اولاً:- ما معنى فسخ عقد البيع
يعرف الفسخ بإنه زوال لجميع الاثار الخاصة بالعقد في الماضي والمستقبل ؛ آبى ان يتم ذلك بأثر رجعى مع التعويض اذا امكن ذلك.
ثانياً: – شروط فسخ عقد البيع في الإمارات
حتى يتم فسخ عقود البيع في الإمارات، فإنه يشترط الآتي:-
الشرط الأول: – أن يكون العقد ملزما للطرفين.
يجبن أن يرتب عقد البيع التزامات على كل المتعاقدين كعقود المعاوضة.
الشرط الثاني: – إخلال المشترى بدفع الثمن
يجب أن يكون الطرف الآخر قد أخل بتنفيذ التزامه وقصر به في دفع الثمن في عقد البيع، وكان الامتناع عنه كليا أو بشكل جزئي والا يكون هذا ناتجا عن خطأ منه أو لقوة قاهرة أو كان التنفيذ معيبا.
ويجب على البائع ان يحصل على رد او تصريح صريح من المشترى بعدم رغبته في سداد الثمن.
فإن كان عدم سداد الثمن يعود لقوة قاهرة ونتج عنه استحالة لتنفيذ، عندها يجب التفريق بين الاستحالة فيما لو كانت مطلقة أو نسبية.
الاستحالة المطلقة: تكون قبل نشوء الالتزام فلا يصح الفسخ، ولكن يكون العقد باطلا لاستحالة ركن محل الالتزام.
الاستحالة النسبية: سواء كانت قبل او بعد نشوء الالتزام فيكون العقد قابلا للفسخ، ولكن يوجد للقاضي السلطة التقديرية في حال عدم التنفيذ الجزئي بحيث يمكنه فسخ جزء من العقد باستثناء ان كان غير قابل للتجزئة او كان جزءا جوهريا في العقد.
الشرط الثالث: – ألا يكون طالب الفسخ مقصرا، ولقد نفذ التزامه أو مستعدا لذلك.
لا يعد من العدل أن يكون الدائن هو طالب الفسخ أن يكون مقصرا في تنفيذ التزامه ويطالب الطرف الآخر بالتنفيذ، بل يجب أن يكون مستعدا للتنفيذ أو قد قام بتنفيذه.
قد يظن البعض أن خيار الفسخ فقط متاح للطرف الدائن، ولكن فعليا قد نجد بأن المدين ما منعه عن تنفيذ التزامه هو بفعل الدائن، وفي هذه الحالة يستطيع المدين في هذه الحالة الامتناع عن التنفيذ ريثما يقوم الدائن بتنفيذ التزامه وهو ما يسمى بالدفع بعدم التنفيذ، بل يمكنه أيضا فسخ العقد ومطالبته بالتعويض، ولهذا يعد الفسخ عبارة عن اختيار متاح يمكن اللجوء إليه من خلال أحد الطرفين عند قيامه بتنفيذ التزامه وامتناع الطرف الآخر عن تنفيذ ما يقابله من التزامه.
الشرط الرابع: – قدرة الدائن على إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد وأعذاره للمدين.
هو ما يقتضيه الأثر الرجعي للفسخ؛ حيث يعود الوضع لما كان عليه قبل التعاقد، بحيث ر على رد ما أخذه، ففي حال كان قد استلم شيئا بموجب العقد وباعه لغيره فال يكون الدائن قاد ا يمكنه المطالبة بالفسخ. ولكن إن كان المدين من استحال عليه إعادة الوضع إلى أصله، فمن ذلك ألا يمنع من الفسخ، ولكن يقضى عليه بالتعويض لما تعذر إرجاعه إلى ما كان عليه الحال ما قبل التعاقد. ولكن في العقود الزمنية التي يكون بها الزمن عنصرا جوهريا فمن الفسخ بها لا يمس ما سبق تنفيذه من هذه العقود.
ثالثا: – حالات الفسخ
ينقسم فسخ عقود البيع في دولة الإمارات العربية المتحدة إلى قسمين؛ فقد يكون فسخا اتفاقيا وفسخا قضائيا وقد يقع الفسخ بحكم القانون ويسمى حينها انفساخا وهم كالتالي:-
الفسخ القضائي:-
يعد الفسخ بواسطة القضاء هو الأصل؛ حيث هو الطريق الذي يتم اللجوء اليه للفسخ إذا لم يوجد اتفاق حوله.
إن إقامة دعوى أمام القضاء بالفسخ، لا تعني بأن القاضي ملزماً بالحكم به للدائن وان توافرت جميع شروطه، لوجود السلطة التقديرية للقاضي والتي يتمتع بها م ارعيا ظروف الدعوى. يمكن للدائن الذي أقام الدعوى بالفسخ أمام القضاء أن يعدل عنها ويختار تنفيذ العقد عينيا أو أن يطالب بالتعويض عما أصابه من ضرر قبل صدور الحكم، وكذلك الحال بالنسبة للمدين الذي يمكنه العدول عن خيار الفسخ وتالفيه له من خلال اختيار التنفيذ لالتزامه، ولكن بشرط أن يكون ذلك قبل صدور الحكم النهائي، مع بقاء حق الدائن بمطالبته بالتعويض جراء التأخير الذي أصاب عملية وفاء المدين لالتزامه العقدي.
الفسخ الاتفاقي:-
قد يتفق الأطراف في العقود التجارية على اعتبار العقد مفسوخا في حال لم يقم أحد المتعاقدين بتنفيذ التزامه المتفق عليه؛ ولا يكون للقاضي سلطة تقديرية في هذا الأمر بي يكون قراره كاشفا وليس منشئا، ولكن هذا الاتفاق لا يعفى من أعذاره للطرف الآخر حتى يثبت من خلاله عدم التنفيذ ما لم يتفق على خلاف ذلك صراحة.
ويوجد العديد من الدرجات المتفاوتة للشرط الفاسخ الصريح الذي يتفق عليه الأطراف والذي يختلف باختلاف الآثار المترتبة عليه وهي كالتالي:
-
الاتفاق بأن يكون العقد مفسوخا.
تلك هي الصيغة الأساسية التي تكون في العقد عن الفسخ وهي الحالة الأصلية والتي لا تضيف شيئا في الواقع؛ فيتم تطبيق القواعد العامة؛ بحيث تجب أعذار المدين قبل طلب الفسخ، ويجب اللجوء إلى القضاء لأجل طلب الحكم بالفسخ وللقاضي السلطة التقديرية للحكم بالفسخ.
-
الاتفاق بأن يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه.
في تلك الحالة يكون القاضي قراره كاشفا وليس منشئا للفسخ، ولا يكون للقاضي أي سلطة تقديرية أو حتى إعطاء المدين مهلة للوفاء.
ولكن لا بد من اللجوء للقضاء وأن تتم أعذار المدين قبل التقدم لطلب الفسخ؛ حتى يعود دليل على تقصيره من خلال هذا الشرط الصريح الفاسخ.
-
الاتفاق بأن يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى حكم.
في تلك الحالة لا يلزم الدائن باللجوء إلى القضاء لطلب الفسخ كون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه، والذي يلزم به القاضي دون أن يملك بهذا الشأن أي سلطة تقديرية، ومع ذلك فإنه يجب على الدائن أن يعذر الطرف الآخر قبل التمسك بالشرط الفاسخ ويمكن للدائن طلب التنفيذ بدلا من الفسخ.
طريقة الغاء عقد الايجار في الإمارات
-
الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى حكم أو إنذار.
تعد تلك الحالة والتي تمثل أقصى صيغة لشرط الفاسخ صورة وسط بين الفسخ والانفساخ بقوة القانون، حيث يعد العقد بموجب هذه الحالة مفسوخا من تلقاء نفسه ودون الحاجة كذلك إلى أعذار المدين أو حتى إقامة دعوى أمام القضاء، لكن يجب أن يتم الاتفاق على الإعفاء من الإنذار بشكل ر للفسخ إلا أن هنالك صريحا حتى يعتاد به كما ذكرنا سابقا. وعلى الرغم من أن قرار القاضي يكون مقر ا دور رقابي له، والذي يكمن بأن القاضي يراقب مدى انطباق هذا الشرط على العقد، وبأن الدائن لم يتنازل عنه بأي شكل من الأشكال.
الفسخ بحكم القانون (الانفساخ )
في هذا النوع من الفسخ يكون بسبب استحالة تنفيذ أحد الالتزامات التي تكون في العقود الملزمة للجانبين ويعود سبب الاستحالة إلى القوة القاهرة، ففي تلك الحالة ينقضي الالتزام وينقضي المطالبة بالتعويض بسبب انتفاء العلاقة السببية ولا يوجد حاجة لأعذار المدين حتى تكون شرطا للمطالبة بفسخ العقد وهذا بسبب استحالة التنفيذ والوفاء به.
ولقد نصت المادة 249 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي على “إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي وإن لم يصبح مستحيلا صار مرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة جاز للقاضي تبعا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول إن اقتضت العدالة ذلك ويقع باطلا كل اتفاق على خلاف ذلك.”
إذن فإن القوة القاهرة تعد من الحوادث الاستثنائية التي لا يمكن تنفيذ العقد بسببها.
رابعاً: – إجراءات رفع دعوى فسخ عقد البيع
طبقاً لحق البائع في فسخ عقد البيع لعدم سداد الثمن فإنه حتى يتم رفع دعوى بذلك فيجب اتباع الخطوات التالية:
- صياغة لائحة دعوى فسخ العقد لعدم سداد الثمن.
- تسجيل قيد الدعوى في المحكمة المختصة.
- تحديد موعد لانعقاد الجلسة القضائية الأولى لأجل النظر في الدعوى من قبل القاضي