تعدد ملاك العين المؤجرة في أحكام القانون والقضاء المصري
الطعن 1683 لسنة 59 ق جلسة 27 / 12 / 1989 مكتب فني 40 ج 3 ق 392 ص 440 جلسة 27 من ديسمبر سنة 1989
برئاسة السيد المستشار/ محمد محمود راسم نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ حسين علي حسين، ريمون فهيم نائبي رئيس المحكمة، عزت عمران ومحمد إسماعيل غزالي.
————
(392)
الطعن رقم 1683 لسنة 59 القضائية
(1)إيجار “إيجار الأماكن “إنهاء عقد الإيجار” شيوع “إدارة المال الشائع”.
تعدد ملاك العين المؤجرة. أثره. حق من يملك أغلبية الأنصباء في طلب إنهاء الإيجار بوصفه من أعمال الإدارة. م 828 مدني.
(2)إيجار “إيجار الأماكن” “حظر احتجاز أكثر من مسكن” “تغير استعمال العين المؤجرة”.
حظر احتجاز الشخص أكثر من مسكن في البلد الواحد. انصرافه إلى الوحدات السكنية دون المستعملة في غير أغراض السكني. العبرة بحقيقة الواقع ولو خالفه الغرض من الإجارة المتفق عليه في العقد.
(3)محكمة الموضوع “سلطتها في تقدير الأدلة”.
تقدير أقوال الشهود واستخلاص الواقع منها. من إطلاقات محكمة الموضوع شرطه أن يكون استخلاصها سائغاً ولا خروج فيه عن مدلولها.
————-
1 – لما كان النص في المادة 828 من القانون المدني على أنه ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء……. وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم. يدل – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المدني – على أنه إذا كان الأمر متعلقاً بأعمال الإدارة – المعتادة كإيجار المال الشائع فإنه إذا اتفقت الأغلبية على اختيار مدير من بين الشركاء أو من غيرهم كان هو صاحب الشأن في الإدارة. أما إذا لم يختاروا مديراً وتولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً مما مؤداه أنه إذا تعدد ملاك العين المؤجرة فإنه يمكن لمن يمتلك أغلبية الأنصباء فيها أن يطلب إنهاء العقد بوصفه من أعمال الإدارة.
2 – النص في المادة الثامنة من القانون 49 لسنة 1977 – في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – على أنه لا يجوز للشخص أن يحتجز في البلد أكثر من مسكن دون مقتضى ….. يدل على أن الحظر الذي فرضه القانون إنما يتعلق فحسب باحتجاز الوحدات السكنية فلا ينصرف هذا الحظر إلى احتجاز الوحدات المستعملة في غير أغراض السكنى كالمكاتب والعيادات وغيرها، والعبرة في ذلك بحقيقة الواقع ولو خالف الغرض من الإجارة المتفق عليه في العقد، ذلك أن المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – المنطبق على واقعة الدعوى – أجازت للمستأجر تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مقابل زيادة الأجرة بنسبة معينة متى كان هذا التغيير لا يترتب عليه ضرر – بالمبنى أو شاغليه، فإذا تم تغيير استعمال العين المؤجرة كمسكن إلى غرض أخر غير السكنى فإن احتجاز المستأجر لها مع مكان أخر معد للسكنى لا يعد مخالفاً للحظر الذي فرضه القانون.
3 – لئن كان الأصل في تقدير أقوال الشهود، واستخلاص الواقع منها يعد من إطلاقات محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصها سائغاً ولا خروج فيه عن مدلولها. ومؤدياً إلى النتيجة التي انتهت إليها.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 15725 لسنة 1985 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية طالب الحكم بإخلاء الشقة محل النزاع وقال بياناً لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 9/ 1979 استأجر الطاعن الشقة رقم بالعقار المملوك له بمدينة القاهرة الواقع بشارع…… رقم (34) قسم ….. لاستعمالها سكناً خاصاً له وإذ تبين أن له مسكناً أخر بالعقار رقم 31 بشارع….. مخالف بذلك نص المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن، فقد أقام الدعوى وبتاريخ 19/ 3/ 1987 حكمت المحكمة بإخلاء الطاعن من عين النزاع استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 5876 سنة 104 ق القاهرة و بتاريخ 20/ 1/ 1988 أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق ليثبت المطعون ضده أن الطاعن يحتجز في مدينة القاهرة أكثر من مسكن دون مقتضى، وبعد أن استمعت إلى شهود الطرفين حكمت بتاريخ 22/ 3/ 1989 بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وبتاريخ 14/ 6/ 1989 أمرت المحكمة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه، وحددت جلسة لنظر الطعن، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعي الطاعن بالسبب الأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة لأن المطعون ضده لم يقدم ما يفيد ملكيته لكامل العقار الكائن به شقة النزاع، وإذ قضى الحكم برفض هذا الدفع تأسيساً على أن المطعون ضده يمتلك حصة شائعة في العقار قدرها 19 قيراطاً، هذا في حين أن دعوى الإخلاء من الدعاوى غير القابلة للتجزئة، ويجب أن ترفع من جميع الملاك المشتاعين، وإذ رفعت الدعوى من المطعون ضده دون باقي الشركاء ودون أن يقدم ما يفيد وكالتهم له، فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أنه لما كان النص في المادة 821 من القانون المدني على أنه ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزماً للجميع، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء……. وإذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم. يدل – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون المدني – على أنه إذا كان الأمر متعلقاً بأعمال الإدارة – المعتادة كإيجار المال الشائع فإنه إذا اتفقت الأغلبية على اختيار مدير من بين الشركاء، أو من غيرهم كان هو صاحب الشأن في الإدارة. أما إذا لم يختاروا مدير وتولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً مما مؤداه أنه إذا تعدد ملاك العين المؤجرة فإنه يمكن لمن لهم أغلبية الأنصباء فيها أن يطلب إنهاء العقد بوصفه من أعمال الإدارة، لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الطاعن يملك حصة قدرها 19 ط وهي تمثيل أغلبية الأنصباء في العقار الذي تقع به العين المؤجرة، فيحق له من ثم رفع الدعوى الماثلة بإخلاء شقة النزاع، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون، ويكون النعي عليه بهذا السبب على غير أساس.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقول أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه وإن كان الظاهر من عقدي استئجاره لشقة النزاع والشقة الأخرى بمدينة القاهرة أن الإجارة بغرض السكنى، إلا أن واقع الحال إنه لم يستعمل الشقتين معاً سكناً له في أي من الأوقات، وأنه حين استأجر شقة النزاع كان يستعمل الشقة الأخرى بالزمالك عيادة طبية ثم نقل العيادة إلى شقة النزاع، واتخذ من الشقة الأخرى مسكناً له، وإذ عول الحكم في قضائه على أقوال شاهدي المطعون ضده واستخلص منها احتجازه الشقتين معاً للسكنى رغم أن أقوالهما لا تؤدي إلى ما استخلصه الحكم منها وقد وحجبه ذلك عن بحث حقيقة دفاعه الجوهري، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن النص في المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 – في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – على أنه “لا يجوز للشخص أن يحتجز في البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى…… يدل على أن الحظر الذي فرضه القانون إنما يتعلق فحسب باحتجاز الوحدات السكنية فلا ينصرف هذا الحظر إلى احتجاز الوحدات المستعملة في غير أغراض السكنى كالمكاتب والعيادات وغيرها، والعبرة في ذلك هي بحقيقة الواقع، ولو خالف الغرض من الإجارة المتفق عليه في العقد، ذلك أن المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – المنطبق على واقعة الدعوى – أجازت للمستأجر تغييراً استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مقابل زيادة الأجرة بنسبة معينة متى كان هذا التغيير لا يترتب عليه ضرر بالمبنى أو شاغليه، فإذا تم تغيير استعمال العين المؤجرة كمسكن إلى غرض أخر غير السكنى فإن احتجاز المستأجر لها مع مكان أخر معد للسكنى، لا يعد مخالفاً للحظر الذي فرضه القانون وإنه ولئن كان الأصل في تقدير أقوال الشهود، واستخلاص الواقع منها يعد من إطلاقات محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصها سائغاً ولا خروج فيه عن مدلولها. ومؤدياً إلى النتيجة التي انتهت إليها، لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه وإن كان يستأجر شقة أخرى بحي الزمالك بالإضافة إلى شقة النزاع إلا أنه كان يستعمل الشقة الأولى عيادة طبية ثم قام بتغيير استعمال شقة النزاع إلى عيادة بموافقة المالكة السابقة بمقتضى الاتفاق المؤرخ 15/ 11/ 1983 وأتخذ من الأخرى سكناً له، وإذا أقام الحكم المطعون فيه قضاءه على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضده من أن الطاعن قد احتجز شقة النزاع سنة 1979 للسكنى في الوقت الذي كان يحتجز فيه الشقة الأخرى لهذا الغرض منذ عام 1961 هذا في حين أن المبين من أقوال الشاهدين المذكورين أن أولهما (……) ذكر صراحة بأن الطاعن كان يستعمل الشقة الأولى استئجاره عيادة طبية قبل أن يفتتح عيادته بشقة النزاع في سنة 1986 بعد وفاة والديه اللذين كانا يقيمان بها، وأنه يتخذ من الأخرى سكناً له في الوقت الحالي. كما قرر ثانيهما (…..) بأن الطاعن استعمل شقة النزاع كعيادة طبية بعد وفاة والديه، وإنه يسكن حالياً في الشقة الأخرى ولا يعلم ما إذا كان سبق استعمالها عيادة من عدمه مما مفاده أن أقوال هذين الشاهدين لا تقطع بأن الطاعن قد اتخذ من الشقتين موضوع الدعوى سكناً خاصاً له في وقت واحد، ومن ثم فإن الحكم يكون قد خرج بأقوالهما إلى ما لا يؤدي إليه مدلولها وقد أدى به هذا الخطأ إلى عدم مواجهة دفاع الطاعن بعدم استعماله للشقتين معاً في أي وقت سكناً له – وهو دفاع جوهري قد يتغير به – لو صح وجه الرأي في الدعوى مما يعيبه بالقصور والإخلال بحق الدفاع بما يوجب نقض الحكم دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
اعادة نشر بواسطة لويرزبوك .
تعدد ملاك العين المؤجرة في أحكام القانون والقضاء المصري