اتفاقية تطوير وادارة مشروع عقاري

بسم الله الرحمن الرحيم

إتفاقية تطوير وإدارة مشروع عقاري

بتاريخ يوم …………… الموافق …../…./2008 وفي مدينة ……. ، اتفق الطرفان الواردة أسماؤهما أدناه على ما يلي :

مجموعة ………………. ممثلة بالسيد …………………../ رئيس مجلس الادارة المدير العام شركة قائمة ومسجلة في …………………………….. وفقاً للاصول.

(المسماة في ما يلي ً المستثمر/الطرف الأول ً)

شركة

(المسماة فيما يلي ب ًالمطور / الطرف الثانيً).

مقدمة الاتفاقية :

حيث ان الطرف الأول يمتلك قطعة الأرض / قطع الأراضي رقم ……………………………………… من منطقة ……………………………………… وهو يرغب في استثمارها من خلال تطوير مشروع عقاري رائد من حيث طبيعته وحجمه وعناصره ومميزاته والمعددة في الملحق المرفق بهذه الاتفاقية وقد عرض على الطرف الثاني تولي مهمة تطوير هذه المشاريع من كافة جوانبها كما سيحدد في متن هذه الاتفاقية .

وحيث أن الطرف الثاني يملك ويدير مجموعة شركات متخصصة في التطوير والتسويق والترويج العقاري.

وحيث ان الطرفين اتفقا على تطوير قطعة الأرض وفقاً لما سيرد في هذه الاتفاقية من كافة النواحي السكنية والتجارية والصناعية والحرفية والخدمية والترفيهية وبحسب المخططات التي سيتم اجازاتها من السلطات المختصة .

بالإستناد إلى ما ذكر أعلاه، فقد إتفق الطرفان على ما يلي :

المادة 1 : التحديدات التعاقدية

يكون للمصطلحات التالية المعاني ادناه :

أهداف هذا الإتفاق : ويقصد بها تطوير وادارة الأرض من اجل تحضير وتشغيل الأرض لجذب واستحواذ الاستثمارات، وتعزيز القدرة الاقتصادية وارساء بيئة استثمارية متقدمة.

الإتفاق : ويقصد به هذا الإتفاق ، بما فيه كافة المرفقات والجداول والملحقات والمربوطات.

الإتفاقات الاضافية : ويقصد به الاتفاقات المبرمة بين المطور وطرف ثالث .

الأرض : ويقصد بها قطعة الأرض رقم _________ من منطقة _____________ العقارية في مدينة _______________ في دولة ________________ والبالغة مساحتها الإجمالية ___________________ متر مربع سند تمليك صادر عن ………………………………………. برقم ……………………………………… تاريخ ……………………………………….

الإدارة الهندسية : ويقصد بها كافة الأعمال الهندسية المتعلقة بالمشروع مثل إختيار الإستشاريين والرسومات والتصاميم الهندسية وعمليات الإشراف الهندسي.

الإدارة التعاقدية : ويقصد بها مراجعة وثائق العطاءات ومناقشتها وطرحها للموردين وتوقيع العقود بإسم ولحساب الطرف الثاني والإشراف على تنفيذ بنود كافة الإتفاقات الموقعة بين المشروع واي طرف ثالث.

الإدارة الإستثمارية : ويقصد بها دراسات الجدوى الاقتصادية وحسابات المستثمرين والعملاء ذات الصلة بالمشروع ، اضافة الى ادارة مصادر التمويل والتدفقات النقدية والأنظمة المحاسبية وعمليات التدقيق المالي وتأسيس الصناديق الاستثمارية وادارة عمليات التمويل بكافة أشكالها، اضافة الى ادارة الحسابات البنكية.

الإدارة التسويقية : ويقصد بها التسويق والترويج للمشروع ، سواء للأفراد أو الجماعات أو الهيئات الاستثمارية، وفي كافة المناطق الجغرافية المحتملة، اضافة الى تصميم واطلاق وادارة الحملات الترويجية والتسويقية وما يتعلق بها من النواحي الادارية والمالية والإعلانية.

الإدارة التنظيمية: ويقصد بها كافة أعمال الادارة ابتداءاً من توقيع العقد حتى انتهاء المشروع.

الإدارة التمويلية : ويقصد بها إدارة كافة الأعمال والمتغيرات والأنشطة المالية في المشروع والتأكد من إيجابية التدفق النقدي وتغطية للإلتزامات المالية إضافة إلى ضمان حقوق كافة الطرفين بالتعاون مع مدقق مالي.

إدارة المبيعات : ويقصد بها إعداد خطط البيع والتسعير بكل ما يتعلق بذلك من أمور إدارة أموال المبيعات وفرق البيع والتنسيق مع الوسطاء وتوقيع عقود البيع وإعداد تقارير البيع اللازمة.

إدارة الترويج : ويقصد بها الترويج للمشروع بكافة الوسائل الاعلانية والاعلامية والمواقع الالكترونية من خلال خطة اعلامية مدروسة يعدها الطرف الاول ويوافق عليها الطرف الثاني خطياً.

إدارة التشغيل: ويقصد بها تأجير الأجزاء غير المباعة وإدارة اعمال الصيانة وتحديد بدلاتها.

الإقتراح : ويقصد به اقتراح المطور الى المستثمر بما فيه الجداول، المرفقات، التعديلات والتغييرات المرفوعة الى المستثمر خطياً منذ ذلك الوقت.

التصميم العام النهائي وخطة التطوير : ويقصد بها مجموعة تصاميم مفصلة لرسومات المشروع يرفعها المطور ويوافق عليها المستثمر وفقاً للشروط ههنا.

الحد الادنى من متطلبات التطوير او MDR : ويقصد به واجب المطور تطوير بعض المعالم المحددة في المشروع كما هي محددة في الجدول (ج) منه.

الحد الادنى للجدول الزمني أو MTSR : ويقصد به واجب المطور تنفيذ الحد الادنى من متطلبات التطوير خلال الفترات المحددة في الجدول (د) منه.

الخطة الأساسية : ويقصد بها مجموعة الرسوم المفصلة وتصاميم للمشروع التي سيحضرها المطور ويعتمدها المستثمر .

الخطوط العريضة للتصميم :ويقصد بها الخطوط العريضة التي توجه التصميم، جدول مواعيد التطوير، ونوعية مختلف عناصر المشروع كما تم الاتفاق عليها بين الطرفين والتي يتضمنها الجدول ( أ ) منه.

السجلات : تتضمن من دون حصر :

الملفات والمستندات والتصاميم والرسوم والمواصفات والملاحظات ومحاضر الاجتماعات والمحادثات .

الكتيبات والتقارير ومسح الأراضي وسجلات الأمانة وسجلات تدقيق الحسابات والجردات ونتائج الفحوصات المخبرية وسجلات المشتريات ومعلومات الزبائن ومعلومات مالية والبيانات المالية والفواتير وسجلات المحاسبة والتعاقدات من الباطن وعقود الايجار وسجلات طاقم العمل وكافة السجلات المتعلقة بالتطوير والتشغيل والادارة والصيانة.

الطرف المفشي : ويقصد بها اي فريق يكشف معلومات سرية الى فريق آخر.

القانون المطبق او القانون : ويقصد به قوانين وانظمة ………………………….

الطرف المتلقي : ويقصد به الطرف الذي يتلقى معلومات سرية من الطرف المفشي.

القوة القاهرة : ويقصد بها أي سبب يقع خارج نطاق السيطرة المعقولة لأي من الطرفين لا يتمكن من منعه أو التغلب عليه بما في ذلك وبدون حصر : أعمال القضاء والقدر والإضراب والإقفال وتوقف العمل أو اي اضطرابات عمالية أو صناعية أو الحرب أو الحصار أو قيود الحجر، والمقاطعة والعصيان والشغب والأوبئة والصواعق والزلازل والحريق والعواصف والفيضان والإضطرابات المدنية والانفجارات أو التوقف الكامل أو الجزئي لمرافق الانتاج، وعدم التمكن من الحصول على وسائل النقل، ونقص المواد الخام والقوانين الحكومية او القوانين المحلية واللوائح والأنظمة أو العطل المؤقت للطاقة الكهربائية.

المخاطر المؤمنة : ويقصد بها السرقة والحريق والعاصفة والفيضان والصاعقة والانهيار والهزات الأرضية وانفجار أو تدفق انابيب المياه أو أية مخاطر أخرى يؤمنها المستثمر بناء لطلب المطور .

المشروع : ويقصد به مشروع تطوير < …………………….. > على قطعة الأرض المذكورة اعلاه وفقا للمواصفات المحددة في البند الثالث من هذه الإتفاقية.

الموافقات القانونية : ويقصد به الموافقات القانونية او الحكومية .

تاريخ النفاذ : ويقصد بها التاريخ الذي يصبح فيه هذا الاتفاق نافذاً من دون قيد .

تاريخ الانتهاء : ويقصد بها التاريخ الذي يكون فيه المطور قد نفذ الحد الادنى من متطلبات التطوير MDR بما في ذلك اية تعديلات متفق عليها بين الطرفين.

تاريخ التوقيع : ويقصد به التاريخ المذكور اعلاه.

حليف :ويقصد به بالنسبة لأحد الطرفين اي مؤسسة يملك فيها ذلك الطرف (مباشرة أو بطريقة غير مباشرة) أكثر من 50 % (خمسين بالمائة ) من اسهم رأسمالها الصادرة أو يهيمن على اكثر من 50 % (خمسين بالمائة ) من حقوق التصويت بها.

طرف : ويقصد به أي من الطرفين الموقعين على هذه الاتفاقية والملتزمين بها تبعا لذلك.

عملية التطوير : ويقصد بها الانشطة المتكاملة او المنسقة لمختلف مراحل تنفيذ المشروع العقاري والمرتبطة بتحويل ارض خاوية من فكرة معمارية الى واقع ملموس.

معلومات سرية : ويقصد بها المعلومات أو البيانات الخاصة ذات الصلة بالمشروع، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر للمعلومات المتعلقة بالتالي:

(أ) المعلومات المكتوبة المؤشر عليها بوضوح بأنها سرية أو مملوكة من احد الطرفين.

(ب) المعلومات الشفهية المعرفة كتابة بأنها سرية بعد الكشف عنها، أو حسبما هو مذكور عند اعدادها ، بصرف النظر عما إذا كانت تلك المعلومات الخطية أو الشفهية تابعة لدى الطرف الذي كشف عنها أو طرف ثالث ، تم تقديمها للطرف المتلقي بعد تاريخ هذه الاتفاقية.

(ج) كافة المعلومات المخطوطة الناشئة من أحد الطرفين او ممثليهم والتي تحتوي او تعكس أو كانت مستقاة من معلومات سرية مقدمة من أحد الطرفين .

(د) قطع الشك باليقين، يشتمل مصطلح ً معلومات سرية ً على المعلومات المسجلة أو المخزنة في صيغة رقمية على وسيط الكتروني او مرئي أو مغناطيسي أو أي مواد أخرى تحتوي أو تعكس معلومات سرية.

المرحلة 1 :ذلك الجزء من المشروع المحدد بأنه المرحلة 1 بالجدول رقم ….. المرفق طياً.

المرحلة 2 :ذلك الجزء من المشروع المحدد بأنه المرحلة 2 بالجدول رقم ….. المرفق طياً.

المرحلة 3 :ذلك الجزء من المشروع المحدد بأنه المرحلة 3 بالجدول رقم ….. المرفق طياً.

الدولة : ويقصد بها …………………………………………..

النظام الاساسي : ويقصد به أنظمة وأدوات المستثمر.

المطور من الباطن : ويقصد به أي فريق تعقد معه المطور عقداً من الباطن أو توكل اليه المطور اي من مسؤوليات او منافع التطوير اللازمة لانجاز المشروع.

الكلمات التي تشير إلى المفرد تتضمن الجمع والعكس أينما تطلب السياق.

الكلمات التي تفيد جنس المذكر تعزى إلى جنس المؤنث والعكس وأية إشارة إلى < أشخاص > تتضمن الأشخاص الطبيعون والشراكات والشركات والمؤسسات حسبما يتطلب السياق .

يكون التقويم الميلادي هو أساس حساب السنين والفصول والشهور والتواريخ المبينة في هذه الإتفاقية .
تدرج عناوين البنود على سبيل التيسير فقط ويتم تجاهلها لدى تفسير هذه الإتفاقية .

يسري أي نص أساسي يمنح حقوقاً لأي طرف أو يفرض عليه التزامات في بند التفسير في هذه الإتفاقية كما لو كان نصاً أساسياً في صلب هذه الإتفاقية .

في حال كان هناك أكثر من مالك واحد للمشروع مذكور في الإتفاقية أو غير مذكور ، تكون المسؤولية عليهم بالتضامن والتكافل .

لائحة الجداول

الجدول أ : التصميم الاولي – الخطوط العريضة للتصميم .

الجدول ب : وصف الأرض.

الجدول ج : الحد الادنى لمتطلبات التطوير.

الجدول د : الحد الادنى لمتطلبات الجدول الزمني.

الجدول هـ: التصميم الاصلي – دراسة الجدوى الاولية.

الجدول و : التصميم العام النهائي وخطة التطوير.

المادة 2 : موضوع الإتفاقية

2.1 إتفق الطرفين على إستخدام المستثمر لخدمات المطور لتطوير وإدارة المشروع من خلال وضع خبراته ومهاراته وإمكانياته في خدمة تطوير وإدارة عملية تطوير المشروع من كافة جوانبها الهندسية والتعاقدية والاستثمارية والتسويقية والتنظيمية والتمويلية وادارة المبيعات والترويج والتشغيل لقاء بدل اتعاب يلتزم المستثمر بتسديده للمطور وفقاًً لما سيتفق عليه الطرفان في متن هذه الاتفاقية.

2.2 يعد هذا العقد من عقود الخدمات بحيث يكون أداء المطور للخدمات تبعاً لذلك بصفته مقاولاً مستقلاً يعمل لحساب نفسه ، ولا يكون المستثمر في مركز المتبوع أو الموكل رغم ما له من أوجه الرقابة أو التوجيه ، وذلك سواء في العلاقة بين الطرفين أو بالنسبة لغيرهما ، ويكون المطور من ثم مسئولاً بالكامل عن جميع الخدمات التي يؤديها، وما يترتب عليها من آثار أو مطالبات .

المادة 3 : الأرض

3.1 يضع المستثمر قطعة الأرض تحت تصرف المطور للبدء بتنفييذ التزاماته في هذا العقد خلال مهلة شهر من تاريخ التوقيع على هذا العقد.

3.2 يتعهد المستثمر بتسليم الأرض الى المطور خالية من اي رهن، وعقود، وموانع ، وتأمين عقاري ، او شكوى من اي نوع او اية موجبات اخرى.

المادة 4 : موجبات المطور

4.1 يلتزم المطور بما يلي :

انجاز تطوير الأرض موضوع هذا الاتفاق وادارتها وفقاً للتصميم العام النهائي، وخطة التطوير كما هي موصوفة في هذا الاتفاق والجدول ………….. المرفق بهذا الاتفاق.

انجاز تطوير المشروع من كافة جوانبه.

السعي للاستحصال على الموافقات القانونية من الجهات المختصة لبيع و/أو التنازل على و/أو تأجير أي قسم أو وحدة أو قطعة من الأرض في حال اشتراطها من قبل السلطات المختصة.

تطوير الأرض وفقاً للمعايير التقنية والمبادىء المقبولة عالمياً.

استخدام آليات السوق والمبادىء التجارية لتطوير الأرض والتوصل الى اعلى قيمة للعقار والمشروع.

تزويد المستثمر بتقارير دورية كل ثلاثة اشهر عن سير الاعمال في تطوير المشروع. هذا التقرير يجب ان يمكن المستثمر بمراجعة مراحل واجراءات التطوير.

تزويد المستثمر بتقارير دورية كل ثلاثة اشهر لتحديد حقوق و/أو المبالغ و/أو المسؤوليات المستحقة لطرف ثالث، والإجراءات المتخذة لتحصيل هذه المبالغ و/أو المستحقات، بالإضافة الى تطورات مثل هذه الإجراءات.

حقوق المطور
- لقاء تنفيده موجباته التعاقدية ، يتقاضى المطور من المستثمر نسبة ….% (….بالمئة ) من القيمة الاجمالية للمشروع . تدفع للمطور على النحو التالي :

….% (….بالمئة ) تدفع عند التوقيع على هذا العقد .
….% (….بالمئة ) تدفع عند …………………………………….. .
….% (….بالمئة ) تدفع عند ………………………………………
….% (….بالمئة ) تدفع عند ………………………………………
….% (….بالمئة ) تدفع عند ………………………………………

تصبح حقوق المطور مستحقة الاداء بمجرد اعتماد الطرف الأول للأعمال.

تخضع هذه القيمة الإجمالية للزيادة والنقص تبعاً لتغيير الأعمال الفعلية التي يقوم المطور بتنفيذها طبقاً للعقد ، وتبعاً للأعمال التي يقوم بإجرائها بناء على طلب صاحب العمل في نطاق الحدود المنصوص عليها في شروط العقد .

المادة 5 : الموجبات الرئيسية للمستثمر

يلتزم المستثمر عند توقيع هذا الاتفاق بما يلي :

تسليم قطعة الأرض الى المطور خالية من دون اي رهن، وعقود، وموانع، وتأمين عقاري، وشكوى او اي نوع من الموجبات الاخرى.

التعاون مع المطور وتأمين التسهيلات اللازمة لتمكين المطور من الدخول في نشاطات التطوير بشكل يحقق اهداف هذا الاتفاق.

التنسيق مع المطور في ما يتعلق باي تغييرات او تعديلات تلحق بالتصميم العام النهائي وبخطة التطوير.

تسديد اتعاب وحقوق المطور ضمن المهل والآجال المتفق عليها .

5.2 اتفق الطرفان في هذا السياق الا تحصل اية تغييرات او تعديلات على التصميم العام النهائي وخطة التطوير تؤثر مادياً على موقع وحالة وقيمة المشروع او الاستعمال المنوي للارض كما صمم في الخطة الاساسية التي حضرها المطور الا اذا استشير المستثمر بشأن هذه التعديلات والتغييرات ووافق عليها.

المادة 6 : الحقوق الاساسية للمطور

6.1 يخول المطور باستحواذ الأرض لغايات تطويرها، وفقاً لاهداف هذا الاتفاق، والخطوط العريضة للتصميم، والتصميم العام النهائي وخطة التطوير والقوانين النافذة.

6.2 يخول المطور القيام بالاجراءات والاعمال الضرورية للتطوير مثلاً : بيع أو تأجير أو تحضير كافة البرامج والخطط والتصاميم لتطوير الأرض وادارتها وفقاً للتصميم النهائي العام وخطة التطوير والقوانين والانظمة المطبقة.

6.3 يخول المطور تحضير كافة البرامج والخطط والتصاميم لتطوير الأرض وانجاز ذلك مباشرة او عبر آخرين.

6.4 يخول المطور التعاقد مع خبراء ومستشارين ومقاولين ومقاولين من الباطن وفقاً لحاجة انشطة تطوير وادارة الأرض.

المادة 7 : حقوق وموجبات التطوير

يتعين على المطور بناء المشروع بكامله وفقاً للشروط التالية:

7.1 المشروع

7.1.1 عناصر المشروع : يتضمن المشروع بناء وتشغيل عدة منشآت ومراكز ترفيه بما فيها من دون الحصر :

الفنادق ،
وحدات سكنية للاقامة ،
مكاتب،
شقق،
ابنية ،
فيلات،
مساحات بيع بالتجزئة و مطاعم،
احواض لرسو السفن، مراكز ترفيه،
منشآت التسلية ،
حدائق ،
صالات اجتماعات ومؤتمرات،
مراكز تربوية وصحية .

ولكن يتضمن اقله ، وفقاً لشروط هذا الاتفاق، بناء وتشغيل الحد الادنى من متطلبات التطوير خلال الحد الادنى للجدول الزمني.

7.1.2 خلال انجاز التطوير اعلاه، يجب تنسيق كافة الموافقات الضرورية المطلوبة من الدوائر الحكومية المختلفة والحصول عليها عبر المستثمر .

7.2 احترام الحد الادنى من متطلبات التطوير والحد الادنى للجدول الزمني .

7.2.1 توافق المطور على ان انجازها للمشروع سيلبي الحد الادنى لمتطلبات التطوير ضمن الحد الادنى للجدول الزمني المنصوص عنه في الجدولين (……………….) المرفقين بهذا الاتفاق.

7.2.2 اخذ المستثمر علماً بأن للمطور الحق في إجراء اي تعديل لأي من الحد الادنى لمتطلبات التطوير والحد الادنى للجدول الزمني شرط عدم الحاق الضرر ، ويكون اي تعديل خاضعاً للشروط المطبقة في هذا الاتفاق.

7.3 تكاليف التطوير

7.3.1 يتحمل المستثمر كامل المصاريف والتكاليف المتأتية عن تطوير وانجاز هذا المشروع، خاصة فيها كلفة وتوفير العمالة والتجهيزات واللوازم والتجهيزات، بالاضافة الى كلفة كافة الاعمال الضرورية للانجاز الملائم للتصميم العام النهائي وخطة التطوير وتشغيل وصيانة المشروع، بما فيه من دون حصر، البنية التحتية على الموقع وخدمات المنافع ووصلات تلك البنية التحتية والمنافع على الموقع مع تزويدات المصدر من خارج الموقع وحقوق المطور.

7.3.2 بالاضافة الى ذلك، يكون المستثمر وحده مسؤولاً عن كافة التكاليف المتأتية عن الادارة والمحاسبة وانظمة شؤون الموظفين والخبرات المالية والتقنية والتصميمية والعمليات اللازمة لذلك.

7.4 معايير التطوير

7.4.1 الخطوط العريضة للتصميم

يجب ان يوافق المستثمر على الخطوط العريضة للتصميم المرفقة في الجدول ( أ ).

7.4.2 المعايير

يطور المطور المشروع وينجزه وفقاً للمعايير الدولية المطبقة على تطوير المشروع العقاري من حيث طبيعته وقوامه وحجمه ووفقاً لتوجيه الخطوط العريضة للتصميم واستناداً للقوانين ذات الصلة للدولة، بالاضافة الى أفضل المعايير الدولية لبناء وتشغيل وصيانة كل عنصر من المشروع كما هو محدد وفقاً للقوانين المطبقة.

المادة 8 : التصميم العام النهائي وخطة التطوير :

يكون انجاز المشروع وفقاً للتصميم العام النهائي وخطة التطوير، شرط الا تختلف هذه الخطة مادياً عن خطة المستثمر الاساسية للموقع.

8.1 مكونات التصميم العام النهائي وخطة التطوير :

يتضمن التصميم العام النهائي وخطة التطوير المكونات التالية كحد ادنى :

التطويرات التي تلبي شروط الحد الادنى لمتطلبات التطوير .
جدول زمني يلبي شروط الحد الادنى لمتطلبات الجدول الزمني .
جدول يحدد المواعيد الرئيسية او المعالم الرئيسية لتنفيذ التصميم العام النهائي وخطة التطوير .
التصاميم والرسومات لهذا المعيار المقدمة عادة للحصول على رخص البناء وجدول زمني يحدد المسار الحرج لكافة مراحل المشروع.
احتساب المؤثرات البيئية والاجتماعية التي تتطلبها القوانين المطبقة و/او التي يطلبها المستثمر بشكل معقول .
تصنيف وإعادة تقسيم وتوفير الخدمات المشتركة وإفراز الأرض لكل من مراحل المشروع.

تاريخ مواعيد تسليم التصميم العام النهائي وخطة التطوير :

على المطور ان تبدأ بتحضير التصميم العام النهائي وخطة التطوير عند تاريخ التوقيع وتتعهد بالموجبات التالية :
- خلال الثلاثة اشهر التي تلي تاريخ التوقيع، على المطور ان يرفع الى المستثمر تصميم اولي للتصميم العام النهائي وخطة التطوير.

وخلال الستة اشهر التي تلي تاريخ النفاذ، على المطور ان يرفع التصميم العام النهائي وخطة التطويرالى المستثمر للموافقة عليها.

عملية الموافقة على التصميم العام النهائي وخطة التطوير

خلال 30 يوماً تلي استلام التصميم العام النهائي وخطة التطوير على المستثمر ان يرسل خطياً الى المطور اما :

الموافقة على التصميم العام النهائي وخطة التطوير بدون تعديل .أو
الموافقة على التصميم العام النهائي وخطة التطوير معدلة .
دراسة والتعليق على التصميم العام النهائي وخطة التطوير . أو
رفض التصميم العام النهائي وخطة التطوير.

في حال رفض المستثمر التصميم النهائي وخطة التعديل يجب ان يزود المطور خطياً باسباب الرفض .

المادة 9 : نتائج التخلف :

في حال لم يبلغ المستثمر المطور بتعديلاته على التصميم العام النهائي وخطة التطوير خلال المدة المنصوص عليها أعلاه على المستثمر ان يرسل الى المطور تبليغاً عن عدم الامتثال.

في حال لم يصدر المستثمر الاشعار ذات الصلة الى المطور خلال فترة الثلاثين يوماً اللاحقة التي تلي تسليم المطور اشعار عدم الامتثال ، يعتبر المستثمر بانه وافق على التصميم العام النهائي وخطة التطوير من دون تعديل.

المادة 10 : التعديلات على التصميم العام النهائي وخطة التطوير المقبولين:

يحق للمطور في اي وقت ان يطلب موافقة المستثمر على تعديل التصميم العام النهائي وخطة التطوير اللذين سبق ان وافق عليهما المستثمر شرط ان :

لا يؤثر اي تعديل مادياً على الخطة الاساسية التي حضرها المطور واعتمدها المستثمر.

اي تعديل يظل متوافقاً مع الحد الادنى من متطلبات التطوير والحد الادنى للجدول الزمني.

اي تعديل يتوافق مع القوانين المطبقة .

10.2 في حال طلب المستثمر تعديلات على التصميم العام النهائي وخطة التطوير، يتم تطبيق الاحكام المتعلقة بتعديل التصميم العام النهائي وخطة التطوير غير الموافق عليهما .

التعديلات على التصميم العام النهائي وخطة التطوير غير الموافق عليهما :
- في حال رفض المستثمر التصميم العام النهائي وخطة التطوير اللذين قدمهما المطور او اعطى اوصافاً لهما ، على المطور ان يعيد رفع التصميم العام النهائي وخطة التطوير المعدلين بعد الاخذ بعين الاعتبار اسباب الرفض التي استند اليها المستثمر وذلك خلال 60 يوماً من استلام اشعار المستثمر للتوصيف او الرفض.

خلال ال 30 يوماً التي تلي استلام اي تعديل للتصميم العام النهائي وخطة التطوير من قبل المستثمر ، على المستثمر ان يعلم المطور بقراره للتصميم العام النهائي وخطة التطوير المعدلة وفقاً للاجراءات نفسها التي يطبقها المستثمر لدى التقديم الاولي للتصميم العام النهائي وخطة التطوير.

يكرر هذا الاجراء حتى توافق المستثمر على التصميم العام النهائي وخطة التطويرمن دون تعديل.

المادة 11: تصنيف المناطق واعادة تقسيم / فرز الأرض :

توافق الطرفان على ان يتحمل المستثمر وحده كلفة تصنيف المناطق واعادة تقسيم / فرز الأرض.

المادة 12 : تأثير الحد الادنى للجدول الزمني:

12.1 في حال لم يوافق المستثمر على التصميم العام النهائي وخطة التطوير من دون تعديل، يمكن للمطور ، بعد استشارة المستثمر، ان يعدل الحد الادنى للجدول الزمني للمرحلة الاولى وفقاً للجدول ………. بمقدار الوقت الاضافي الذي يطلبه الطرفان لنيل الموافقة على التصميم العام النهائي وخطة التطوير من دون تعديل، وما بعد الوقت الممدد وفقاً لقرار التطبيق الاول والتقديم وقرار مراجعة التصميم العام النهائي وخطة التطوير المراجعة من بداية الامر.

12.2 لتجنب اي شك، يؤدي اي تمديد للحد الادنى للجدول الزمني للمرحلة الاولى كما هو مبين في الجدول ………….. الى تمديد الحد الادنى للجدول الزمني للمرحلتين 2 او 3 بما ان هاتين المرحلتين مبينتين بالجدول ………

المادة 13 : التأمين

يجب على المطور ، وعلى نفقته ، ان يطلب من المقاولين من الباطن والمتعهدين ، التأمين لدى شركة تأمين معروفة على قيمة ارجاع الأرض الى حالتها الاولى وكافة الاستثمارات، والمباني والبنى التحتية والبنى التي تشكل المشروع، وضد الهلاك او اي ضرر يتأتى عن الاخطار المؤمنة، والتأمين على كافة الاخطار ، واخطار البناء ومسؤولية الطرف الثالث، والمسؤولية المهنية وفقاً للشروط ولقاء المبالغ المألوفة لتطوير مشروع يكون طبيعته ومكانته وحجمه كالمشروع موضوع الاتفاق.

المادة 13 : حرية الدخول الى الأرض

على المستثمر ان يمنح المطور حرية الدخول الى الأرض للمباشرة بتحضير دراسة الجدوى والتصميم العام النهائي وخطة التطوير، وأن يبدأ اي عمل يراه ضرورياً، والقيام بترتيبات مع المقاولين والمطورين من الباطن.

المادة 14 : القوانين والانظمة

14.1 يخضع هذا العقد للأنظمة والقوانين النافذة في ………………………… ويجري تفسيره وتنفيذه والفصل فيما ينشا عنه من دعاوى بموجبها وتوثيقاً لما تقدم فقد قام الطرفان بالتوقيع على هذه الوثيقة .

14.2 يجب على المطور ان تخضع ويتأكد ان ومقاوليه ومقاوليه من الباطن سيخضعون للقوانين المطبقة، والمراسيم، والقواعد والانظمة الاخرى في الدولة، بما فيها من دون حصر، تلك المتعلقة بحماية البيئة، والعمل والسلامة في الدولة، والقواعد والانظمة البيئية المطبقة في الدولة، بما فيها، من دون حصر، القيام بدراسات تخمين التأثير البيئي والاجتماعي قبل البدء باي نشاط ، ضمن الأرض، وترسل نسخاًعنها الى المستثمر للموافقة عليها.

المادة 15 : التنازل

يمكن للمطور ، خلال مدة هذا الاتفاق، ان يبيع أو ينقل أو يتنازل أو يتفرغ عن جزء و/او كافة حقوقه وفقاً لهذا الاتفاق الى فريق ثالث او مؤسسة تابعة من دون الموافقة المسبقة الخطية للمستمر . وذلك بشرط :

ان يصبح الشاري المتنازل له جزءاً من هذا الاتفاق ويكون ملزماً باحكامه. في حال انتقال جزئي، يصبح كافة اطراف الانتقال الجزئي جزءاً من هذا الاتفاق وملزمين باحكامه، وفي حال التخلف عن ذلك، يكونون بالاتحاد والانفراد مسؤولين عن هذا التخلف.

أن يضمن المطور اداء المتنازل له وفقاً لشروط هذا الاتفاق.

يجب ان يكون المتنازل له او المتنازل ذات كفاءة مالية وتقنية بنظر المستثمر.

أن يتضمن عقد التنازل احكاماً تحدد بدقة ان المتنازل له ملزم بكل الالتزامات المنصوص عنها في هذا الاتفاق او اية تعديلات عليه.

المادة 16 : المقاولة من الباطن

16.1 يمكن للمطور ان يبرم عقد مقاولة من الباطن لأداء حقوقه و/او موجباته بموجب هذا الاتفاق الى شخص او اشخاص ذوي خبرة وكفوئين ومؤهلين تقنياً وفنياً ومالياً وذوي سمعة جيدة، وعلى ان يتم تحديد ذلك من قبل المطور .

16.2 في حال تنازل المطور او نقل او تصرف او ابرم عقد مقاولة من الباطن او فوض أداء حقوقه و/او موجباته بموجب هذا الاتفاق الى طرف ثالث ، لا يعفى المطور من اي مسؤوليات او التزامات ناشئة بموجب هذا الاتفاق ويبقى مسؤولاً تجاه المستثمر.

المادة 17 : عدم المنافسة

يمتنع المستثمر ، خلال مدة هذا الاتفاق، عن التعاقد مع اية شركات اخرى يكون في منافسة مع اهداف تطوير او ادارة الأرض او اي جزء منها.

المادة 18 : الاشعارات او المراسلات

يكون اي اشعار يرسل بموجب هذا الاتفاق خطياً ويسلم الى الطرفين على العناوين التالية (او العناوين الاخرى التي يبلغها اي من الطرفين الى الآخر خطياً) .

إلى المستثمر

ص.ب.

هاتف :

فاكس :

لجانب السيد

إلى المطور

ص.ب.

هاتف :

فاكس :

لجانب

المادة 19 : حقوق الملكية الفكرية وحقوق الدولة

تبقى الملكية الفكرية وفقاً لهذا الاتفاق ملكاً حصرياً للمطور .

المادة 20 : السرية

يوافق كل من الطرفين على ان يحافظ على سرية كافة الاعمال والمعلومات التقنية المتعلقة بهذا الاتفاق. يستثنى من موجب السرية :

اذا كانت المعلومة او اصبحت معروفة عامة (من دون خطأ الطرف المعني ).

او اذا اجبر فريق على افشاء هذه المعلومة الى سلطة قضائية او حكومية بموجب القانون (في هذه الحالة على هذا الطرف ان يعلم الطرف الآخر بهذا الافشاء).

20.2 على كل فريق ان يبذل كل جهوده المعقولة ليتأكد من ان مستخدميه ووكلائه وممثليه (ومن هم في مؤسساته التابعة) يخضعون لموجبات السرية هذه.

المادة 21 : الاعفاء من الأداء والمسؤولية في حال القوة القاهرة

21.1 اذا استحال على اي طرف تنفيذ اي من التزاماته التعاقدية لسبب أو لحدث او لظرف استثنائي خارج عن سيطرته (تسمى هذه الظروف ههنا بًالقوة القاهرةً) ، ولم يكن هذا الطرف قد احتاط له بشكل معقول قبل الدخول في العقد ، ولم يكن بمقدوره تجنبه او التغلب عليه بشكل معقول عند حدوثه يعفي هذا الطرف من اداء هذا الالتزام.

21.2 على الطرف الذي يتعرض لحالة من حالات القوة القاهرة ان يعلم الطرف الآخر بظروف القوة القاهرة ومفعولها على قدرته في التنفيذ. اذا لم يرسل الاشعار الى الطرف الآخر خلال وقت معقول بعد معرفة الطرف المتضرر او امكانية معرفته بظروف القوة القاهرة، يتحمل الطرف المتضرر الاضرار الناتجة عن عدم الاشعار.

21.3 ما ان يتم الاشعار ، على الطرفين ان يتشاورا حول نتائج القوة القاهرة على عمليات تطوير المشروع. على الطرفين ان يبذلا كافة الجهود المعقولة لتخطي عقبات تطوير المشروع التي قد تتأتى عن القوة القاهرة.

21.4 اذا استمرت ظروف القوة القاهرة تؤثر على الطرف لفترة تتعدى الستة اشهر، يخول الطرف الآخر ارسال اشعار لانهاء الاتفاق حيث تعود بموجبه الأرض الى المستثمر.

21.5 على الرغم من المادة 21.4 اعلاه، اذا استطاع المطور ان يبرهن انه يقدّر ان القوة القاهرة ستتوقف خلال فترة 60 يوماً بعد الستة اشهر المذكورة في الفقرة السابقة ، يمنح المستثمر تمديداً لستين يوماً اضافياً الى المطور .

المادة 22 : نتائج البطلان الجزئي

في حال تبين أن احدى احكام هذا الاتفاق لاغية وباطلة، تبقى الاحكام المتبقية لهذا الاتفاق سارية المفعول وتلزم الفرقاء الا اذا تبين بشكل واضح من الظروف انه في حال غياب الاحكام اللاغية والباطلة لما كان الطرفان ابرما هذا الاتفاق.

المادة 23 : انتهاء الاتفاقية و/أو فسخها و/أو الغاءها :

تفسخ هذه الاتفاقية في كل أو بعض الحالات التالية :

إنتهاء أعمال تطوير المشروع المتفق عليها وتصفية الحسابات وحقوق الأطراف.

عدم التزام أي من الأطراف بتقديم ما عليه من التزامات سواء قبل او بعد مباشرة تنفيذ هذه الإتفاقية .

يلتزم المستثمر في حالة انهاء الإتفاقية لأي سبب كان ، بتنفيذ العقود الموقعة من المطور مع أطراف ثالثة بخصوص أي من أعمال المشروع .

المادة 24 : حل الخلافات والنزاعات:

في حال نشوء أي نزاع أو خلاف بين الأطراف فيما يتعلق بتفسير أية مادة أو بند من مواد وبنود هذه الاتفاقية أو متعلق بتنفيذها أو بأي من العقود المرتبطة بها أو التابعة لها يتم تسويته بالطرق الودية فإن تعذر التوصل إلى تسوية ودية فإن النزاع يحال إلى هيئة تحكيم من ثلاثة محكمين يعين كل طرف محكم ويعين المحكمين المعينين من الطرفين محكماً ليكون الحكم فيها نهائياً وباتاً وغير جائز الطعن عليه وقابل للتنفيذ فوراً.

تخضع إجراءات التحكيم وتعيين المحكمين لنظام التحكيم المتبع لدى مركز التحكيم التابع لغرفة تجارة وصناعة بيروت ، ويكون مكان التحكيم في بيروت .

تكون لغة التحكيم اللغة العربية وتعتبر المستندات المحررة بأية لغة أخرى بينة في حال عدم معارضة الطرف الآخر عليها دون الحاجة إلى ترجمتها.
تكون القرارات الصادرة عن هيئة التحكيم نهائية وملزمة لأطراف النزاع، وتكون بنود هذا العقد أولاً ومن ثم القانون النافذ في ………………………. وقت التحكيم هو المطبق على النزاع وعلى القرار الصادر من المحكمين وعلى طريقة تنفيذه.

تقرر هيئة التحكيم تحميل الطرف الخاسر مصاريف التحكيم وتكاليف المحكمين في بادئ الأمر مناصفة ومن ثم يتم تحميلها بالكامل على الطرف الخاسر ويتحمل كل طرف الأتعاب الاتفاقية لوكلائه أو محاميه الممثلين عنه في التحكيم.

لا يحول وجود نزاع أو خلاف أو تحكيم دون تنفيذ الطرفين لالتزاماتهما المنصوص عليها في هذا العقد أو لالتزاماتهما المترتبة عليهم زمن التحكيم , وتظل الإوضاع القانونية أثناء التحكيم وفقاً لما هو متفق عليه في هذا العقد لحين الانتهاء من التحكيم والبت فيه.

المادة 25 : القوانين المطبقة والتحكيم

يخضع هذا الاتفاق وجداوله وملحقاته واي من تعديلاته للقوانين المطبقة في ………………….. ويفسر وفقاً لها.

المادة 26 : البند الجزائي

كل من ينكل بهذا العقد يدفع للطرف الآخر الغير الناكل تعويضاً يحدد بحسب طبيعة الضرر .

المادة 27 : عدد النسخ وتاريخ توقيع العقد

قام الطرفين بتوقيع هذه الاتفاقية وإعتبار هذا التاريخ البداية لممارسة كل طرف للأنشطة والالتزامات التي تخصه ، وقد تحرر عنها نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند الاقتضاء .

والله ولي التوفيق .