعتمد أكبر عطاء استمر لثلاث دقائق , ويودع من اعتمد عطاءه كامل الثمن والمصاريف ورسوم التسجيل وتحكم المحكمة حينها بإيقاع البيع

*فان لم يودع كامل الثمن وجب ايداع الخمس على الاقل والا اعيد البيع على زمته في نفس الجلسة وفي حالة عدم ايداع الثمن كاملا تؤجل جلسة البيع ويتم إكمال الثمن فيحكم بإيقاع البيع وإلا اعيد المزاد على ذمة من رسى عليه
*رغم أنه يصدر حكم ايقاع البيع بديباجة الاحكام ويشتمل على صورة من قائمة شروط البيع وبيان الاجراءات التي اتبعت في تحديد يوم البيع والاعلان عنه وصورة من محضر الجلسة ويشتمل منطوقه على امر المدين او الحائز او الكفيل العيني بتسليم العقار لمن حكم بايقاع البيع عليه ,
ويجب ايداع نسخة الحكم الاصلية ملف التنفيذ في اليوم التالي لصدوره , ‘ إلا أنه لا يد حكما بكل معاني الكلمة وإنما هو قرار لما للقاضي من سلطة ولائية وهو لا يسبب لانه غير صادر في خصومة ورغم ذلك له حجية كاملة في مواجهة اطرافه , و يجوز لاطرافه وللغير رفع دعوى أصلية ببطلانه لقيامه على غش او اجراء صوري .
*يقوم قلم الكتاب بالنيابة عن ذوى الشان بطلب تسجيل الحكم بايقاع البيع خلال ثلاثة الايام التالية لصدوره .
ويكون الحكم المسجل سندا بملكية من اوقع البيع عليه . على انه لا ينقل اليه سوى ما كان للمتقاسمين من حقوق في العقار المبيع, ويترتب على التسجيل تطهير العقار من حقوق الامتياز والاختصاص والرهون التي اعلن اصحابها بايداع القائمة واخبروا بتاريخ جلسة البيع ولا يبقى الا حقهم في الثمن .

مواد قانون المرافعات الحاكمة:-
المواد 464 ، 465 ، 466 ، 468
إضافة لباقي مواد التنفيذ على العقار التي تتفق مع طبيعته والمواد التي أحال المشرع في المادة 468 اليها صراحة فتصبح المواد الحاكمة: –

وطبقا للمادة 435 مرافعات يتولى القاضي في اليوم المعين للبيع إجراء المزايدة بناء على طلب من يباشر التنفيذ أو المدين أو الحائز أو الكفيل العيني أو أي دائن اصبح طرفا في الإجراءات وفقا للمادة 417 وإذا جرت المزايدة بدون طلب احد من هؤلاء كان البيع باطلا .

المادة 459
بيع عقار المفلس وعقار عديم الاهلية الماذون ببيعه وعقار الغائب بطريق المزايدة تجرى بناء على قائمة شروط البيع التي يودعها قلم كتاب المحكمة المختصة وكيل او النائب عن عديم الاهلية او الغائب .

لمادة 460
تشتمل قائمة شروط البيع المشار اليها في المادة السابقة على البيانات الاتية :
1- الاذن الصادر بالبيع .
2- تعيين العقار على الوجه المبيه بالمادة 401 (وصف العقار مع بيان موقعه ومساحته وحدوده وارقام القطع واسماء الاحواض وارقامها التي يقع فيها وغير ذلك مما يفيد في تعيينه وذلك بالتطبيق لقانون الشهر العقاري.).
3- شروط البيع والثمن ويكون تحديد هذا الثمن وفقا للفقرة الاولى من المادة 37(1- الدعاوى التي يرجع في تقدير قيمتها الى قيمة العقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار خمسمائة مثل من قيمة الضريبة الاصلية المربوطة عليه اذا كان العقار مبنيا ، فان كان من الاراضي يكون التقدير باعتبار اربعمائة مثل من قيمة الضريبة الاصلية. فاذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته) .

4- تجزئة العقار الى صفقات اذا اقتضت الحال مع ذكر الثمن الاساسي لكل صفقة .
5- بيان سندات الملكية .

المادة 461
ترفق بقائمة شروط البيع المستندات الاتية :
1- شهادة ببيان الضريبة العقارية او عوائد المباني المقررة على العقار .
2- سندات الملكية والاذن الصادر بالبيع .
3- شهادة عقارية عن مدة العشر السنوات السابقة على ايداع القائمة .
المادة 462
يخبر قلم الكتاب بايداع قائمة شروط البيع كلا من الدائنين المرتهنين رهنا حيازيا او رسميا واصحاب حقوق الاختصاص والامتياز والنيابة العامة وذلك بالاوضاع وفي المواعيد المنصوص عليها في المادة 417 (يجب على قلم الكتاب خلال الخمسة عشر يوما التالية لايداع قائمة شروط البيع ان يخبر به ويكون الاخبار عند وفاة احد هؤلاء الدائنين لورثته جملة في الموطن المعين في القيد )، ويكون لهؤلاء ابداء ما لديهم من اوجه البطلان والملاحظات على شروط البيع بطريق الاعتراض على القائمة وتطبق في هذا الشان احكام المادتين 422 ، 425 (ابداؤها بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وذلك بالتقرير بها في قلم كتاب المحكمة قبل الجلسة المشار اليها بثلاثة ايام على الاقل والا سقط حقهم في التمسك بها .

ولكل ذي مصلحة غير من ورد ذكرهم في الفقرة السابقة ابداء ما لديه من اوجه البطلان او من الملاحظات بطريق على القائمة او بطريق التدخل عند نظر الاعتراض , على بائع العقار او المقايض به اذا اراد اثناء اجراءات التنفيذ رفع دعوى الفسخ لعدم دفع الثمن او الفرق ان يرفعها بالطرق المعتادة ويدون في ذيل قائمة شروط البيع قبل الجلسة المحددة للنظر في الاعتراضات بثلاثة ايام على الاقل ، والا سقط حقه في الاحتجاج بالفسخ على من حكم بايقاع البيع عليه .

واذا رفعت دعوى الفسخ واثبت ذلك في ذيل قائمة شروط البيع في الميعاد المشار اليه في الفقرة السابقة وقفت اجراءات التنفيذ على العقار ).
المادة 463
تطبق على البيوع المشار اليها في المادة 459 القواعد المتعلقة باجراءات بيع العقار بناء على طلب الدائنين المنصوص عليها في الفرعين الثالث والرابع من الفصل الثالث.

لمادة 464
اذا امرت المحكمة ببيع العقار المملوك على الشيوع لعدم امكان القسمة بغير ضرر يجري بيعه بطريق المزايدة بناء على قائمة بشروط البيع قلم كتاب المحكمة الجزئية المختصة من يعنيه التعجيل من الشركاء .
المادة 465
تشتمل قائمة شروط البيع المشار اليها في المادة السابقة فضلا عن البيانات المذكورة في المادة 460 على بيان جميع الشركاء وموطن كل منهم كما يرفق بها فضلا عن الاوراق المذكورة في المادة 461 صورة من الحكم الصادر باجراء البيع.

لمادة 466
يخبر قلم الكتاب بايداع قائمة شروط البيع المشار اليها في المادة السابقة الدائنين المذكورين في المادة 462 وجميع الشركات ويكون لهؤلاء ابداء ما لديهم من اوجه البطلان والملاحظات على شروط البيع بطريق الاعتراض على القائمة .
المادة 467
يجوز لمن يملك عقارا مقررا عليه حق امتياز او اختصاص او رهن رسمي او حيازي لم يحصل تسجيل تنبيه بنزع ملكيته ان يبيعه امام القضاء بناء على قائمة بشروط البيع يودعها قلم كتاب المحكمة المختصة .
المادة 468
تطبق على بيع العقار لعدم امكان قسمته وعلى بيعه اختيارا الاحكام المقررة لبيع عقار المفلس وعديم الاهلية والغائب فيما عدا اخبار النيابة العامة بايداع قائمة شروط البيع .

مواد القانون المدني الحاكمة:-
لمادة 841
اذا لم تمكن القسمة عينا ، او كان من شانها احداث نقص كبير فى قيمة المال المراد قسمته، بيع هذا المال بالطرق المبينة فى قانون المرافعات ، وتقتصر المزايدة على الشركاء اذا طلبوا هذا بالاجماع .

إجراءات وقواعد بيع العقار الشائع بالمزايدة . الإحالة بشأنها إلى أحكام بيع عقار المفلس وعديم الأهلية والغائب فى قانون المرافعات . اقتصارها على القواعد المتعلقة بإجراءات بيع العقار بناء على طلب الدائنين الواردة فى الفرعين الثالث و الرابع من الفصل السادس من ذات القانون . لا يؤثر ذلك فى اختصاص المحكمة الجزئية نوعياً بالفصل فى المنازعات التى قد تنشأ عن اتباع ذلك الطريق . بيع العقار بالمزايدة . من إجراءات القسمة التى تتخذها المحكمة الجزئية لتحديد حصص الشركاء فى المال الشائع .
القاعدة:
نظمت المواد 464 ، 465 ، 466 ، 468 من قانون المرافعات إجراءات وقواعد بيع العقار الشائع بالمزايدة و أحالت المادة 468 فى شأن الأحكام المقررة للبيع إلى أحكام بيع العقار المفلس وعديم الأهلية و الغائب ، وحددت المادة 463 هذه الأحكام المحال إليها بالقواعد المتعلقة بإجراءات بيع العقار بناء على طلب الدائنين المنصوص عليها فى الفرعين الثالث والرابع من الفصل الثالث من ذات القانون ، ولما كان إجراء البيع بالطريق السالف لا يعدو أن يكون أحد إجراءات القسمة التى تتخذها المحكمة الجزئية لتحديد حصص الشركاء فى المال الشائع ، فإن الإحالة إلى الطريق الذى رسمه قانون المرافعات سالف البيان فى شأن البيع مقصور أثرها على اتباع القواعد الإجرائية المتعلقة بنظام البيع دون أن يؤثر ذلك فى اختصاص المحكمة الجزئية بالفصل فى المنازعات التى قد تنشأ عن اتباع ذلك الطريق باعتبارها منازعات متفرعة عن المنازعات الأصلية المتعلقة بتكوين الحصص والتى تختص بها تلك المحكمة نوعياً .

( الطعن رقم 2311 لسنة 61 ق جلسة 11 / 6 / 1996 س 47 ج 2 ص 945 )
الاعتراض على قائمة شروط البيع . منازعة متفرعة عن دعوى القسمة . اختصاص المحكمة الجزئية بالفصل فيها . استئناف الحكم الصادر فى شأنها أمام المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية أياً كانت قيمة الدعوى . م 47 / 2 مرافعات .
القاعدة:
الاعتراض على قائمة شروط بيع العقار الذى تعذر قسمته عيناً بالمزاد لا يعدو أن يكون من المنازعات المتفرعة عن دعوى القسمة التى تختص بالفصل فيها المحكمة الجزئية ويكون استئناف الحكم الصادر فى شأنها أمام المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية أياً كانت قيمة الدعوى وذلك طبقاً لنص الفقرة الثانية من المادة 47 من قانون المرافعات .
( الطعن رقم 2311 لسنة 61 ق جلسة 11 / 6 / 1996 س 47 ج 2 ص 945 )
المادة 842
1 – لدائنى كل شريك ان يعارضوا فى ان تتم القسمة عينا او ان يباع المال بالمزاد بغير تدخلهم ، وتوجه المعارضة الى كل الشركاء ، ويترتب عليها الزامهم ان يدخلوا من عارض من الدائنين فى جميع الاجراءات ، والا كانت القسمة غير نافذة فى حقهم . ويجب على كل حال ادخال الدائنين المقيدة حقوقهم قبل رفع دعوى القسمة .
2 – اما اذا تمت القسمة ، فليس للدائنين الذين لم يتدخلوا فيها ان يطعنوا عليها الا فى حالة الغش .
دمتم بخير وجزيتم الجنة

اعادة نشر بواسطة لويرزبوك

توضيح قانوني حول إجراءات بيع العقار لاستحالة قسمته بالمزاد